“A casa é minha, mas não tenho escritura nenhuma.”
Antes de tudo, é preciso saber em nome de quem está a matrícula e que papel prova a sua compra.
Ver como regularizar imóvel sem escrituraDireito Imobiliário
Advogado de regularização de imóveis em São Paulo
A casa é sua, mas o papel diz outra coisa: falta escritura, o contrato é de gaveta, a ampliação nunca foi averbada ou a Prefeitura não reconhece a construção. O advogado de regularização de imóveis descobre o que está pendente, resolve na ordem certa e entrega o imóvel pronto para vender, financiar ou deixar para os filhos.
- Cartório, Prefeitura e Justiça
- Diagnóstico da matrícula ao IPTU
- Capital e Grande São Paulo
Resposta direta
O que faz o advogado de regularização de imóveis
O advogado de regularização de imóveis faz o papel do imóvel bater com a realidade: dono certo na matrícula, área correta e construção reconhecida pela Prefeitura. Pela lei, só é dono quem registra: o Código Civil, no art. 1.245, diz que a propriedade só passa ao comprador com o registro do título no Registro de Imóveis.
A maioria dos imóveis irregulares em São Paulo tem mais de uma pendência ao mesmo tempo. Uma casa comprada por contrato particular, ampliada sem projeto, costuma precisar de escritura, de regularização da obra na Prefeitura e de averbação da construção. A ordem importa: fazer a etapa errada primeiro gera exigência no cartório e gasto dobrado. Quando a posse é longa e não há contrato que leve à escritura, o caminho passa a ser a usucapião, conduzida pelo advogado de usucapião.
- Regra central
- Só é dono quem registra (Código Civil, art. 1.245)
- Base legal
- Código Civil, Lei 6.015/1973 e Lei 13.465/2017
- Onde se resolve
- Tabelionato de Notas, Registro de Imóveis e Prefeitura. Justiça só com conflito
- Prazo comum
- De 1 a 18 meses, conforme as pendências e o caminho
A sua situação
Qual é a pendência do seu imóvel?
Imóvel irregular não é um problema só. Veja qual destas frases descreve o seu caso e qual serviço resolve.
“Comprei por contrato de gaveta e o vendedor nunca passou a escritura.”
Com o preço quitado, o contrato pode virar escritura, com ou sem a assinatura do vendedor.
Entender a regularização do contrato de gaveta“Assinei a escritura no cartório, mas ela ficou na gaveta.”
Escritura sem registro não transfere a propriedade. O imóvel continua respondendo pelas dívidas do vendedor.
Ver o registro de escritura de imóvel“Aumentei a casa, mas na matrícula ainda aparece só o terreno.”
Construção que não está na matrícula não entra no valor de venda nem passa pelo banco.
Entender a averbação de construção“A obra foi feita sem alvará e a Prefeitura não reconhece.”
Quando existe lei de anistia em vigor, a construção irregular pode ser regularizada com menos exigências.
Ver a anistia de imóveis na Prefeitura“O bairro inteiro é assim, ninguém tem matrícula.”
Núcleos urbanos informais são regularizados em conjunto, pela Prefeitura, com a Lei 13.465/2017.
Entender a regularização fundiária urbanaServiços desta área
Serviços de regularização de imóveis do escritório
Cada serviço resolve uma pendência específica. Os dois últimos partem do seu objetivo: financiar ou vender.
Regularização de imóvel sem escritura
Para quem comprou, herdou ou ocupa o imóvel e não tem escritura nem matrícula no próprio nome.
Regularização de contrato de gaveta
Para quem pagou tudo por contrato particular e o vendedor não assina, sumiu ou faleceu.
Registro de escritura
Para a escritura assinada que nunca foi levada ao Registro de Imóveis ou voltou com exigência.
Averbação de construção
Para casa construída ou ampliada que não aparece na matrícula do imóvel.
Regularização de edificação na Prefeitura
Para obra feita sem alvará ou fora do projeto aprovado, quando há lei de anistia aplicável.
Regularização Fundiária Urbana
Para núcleo urbano informal, loteamento clandestino ou conjunto sem matrícula individual.
Regularização de imóvel para financiamento
Para o imóvel que o banco recusou por pendência na matrícula, na construção ou na Prefeitura.
