Análise de Risco e Documentação Imobiliária
Como ler matrícula de imóvel: guia linha por linha com exemplo anotado
Saber como ler matrícula de imóvel é ler a certidão em três camadas: o cabeçalho com a descrição do imóvel, a sequência de atos numerados (R para registro, AV para averbação) e, por fim, o que continua valendo hoje. O dono atual é quem aparece no último registro de transmissão. Os ônus ativos são os registrados e ainda não cancelados por uma averbação posterior.
- A matrícula é a ficha do imóvel no Registro de Imóveis. Cada imóvel tem a sua.
- R é registro: cria ou transfere direitos. AV é averbação: altera, completa ou cancela.
- Um ônus só deixa de valer quando uma averbação posterior diz expressamente que ele foi cancelado.
- Leia sempre a certidão de inteiro teor, com data recente, do primeiro ao último ato.
O que é a matrícula e qual certidão pedir
A matrícula é o registro individual de cada imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, regulado pela Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos. Ela reúne a descrição do imóvel e, em ordem, tudo o que aconteceu com ele: vendas, financiamentos, penhoras, construções, casamentos e falecimentos dos donos.
cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula;
Lei 6.015/1973, art. 176, § 1º, I
Cada imóvel, uma matrícula. Antes dela existia o sistema de transcrições, em livros por pessoa e não por imóvel. Por isso matrículas abertas a partir de imóveis antigos começam citando uma transcrição anterior: é o elo com a história que veio antes.
Se o imóvel nunca teve matrícula própria, ela é aberta no primeiro ato que precisar ser lançado, como uma venda.
Para ler, peça a certidão de inteiro teor, que reproduz a matrícula inteira. A certidão de ônus reais e a de situação jurídica resumem, e servem para outros fins. Na capital paulista, a matrícula fica no Registro de Imóveis que atende o endereço do imóvel, e a certidão pode ser pedida no balcão ou pela central eletrônica dos registradores.
As três partes da matrícula
Toda matrícula tem cabeçalho, descrição do imóvel e atos numerados. A leitura certa segue essa ordem e não pula nenhuma linha.
1. Cabeçalho
Traz o nome do cartório, o número da matrícula, a data de abertura e o número da folha. O número de ordem nunca se repete no mesmo cartório.
Confira se o cartório é o que atende o endereço: imóvel em região que mudou de circunscrição pode ter a história dividida entre dois cartórios.
2. Descrição do imóvel
Para imóvel urbano, a lei exige características, confrontações, localização, área, logradouro, número e designação cadastral. Compare com o IPTU e com o que existe no local.
Área diferente, rua renomeada ou número trocado são comuns em imóveis antigos e podem exigir correção antes da venda.
3. Atos numerados: R e AV
Abaixo da descrição vêm os atos, em ordem: R.1, AV.2, R.3 e assim por diante. A numeração é única e sequencial, misturando registros e averbações.
Cada ato traz a data, o título que o originou (escritura, mandado judicial, contrato do banco) e o nome do oficial.
Como ler matrícula de imóvel em São Paulo: exemplo anotado
O quadro abaixo mostra uma matrícula fictícia, resumida, com a leitura de cada ato. É assim que o conteúdo aparece na certidão, em texto corrido.
| Ato | O que está escrito | Como ler |
|---|---|---|
| Abertura | Apartamento 52, com 68 m² de área privativa, registro anterior: transcrição número tal | Imóvel identificado. A transcrição citada é a origem antes da matrícula |
| R.1 | Venda da incorporadora a João, casado com Ana pelo regime da comunhão parcial | João e Ana passam a ser donos. O regime de bens já indica que os dois assinam numa futura venda |
| R.2 | Alienação fiduciária em favor do Banco X, para garantir financiamento | O banco tem a propriedade em garantia até a quitação. Ônus ativo |
| AV.3 | Penhora determinada em execução de condomínio | O imóvel responde por dívida de condomínio. Ônus ativo |
| AV.4 | Cancelamento da alienação fiduciária do R.2, por quitação | O financiamento acabou. O R.2 deixou de valer |
| AV.5 | Cancelamento da penhora da AV.3, por ordem do juiz | A penhora foi levantada. Matrícula livre de ônus |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Resultado da leitura: os donos são João e Ana, e não há ônus ativo, porque os dois gravames foram cancelados por averbações posteriores. Se a matrícula parasse na AV.3, o imóvel ainda estaria penhorado e financiado.
