“Comprei o terreno em 120 vezes e não consigo mais pagar.”
Continuar atrasando acumula juros e pode levar ao cancelamento pelo cartório. Sair por distrato organizado preserva o direito à devolução.
Lei do Distrato
Distrato de lote em São Paulo
Você comprou o terreno parcelado, a parcela pesou e a loteadora diz que quase nada volta. O distrato de lote tem regra própria na Lei de Parcelamento do Solo: multa e despesas limitadas a 10% do contrato, lista fechada de deduções e prazo para devolver. O advogado confere a conta da loteadora antes de você assinar qualquer termo.
- Multa limitada a 10% do contrato
- Deduções só as da lei
- Benfeitorias no lote são indenizadas
Resposta direta
O que é o distrato de lote
Distrato de lote é o desfazimento do contrato de compra de um terreno em loteamento, com a devolução do que o comprador pagou, menos as deduções que a lei permite. A regra está no art. 32-A da Lei 6.766/1979, incluído pela Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), e vale para contratos de lote vendidos pela própria loteadora.
Ela é diferente da regra do apartamento na planta, que segue a Lei de Incorporações e é tratada na página de distrato de imóvel na planta. Se o contrato do lote tem alienação fiduciária registrada, o caminho também muda: a lei manda seguir o procedimento da Lei 9.514/1997, com leilão do terreno.
- Base legal
- Art. 32-A da Lei 6.766/1979, incluído pela Lei 13.786/2018
- Multa e despesas
- Limitadas a 10% do valor atualizado do contrato
- Forma de devolução
- Em até 12 parcelas mensais, após a carência legal
- Benfeitorias
- Necessárias e úteis são indenizadas ao comprador
A sua situação
Quando o distrato de lote é o caminho
A situação muda quem paga a conta. Veja se o seu caso está aqui.
“A loteadora disse que vai ficar com quase tudo que eu paguei.”
Multa e despesas administrativas, somadas, não passam de 10% do valor atualizado do contrato. O resto das deduções tem lista fechada na lei.
“O loteamento não tem asfalto, água nem luz até hoje.”
Se a loteadora não fez as obras prometidas, a culpa pelo desfazimento é dela. Aí a conversa é outra: devolução integral, sem a multa do comprador.
“Chegou uma notificação do cartório para pagar em 30 dias.”
É a intimação do art. 32 da Lei 6.766/1979. Vencido o prazo sem pagamento, o contrato é considerado rescindido.
Esse é o momento de decidir entre pagar e negociar a saída.
“Já construí a casa no lote e agora vou ter que devolver.”
Benfeitorias necessárias e úteis feitas de acordo com o contrato e a lei são indenizadas. Cláusula que diz o contrário não vale.
“Assinei o contrato num evento de vendas e me arrependi.”
Compra feita fora da sede da loteadora pode ser desfeita em 7 dias pelo Código de Defesa do Consumidor, com devolução imediata do que foi pago.
O que está em jogo
O que muda quando o distrato de lote segue a lei
A conta da loteadora costuma errar em três pontos: o percentual da multa, as deduções extras e o prazo de pagamento.
Parado ou aceitando a proposta da loteadora
- Parcelas atrasadas viram juros e intimação do cartório
- A loteadora soma multa, taxa de administração e publicidade acima do teto
- A casa ou o muro que você construiu ficam para a empresa sem indenização
- A devolução vem em prazo e número de parcelas que a empresa escolhe
- Você assina quitação geral e perde a chance de discutir
Com o distrato de lote conferido pelo advogado
- A dívida para de crescer na data do desfazimento
- Multa e despesas somadas dentro do limite de 10% do contrato
- Benfeitorias necessárias e úteis entram na conta a seu favor
- Devolução em até 12 parcelas, depois da carência da lei
- Termo de distrato revisado antes da assinatura
Como funciona
Como funciona o distrato de lote, etapa por etapa
Antes de pedir a saída, é preciso saber qual lei vale para o seu contrato e quem deu causa ao desfazimento.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas e dependem da resposta da loteadora e do andamento da vara. Os prazos de devolução são os da Lei 6.766/1979. Nenhum advogado pode prometer data nem valor.
Leitura do contrato
O advogado confere a data da assinatura, a cláusula de rescisão, o índice de correção e se há alienação fiduciária registrada. Isso define se vale o art. 32-A, a regra anterior ou a Lei 9.514/1997.
