“O inquilino sumiu e o fiador é a única pessoa que eu encontro.”
O fiador responde pela dívida inteira. A cobrança é dirigida a ele sem precisar localizar o inquilino, e a execução pode citar o inquilino por edital.
Cobrança Imobiliária
Cobrança do fiador em São Paulo
O inquilino parou de pagar ou sumiu, e o fiador diz que não tem nada com isso. A cobrança do fiador coloca a fiança para funcionar: ele responde pelos aluguéis, pelos encargos e pela multa, e o imóvel dele pode ser penhorado, ainda que seja a casa onde mora. A lei e o Supremo Tribunal Federal já decidiram isso.
- Responde até a entrega das chaves
- Casa do fiador é penhorável
- Pode ser cobrado junto com o inquilino
Resposta direta
O que é a cobrança do fiador
Cobrança do fiador é a exigência, extrajudicial ou judicial, de que o fiador pague a dívida do contrato de locação que ele garantiu: aluguéis, IPTU, condomínio, multa e danos ao imóvel. A fiança é regulada pelos artigos 818 a 839 do Código Civil, e na locação ela vale até a entrega das chaves, mesmo que o contrato tenha virado por prazo indeterminado, conforme o artigo 39 da Lei 8.245/1991.
A cobrança cabe desde o primeiro atraso. O fiador pode ser notificado, protestado e executado junto com o inquilino, no mesmo processo. A grande diferença para o inquilino está no patrimônio: a Lei 8.009/1990 retira do fiador de locação a proteção do bem de família, o que torna a execução de aluguéis contra o fiador uma das cobranças mais eficientes do Direito Imobiliário.
- Base legal
- Código Civil, arts. 818 a 839; Lei 8.245/1991, arts. 37, 39 e 40; Lei 8.009/1990, art. 3º, VII
- O que o fiador paga
- Aluguéis, encargos, multa, juros, correção, custas e honorários
- Até quando responde
- Até a entrega das chaves, salvo exoneração formal com 120 dias de aviso
- Bens que respondem
- Contas, salário na parte permitida, veículos e o imóvel de moradia
A sua situação
Situações em que a cobrança do fiador resolve
Quando o inquilino falha, o fiador é a garantia que o locador escolheu. Estes são os casos mais comuns.
“O fiador diz que o contrato acabou e ele não garante mais nada.”
O artigo 39 da Lei 8.245/1991 estende a fiança até a entrega das chaves, mesmo na prorrogação por prazo indeterminado, salvo cláusula em contrário.
“O fiador só tem a casa em que mora.”
Essa casa responde. O artigo 3º, VII, da Lei 8.009/1990 exclui o fiador de locação da proteção do bem de família, e o Supremo Tribunal Federal confirmou a regra no Tema 1127.
“O fiador quer sair da fiança no meio da locação.”
Ele pode notificar o locador, mas continua obrigado por 120 dias após o aviso, pelo artigo 40, X, da Lei 8.245/1991. Nesse prazo o locador exige nova garantia ou pede o despejo.
“O fiador pede para eu cobrar o inquilino primeiro.”
Esse é o benefício de ordem do artigo 827 do Código Civil. Quase todo contrato de locação traz a renúncia a ele, e aí o fiador responde de imediato, lado a lado com o inquilino.
“O fiador morreu e os filhos não querem saber da dívida.”
A fiança não passa para os herdeiros, mas a dívida vencida até a morte responde com a herança. O locador pode exigir novo fiador pelo artigo 40, I, da Lei 8.245/1991.
O que está em jogo
O que o locador perde ignorando o fiador e o que ganha cobrando
A fiança foi exigida na assinatura para esta hora. Deixar o fiador de fora é abrir mão da garantia mais forte do contrato.
Cobrando só o inquilino
- A dívida depende de um devedor que já mostrou que não paga
- O inquilino sem bens no nome torna a execução longa e incerta
- A fiança pode expirar por exoneração sem que o locador exija nova garantia
- O locador adianta IPTU e condomínio sem saber quando será reembolsado
Cobrando o fiador junto
- Dois patrimônios respondem pela mesma dívida, com solidariedade
- O imóvel do fiador pode ser penhorado e leiloado, mesmo sendo a moradia dele
- O protesto contra o fiador costuma trazer a proposta de acordo em dias
- Honorários e custas da execução entram na conta do fiador e do inquilino
Como funciona
Como funciona a cobrança do fiador, etapa por etapa
O fiador entra na cobrança desde o primeiro ato. A ordem abaixo evita as defesas típicas da fiança.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas e variam com a localização do fiador e a defesa apresentada. Receber depende de o fiador ter bens ou renda, e nenhum advogado pode prometer o pagamento.
Conferência da fiança
O advogado verifica se a fiança é escrita, se o cônjuge do fiador assinou, se há renúncia ao benefício de ordem, se o contrato prevê a extensão até a entrega das chaves e se houve aditamento ou reajuste sem anuência do fiador.
Primeiros diasPesquisa do patrimônio
Antes de notificar, o escritório consulta a matrícula do imóvel declarado pelo fiador e eventuais ônus. Fiador que vendeu o imóvel depois de assinar a fiança pode ter cometido fraude contra credores.
