Regularização de Imóveis
A escritura foi assinada no tabelião, está guardada na pasta, e você acha que o imóvel é seu. No cartório de imóveis, ainda não é. O registro de escritura de imóvel é o ato que coloca o seu nome na matrícula, e sem ele o vendedor continua sendo o dono para a lei, para o banco e para os credores dele.
Resposta direta
Registro de escritura de imóvel é o lançamento da escritura pública na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o bem fica. É esse lançamento, e não a assinatura no tabelião, que transfere a propriedade.
A escritura é o título; o registro é a transferência.
A regra está no artigo 1.245 do Código Civil: enquanto a escritura não é registrada, quem vendeu continua dono. O serviço cobre a escritura recém-lavrada, a escritura antiga que ficou décadas sem registro e a escritura que o cartório devolveu com exigências. Se o que você tem é um contrato particular, e não uma escritura, o caminho começa pela regularização do contrato de gaveta.
A sua situação
Quase sempre a escritura existe. O que falta é o passo seguinte, que ninguém avisou que era obrigatório.
A escritura continua válida, mas a matrícula ficou parada no nome do vendedor por todo esse tempo. Registrar agora exige certidões novas e conferência do que entrou na matrícula desde então.
É a nota devolutiva. Cada item precisa ser cumprido ou contestado por escrito, dentro do prazo da prenotação, senão o protocolo cai e tudo volta ao começo.
Não basta. Sem registro, o vendedor pode vender de novo, e uma dívida dele pode gerar penhora sobre o seu imóvel.
Se ele comprou e não registrou, a escritura precisa ser registrada em nome dele antes da partilha, ou tratada dentro do inventário.
O imposto é devido na transmissão, com ou sem demora. A conta precisa ser conferida, porque a base de cálculo é discutível e já foi julgada pelo Superior Tribunal de Justiça.
Divergência de nome, estado civil ou CPF entre a escritura e a matrícula gera exigência. Resolve-se com averbação prévia ou escritura de retificação.
O que está em jogo
A escritura prova a compra. Só o registro faz de você o proprietário diante de qualquer pessoa.
Como funciona
O registro parece um balcão, mas tem prazos legais, uma ordem de atos e uma análise de qualificação que reprova mais da metade dos títulos na primeira entrada.
O advogado pede a certidão atualizada da matrícula e confere se o imóvel, as partes, o estado civil e a descrição batem com a escritura. Aqui aparecem penhoras, hipotecas, indisponibilidades e divergências de nome que travariam o registro.
Primeira semanaConfere-se se o ITBI foi recolhido na lavratura e se a guia confere com o imóvel. Para escritura antiga, pode haver discussão sobre base de cálculo e atualização.
Reúnem-se as certidões que o cartório exige, como a negativa de débitos de IPTU quando aplicável.
De 1 a 3 semanasA escritura entra no protocolo do cartório da circunscrição do imóvel e recebe o número de prenotação, que garante a prioridade sobre qualquer outro título apresentado depois.
No mesmo diaO oficial examina o título. Pela Lei 6.015/1973, o cartório tem 10 dias para registrar ou emitir a nota devolutiva, e escritura de compra e venda sem cláusulas especiais e sem exigências deve ser registrada em 5 dias.
A nota devolutiva precisa trazer todas as exigências de uma vez.
De 5 a 10 diasO escritório cumpre o que for cabível e, quando a exigência não tem base, requer a suscitação de dúvida, levando a questão ao juiz corregedor sem perder a prioridade do protocolo.
Dentro do prazo da prenotaçãoCom o título qualificado, o oficial lança o registro na matrícula. Você recebe a certidão atualizada com o seu nome como proprietário, documento que serve para banco, venda e inventário.
Total comum: de 2 a 8 semanasCompare antes de decidir
Nem toda escritura sem registro é igual. A idade do título e o estado da matrícula mudam o trabalho.
| Situação | O que precisa ser feito antes de registrar | Prazo comum |
|---|---|---|
| Escritura lavrada há poucos meses, matrícula limpa | Conferir ITBI e certidões e protocolar | De 2 a 4 semanas |
| Escritura antiga, vendedor ainda na matrícula | Certidões novas, conferência de ônus posteriores e eventual atualização de ITBI | De 1 a 3 meses |
| Escritura devolvida com nota devolutiva | Cumprir cada exigência ou impugnar por suscitação de dúvida | De 3 a 10 semanas |
| Escritura em nome de comprador falecido | Registrar em nome do falecido e levar o imóvel ao inventário | Depende do inventário |
| Matrícula com penhora, hipoteca ou indisponibilidade | Baixar o ônus ou obter autorização antes do registro | De 2 a 6 meses |
| Divergência de nome, área ou descrição | Averbação prévia, escritura de retificação ou retificação de área | De 1 a 6 meses |
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O que diz a lei
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.245, caput e § 1º
Título translativo é a escritura. Alienante é quem vendeu. A lei diz, sem rodeio, que a propriedade muda de mãos no momento do registro, e que até lá o vendedor continua dono. Por isso a escritura guardada em casa protege menos do que parece.
