“Ele está três meses sem pagar e diz que não tem para onde ir.”
Um aluguel vencido já permite a ação. Despejo e cobrança dos atrasados correm juntos, contra o inquilino e o fiador.
Ver o despejo por falta de pagamentoDireito Imobiliário
Advogado de despejo em São Paulo
O inquilino não paga, não atende e não sai. Cada mês parado é um aluguel perdido, mais condomínio e IPTU saindo do seu bolso. O advogado de despejo escolhe o fundamento certo da Lei do Inquilinato, pede a liminar quando a lei permite e, no mesmo processo, cobra os aluguéis atrasados do inquilino e do fiador.
- Despejo e cobrança na mesma ação
- Liminar de 15 dias quando cabe
- Residencial e comercial
Resposta direta
O que faz o advogado de despejo
O advogado de despejo representa o locador para retomar o imóvel alugado e receber o que está em atraso. A ação de despejo é o único caminho legal para tirar o inquilino que não sai por vontade própria: trocar a fechadura, cortar a luz ou retirar os móveis é proibido e expõe o locador a processo.
Quando há dívida, o pedido de despejo vem junto com a cobrança dos aluguéis atrasados, como permite o art. 62, I, da Lei 8.245/1991: o inquilino responde pela saída, e ele e os fiadores respondem pela conta, apresentada mês a mês já na petição. O caso mais comum é a ação de despejo por falta de pagamento, que pode ser proposta com um único aluguel vencido.
- Base legal
- Lei 8.245/1991, arts. 9º, 46, 47, 57, 59 e 62
- Cobrança junto
- Aluguéis e encargos cobrados do inquilino e do fiador no mesmo processo (art. 62, I)
- Liminar
- Desocupação em 15 dias, com caução de 3 aluguéis, nos casos do art. 59, § 1º
- Prazo comum
- De 6 a 14 meses até as chaves, sem liminar
A sua situação
Qual destas situações é a sua?
O motivo do despejo muda o caminho, o prazo e a chance de liminar. Escolha a frase mais próxima do seu caso.
“O contrato venceu mês passado e ele continua lá.”
Contrato escrito de 30 meses ou mais acaba no prazo. Agir em até 30 dias do vencimento evita depender de notificação.
Entender o despejo por fim de contrato“Não tenho garantia nenhuma no contrato.”
Locação sem fiador, caução ou seguro permite pedir liminar de desocupação em 15 dias por falta de pagamento.
Ver quando cabe o despejo liminar“Preciso do apartamento para minha filha morar.”
A lei permite retomar o imóvel para uso próprio, do cônjuge, de pais ou de filhos que não tenham imóvel residencial próprio.
Ver o despejo para uso próprio“A loja está fechada há semanas e o lojista sumiu.”
Imóvel abandonado não pode ser ocupado por conta própria. O abandono é constatado por oficial de justiça antes da retomada.
Retomar o imóvel abandonado pelo inquilino“A empresa que aluga minha sala deve quatro meses e o fiador some.”
Na locação comercial, a empresa locatária e os fiadores respondem pela dívida até a devolução do imóvel, no mesmo processo do despejo.
Ver o despejo de sala, loja ou galpãoServiços desta área
Serviços de despejo do escritório
Os fundamentos de despejo da Lei do Inquilinato, a notificação que prepara a ação e a retomada do imóvel abandonado. Sempre do lado do locador, com a cobrança dos atrasados no mesmo pedido.
Despejo por falta de pagamento
Para aluguel, condomínio ou IPTU em atraso: despejo e cobrança na mesma ação, contra inquilino e fiador.
Despejo por fim de contrato
Para contrato com prazo vencido em que o inquilino não devolve as chaves.
Despejo por denúncia vazia
Para contrato de 30 meses ou mais, ou comercial, que seguiu sem prazo: retomada sem motivo, com aviso de 30 dias.
Despejo para uso próprio
Para o locador que precisa do imóvel para morar ou para um familiar próximo sem imóvel próprio.
Despejo liminar
Para os casos do art. 59 da Lei do Inquilinato em que o juiz pode mandar desocupar em 15 dias.
Despejo de imóvel comercial
Para loja, sala ou galpão: despejo e cobrança com as regras próprias da locação não residencial.
Notificação extrajudicial ao inquilino
Para formalizar a cobrança ou o pedido de desocupação antes da ação, com prova de entrega.