De 1 a 2 semanasNotificação do fiador e do inquilino
Os dois recebem a notificação com o valor, o prazo e o aviso de protesto e execução. Notificar o fiador cedo fecha a porta para a alegação de que ele não sabia do atraso.
Prazo comum de resposta: de 5 a 10 diasProtesto e acordo
Sem pagamento, o contrato é protestado contra os dois. É comum o fiador procurar o escritório nesta fase para negociar, e o acordo é formalizado com confissão de dívida assinada por ele.
De 1 a 3 semanasExecução contra o fiador
O fiador é executado junto com o inquilino, citado para pagar em 3 dias. Sem pagamento, bloqueio de contas e penhora do imóvel dele, averbada na matrícula.
De 1 a 4 meses até a penhoraLeilão ou pagamento
Penhorado o imóvel, o fiador costuma pagar ou vender para quitar. Sem acordo, o bem é avaliado e leiloado, e o locador recebe do produto da arrematação.
Total comum: de 1 a 3 anos
Compare antes de decidir
O que o fiador responde e o que ele pode alegar
A fiança é forte, mas tem limites. A tabela mostra o que entra na cobrança e as defesas que o escritório antecipa.
| Ponto | O que vale para o locador | O que o fiador costuma alegar |
|---|---|---|
| Prazo da fiança | Até a entrega das chaves, inclusive na prorrogação por prazo indeterminado (Lei 8.245/1991, art. 39) | Que a fiança acabou junto com o prazo original do contrato |
| Benefício de ordem | Afastado quando o contrato traz renúncia expressa (Código Civil, art. 828, I) | Que o locador deve esgotar os bens do inquilino antes |
| Imóvel de moradia | Penhorável por força do art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 e do Tema 1127 do STF | Que a casa é bem de família e não pode ser penhorada |
| Assinatura do cônjuge | Fiança sem outorga do cônjuge é ineficaz por inteiro (Súmula 332 do STJ) | Que o cônjuge não assinou e a fiança não vale |
| Aditamento sem o fiador | Reajuste ou aditivo que aumentou a obrigação sem anuência não vincula o fiador quanto ao acréscimo | Que o contrato foi alterado sem o conhecimento dele |
| Exoneração | Só com notificação ao locador, e o fiador segue obrigado por 120 dias (Lei 8.245/1991, art. 40, X) | Que avisou o inquilino de que não queria mais ser fiador |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Quer ver a cobrança do fiador explicada com exemplos?O artigo como cobrar o fiador do aluguel, inclusive o imóvel dele percorre cada defesa e a resposta do locador.
O que diz a lei
O inciso que permite penhorar a casa do fiador
por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Lei 8.009/1990, art. 3º, VII
Em português claro
A Lei 8.009/1990 protege o imóvel de moradia da família contra penhora. O artigo 3º lista as exceções, e o inciso VII é a do fiador de locação: quem presta fiança em contrato de aluguel responde com a própria casa pela dívida do inquilino.
A regra foi questionada muitas vezes e sempre confirmada. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento na Súmula 549, e o Supremo Tribunal Federal, no Tema 1127, declarou a penhora constitucional tanto na locação residencial quanto na comercial.
Documentos
Documentos para cobrar o fiador
O contrato é o centro. Os demais documentos provam a dívida e identificam o patrimônio do fiador.
- Contrato de locação com a cláusula de fiança assinada pelo fiador e, se casado, pelo cônjuge
- Documento de identidade e comprovante de endereço do fiador apresentados na contratação
- Matrícula do imóvel que o fiador indicou como patrimônio na assinatura
- Planilha dos aluguéis e encargos em atraso, com atualização
- Comprovantes de IPTU, condomínio e contas pagos pelo locador no lugar do inquilino
- Aditivos, reajustes e renovações do contrato, para verificar a anuência do fiador
- Notificações e mensagens já trocadas com o fiador e com o inquilino
- Vistoria de entrada e de saída, se houver dano ao imóvel a cobrar
A garantia do seu contrato não é fiança?Com caução ou seguro-fiança, o caminho é a cobrança de aluguel atrasado com o acionamento da garantia no prazo da apólice.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o locador hesitar em cobrar o fiador, e a resposta para cada dúvida
“O fiador é amigo da família, não quero processar.”
Quem assina fiança sabe o que assina. A cobrança é feita pelo advogado, por escrito e em tom formal, e a maioria dos fiadores prefere resolver na notificação a ver o nome protestado.
Não cobrar transfere para você o prejuízo que ele aceitou cobrir.
“Vai custar caro e demorar.”
Notificação e protesto levam dias. Na execução, custas e honorários fixados pelo juiz entram na conta do fiador e do inquilino.
A estimativa de cada item é apresentada por escrito antes de qualquer contratação, e a análise do patrimônio do fiador vem antes de qualquer gasto.
“Ele disse que a casa dele é bem de família e não dá para penhorar.”
Dá. O artigo 3º, VII, da Lei 8.009/1990 retira essa proteção do fiador de locação.
