“Gostei do imóvel, mas não sei se ele tem algum problema escondido.”
Problema escondido quase sempre está escrito em algum lugar: na matrícula, numa certidão ou na Prefeitura. A auditoria procura em todos.
Ver a due diligence antes de comprarDireito Imobiliário
Análise de risco imobiliário em São Paulo
O preço está combinado, o sinal tem data e ninguém leu a matrícula de verdade. A análise de risco imobiliário examina o imóvel, o vendedor e os documentos do negócio antes de o dinheiro sair da sua conta, aponta o que pode dar errado e mostra se vale fechar, ajustar ou desistir.
- Matrícula e ônus lidos linha por linha
- Ações e dívidas do vendedor mapeadas
- Parecer para decidir antes do sinal
Resposta direta
O que é a análise de risco imobiliário
A análise de risco imobiliário é a avaliação técnica da documentação de um negócio com imóvel, feita antes da assinatura, para medir o que pode levar o imóvel ou o dinheiro embora. Ela não elimina todo risco: reduz os riscos conhecidos e dá base por escrito para a sua decisão.
O exame cobre três frentes. O imóvel: matrícula, ônus, penhoras, IPTU, condomínio e regularidade da construção. O vendedor: ações, protestos e dívidas que podem levar à fraude à execução, quando uma venda é declarada sem efeito porque o vendedor já respondia a processo. E os documentos do negócio: contrato, sinal e exigências do banco. Quem quer a auditoria completa contrata a due diligence imobiliária com relatório de riscos.
- Base legal
- Lei 13.097/2015, art. 54, Código de Processo Civil, art. 792, e Código Civil, art. 1.245
- Quando fazer
- Antes de pagar sinal, assinar compromisso ou dar lance
- Prazo comum da análise
- De 5 a 15 dias úteis, conforme as certidões
- O que você recebe
- Parecer com os riscos encontrados e a recomendação de fechar, ajustar ou desistir
A sua situação
Qual risco está na sua mesa agora?
Cada negócio esconde um risco diferente. Escolha a frase que mais se parece com o seu caso e veja qual análise responde a ela.
“Tem uma averbação na matrícula que eu não entendi.”
Penhora, hipoteca, indisponibilidade, usufruto: cada linha da matrícula pode travar a venda ou transferir uma dívida para você.
Pedir a leitura técnica da matrícula“O vendedor tem empresa e eu não sei se ele está sendo processado.”
Ação contra o vendedor pode alcançar o imóvel depois da compra. As certidões mostram esse risco antes do pagamento.
Ver as certidões do vendedor“O banco travou o financiamento por causa de documento.”
Área divergente, construção sem averbação ou ônus antigo: o banco só libera o crédito com a documentação em ordem.
Destravar a documentação do financiamento“Quero investir, mas preciso saber se o imóvel tem saída.”
Para quem investe, documento irregular é dinheiro parado: o imóvel pode não aceitar financiamento nem revenda rápida.
Ver o advogado para compra e investimento“Vou vender e o comprador pediu um monte de certidões.”
Quem vende também corre risco: entregar a posse antes de receber ou perder o comprador por documento que faltou.
Ver a análise para quem vendeServiços desta área
Serviços de análise de risco e documentação imobiliária
Você pode contratar a análise completa, do primeiro documento ao registro, ou só a parte que preocupa. Cada página detalha o que é examinado, o prazo comum e o que você recebe.
Due diligence imobiliária
Auditoria do imóvel, do vendedor e dos donos anteriores, com relatório para fechar, ajustar ou desistir.
Análise de matrícula
Leitura da matrícula atualizada: quem é o dono, área, ônus, penhoras e indisponibilidades.
Análise de certidões do vendedor
Pesquisa de ações, protestos e dívidas do vendedor e do cônjuge que podem atingir o imóvel.
Análise documental para financiamento
Para quando o banco exige correção no documento do imóvel ou do vendedor antes de liberar o crédito.
Assessoria na compra de imóvel
Para quem compra ou investe: análise, contrato com sinal protegido, escritura e registro.
Assessoria na venda de imóvel
Para quem vende: documentos prontos antes da proposta e contrato que protege o recebimento.
Acompanhamento de escritura
Minuta conferida contra o parecer, ITBI pago e ato acompanhado no tabelionato de notas.