Regularização de imóvel para venda
Para quem quer vender pelo valor de mercado e precisa deixar a documentação pronta antes.
Não sabe qual serviço de regularização de imóveis é o seu?
Conte a situação do seu caso de regularização de imóveis. O advogado Euvaldo Atalla analisa os documentos e indica qual destes serviços resolve.
Agendar atendimento sobre regularização de imóveis em São PauloCompare antes de decidir
Qual serviço de regularização serve para o seu caso
O ponto de partida é o que falta no papel. A tabela mostra o caminho para as pendências mais comuns em São Paulo.
| O que falta no imóvel | Serviço indicado | Onde se resolve |
|---|---|---|
| Matrícula no nome do vendedor, compra só por contrato quitado | Regularização de contrato de gaveta | Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis |
| Escritura assinada, mas não registrada | Registro de escritura | Registro de Imóveis da região do imóvel |
| Construção pronta que não aparece na matrícula | Averbação de construção | Prefeitura e Registro de Imóveis |
| Obra sem alvará ou diferente do projeto | Anistia de imóveis | Prefeitura |
| Bairro ou conjunto inteiro sem matrícula individual | Regularização fundiária urbana | Prefeitura e Registro de Imóveis |
| Nenhum contrato e posse de muitos anos | Usucapião | Registro de Imóveis ou Justiça |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Quase sempre há mais de uma linhaÉ comum o mesmo imóvel precisar de escritura e de averbação. O diagnóstico define a ordem. Para entender cada etapa antes de agendar, veja os artigos sobre regularização de imóveis.
O que está em jogo
Imóvel irregular vale menos e vende mal
Sem documentação, o imóvel é seu para morar, mas não para negociar. Cada ano parado aumenta o problema e o número de pessoas envolvidas.
Com o imóvel irregular
- Comprador só aparece pagando abaixo do mercado, porque não há financiamento
- Dívida do antigo dono que está na matrícula pode atingir o imóvel
- Inventário trava, porque o bem não está no nome de quem faleceu
- Ampliação não entra na avaliação do banco nem na venda
- Vendedor ou herdeiros dele podem sumir, morrer ou se recusar a assinar
Com o imóvel regularizado
- Venda pelo valor de mercado, com comprador que financia
- Matrícula no seu nome, protegida contra dívidas de terceiros
- Herança simples, com o bem já registrado
- Metragem construída reconhecida na avaliação e no IPTU
- Situação resolvida enquanto as pessoas ainda podem ser localizadas
Como funciona
Como o escritório conduz a regularização do imóvel
Regularizar é resolver as pendências na sequência certa. O trabalho começa sempre pela leitura dos documentos, nunca pela ida ao cartório.
Prazos são estimativasDependem da Prefeitura, do cartório, da documentação e da colaboração de vendedores e herdeiros. Começar pelo diagnóstico evita refazer etapas.
Certidão de matrícula e documentos do caso
O advogado pede a certidão atualizada da matrícula ou da transcrição, confere contratos, recibos, carnês de IPTU e a situação da construção na Prefeitura.
Primeira semanaMapa das pendências
Cada problema é classificado: de propriedade (quem é o dono), de área (medidas) ou de construção (obra não reconhecida). Você recebe a lista, o caminho de cada item e a estimativa de custos.
Logo após a análiseTítulo de propriedade
Escritura com o vendedor, adjudicação compulsória sem ele, inventário quando o dono faleceu ou usucapião quando não há contrato. O escritório prepara e acompanha cada ato.
De 1 a 12 meses, conforme a viaConstrução na Prefeitura
Quando a obra não está regular, o pedido de regularização ou de anistia é feito com engenheiro ou arquiteto, até a emissão do certificado de conclusão.
De 3 a 12 mesesRegistro e averbação na matrícula
O título e a construção são levados ao Registro de Imóveis. O escritório responde às exigências do oficial até a matrícula refletir o imóvel real.
De 2 a 6 semanas por ato
Dúvidas que travam a decisão
Por que tanta gente deixa o imóvel irregular por anos
“Regularizar custa mais do que eu tenho.”
Os custos são conhecidos antes de começar: ITBI quando há transmissão, emolumentos de cartório, certidões, projeto técnico quando há obra e honorários. Você recebe a estimativa por escrito e decide a ordem.