Primeiros diasSituação do loteamento
Consulta ao registro do loteamento e ao cronograma de obras de infraestrutura. Se a loteadora atrasou as obras, o desfazimento pode ser por culpa dela, com devolução integral.
Até 2 semanasCálculo da restituição
Somam-se as parcelas pagas, corrigidas pelo índice do contrato, e aplicam-se só as deduções do art. 32-A. Benfeitorias entram como crédito seu.
Você recebe a conta por escrito.
De 1 a 2 semanasNotificação e negociação
O escritório formaliza o pedido, contesta a proposta da loteadora e negocia percentual, deduções e cronograma de pagamento. Parte dos casos termina em termo de distrato assinado.
De 30 a 90 diasAção de rescisão, se não houver acordo
Sem acordo, o pedido vai à Justiça, no foro do seu domicílio, com rescisão do contrato, restituição dentro dos limites da lei e, se for o caso, indenização das benfeitorias.
De 1 a 3 anos, conforme a varaRecebimento
A lei prevê até 12 parcelas mensais. Elas começam até 180 dias depois do prazo de conclusão das obras, se o loteamento está em obras, ou até 12 meses depois da rescisão, se as obras estão concluídas.
Conforme a carência legal
Compare antes de decidir
Distrato de lote e distrato de apartamento na planta: as regras não são iguais
Muita loteadora aplica ao terreno a regra do apartamento, que permite reter mais. Compare os dois regimes.
| Critério | Lote em loteamento | Apartamento na planta |
|---|---|---|
| Lei aplicável | Art. 32-A da Lei 6.766/1979 | Art. 67-A da Lei 4.591/1964 |
| Multa e despesas | Até 10% do valor atualizado do contrato | Até 25% da quantia paga, ou 50% com patrimônio de afetação |
| Fruição | Até 0,75% do valor atualizado do contrato, contada da entrega da posse | 0,5% do valor atualizado do contrato, proporcional ao tempo de uso |
| Corretagem | Descontada só se estava integrada ao preço do lote | Descontada por inteiro |
| Como devolve | Até 12 parcelas mensais, após a carência | Parcela única, após 180 dias do distrato, ou até 30 dias após o habite-se com afetação |
| Obras e construções do comprador | Benfeitorias necessárias e úteis indenizadas | Não se aplica da mesma forma |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Quer simular a sua conta?O simulador de distrato de imóvel na planta mostra a lógica do cálculo. Para lote, o percentual e as deduções são os da coluna do meio.
O que diz a lei
O artigo que limita as deduções no distrato de lote
Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
Lei 6.766/1979, art. 32-A, caput
Em português claro
O ponto de partida é devolver tudo o que você pagou, corrigido. Só depois vêm as deduções, e a lei lista quais são: fruição se você recebeu a posse, multa e despesas administrativas até 10% do valor atualizado do contrato, juros de parcelas pagas em atraso, IPTU e taxas do lote e a corretagem se ela estava dentro do preço.
Qualquer dedução fora dessa lista, como taxa de publicidade ou multa acima de 10%, pode ser contestado. E a regra vale quando o desfazimento parte do comprador. Se a culpa é da loteadora, a devolução é integral.
Documentos
Documentos para o distrato de lote
Com o contrato e os comprovantes o advogado já monta a conta. O restante se busca no cartório.
- Contrato de compra e venda ou compromisso do lote, com aditivos
- Comprovantes ou extrato de todas as parcelas pagas, inclusive a entrada
- Proposta de distrato ou carta da loteadora, se já recebeu
- Notificação do cartório de registro de imóveis, se houver
- Matrícula do lote ou certidão do registro do loteamento
- Carnês de IPTU e boletos de associação de moradores do período
- Notas e fotos de construções, muros e melhorias feitas no lote
- Documento de identidade e CPF dos compradores
Ainda está decidindo se sai ou se tenta continuar?O guia quando não consigo pagar o imóvel comprado na planta mostra as alternativas ao distrato. Os comprovantes que faltarem podem ser pedidos à loteadora.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o comprador de lote adiar o distrato, e a resposta para cada dúvida
“Vou gastar com advogado e no fim recebo pouco.”
A diferença entre a conta da loteadora e a da lei costuma estar na multa acima de 10% e em deduções que a lei não prevê. Você recebe a conta por escrito e a estimativa dos custos antes de decidir.
