“Não consigo mais pagar o apartamento e a construtora quer ficar com quase tudo.”
A multa tem teto na lei e incide sobre o que você pagou, nunca sobre o preço total do imóvel.
Ver o teto de retenção no distrato do apartamento na plantaDireito Imobiliário
Advogado de distrato de imóvel em São Paulo
A parcela deixou de caber no orçamento, o banco negou o financiamento ou você simplesmente não quer mais o imóvel, e a construtora avisa que vai ficar com metade do que você pagou. O advogado de distrato de imóvel confere essa conta contra a Lei do Distrato e mostra, em números, quanto a incorporadora ou a loteadora pode reter, quanto deve devolver e em que prazo.
- Apartamento na planta e lote
- Retenção conferida contra o teto legal
- Capital e Grande São Paulo
Resposta direta
O que faz o advogado de distrato de imóvel
O advogado de distrato de imóvel defende o comprador que quer sair do contrato com a incorporadora ou com a loteadora: calcula a restituição, confere cada dedução e cobra o que foi retido além do limite. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, fixou tetos de retenção e prazos de devolução para o apartamento na planta (Lei 4.591/1964, art. 67-A) e para o lote em loteamento (Lei 6.766/1979, art. 32-A).
Três dados definem a conta. O primeiro é a data do contrato: os assinados antes da lei seguem a Súmula 543 do STJ, os posteriores seguem os tetos legais. O segundo é o tipo de imóvel, porque o distrato de terreno em loteamento tem regra própria. O terceiro é se o empreendimento tem patrimônio de afetação, o regime que separa o dinheiro da obra do caixa da construtora e sobe o teto da multa de 25% para 50% do valor pago.
- Base legal
- Lei 4.591/1964, art. 67-A, e Lei 6.766/1979, art. 32-A, incluídos pela Lei 13.786/2018
- Retenção na planta
- Até 25% do valor pago, ou até 50% com patrimônio de afetação
- Retenção no lote
- Multa e despesas limitadas a 10% do valor atualizado do contrato
- Contratos antigos
- Assinados antes da Lei 13.786/2018 seguem a Súmula 543 do STJ
A sua situação
Qual destas frases descreve o seu distrato?
Cada tipo de desistência tem teto, base de cálculo e prazo próprios. Escolha a situação mais próxima da sua.
“O banco negou o financiamento e eu não tenho como quitar o saldo.”
Enquanto o contrato é só com a incorporadora, a saída é o distrato, com devolução corrigida e só as deduções legais.
Entender a desistência quando o financiamento é negado“Já assinei o distrato e só agora vi o quanto perdi.”
Retenção acima do teto, multa sobre o preço do imóvel ou devolução em dezenas de parcelas podem ser revistas depois da assinatura.
Entender a revisão da retenção abusiva“A construtora diz que pode reter 50% porque é a regra.”
Os 50% só valem com patrimônio de afetação averbado na matrícula do empreendimento. Sem ele, o teto é 25%.
Conferir se a retenção de 50% é legal no seu caso“Comprei um lote em loteamento e quero desistir.”
Lote segue a Lei 6.766/1979, com multa e despesas limitadas a 10% do valor atualizado do contrato.
Ver as regras do distrato de lote“Construí no terreno e a loteadora quer desfazer o contrato sem pagar nada.”
Benfeitorias necessárias e úteis feitas no lote são indenizadas ao comprador, e cláusula em contrário não vale.
Entender a indenização das benfeitorias no loteServiços desta área
Serviços de distrato para quem comprou na planta ou em loteamento
Cada página mostra a regra legal, as etapas, os documentos e a conta de cada tipo de distrato.
Distrato de imóvel na planta
Para desistir do apartamento antes das chaves e receber de volta o que a lei manda, dentro do teto de retenção.
Distrato de lote
Para quem comprou terreno em loteamento e quer desfazer o contrato com a loteadora dentro do limite de 10%.
Não sabe qual serviço de lei do distrato é o seu?
Conte a situação do seu caso de lei do distrato. O advogado Euvaldo Atalla analisa os documentos e indica qual destes serviços resolve.
