“Construí quatro kitnets no meu terreno e dois inquilinos pararam de pagar.”
Cada kitnet é uma locação. O despejo e a cobrança são feitos contrato por contrato, com o fundamento que serve a cada unidade.
Onde atendemos
Advogado de despejo em Osasco
As quatro kitnets do terreno, cada uma com um inquilino e um atraso diferente. A loja do Centro que fechou as portas com as chaves na mão do lojista. O inquilino que prometeu sair por escrito e não saiu. O advogado de despejo em Osasco separa cada caso pelo fundamento certo da Lei do Inquilinato e propõe a ação no fórum da comarca.
- Comarca de Osasco
- Kitnets, casas e lojas
- Atendimento online e presencial
Resposta direta
Como funciona a ação de despejo em Osasco
A ação de despejo de um imóvel em Osasco é proposta no fórum da Comarca de Osasco, foro do lugar do imóvel, salvo se o contrato elegeu outro, pelo artigo 58, II, da Lei 8.245/1991. O processo é eletrônico, e o locador acompanha pelo advogado sem precisar ir ao fórum.
O que acelera ou atrasa o despejo é a garantia do contrato. Sem fiador, caução ou seguro-fiança, a falta de pagamento permite pedir a liminar de despejo, com 15 dias para desocupar. Com garantia, o caminho é o despejo por falta de pagamento com a cobrança do garantidor no mesmo processo.
- Onde corre
- Fórum da Comarca de Osasco, salvo foro eleito no contrato
- Base legal
- Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato
- Processo
- Eletrônico, acompanhado à distância pelo locador
- Atendimento
- Por vídeo e presencial com hora marcada em São Paulo
A sua situação
Os despejos que mais aparecem em Osasco
Pequeno locador com várias unidades no mesmo terreno e comércio de rua formam boa parte das locações da cidade.
“O lojista fechou a loja, sumiu e as chaves não voltaram.”
Imóvel comercial fechado não é imóvel devolvido. Entrar por conta própria é arriscado, e a ação resolve a posse e cobra o que ficou para trás.
“Ele assinou que sairia em seis meses e continua aqui.”
Acordo de desocupação por escrito, com duas testemunhas e prazo mínimo de seis meses, autoriza a liminar de 15 dias quando é descumprido.
Serviços
Serviços de despejo para imóveis em Osasco
Os três caminhos mais usados por locadores da cidade.
Despejo por falta de pagamento
Aluguel ou encargos atrasados em kitnet, casa ou loja: despejo e cobrança no mesmo processo.
Despejo liminar
Contrato sem garantia ou acordo de saída descumprido: pedido de desocupação em 15 dias.
Despejo por fim de contrato
Prazo do contrato acabou e o inquilino continua no imóvel.
Osasco
Kitnets e cômodos de aluguel no mesmo terreno
Em bairros como Munhoz Júnior, Jardim D’Abril, Rochdale, Novo Osasco e Jardim Santo Antônio, muitos proprietários construíram kitnets ou cômodos nos fundos e no andar de cima para alugar. Para a lei, cada unidade é uma locação independente, mesmo que o terreno e o relógio de luz sejam um só.
Por isso, cada inquilino em atraso exige a própria notificação, o próprio cálculo e a própria ação.
Nessas locações, a garantia mais comum é a caução em dinheiro, que a lei limita a três aluguéis (art. 38, § 2º). O ponto que poucos locadores sabem: com caução, a falta de pagamento não autoriza a liminar do artigo 59, § 1º, IX, que é reservada ao contrato sem garantia. A caução abate a dívida no final, mas o despejo segue o rito comum. Para quem padroniza os contratos das unidades, vale rever o contrato de locação residencial antes da próxima entrada.
Osasco
Loja no Centro de Osasco fechada com as chaves retidas
O comércio de rua do Centro, no calçadão da Rua Antônio Agú e nas ruas próximas, gira muito: loja abre, não se sustenta e fecha. O problema típico é o lojista que encerra a atividade, para de pagar e não devolve as chaves.
O imóvel fica parado, o IPTU e as contas continuam, e o locador não pode alugar a outro.
O caminho é a ação de despejo cumulada com cobrança contra a empresa e os fiadores, normalmente os sócios. Se o imóvel for abandonado depois de proposta a ação, o artigo 66 da Lei 8.245/1991 permite ao locador ser imitido na posse, com autorização do juiz e registro do estado do imóvel. Os detalhes estão na página sobre o inquilino que abandonou o imóvel.