O caminho do título dentro do cartório está na Lei 6.015/1973: protocolo com prenotação, prazo de 10 dias para o registro ou para as exigências, e o procedimento de dúvida quando o interessado discorda do oficial.
Documentos
A escritura é o principal. Os demais papéis mostram que o imposto foi pago e que nada mudou na matrícula desde a compra.
Dúvidas que travam a decisão
Para um título limpo, pode ser. O problema é que o cartório devolve muitos títulos com exigências, e cada reentrada custa tempo e, às vezes, nova prenotação.
A conferência prévia da matrícula e da escritura evita a devolução, e a suscitação de dúvida contra exigência indevida exige conhecimento registral.
São três componentes: emolumentos do Registro de Imóveis, tabelados pela Lei Estadual 11.331/2002 conforme o valor do imóvel, o ITBI municipal se ainda não foi recolhido, e honorários. A estimativa de cada um é entregue por escrito na análise, antes de qualquer contratação.
Mudam. Cada dia sem registro é um dia em que o vendedor continua proprietário na matrícula.
Penhora, falência, divórcio ou morte dele chegam ao imóvel antes de você. A Lei 13.097/2015 reforça isso: o que não está na matrícula não protege o comprador.
A escritura vale. A nota devolutiva aponta pendências formais, como certidão faltante ou divergência de dados.
Boa parte se cumpre em dias. Quando a exigência não tem amparo legal, a dúvida leva a questão ao juiz, sem perder a prioridade do protocolo.
Erros que custam caro
A maioria das notas devolutivas nasce de detalhes que uma leitura atenta da matrícula teria evitado.
O advogado responsável
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Registro de escritura é trabalho de qualificação registral, exatamente o campo da pós-graduação em Direito Notarial e Registral do advogado Euvaldo Atalla. Ler a matrícula antes do protocolo é o que evita a nota devolutiva.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
Próximo passo
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado já consegue antecipar as exigências do cartório e dizer o que falta para registrar.
Perguntas frequentes
A escritura vale como contrato entre comprador e vendedor e não perde a validade com o tempo. O que ela não faz, sozinha, é transferir a propriedade.
Pelo artigo 1.245 do Código Civil, o vendedor continua dono até o registro na matrícula.
A Lei 6.015/1973 dá ao cartório 10 dias para registrar ou apontar exigências, contados do protocolo. Com nota devolutiva, o tempo total costuma ficar entre 2 e 8 semanas, conforme o que precisa ser cumprido.
São estimativas, não promessa.
O custo soma os emolumentos do Registro de Imóveis, que seguem tabela estadual e crescem conforme o valor do imóvel, o ITBI municipal quando ainda não recolhido, certidões e honorários. A estimativa item por item é apresentada na análise do caso.
É o documento em que o oficial do cartório lista as exigências que impedem o registro, como certidão faltante, divergência de nome ou ônus na matrícula. Ela deve trazer todas as exigências de uma vez.
O interessado cumpre o que for devido ou pede a suscitação de dúvida.
Pode. Não existe prazo para registrar.
O que muda é a conferência: tudo o que entrou na matrícula desde a escritura precisa ser verificado, as certidões são novas e o ITBI pode exigir regularização junto à Prefeitura.
Se o imposto foi recolhido na lavratura e a guia está disponível, não. Se não foi pago, a Prefeitura cobra na transmissão, e a base de cálculo pode ser discutida à luz do Tema 1113 do Superior Tribunal de Justiça, que fixou o valor da transação declarado como referência.
Pode apontar exigências, mas precisa fundamentá-las em lei. Se você discordar, pode requerer a suscitação de dúvida, prevista no artigo 198 da Lei 6.015/1973.
O juiz corregedor decide se o registro deve ser feito.
Dá, e muitas vezes é necessário. O imóvel comprado por ele precisa entrar na matrícula em nome dele para depois ser partilhado no inventário.
O registro é feito pelo espólio, representado pelo inventariante.
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Atalla Advocacia
Envie a escritura e os dados do imóvel. O advogado Euvaldo Atalla confere a matrícula, antecipa as exigências do cartório e conduz o registro até a certidão com o seu nome.
