Análise de Risco e Documentação Imobiliária
Certidões para comprar imóvel em SP: lista completa do vendedor e do imóvel, com onde tirar cada uma
As certidões para comprar imóvel em SP se dividem em dois grupos: as do imóvel, que mostram dono, ônus e dívidas que acompanham o bem, e as do vendedor, que mostram processos e dívidas capazes de atingir a venda. As do imóvel saem do Registro de Imóveis, da Prefeitura e do condomínio. As do vendedor saem da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho, dos tabeliães de protesto e da Receita.
- Certidões do imóvel: matrícula atualizada, tributos imobiliários da Prefeitura e quitação do condomínio.
- Certidões do vendedor: Justiça Estadual, Federal e do Trabalho, protesto e débitos fiscais, também do cônjuge.
- A lei dispensa certidões forenses para provar boa-fé, mas elas continuam sendo o jeito de descobrir o risco antes de pagar.
- Pesquise onde o vendedor mora e onde o imóvel fica, se forem cidades diferentes.
Por que tirar certidões antes de comprar
As certidões mostram se o imóvel ou o vendedor carregam algo que pode desfazer a compra ou passar uma dívida para você. O momento certo de tirá-las é antes do sinal, porque depois do pagamento o problema vira prejuízo.
O risco maior é a fraude à execução: a venda feita por quem já tem processo capaz de levá-lo à insolvência. O Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), no artigo 792, torna essa venda ineficaz perante o credor, que pode buscar o imóvel mesmo depois de registrado em seu nome. O Superior Tribunal de Justiça definiu quando isso acontece.
O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.
Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça
Em linguagem simples: para tirar o imóvel de quem comprou, o credor do vendedor precisa mostrar que a penhora já estava registrada na matrícula ou que o comprador sabia, ou tinha como saber, da dívida.
É aqui que as certidões pesam. Quem tira as certidões e não encontra nada tem como provar a própria boa-fé. Quem encontra um processo grave e compra mesmo assim dificilmente será tratado como comprador que ignorava o risco.
Certidões do imóvel e onde tirar cada uma
As certidões do imóvel mostram quem é o dono, o que pesa sobre o bem e as dívidas que passam para quem compra.
| Certidão | Onde tirar | O que revela |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada (inteiro teor) | Registro de Imóveis que atende o endereço, no balcão ou pela central eletrônica dos registradores | Dono atual, cadeia de vendas, hipoteca, alienação fiduciária, penhora e indisponibilidade |
| Débitos de tributos imobiliários | Site da Prefeitura de São Paulo, com o número do contribuinte do IPTU | IPTU e taxas em aberto ligados ao imóvel |
| Dados cadastrais do imóvel | Site da Prefeitura de São Paulo | Área construída, uso e valor venal cadastrados, para comparar com a matrícula |
| Declaração de quitação do condomínio | Síndico ou administradora, com a ata que elegeu o síndico | Dívida de condomínio, que passa para o comprador |
| Ônus reais | Registro de Imóveis, em geral junto com a matrícula | Resumo dos gravames ativos, exigido na escritura |
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A matrícula é a mais importante e a mais técnica. Para entender cada ato, use o guia de como ler matrícula de imóvel.
Certidões do vendedor e onde tirar cada uma
As certidões do vendedor mostram se ele responde a processos ou tem dívidas que podem alcançar o imóvel. Tire em nome de todos os vendedores e dos cônjuges.
| Certidão | Onde tirar | O que revela |
|---|---|---|
| Distribuição cível e criminal estadual | Site do Tribunal de Justiça de São Paulo | Execuções, cobranças, ações de família, falência e processos criminais na Justiça Estadual |
| Distribuição da Justiça Federal | Site do Tribunal Regional Federal da 3ª Região | Execuções fiscais federais e ações federais contra o vendedor |
| Trabalhista (CNDT e ações) | Site do Tribunal Superior do Trabalho e do TRT da 2ª Região | Dívidas trabalhistas e processos em andamento, comuns quando o vendedor é ou foi empresário |
| Protesto de títulos | Central nacional dos tabeliães de protesto | Títulos protestados, sinal de dívida vencida |
| Débitos federais e dívida ativa da União | Site da Receita Federal | Tributos federais e dívida ativa em nome do vendedor |
| Dívida ativa do Estado de São Paulo | Site da Procuradoria Geral do Estado | Débitos estaduais inscritos, como ICMS e IPVA |
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Quando o vendedor é empresa, entram também a ficha cadastral na Junta Comercial, a certidão de falência e recuperação judicial e as certidões dos sócios. Se o vendedor morou ou teve empresa em outra cidade, as pesquisas precisam alcançar essa comarca também.