Osasco
Acordo de saída por escrito: a liminar que o locador pode construir
Muitas vezes o inquilino reconhece que vai sair, mas pede tempo. Nesse momento, um acordo bem feito vale mais que meses de processo.
Pelo artigo 59, § 1º, I, da Lei 8.245/1991, o mútuo acordo de desocupação assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses contado da assinatura, autoriza a liminar de 15 dias se não for cumprido.
O advogado redige o acordo com a data de saída, o pagamento dos aluguéis até lá e as condições de entrega. Se o inquilino honrar, ninguém vai ao fórum. Se não honrar, a ação já nasce com o pedido de liminar, mediante caução de três aluguéis.
Osasco
Como é o atendimento para quem aluga imóvel em Osasco
O escritório fica na Chácara Santo Antônio, zona sul de São Paulo, e não tem unidade em Osasco. O atendimento é presencial com hora marcada no escritório ou por vídeo e WhatsApp.
Você envia os contratos de cada unidade e os comprovantes, e o advogado monta uma planilha por inquilino antes de notificar.
Se o imóvel alugado tem construção não averbada ou matrícula desatualizada, o que pesa na hora de vender depois da desocupação, veja a regularização de imóveis em Osasco.
Compare antes de decidir
A garantia do contrato muda o despejo por falta de pagamento
Antes de propor a ação, confira o que o contrato diz sobre garantia. É isso que define se cabe liminar de 15 dias.
| Garantia do contrato | Liminar de 15 dias por falta de pagamento | Quem mais responde pela dívida |
|---|---|---|
| Nenhuma garantia | Cabe, pelo art. 59, § 1º, IX, com caução de três aluguéis | Só o inquilino |
| Garantia extinta ou fiador exonerado e não substituído | Cabe, pelo mesmo inciso IX | O fiador, pelo período em que respondia |
| Fiador | Não pelo inciso IX. Segue o rito comum | O fiador, citado para a cobrança no mesmo processo |
| Caução em dinheiro, até três aluguéis | Não pelo inciso IX. Segue o rito comum | A caução é usada para abater a dívida |
| Seguro-fiança | Não pelo inciso IX. Segue o rito comum | A seguradora, conforme a apólice |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Mesmo sem liminar, o inquilino citado tem 15 dias para pagar tudo e evitar o despejo, e a lei só permite esse pagamento uma vez a cada 24 meses.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o caso de despejo do seu imóvel em Osasco
Informe o tipo de unidade e a garantia. O advogado diz se cabe liminar e quantas ações o seu caso exige.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre o atendimento em Osasco
Onde corre a ação de despejo de um imóvel em Osasco?
No fórum da Comarca de Osasco, que é o foro do lugar do imóvel, salvo se o contrato elegeu outro. O processo é eletrônico, e o locador não precisa comparecer ao fórum.
Tenho várias kitnets no mesmo terreno. Dá para fazer uma ação só?
Em regra, não. Cada kitnet é uma locação com contrato, inquilino e dívida próprios, e cada despejo é uma ação.
O que dá para unificar é a organização: documentos, cálculos e notificações preparados de uma vez para todas as unidades.
Com caução em dinheiro, cabe liminar de despejo?
Pelo inciso IX do artigo 59, § 1º, da Lei 8.245/1991, não, porque a liminar por falta de pagamento é para contrato sem garantia. A caução é usada para abater a dívida ao final.
Outras hipóteses de liminar, como acordo de saída descumprido, continuam possíveis.
O lojista abandonou a loja. Posso trocar a fechadura?
Não por conta própria. Sem a devolução das chaves, a posse continua sendo dele, e entrar sem ordem judicial expõe o locador a responder por danos.
Proposta a ação, se o abandono for constatado, o juiz pode autorizar a imissão na posse.
Quanto tempo demora um despejo em Osasco?
Por falta de pagamento, o total comum fica entre 6 e 14 meses, conforme a citação, a defesa e o cumprimento do mandado. Com liminar deferida, a desocupação pode ocorrer em semanas após a intimação.
São estimativas, não promessas.
Quanto custa o advogado de despejo em Osasco?
Os honorários dependem do fundamento, do número de unidades e do valor envolvido. Há custas judiciais e, na liminar, a caução de três aluguéis.
O orçamento é apresentado depois da leitura dos contratos.
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Atalla Advocacia
Uma kitnet ou dez: cada despejo em Osasco com o fundamento certo
Envie os contratos e os comprovantes de cada unidade. O advogado Euvaldo Atalla separa os casos, verifica a garantia de cada um e propõe a ação na comarca de Osasco.