Acompanhamento de registro
Protocolo no Registro de Imóveis, resposta às exigências e matrícula final no nome do comprador.
Não sabe qual serviço de análise de risco e documentação imobiliária é o seu?
Conte a situação do seu caso de análise de risco e documentação imobiliária. O advogado Euvaldo Atalla analisa os documentos e indica qual destes serviços resolve.
Agendar a análise de risco do imóvel em São PauloCompare antes de decidir
Qual análise serve para o seu caso
O risco que você quer medir define a análise. Quanto antes ela entra, mais simples fica corrigir o rumo ou sair do negócio.
| Sua dúvida | Análise indicada | O que orienta a decisão |
|---|---|---|
| O negócio inteiro é seguro? | Due diligence imobiliária | Relatório de riscos do imóvel, do vendedor e dos donos anteriores |
| A matrícula está limpa? | Análise de matrícula | Parecer sobre cada registro, averbação e ônus |
| O vendedor pode perder o imóvel por dívida? | Certidões do vendedor | Mapa dos processos e do risco de fraude à execução |
| O banco vai aceitar o imóvel? | Documentação para financiamento | Lista do que corrigir, onde e em que ordem |
| O contrato e a escritura refletem o que foi analisado? | Escritura de compra e venda | Minuta revisada contra os riscos apontados |
| A propriedade passou mesmo para o meu nome? | Acompanhamento de registro | Matrícula final conferida e exigências respondidas |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Análise não é apostaO parecer descreve o que os documentos mostram na data da pesquisa. Ele reduz o risco e embasa a decisão, mas não substitui a escritura e o registro, que precisam ser feitos logo depois.
O que está em jogo
Decidir sem análise é fechar no escuro
O problema de documentação aparece meses depois, quando o preço já foi pago e a negociação acabou.
Sem análise de risco
- Sinal pago a quem não é o dono que consta na matrícula
- Imóvel penhorado por dívida do vendedor depois da compra
- Ônus ou indisponibilidade descobertos só no cartório
- Financiamento negado por construção sem averbação
- Escritura assinada que nunca chega ao registro
Com a análise de risco
- Dono, cônjuge e procurações conferidos antes do primeiro pagamento
- Ações e protestos do vendedor lidos e o risco medido por escrito
- Ônus da matrícula tratados no contrato ou motivo para desistir
- Pendências do imóvel resolvidas antes de o banco analisar
- Negócio acompanhado até a matrícula mostrar o novo dono
Como funciona
Como o escritório faz a análise de risco imobiliário
A análise segue um roteiro fixo. Quem já está numa fase adiantada do negócio entra direto na etapa que falta.
Os prazos são estimativasDependem dos cartórios, dos órgãos que emitem as certidões e das pendências encontradas. Imóvel financiado segue o calendário do banco.
Mapa do negócio
O advogado anota o tipo de operação, quem são as partes, a forma de pagamento e o prazo. Daí sai a lista exata de certidões e documentos a pedir.
Primeiro atendimentoColeta da documentação
Matrícula atualizada de inteiro teor, certidões do vendedor e do cônjuge, débitos de IPTU e de condomínio. O escritório tira as próprias certidões, não usa só as cópias do vendedor.
De 3 a 10 dias úteisLeitura e classificação dos riscos
Cada apontamento é lido e classificado: impede o negócio, pode ser resolvido antes da escritura ou só precisa entrar no contrato.
Junto com a coletaParecer para a decisão
Você recebe o relatório por escrito com a recomendação: fechar, ajustar ou desistir. Se houver pendência, o advogado propõe a solução ao outro lado.
De 1 a 3 dias úteis após as certidõesContrato e escritura
Os riscos apontados viram cláusulas: sinal, condições de pagamento, entrega de documentos e multa. Depois, a minuta da escritura é conferida e o ITBI é pago.
Antes de qualquer pagamentoRegistro no Registro de Imóveis
Protocolo do título, resposta às exigências do oficial e conferência da matrícula final no nome do comprador.
Conforme o cartório e as exigências
Dúvidas que travam a decisão
Quatro motivos que levam a fechar o negócio sem análise
“O corretor e o cartório já conferem tudo.”