Imóvel irregular já perde valor todos os dias na negociação.
“Isso leva anos e eu nunca vou ver o resultado.”
Escritura com o vendedor localizado e registro costumam levar poucos meses. Sem o vendedor, a adjudicação em cartório trouxe o prazo comum para meses, não anos.
A Justiça fica para os casos com disputa.
“Moro aqui há anos, ninguém nunca reclamou, então está tudo certo.”
Morar não é ser dono para a lei. Enquanto a matrícula estiver no nome de outra pessoa, um credor dela pode penhorar o imóvel e os herdeiros dela podem aparecer.
O silêncio de hoje não protege contra isso.
“Não sei se o meu caso tem solução.”
Quase todo imóvel tem um caminho: escritura, adjudicação, usucapião, anistia ou REURB. O que muda é o tempo e o custo.
A análise dos documentos responde isso antes de você gastar com qualquer ato.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Regularizar imóvel é trabalho de cartório e de Prefeitura. Euvaldo Atalla é pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, as duas formações que tratam da propriedade, da escritura e do registro.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Onde atendemos
Regularização de Imóveis na Grande São Paulo
Atendimento presencial em São Paulo e online para as cidades da Grande SP, com conhecimento dos cartórios, da Prefeitura e do fórum de cada comarca.
Próximo passo
Descubra o que falta para regularizar o seu imóvel
Responda às perguntas abaixo. O advogado analisa e diz quais são as pendências, a ordem para resolvê-las e por onde começar.
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Entenda antes de decidir: guia de regularização de imóveis
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Como regularizar imóvel sem escritura
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Cartório de registro de imóveis em São Paulo
Os 18 Registros de Imóveis da capital, como descobrir o que atende o seu endereço e o que cada um faz.
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Casa ampliada sem averbação
O que a área fora da matrícula muda na venda, no financiamento e no inventário, e como averbar a construção.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre regularização de imóveis
Quanto tempo leva para regularizar um imóvel?
Depende do que está pendente. Registro de escritura costuma levar de 2 a 6 semanas.
Escritura com o vendedor localizado, de 1 a 3 meses. Adjudicação em cartório, de 3 a 8 meses. Quando há obra a regularizar na Prefeitura, o prazo comum vai de 3 a 12 meses.
Quais documentos preciso para começar a regularização?
Para a análise inicial bastam os papéis que você tem: contrato ou escritura, recibos, carnê de IPTU e, se tiver, a certidão da matrícula. O advogado pede as certidões que faltam e diz quais documentos serão exigidos em cada etapa.
Escritura sem registro vale?
Vale entre comprador e vendedor, mas não transfere a propriedade. Pelo art. 1.245 do Código Civil, enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo o dono perante todos.
Por isso uma penhora contra ele ainda pode atingir o imóvel.
Imóvel com construção irregular pode ser vendido?
Pode, mas com dificuldade. Sem a averbação da construção, o banco avalia só o terreno ou a área registrada e o comprador perde o acesso ao financiamento.
Na prática, a venda fica restrita a compradores com dinheiro à vista e por valor menor.
Preciso de advogado para regularizar imóvel?
Na escritura simples com o vendedor presente, a lei não exige advogado. Em adjudicação compulsória extrajudicial, usucapião extrajudicial e qualquer pedido na Justiça, o advogado é obrigatório.
Mesmo quando não é exigido, o diagnóstico evita atos feitos na ordem errada.
Quem paga o ITBI na regularização?
Em regra, o comprador paga o ITBI quando a propriedade é transmitida, por escritura ou por adjudicação. Na usucapião não há ITBI, porque a aquisição é originária.
O contrato pode prever regra diferente entre as partes.
A Atalla Advocacia atende regularização fora da capital?
Sim. O escritório fica na Chácara Santo Antônio, zona sul de São Paulo, e atende a Grande São Paulo online e presencialmente com hora marcada.
Há páginas próprias para a regularização de imóveis em Guarulhos, a regularização em São Bernardo do Campo, a regularização em Santo André e a regularização em Osasco.
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Atalla Advocacia
O imóvel já é seu na prática. Falta ser no papel
Envie os documentos que você tem. O advogado Euvaldo Atalla lê a matrícula, lista as pendências e diz a ordem para regularizar o imóvel.