Retomada de imóvel abandonado pelo inquilino
Para quando o inquilino some sem entregar as chaves e o imóvel fica fechado.
Não sabe qual serviço de despejo é o seu?
Conte a situação do seu caso de despejo. O advogado Euvaldo Atalla analisa os documentos e indica qual destes serviços resolve.
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Qual tipo de despejo serve para o seu caso
O fundamento certo é o que encurta o caminho. O quadro mostra o que cada um exige e se a liminar é possível.
| Fundamento | O que a lei exige | Liminar de 15 dias |
|---|---|---|
| Falta de pagamento | Um aluguel ou encargo vencido e não pago (art. 9º, III), com cobrança no mesmo processo (art. 62, I) | Sim, se o contrato não tem garantia (art. 59, § 1º, IX) |
| Fim de contrato residencial | Contrato escrito de 30 meses ou mais, ação em até 30 dias do fim (art. 46) | Em regra, não |
| Denúncia vazia | Contrato que passou a prazo indeterminado e notificação com 30 dias para sair (art. 46, § 2º, e art. 57) | Não na residencial. Na comercial, se a ação entrar em até 30 dias do fim da notificação (art. 59, § 1º, VIII) |
| Uso próprio ou da família | Pedido sincero e familiar sem imóvel residencial próprio (art. 47, III) | Não |
| Fim de contrato comercial | Ação proposta em até 30 dias do fim do prazo ou do cumprimento da notificação (art. 59, § 1º, VIII) | Sim |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
A caução da liminar é de três aluguéisO locador deposita o valor como garantia para o caso de a decisão ser revertida. Veja quando ela compensa no pedido de despejo liminar.
O que está em jogo
Inquilino inadimplente custa caro a cada mês
Enquanto a ação não entra, a dívida cresce, o fiador fica mais difícil de cobrar e o imóvel continua fora do mercado.
Esperando o inquilino
- Aluguel, condomínio e IPTU acumulando no seu nome
- Promessas de pagamento que adiam a ação por meses
- Fiador que vende bens enquanto você espera
- Imóvel sem vistoria, com risco de dano sem prova
- Tentação de trocar a fechadura e virar réu
Com a ação de despejo e cobrança
- Despejo e cobrança dos atrasados na mesma ação
- Prazo de 15 dias para o inquilino pagar tudo ou responder
- Fiador citado desde o início e bens pesquisados
- Vistoria na entrega das chaves e cobrança dos danos
- Imóvel de volta por ordem judicial, cumprida por oficial de justiça
Como funciona
Como o escritório conduz um despejo
O roteiro abaixo vale para a maioria dos despejos. Na liminar, a desocupação pode acontecer logo depois da terceira etapa.
Os prazos são estimativasDependem da vara, da facilidade de citar o inquilino e da defesa apresentada. Na liminar, a saída pode ocorrer em semanas.
Leitura do contrato e conta da dívida
O advogado confere prazo, garantia, fiador e encargos e monta o cálculo discriminado do débito, mês a mês, exigido pela lei para cobrar junto com o despejo.
Primeiros diasNotificação, quando a lei exige
Na denúncia vazia e em alguns fins de contrato, o inquilino precisa ser avisado com 30 dias. No atraso de aluguel, a ação pode entrar direto.
30 dias, quando exigidaAção de despejo e cobrança, com liminar se couber
Petição com o pedido de desocupação, a cobrança dos aluguéis e encargos contra inquilino e fiador e, nos casos do art. 59, o pedido de liminar com caução.
De 1 a 2 semanasCitação e prazo do inquilino
Na falta de pagamento, o inquilino tem 15 dias para quitar tudo ou se defender. Quem já usou essa saída nos 24 meses anteriores não pode repetir.
De 1 a 3 meses para citarSentença e mandado de despejo
Procedente a ação, o juiz fixa prazo para sair, de 15 a 30 dias conforme o motivo (art. 63). Vencido o prazo, o oficial de justiça cumpre a ordem.
De 4 a 10 meses após a citaçãoChaves, vistoria e execução da dívida
Entrega do imóvel, vistoria de saída e execução do saldo dos aluguéis atrasados contra o inquilino e o fiador.
Total comum: de 6 a 14 meses
Dúvidas que travam a decisão
Quatro motivos que fazem o locador esperar demais
“Vou dar mais um mês, ele prometeu pagar.”
A ação não impede o acordo. Proposta, ela dá ao inquilino 15 dias para pagar tudo, com correção e encargos, ou responder.