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Qual distrato serve para o seu caso
A regra muda conforme o imóvel e o regime do empreendimento. Compare os três cenários mais comuns para contratos posteriores à Lei 13.786/2018.
| Critério | Planta sem afetação | Planta com afetação | Lote em loteamento |
|---|---|---|---|
| Lei aplicável | Art. 67-A da Lei 4.591/1964 | Art. 67-A da Lei 4.591/1964 | Art. 32-A da Lei 6.766/1979 |
| Teto da multa | Até 25% da quantia paga | Até 50% da quantia paga | Multa e despesas até 10% do valor atualizado do contrato |
| Corretagem | Deduzida por inteiro | Deduzida por inteiro | Descontada só se estava integrada ao preço do lote |
| Fruição, se houve uso | 0,5% do valor atualizado do contrato, proporcional ao tempo | 0,5% do valor atualizado do contrato, proporcional ao tempo | Até 0,75% do valor atualizado do contrato, desde a entrega da posse |
| Como devolve | Parcela única, após 180 dias do desfazimento | Parcela única, até 30 dias após o habite-se | Até 12 parcelas mensais, após a carência legal |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
A data do contrato decide a regraContratos assinados antes da Lei 13.786/2018 não seguem esses tetos. Para eles vale a Súmula 543 do STJ: devolução de uma vez, com retenção parcial fixada pelos tribunais caso a caso.
O que está em jogo
Cada mês sem resolver o distrato custa dinheiro
Enquanto a desistência não é formalizada, as parcelas seguem corrigidas, o atraso gera encargos e a construtora negocia com a conta dela.
Sem o advogado
- Multa calculada sobre o preço do imóvel, e não sobre o valor pago
- Retenção de 50% aceita sem conferir se há patrimônio de afetação
- Parcelas atrasadas viram negativação e cobrança de encargos
- Devolução aceita em dezenas de parcelas mensais
- Taxas de administração e publicidade descontadas sem base na lei
Com a conta conferida
- Restituição calculada sobre o que você pagou, corrigida pelo índice do contrato
- Teto confirmado na matrícula do empreendimento, e não na palavra do atendente
- Pedido de distrato formalizado por notificação, com data registrada
- Devolução cobrada em parcela única, no prazo que a lei fixa
- Só as deduções listadas na lei aplicadas à sua conta
Como funciona
Como o escritório conduz um distrato
A ordem é sempre a mesma: primeiro a conta, depois a negociação, e só então a Justiça, se a construtora ou a loteadora não cumprir a lei.
Os prazos são estimativasVariam conforme a empresa, a vara e a existência de recurso. O que está no seu controle é reunir contrato, quadro-resumo, recibos e extrato de pagamentos desde o começo.
Leitura do contrato e do quadro-resumo
O quadro-resumo é a página inicial com preço, corretagem e penalidades que a Lei 13.786/2018 tornou obrigatória. O advogado confere a data da assinatura, o índice de correção e se você assinou junto às cláusulas de desfazimento, como a lei exige para que elas valham.
Primeiros diasConsulta à matrícula do empreendimento
A certidão da matrícula, emitida pelo Registro de Imóveis, mostra se há patrimônio de afetação averbado ou, no lote, o registro do loteamento. É esse dado que define o teto da retenção.
Até 1 semanaCálculo da restituição
Somam-se as parcelas pagas, corrigidas pelo índice do contrato, e aplicam-se só as deduções que a lei admite. Você recebe por escrito a comparação entre a conta da construtora e a conta da lei.
De 1 a 2 semanasNotificação e negociação
A incorporadora ou a loteadora recebe o pedido com o cálculo anexo. O escritório contesta a proposta padrão e negocia percentual, base de cálculo e data de pagamento.
De 30 a 90 diasAção de rescisão ou de restituição, se não houver acordo
Sem acordo, o pedido vai à Justiça, no foro do seu domicílio. A ação pede a rescisão ou a revisão do distrato, a devolução dentro dos limites legais e, quando há cobrança, a suspensão das parcelas.
De 1 a 3 anos, conforme a vara e os recursos
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o comprador aceitar a conta da construtora
“Assinei o contrato, então tenho que aceitar a multa que está nele.”
Cláusula que passa do teto da Lei 4.591/1964 ou que prevê a perda das parcelas pagas é nula, mesmo assinada. O Código de Defesa do Consumidor, no art. 53, proíbe a perda total das prestações, e a Lei do Distrato pôs esse limite em números.
“Já assinei o distrato, agora não tem volta.”
