“Vou alugar meu apartamento pela primeira vez.”
É a hora de definir prazo, garantia e vistoria. Depois que o inquilino entra, qualquer mudança depende da concordância dele.
Contratos Imobiliários
Contrato de locação residencial em São Paulo
Contrato de aluguel baixado da internet funciona até o primeiro atraso. O contrato de locação residencial escrito para o seu imóvel define prazo, garantia, reajuste e multa do jeito que a Lei do Inquilinato permite, e é ele que decide quanto tempo você leva para cobrar a dívida ou retomar as chaves.
- Prazo pensado para a retomada
- Garantia válida e executável
- Vistoria que serve de prova
Resposta direta
O que é o contrato de locação residencial
Contrato de locação residencial é o acordo em que o proprietário cede o uso de casa ou apartamento para moradia, por prazo e aluguel definidos. Ele é regido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que limita o que pode ser combinado e anula as cláusulas que tentam contornar as suas regras.
Três escolhas feitas na assinatura determinam o resto da locação: o prazo, que define se o imóvel pode ser pedido de volta sem motivo (artigos 46 e 47), a garantia, que é uma só por contrato (artigo 37), e a multa por devolução antecipada, sempre proporcional (artigo 4º). Para loja, sala ou galpão valem outras regras, tratadas na página do contrato de locação comercial.
- Base legal
- Lei 8.245/1991, arts. 4º, 37, 46 e 47
- Prazo que facilita a retomada
- 30 meses ou mais, por escrito
- Garantias possíveis
- Caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo, apenas uma por contrato
- Reajuste
- Anual, pelo índice escolhido no contrato, como IGP-M ou IPCA
A sua situação
Quando o locador precisa de um contrato de aluguel feito por advogado
Vale para contrato de aluguel de casa, de apartamento ou de imóvel nos fundos. Se você se vê em uma destas situações, o modelo pronto não basta.
“O inquilino só aceita contrato de 12 meses.”
Pode ser feito, mas o efeito é o oposto do que parece: vencido o prazo, a locação se prorroga e o imóvel só pode ser retomado nos casos listados no artigo 47 da lei.
“Não sei se peço fiador, caução ou seguro-fiança.”
Cada garantia cobre coisas diferentes e tem um custo para o inquilino. A escolha depende do perfil dele, do valor do aluguel e da rapidez que você quer na cobrança.
“O último inquilino saiu devendo e deixou o imóvel destruído.”
Sem laudo de vistoria com fotos assinado na entrada, quase não há como provar os danos. E sem garantia válida, a dívida fica só no papel.
“Alugo direto, sem imobiliária.”
Você faz o papel da administradora: cadastro, contrato, vistoria, reajuste e cobrança. O contrato precisa deixar cada passo escrito.
“O contrato venceu e seguimos de boca.”
A locação continua valendo por prazo indeterminado, com as cláusulas antigas. Um novo contrato escrito ou um aditivo corrige garantia vencida, índice e valor.
O que está em jogo
O que o locador perde com contrato fraco e ganha com contrato bem feito
O aluguel é renda. O contrato é o que mantém essa renda de pé quando o inquilino atrasa ou resolve sair.
Com modelo genérico
- Prazo curto que impede a retomada sem motivo ao fim do contrato
- Duas garantias exigidas juntas, o que a lei proíbe e pune
- Fiador casado sem a assinatura do cônjuge, fiança sem efeito
- Multa de três aluguéis cheia, reduzida pelo juiz na primeira discussão
- Saída do inquilino sem vistoria para comparar o estado do imóvel
Com contrato feito para o imóvel
- Prazo de 30 meses, com denúncia vazia ao final, conforme o artigo 46
- Uma garantia só, escolhida e documentada do modo correto
- Fiança com anuência do cônjuge e conferência do imóvel do fiador
- Multa proporcional ao tempo que falta, como manda o artigo 4º
- Laudo de vistoria com fotos, assinado, anexado ao contrato
Como funciona
Como o contrato de locação de imóvel é preparado, etapa por etapa
O contrato fica pronto em poucos dias. O que toma tempo, e o que evita problema, é a conferência de quem vai morar no imóvel e de quem garante o pagamento.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas e dependem da entrega dos documentos pelo inquilino e pelo fiador ou da resposta da seguradora. Não são promessa de data.
Entendimento do imóvel e do seu objetivo
Você informa o imóvel, o aluguel pretendido e o plano para ele: renda por muitos anos, venda futura, uso por filho. Daí saem o prazo e as cláusulas de retomada.
Primeiro atendimentoConferência do inquilino e da garantia
Renda, restrições de crédito e ações de despejo anteriores do candidato. Na fiança, o advogado confere a matrícula do imóvel do fiador e o estado civil.
No seguro-fiança, a cobertura da apólice.