O Supremo Tribunal Federal confirmou no Tema 1127, e o Superior Tribunal de Justiça na Súmula 549. É a defesa mais usada e a que menos funciona.
“Não sei se a fiança ainda vale, o contrato virou indeterminado.”
Vale. Desde a Lei 12.112/2009, o artigo 39 da Lei 8.245/1991 estende a fiança até a entrega das chaves, salvo cláusula em contrário.
O que o escritório confere é se houve exoneração formal ou aditivo sem a assinatura do fiador.
Erros que custam caro
Erros que fazem o fiador escapar da cobrança
A fiança é forte quando foi bem feita e bem cobrada. Estes erros aparecem com frequência e a maioria se evita na análise prévia.
- Fiança sem a assinatura do cônjugeFiador casado precisa da outorga do cônjuge, pelo artigo 1.647, III, do Código Civil. Sem ela, a Súmula 332 do Superior Tribunal de Justiça considera a fiança ineficaz por inteiro. A conferência deve ser feita na assinatura, e a cobrança redirecionada se o problema já existe.
- Reajustar ou renovar sem o fiadorAditivo que aumenta o aluguel ou prorroga o contrato sem a anuência do fiador não o vincula quanto ao acréscimo. Toda alteração precisa da assinatura dele.
- Ignorar a notificação de exoneraçãoFiador que notificou o locador e não recebeu resposta sai da fiança após 120 dias. Nesse prazo o locador deve exigir nova garantia ou ajuizar o despejo pelo artigo 40 da Lei 8.245/1991.
- Cobrar o fiador só no fimDeixar a dívida crescer por um ano e só então avisar o fiador dá a ele a alegação de que o locador contribuiu para o prejuízo. O fiador é notificado desde o primeiro atraso.
- Não averbar a penhora na matrículaPenhora sem averbação não impede a venda do imóvel do fiador a terceiro. A averbação é pedida logo após a decisão que determina a penhora.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Na cobrança do fiador essa formação pesa: a pós-graduação em Direito Notarial e Registral orienta a análise da matrícula do imóvel do fiador e da fraude contra credores, e 28 anos de experiência em locação dão ao advogado a leitura imediata de quais cláusulas de fiança resistem às defesas típicas.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o contrato e a fiança para análise
Com estas respostas o advogado já diz se a fiança é válida, até onde o fiador responde e qual é o primeiro passo.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre cobrança do fiador
O fiador responde por quanto tempo depois que o contrato de aluguel vence?
Até a entrega das chaves, conforme o artigo 39 da Lei 8.245/1991, mesmo que a locação tenha virado por prazo indeterminado. A exceção é cláusula contratual que limite a fiança ao prazo original ou a exoneração formal do fiador.
A casa do fiador pode ser penhorada por dívida de aluguel?
Pode, ainda que seja o único imóvel e a moradia da família. O artigo 3º, VII, da Lei 8.009/1990 retira essa proteção do fiador de locação, e o Supremo Tribunal Federal confirmou a constitucionalidade da regra no Tema 1127, para locação residencial e comercial.
Preciso cobrar o inquilino antes de cobrar o fiador?
Em regra não. O benefício de ordem do artigo 827 do Código Civil pode ser renunciado, e quase todo contrato de locação traz essa renúncia.
Com ela, o fiador responde ao mesmo tempo que o inquilino, como devedor solidário.
O fiador pode sair da fiança durante a locação?
Pode notificar o locador quando a locação está prorrogada por prazo indeterminado, mas continua obrigado por 120 dias após a notificação, pelo artigo 40, X, da Lei 8.245/1991. O locador usa esse prazo para exigir nova garantia.
A fiança vale se o cônjuge do fiador não assinou?
Não. A fiança prestada por pessoa casada sem a outorga do cônjuge é ineficaz por inteiro, conforme a Súmula 332 do Superior Tribunal de Justiça, salvo no regime da separação absoluta de bens.
A análise do contrato verifica esse ponto antes de qualquer cobrança.
O fiador responde pela multa e pelos danos ao imóvel?
Responde por tudo o que a fiança cobrir. Em geral o contrato de locação estende a fiança a aluguéis, encargos, multa, juros, danos ao imóvel, custas e honorários.
O escritório lê a cláusula para definir o alcance exato.
O fiador que pagou pode cobrar o inquilino?
Pode. O fiador que paga a dívida se sub-roga nos direitos do locador e pode executar o inquilino para reaver o que pagou, pelo artigo 831 do Código Civil.
Isso não interfere no direito do locador de receber.
Posso protestar o fiador?
Pode. O contrato de locação com a cláusula de fiança e a planilha do débito são levados ao tabelionato de protesto contra o inquilino e o fiador.
O protesto restringe o crédito do fiador e costuma antecipar o acordo.
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Atalla Advocacia
O fiador assinou para esta hora
Envie o contrato com a cláusula de fiança e a relação do que está em aberto. O advogado Euvaldo Atalla confere a validade da fiança, pesquisa o patrimônio do fiador e apresenta o plano de cobrança, com as etapas e os custos de cada uma.