Certidões para comprar imóvel em SP: o que a lei exige e o que é prudente
A lei exige para a escritura menos certidões do que a prudência recomenda. Saber a diferença evita dois erros: achar que basta o que o cartório pede, ou achar que certidão positiva sempre impede o negócio.
O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.
Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º
Para lavrar a escritura, o tabelião exige a prova do pagamento do ITBI, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais. E a Lei 13.097/2015, no artigo 54, § 2º, diz que nada além disso é exigido para a validade da compra, e que a falta de certidões forenses, sozinha, não tira do comprador a condição de boa-fé.
Mas a lei não impede que um credor prove que o comprador sabia da dívida, e não protege contra falência do vendedor nem contra processos que levam à insolvência e já estavam em andamento. As certidões forenses continuam sendo a forma de enxergar esses riscos antes de pagar. Esse ponto ainda é discutido nos tribunais e merece análise caso a caso.
O que fazer quando a certidão vem positiva
Certidão positiva não encerra o negócio. Ela exige leitura: o tipo de ação, o valor, a fase e o patrimônio que o vendedor ainda tem.
Identificar o processo
Número, vara, partes e assunto. Ação de alimentos, execução fiscal e ação de cobrança têm pesos muito diferentes.
No mesmo dia da certidãoConsultar o andamento
Ver valor, fase e se já houve penhora ou bloqueio. Processo arquivado ou extinto costuma ter risco baixo.
De 1 a 3 dias úteisMedir o risco de insolvência
Comparar o valor do processo com o patrimônio que o vendedor terá depois da venda. Esse é o ponto do artigo 792, IV, do Código de Processo Civil.
Junto com a consultaProteger o contrato
Quitação da dívida com parte do preço, retenção de valor, prazo para baixa do processo ou desistência, conforme o caso.
Antes do sinal ou da escritura
Certidão negativa traz tranquilidade. Certidão positiva traz uma pergunta, e a resposta está no processo.
Prazo de validade e erros na hora de tirar
Certidão é retrato do dia em que foi emitida. Tabelionatos e bancos costumam aceitar certidões recentes, em geral de até 30 dias, e cada uma informa a própria validade.
Erro comum
- Tirar certidões só do vendedor, sem o cônjuge
- Pesquisar só a cidade do imóvel
- Aceitar certidões trazidas pelo vendedor
- Tirar tudo meses antes da escritura
Como fazer
- Incluir cônjuge e todos os coproprietários
- Pesquisar também a cidade onde o vendedor mora ou teve empresa
- Emitir ou conferir cada certidão na fonte
- Renovar as certidões perto da assinatura
As certidões têm custo de emissão, que entra na conta da compra junto com ITBI, escritura e registro. Veja o quadro completo no guia sobre custos para comprar imóvel em São Paulo.
Perguntas frequentes
Quais certidões pedir para comprar um imóvel em São Paulo?
Do imóvel: matrícula atualizada, certidão de tributos imobiliários da Prefeitura e declaração de quitação do condomínio. Do vendedor e do cônjuge: distribuição estadual, federal e trabalhista, protesto, débitos federais e dívida ativa estadual.
Se o vendedor é empresa, entram Junta Comercial e falência.
Quem paga as certidões, comprador ou vendedor?
A lei não fixa. Na prática, o vendedor costuma providenciar as certidões em seu nome e as do imóvel, e o comprador paga as que pede por conta própria.
O contrato pode definir de outro modo. O ideal é o comprador conferir cada certidão na fonte.
Qual a validade das certidões para escritura?
Cada certidão informa a própria validade. Tabelionatos e bancos costumam aceitar certidões recentes, em geral de até 30 dias.
Para decidir a compra, o mais seguro é renovar perto da assinatura, porque novos processos podem surgir.
Se a certidão do vendedor der positiva, devo desistir?
Não necessariamente. É preciso ver o tipo de processo, o valor, a fase e o patrimônio que o vendedor terá depois da venda.
Muitos casos se resolvem quitando a dívida com parte do preço ou exigindo a baixa antes da escritura.
As certidões forenses são obrigatórias para comprar imóvel?
Para a escritura, não. A Lei 13.097/2015 dispensa as certidões forenses para a validade do negócio e para a boa-fé do comprador.
Elas continuam recomendadas porque mostram processos que podem levar à fraude à execução e que a matrícula ainda não registra.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