De 2 a 7 dias úteisRedação do contrato
Prazo, aluguel, índice e data do reajuste, encargos, garantia, multa proporcional, regras de uso, benfeitorias, sublocação e forma de comunicação entre as partes.
De 1 a 3 dias úteisVistoria de entrada
Laudo com descrição cômodo a cômodo e fotos datadas, assinado pelas partes. É a prova usada na devolução para cobrar pintura, reparos e danos.
Antes da entrega das chavesAssinatura e entrega das chaves
Assinam locador, locatário, fiador e cônjuge, se houver, e duas testemunhas. A assinatura pode ser eletrônica.
As chaves só são entregues com a garantia formalizada.
No mesmo dia ou em poucos diasAcompanhamento da locação
Reajuste anual, renovação da apólice ou do fiador, aditivos e, se necessário, a notificação do inquilino. O escritório pode cuidar desses marcos ao longo do contrato.
Durante toda a locação
Compare antes de decidir
Contrato de 30 meses ou de 12 meses: o que muda para o locador
A lei não fixa prazo mínimo para a locação residencial. Mas trata de forma muito diferente o contrato de 30 meses ou mais e o contrato mais curto.
| Critério | 30 meses ou mais, por escrito | Menos de 30 meses ou verbal |
|---|---|---|
| Fim do prazo | O contrato termina sem necessidade de aviso (art. 46) | A locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado (art. 47) |
| Retomada sem motivo | Possível ao fim do prazo. Se a locação se prorrogar, basta notificar com 30 dias | Só depois de cinco anos ininterruptos de locação |
| Retomada com motivo | Falta de pagamento, infração e demais casos da lei | Falta de pagamento, infração, uso próprio e outros casos listados no artigo 47 |
| Saída antecipada do inquilino | Multa proporcional ao período que falta (art. 4º) | Multa proporcional ao período que falta (art. 4º) |
| Para quem serve | Locador que quer previsibilidade para retomar ou renegociar | Situações pontuais, com o risco da prorrogação assumido |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Em dúvida sobre a garantia?O artigo contrato de aluguel para pequeno locador em SP compara caução, fiador e seguro-fiança e mostra o cálculo da multa proporcional.
O que diz a lei
O artigo da Lei do Inquilinato sobre o prazo de 30 meses
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Lei 8.245/1991, art. 46, caput
Em português claro
O artigo diz que o contrato escrito de trinta meses ou mais acaba na data marcada, sem que o locador precise dar motivo. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de trinta dias sem oposição, a locação passa a valer por prazo indeterminado, e o locador pode encerrá-la a qualquer momento, dando trinta dias para a desocupação. É a chamada denúncia vazia.
No contrato mais curto, a regra é a do artigo 47: o imóvel só volta ao locador em hipóteses específicas, como falta de pagamento ou uso próprio, ou depois de cinco anos de locação. Quem assina por 12 meses achando que terá mais liberdade costuma descobrir o contrário.
Documentos
Documentos para fazer o contrato de locação residencial
Reúna os seus e peça os do candidato a inquilino e do fiador. A conferência é parte do serviço.
- Matrícula do imóvel ou outro documento que mostre quem pode alugar
- Documento de identidade e CPF do locador e do cônjuge, se houver
- Carnê do IPTU e último boleto do condomínio
- Convenção e regimento interno do condomínio, para anexar ao contrato
- Documentos pessoais e comprovantes de renda do candidato a inquilino
- Na fiança: documentos do fiador e do cônjuge e matrícula atualizada do imóvel do fiador
- No seguro-fiança ou título de capitalização: proposta ou apólice com as coberturas
- Contrato anterior e laudo de vistoria, se o imóvel já esteve alugado
Imóvel em nome de mais de uma pessoa?Herdeiros e coproprietários devem constar como locadores ou autorizar por escrito quem assina. Isso evita discussão sobre quem pode cobrar e pedir o imóvel.
Dúvidas que travam a decisão
O que o locador costuma pensar antes de contratar um advogado para contrato de aluguel
“Para que pagar por contrato se existe modelo de graça na internet?”
O modelo não sabe se o seu fiador é casado, se o imóvel dele tem dívida ou se o prazo que você escolheu trava a retomada. O custo do contrato é informado por escrito antes da contratação.
O custo do contrato errado aparece depois: meses de aluguel sem receber e uma garantia que o juiz declara nula.
“O inquilino quer entrar no sábado.”
Com os documentos em mãos, o contrato fica pronto em poucos dias úteis. O que não pode ser apressado é a conferência do inquilino e do fiador.
Entregar as chaves antes disso é o erro mais comum de quem depois precisa de uma ação de despejo.
“Contrato rígido demais vai espantar o inquilino.”
Contrato bem feito não é contrato abusivo. Ele repete o que a Lei 8.245/1991 já permite e deixa claro o que cada lado deve.
Bom pagador não se assusta com regra clara. E cláusula abusiva, como duas garantias juntas, é nula e ainda expõe o locador a multa.