O que procurar em cada ato
A leitura técnica responde a quatro perguntas: quem é o dono hoje, como ele chegou até ali, o que pesa sobre o imóvel e o que falta registrar.
- Nome, documento e estado civil de todos os donos no último ato de transmissão
- Sequência de donos sem quebra: cada vendedor precisa ser o comprador do ato anterior
- Hipoteca, alienação fiduciária, penhora, arresto ou indisponibilidade sem cancelamento
- Usufruto, servidão e cláusulas de inalienabilidade ou impenhorabilidade
- Citação de ação ou averbação de execução contra o dono
- Construção averbada compatível com o que existe no local
- Locação averbada, que pode dar ao inquilino direito de preferência ou de permanência
Termos que mais confundem na matrícula
A matrícula usa linguagem técnica e abreviações. Os termos abaixo são os que mais geram leitura errada.
- Registro (R)
- Ato que cria, transfere ou extingue direito real: venda, doação, hipoteca, usufruto, alienação fiduciária.
- Averbação (AV)
- Ato que altera ou completa o que já existe: casamento, construção, mudança de nome da rua, penhora, cancelamento.
- Alienação fiduciária
- Garantia do financiamento em que o banco fica com a propriedade em garantia até a última parcela.
- Indisponibilidade
- Ordem que proíbe o dono de vender ou dar o imóvel em garantia, comunicada ao cartório pela central do CNJ.
- Usufruto
- Direito de usar o imóvel e receber os aluguéis, que fica com uma pessoa enquanto a propriedade é de outra.
- Transcrição
- Registro feito no sistema antigo, anterior à matrícula, citado no cabeçalho como origem.
Erros comuns de quem lê a matrícula sozinho
Os erros mais comuns vêm de ler só uma parte da certidão ou de confiar em um documento fora da matrícula.
Leitura errada
- Achar que a penhora acabou porque a dívida foi paga
- Ler só o último ato
- Ignorar o estado civil do dono
- Usar certidão de meses atrás
Leitura correta
- Penhora só acaba com averbação de cancelamento
- Conferir cada ônus desde o primeiro ato
- Confirmar quem precisa assinar a venda
- Pedir certidão nova antes de cada decisão
Na matrícula, o que não foi cancelado continua valendo. A quitação na gaveta não apaga o registro.
A leitura da matrícula é um dos pontos dos cuidados ao comprar imóvel. Os outros envolvem o vendedor, o condomínio e quem ocupa o imóvel.
Perguntas frequentes
Como consultar a matrícula de um imóvel em São Paulo?
Pedindo a certidão ao Registro de Imóveis que atende o endereço do imóvel, no balcão ou pela central eletrônica dos registradores. Basta informar o número da matrícula ou o endereço.
A lei permite que qualquer pessoa peça, sem explicar o motivo, e o cartório cobra emolumento tabelado.
Qual a diferença entre R e AV na matrícula?
R indica registro, o ato que cria ou transfere direitos, como venda, hipoteca e usufruto. AV indica averbação, que altera ou completa o que já existe, como construção, casamento, penhora e cancelamento de ônus.
A numeração dos dois segue uma sequência única.
Como saber quem é o dono atual pela matrícula?
É quem aparece no último ato de transmissão, como venda, doação ou partilha, desde que nenhum ato posterior tenha transferido o imóvel de novo. Confira também o estado civil, porque cônjuge pode ter direito sobre o bem.
Como saber se o imóvel tem dívida pela matrícula?
Procure registros de hipoteca e alienação fiduciária e averbações de penhora, arresto e indisponibilidade. Para cada um, veja se existe averbação posterior de cancelamento.
Dívidas de condomínio e IPTU não aparecem na matrícula e exigem certidão própria.
O que é certidão de inteiro teor?
É a cópia fiel de tudo o que consta na matrícula, do primeiro ao último ato. É a certidão certa para analisar uma compra, porque mostra a sequência completa e os cancelamentos.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