A quitação assinada não impede a Justiça de rever a conta quando a retenção passou do que a lei permite. A chance depende do que foi assinado e de quando, por isso o termo precisa ser lido antes de qualquer decisão.
“Processo contra construtora leva anos e eu preciso do dinheiro.”
Parte dos casos se resolve na negociação depois de uma notificação com a conta fundamentada. Quando vai à Justiça, a ação costuma levar de 1 a 3 anos, e a suspensão das parcelas pode ser pedida logo no início.
“A diferença que vou recuperar não paga o advogado.”
Você recebe a conta antes de contratar: quanto a construtora quer reter, quanto a lei permite e a diferença entre os dois. Os honorários são definidos por escrito depois dessa análise, e você decide com os números na mão.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Distrato se decide no contrato e na matrícula do empreendimento. O advogado Euvaldo Atalla é pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, e lê os dois documentos juntos antes de fazer a conta.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o seu caso de distrato e veja o que deve voltar
Responda às perguntas abaixo. O advogado analisa o caso e diz qual regra se aplica, o que a empresa pode descontar e o que deve ser devolvido a você.
Do blog
Entenda antes de decidir: guia de lei do distrato
Lei do Distrato
Não consigo pagar o apartamento na planta
Renegociação, cessão do contrato, troca de unidade ou distrato: as saídas para quem não dá mais conta das parcelas.
Lei do Distrato
Simulador de distrato
A conta da restituição no distrato, com e sem patrimônio de afetação, explicada em tabela e em exemplo ilustrativo.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre lei do distrato
Quando procurar um advogado de distrato de imóvel?
Antes de assinar o termo de distrato ou de parar de pagar as parcelas. É nesse momento que a conta da construtora pode ser contestada com mais facilidade.
Depois de assinado, ainda dá para rever retenção abusiva, mas o caminho fica mais longo.
Quanto a construtora pode reter se eu desistir do apartamento na planta?
Nos contratos posteriores à Lei 13.786/2018, a multa é de até 25% do valor pago, ou de até 50% se o empreendimento tiver patrimônio de afetação. A lei também permite deduzir a corretagem e, se você ocupou a unidade, a fruição, os impostos e o condomínio do período.
O detalhamento está na página do distrato de apartamento na planta.
Em quanto tempo a construtora tem que devolver o dinheiro?
Sem patrimônio de afetação, em parcela única, após o prazo de 180 dias contados do desfazimento do contrato. Com afetação, em até 30 dias após o habite-se.
Se a unidade for revendida antes, o prazo cai para 30 dias da revenda.
E no distrato de lote, quanto a loteadora pode reter?
Multa e despesas administrativas, somadas, ficam limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, conforme o art. 32-A da Lei 6.766/1979. A devolução pode ser feita em até 12 parcelas mensais, depois da carência legal, e as benfeitorias necessárias e úteis são indenizadas.
Meu contrato é anterior à Lei do Distrato. Qual regra vale?
Vale a Súmula 543 do STJ: devolução imediata, de uma vez, com retenção parcial fixada pelos tribunais conforme o caso. Os percentuais da Lei 13.786/2018 não se aplicam automaticamente a esses contratos.
Posso evitar a multa do distrato?
No apartamento na planta, a lei afasta a multa se você apresentar um comprador substituto aprovado pela incorporadora, que assume o contrato. Sem interessado, o distrato encerra a dívida e recupera a parte que a lei manda devolver.
Já assinei o financiamento com o banco. Ainda posso fazer distrato?
A situação muda. Com o financiamento assinado e a alienação fiduciária registrada, a dívida passa a ser com o banco, e a saída segue a Lei 9.514/1997, não o distrato com a incorporadora.
O advogado avalia qual alternativa resta antes de você deixar de pagar.
A Atalla Advocacia atende distrato fora da capital?
Sim. O escritório atende a capital e a Grande São Paulo, com atendimento online e presencial com hora marcada na zona sul de São Paulo.
O contrato, o quadro-resumo e o extrato de pagamentos podem ser enviados em formato digital.
Atalla Advocacia
A construtora fez a conta dela. Falta conferir a sua
Envie o contrato, o quadro-resumo e o extrato de pagamentos. O advogado Euvaldo Atalla mostra o que a lei permite reter, o que deve voltar e qual o próximo passo do seu distrato.