“Não sei o que posso exigir do inquilino.”
Pode exigir uma das garantias do artigo 37, o aluguel até a data combinada, os encargos atribuídos no contrato e a devolução do imóvel no estado da vistoria. Não pode exigir mais de uma garantia nem, havendo garantia, aluguel antecipado.
A análise do caso mostra a combinação adequada.
Erros que custam caro
Erros comuns no contrato de aluguel residencial
Todos estes erros vêm de modelos prontos. E todos só são descobertos quando o locador precisa usar o contrato.
- Exigir fiador e caução ao mesmo tempoA lei veda mais de uma garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade (artigo 37, parágrafo único), e trata a exigência como contravenção penal (artigo 43, II). Escolha uma e faça direito.
- Aceitar fiador casado sem a assinatura do cônjugeA fiança prestada sem autorização do cônjuge é ineficaz por inteiro, segundo a Súmula 332 do STJ. O marido ou a esposa do fiador precisa assinar o contrato.
- Receber caução acima de três aluguéisA caução em dinheiro não pode passar do equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança (artigo 38, § 2º). O saldo corrigido volta ao inquilino no fim, descontados os débitos.
- Atrelar o aluguel ao salário mínimoO artigo 17 proíbe vincular o aluguel ao salário mínimo, à moeda estrangeira ou à variação cambial. O reajuste segue um índice de preços, com intervalo mínimo de um ano (Lei 10.192/2001).
- Dispensar a vistoria de entradaSem laudo assinado, o inquilino devolve o imóvel danificado e diz que já estava assim. A vistoria com fotos datadas é a prova que sustenta a cobrança dos reparos.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Euvaldo Atalla integra a Comissão de Contratos e a Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Santo Amaro. O contrato de locação é redigido por quem também conduz a cobrança e o despejo, e por isso sabe quais cláusulas o juiz aceita e quais derruba.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie os dados da locação para a análise do contrato
Responda em dois minutos. Com estas informações o advogado já indica o prazo e a garantia mais adequados ao seu imóvel.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre contrato de locação residencial
Qual o prazo mínimo do contrato de aluguel residencial?
A Lei 8.245/1991 não fixa prazo mínimo. O que ela faz é dar tratamento diferente ao contrato escrito de 30 meses ou mais, que permite a retomada sem motivo ao final, e ao contrato mais curto, que se prorroga e só admite retomada em casos específicos ou após cinco anos.
Qual a multa por quebra de contrato de aluguel?
A multa é a prevista no contrato, cobrada de forma proporcional ao período que faltava cumprir, conforme o artigo 4º da Lei 8.245/1991. O inquilino fica dispensado da multa se for transferido pelo empregador para outra localidade e avisar por escrito com 30 dias de antecedência.
Posso exigir fiador e caução no mesmo contrato?
Não. O artigo 37 da Lei do Inquilinato permite caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, mas veda mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade.
Qual índice usar no reajuste do aluguel: IGP-M ou IPCA?
As partes escolhem livremente o índice de preços, e o reajuste só pode ocorrer uma vez por ano. O IGP-M é o mais tradicional e costuma oscilar mais.
O IPCA acompanha a inflação ao consumidor. O contrato pode prever um índice substituto caso o escolhido seja extinto.
É preciso registrar o contrato de locação em cartório?
Não é obrigatório para o contrato valer. A averbação na matrícula do imóvel interessa em dois casos: para que a locação seja respeitada por quem comprar o imóvel, se houver cláusula de vigência (artigo 8º), e para o inquilino exercer o direito de preferência contra terceiros (artigo 33).
E se eu alugar sem nenhuma garantia?
É permitido. Nesse caso a lei autoriza cobrar o aluguel antecipado, até o sexto dia útil do mês a vencer (artigo 42), e prevê liminar para desocupação em 15 dias na ação de despejo por falta de pagamento (artigo 59, § 1º, IX), mediante caução de três aluguéis prestada pelo locador.
O imóvel do fiador pode ser penhorado mesmo sendo o único?
Pode. A Lei 8.009/1990, no artigo 3º, VII, exclui da proteção do bem de família a obrigação decorrente de fiança em contrato de locação.
Por isso a conferência da matrícula do imóvel do fiador faz parte da preparação do contrato.
Quanto custa um contrato de locação feito por advogado?
O custo corresponde aos honorários, que variam conforme o serviço inclua só a redação ou também a conferência do inquilino, do fiador e a vistoria. O valor é informado por escrito antes da contratação.
Reconhecimento de firma e certidões são despesas à parte.
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Atalla Advocacia
O contrato se escreve antes de entregar as chaves
Envie os dados do imóvel e do interessado. O advogado Euvaldo Atalla indica o prazo e a garantia adequados e redige o contrato de locação residencial dentro da Lei do Inquilinato.