“Distrato de terreno leva anos.”
Negociação com a conta certa costuma fechar em 30 a 90 dias. A ação, quando necessária, leva mais.
O que a lei fixa é o cronograma de devolução depois do desfazimento.
“Se eu reclamar, a loteadora cancela tudo e fico sem nada.”
Cancelamento por falta de pagamento não apaga o direito à restituição. O art. 32-A manda devolver o que foi pago, com deduções limitadas, mesmo quando é o comprador quem deu causa.
“Fui eu que parei de pagar. Não tenho direito a nada.”
Tem. Perda total das parcelas é cláusula nula pelo Código de Defesa do Consumidor, art. 53.
A lei trata o comprador que desiste como alguém que recebe de volta com deduções, e não como quem perde tudo.
Erros que custam caro
Erros que custam dinheiro no distrato de lote
Todos acontecem antes da assinatura e todos se evitam com a leitura do contrato.
- Aceitar a regra do apartamento para o terrenoRetenção de 25% do pago é do distrato na planta. Para lote, multa e despesas somadas ficam em até 10% do contrato.
- Ignorar a intimação do cartórioTrinta dias depois da intimação sem pagamento, o contrato é considerado rescindido. Negociar antes dá margem que depois não existe.
- Esquecer as benfeitoriasMuro, casa ou edícula feitos de acordo com o contrato e a lei viram crédito. Sem nota e foto, fica difícil provar.
- Assinar quitação geral sem conferir as deduçõesO termo de distrato padrão costuma trazer quitação ampla. Assinado, discutir depois é mais difícil.
- Não verificar se há alienação fiduciáriaLote com alienação fiduciária registrada segue a Lei 9.514/1997, com leilão. A estratégia é outra e precisa começar cedo.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
No distrato de lote, conta e registro andam juntos. O Euvaldo Atalla é economista e pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, e confere tanto o cálculo da restituição quanto a situação do loteamento no Registro de Imóveis.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o contrato do lote para conferir a conta
Com estas respostas o advogado já identifica qual regra vale para o seu contrato e onde a conta da loteadora pode estar errada.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre distrato de lote
Quanto a loteadora pode reter no distrato de lote?
Multa e despesas administrativas, somadas, ficam limitadas a 10% do valor atualizado do contrato. Além disso, a lei permite descontar fruição se você recebeu a posse, juros de parcelas atrasadas, IPTU e taxas do lote e a corretagem se estava no preço.
Nada além disso.
Em quanto tempo recebo a devolução?
Em até 12 parcelas mensais. Se o loteamento ainda está em obras, elas começam até 180 dias depois do prazo de conclusão das obras.
Se as obras estão prontas, começam até 12 meses depois da rescisão.
Posso cancelar a compra de lote mesmo estando em dia?
Pode. O distrato é um acordo de saída e não exige atraso.
Os limites de dedução do art. 32-A servem de base para a negociação quando a iniciativa é do comprador.
E se a loteadora não fez as obras do loteamento?
Aí o desfazimento pode ser por culpa da loteadora. Nesse caso não se aplica a multa do comprador, e a devolução é integral e de uma vez, conforme a Súmula 543 do STJ.
Construí no terreno. Perco o que gastei?
Não. Benfeitorias necessárias e úteis feitas de acordo com o contrato e a lei são indenizadas, e cláusula em contrário não vale.
Guarde notas, contratos com pedreiro e fotos da obra.
Meu contrato de lote é antigo. Vale a mesma regra?
Contrato assinado antes da Lei 13.786/2018 não segue o art. 32-A. Para ele, valem a Súmula 543 do STJ e a jurisprudência, que fixam a retenção caso a caso e mandam devolver de uma vez.
O contrato tem alienação fiduciária. Posso fazer distrato?
Pode negociar um distrato com a loteadora. Mas, se houver atraso e o contrato estiver registrado, ela pode seguir o procedimento da Lei 9.514/1997, com consolidação e leilão do lote.
Por isso esse caso precisa de análise antes de parar de pagar.
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O terreno não deu certo. O dinheiro pago não precisa ir junto
Mande o contrato e o extrato das parcelas. O advogado Euvaldo Atalla confere qual lei vale para o seu lote, refaz a conta da loteadora e diz quanto a lei manda devolver e em quanto tempo.