O corretor responde pela intermediação, e o tabelião confere os documentos apresentados no ato. Nenhum dos dois pesquisa a fundo as ações do vendedor nem mede o risco de fraude à execução.
Esse exame é o trabalho do advogado de quem compra.
“É um custo a mais num negócio que já é caro.”
Os componentes são conhecidos antes: certidões e honorários, e depois ITBI, escritura e registro. Compare com o que está em jogo: o sinal e o preço inteiro do imóvel, que podem se perder numa penhora.
“A análise vai atrasar e o vendedor desiste.”
A análise costuma levar de 5 a 15 dias úteis e pode correr junto com a aprovação do crédito. O contrato pode prever esse prazo de conferência antes do pagamento principal.
“A matrícula está limpa, então não há risco.”
Matrícula limpa é um bom sinal, mas não é tudo. A Lei 13.097/2015 protege quem compra confiando nela, com exceções, e a dívida tributária segue regra própria.
Por isso as certidões do vendedor continuam no exame.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Toda operação imobiliária passa por dois cartórios: o tabelionato de notas, que faz a escritura, e o Registro de Imóveis, que transfere a propriedade. A pós-graduação em Direito Notarial e Registral, somada à de Direito Imobiliário, é a base técnica para ler matrícula e certidões. A formação em Economia ajuda a pesar o risco jurídico contra o valor do negócio.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o negócio para a análise de risco antes de assinar
Responda às perguntas abaixo. O advogado diz o que precisa ser analisado, em quanto tempo e por qual serviço começar.
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Certidões para comprar imóvel em SP
A lista completa das certidões do imóvel e do vendedor, onde tirar cada uma e o que cada uma revela.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre análise de risco e documentação imobiliária
Quando devo fazer a análise de risco do imóvel?
Antes de pagar o sinal, assinar compromisso ou dar lance. Depois do sinal pago, a análise ainda ajuda, mas o advogado passa a negociar a partir de um contrato que talvez já tenha falhas.
O momento ideal é quando o preço está combinado e nada foi pago.
Quais documentos entram na análise de documentação imobiliária?
Matrícula atualizada de inteiro teor, certidões de ações cíveis, federais e trabalhistas do vendedor e do cônjuge, protestos, débitos de IPTU e declaração de débitos de condomínio. Se o vendedor é empresa ou o imóvel veio de herança, a lista aumenta.
A certidão de matrícula tem validade de 30 dias para a escritura, pelo Decreto 93.240/1986.
Matrícula sem ônus quer dizer que o negócio é seguro?
Reduz bastante o risco, mas não o elimina. Pela Lei 13.097/2015, art. 54, o que não está na matrícula, em regra, não pode ser usado contra o comprador de boa-fé.
A própria lei traz exceções, como a falência do vendedor, e a dívida tributária segue o Código Tributário Nacional. Por isso as certidões do vendedor continuam necessárias.
O que é fraude à execução e como ela afeta quem compra?
É a venda de um bem por quem já responde a processo capaz de deixá-lo sem bens para pagar. Reconhecida pelo juiz, a venda não produz efeito contra o credor e o imóvel pode ser penhorado, mesmo no nome do comprador.
Pela Súmula 375 do STJ, isso depende de penhora registrada ou de prova de má-fé, e as certidões mostram o que o comprador podia saber.
A análise de risco garante que vou ficar com o imóvel?
Não, e ninguém pode prometer isso. A análise mostra os riscos que os documentos revelam na data da pesquisa e embasa a sua decisão.
A propriedade só passa ao comprador com o registro do título na matrícula, pelo Código Civil, art. 1.245, por isso o acompanhamento vai até o registro.
Serve para quem vai investir ou comprar em leilão?
Sim. Para o investidor, a análise mostra se o imóvel aceita financiamento e revenda sem pendência.
Na arrematação, o exame inclui o edital e as dívidas que acompanham o bem, assunto tratado na assessoria para comprar imóvel em leilão.
A Atalla Advocacia faz a análise para imóvel fora da capital?
Sim. O escritório atende São Paulo capital e a Grande São Paulo, com atendimento online e presencial com hora marcada na Chácara Santo Antônio, zona sul.
Boa parte das certidões e dos protocolos pode ser feita de forma eletrônica.
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