Esperar sem ação só aumenta a dívida e o tempo até as chaves.
“Despejo demora anos.”
Sem liminar, o caminho comum fica entre 6 e 14 meses até as chaves. Com liminar, nos casos do art. 59, o juiz pode mandar desocupar em 15 dias.
O fundamento escolhido faz a diferença.
“O processo vai custar mais do que a dívida.”
As custas judiciais, a caução da liminar quando houver e os honorários são informados antes. A sentença condena o inquilino a reembolsar custas e honorários de sucumbência, e o fiador responde pela dívida até a entrega das chaves.
“O contrato é verbal, então não tenho como despejar.”
Locação verbal também é locação. A Lei 8.245/1991 vale para ela, e a prova vem de recibos, transferências e mensagens.
O que muda são os motivos aceitos para a retomada, que seguem o art. 47 da lei.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Despejo com cobrança é contrato, conta e prazo. A formação de advogado e economista de Euvaldo Atalla ajuda a montar o cálculo discriminado da dívida que vai na petição, e a atuação na Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro está ligada à leitura de contratos de locação.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Onde atendemos
Despejo na Grande São Paulo
Atendimento presencial em São Paulo e online para as cidades da Grande SP, com conhecimento dos cartórios, da Prefeitura e do fórum de cada comarca.
Próximo passo
Envie o seu caso de despejo para análise
Responda às perguntas abaixo. O advogado indica o fundamento do despejo, se cabe liminar e como cobrar os aluguéis atrasados no mesmo processo.
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Despejo liminar em 15 dias: quando cabe
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Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre despejo
Com quantos meses de atraso posso entrar com despejo?
Com um. A Lei 8.245/1991 não exige número mínimo de aluguéis atrasados: um aluguel ou encargo vencido e não pago já autoriza a ação de despejo por falta de pagamento.
Quanto antes a ação entra, menor a dívida a recuperar.
Dá para cobrar os aluguéis atrasados no mesmo processo do despejo?
Sim. O art. 62, I, da Lei 8.245/1991 permite juntar o pedido de despejo com a cobrança dos aluguéis e acessórios, como condomínio e IPTU.
A petição já traz o cálculo discriminado da dívida, e o fiador é chamado para responder pela cobrança.
Quanto tempo demora uma ação de despejo em São Paulo?
Sem liminar, o prazo comum até a entrega das chaves fica entre 6 e 14 meses, conforme a vara e a facilidade de citar o inquilino. Com liminar, a desocupação pode ser ordenada em 15 dias.
São estimativas, que variam caso a caso.
Posso trocar a fechadura ou cortar a água do inquilino?
Não. Mesmo com aluguel atrasado, o locador não pode retirar o inquilino por conta própria, cortar serviços ou reter bens.
Isso pode gerar processo criminal e indenização contra o locador. A retomada só acontece por ordem judicial.
O fiador também é cobrado na ação de despejo?
Sim. O fiador pode ser incluído na cobrança dos aluguéis e encargos em atraso.
Em regra, a fiança vai até a entrega das chaves, salvo se o contrato disser outra coisa. Por isso o fiador deve ser chamado desde o começo.
O inquilino pode pagar e evitar o despejo?
Sim, uma vez. Citado, ele tem 15 dias para pagar aluguéis, encargos, multas, juros, custas e honorários, o que encerra o despejo.
Pelo art. 62 da Lei 8.245/1991, essa saída não vale se ele já a usou nos 24 meses anteriores.
Preciso notificar o inquilino antes do despejo?
Depende do motivo. Na falta de pagamento, não.
Na denúncia vazia e no fim de contrato sem ação em 30 dias, sim, com prazo de 30 dias para sair. A notificação extrajudicial ao inquilino também serve de prova da cobrança antes da ação.
A Atalla Advocacia atende despejo fora da capital?
Sim. Além de São Paulo capital, há páginas próprias para o advogado de despejo em Guarulhos, o despejo em São Bernardo do Campo, o despejo em Santo André e o despejo de inquilino em Osasco.
O atendimento é online ou presencial com hora marcada no escritório da Chácara Santo Antônio.
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Atalla Advocacia
Cada mês sem ação é um aluguel a menos
Envie o contrato e a situação do inquilino. O advogado Euvaldo Atalla indica o fundamento do despejo, se cabe liminar e a conta dos aluguéis atrasados para cobrar do inquilino e do fiador no mesmo processo.