“Vendi a casa em 60 prestações, entreguei as chaves e ele pagou só 14.”
Compromisso de compra e venda com posse transferida e escritura prometida para depois da quitação. O imóvel ainda está no seu nome, e isso abre a porta da retomada.
Cobrança Imobiliária
Comprador não pagou as parcelas do imóvel em São Paulo
Você vendeu a casa, o terreno ou o apartamento em prestações, entregou as chaves e o dinheiro parou de entrar. Quando o comprador não pagou as parcelas do imóvel, a lei dá dois caminhos ao vendedor: cobrar o saldo com penhora de bens ou desfazer a venda e retomar o imóvel. O contrato que você assinou decide qual deles é o mais rápido.
- Cobrar o saldo ou retomar o imóvel
- Interpelação com prazo de 15 dias
- Escolha depende do contrato
Resposta direta
O que fazer quando o comprador não pagou as parcelas do imóvel
O vendedor que não recebe pode exigir o pagamento ou pedir a resolução do contrato, que é desfazer a venda, com indenização nos dois casos, como prevê o artigo 475 do Código Civil. Na venda por compromisso de compra e venda, antes de desfazer o negócio o comprador precisa ser interpelado e ter 15 dias para pagar.
Se o contrato foi assinado por duas testemunhas ou com assinatura eletrônica certificada, as parcelas podem ser cobradas direto por execução. Se a escritura já foi passada ao comprador com o saldo amparado por hipoteca, o caminho pode ser a execução extrajudicial de hipoteca. A análise começa pelo papel que você tem na mão.
O contrato de venda parcelada assinado pelo comprador e por duas testemunhas é título executivo extrajudicial (artigo 784, III, do Código de Processo Civil). Com ele, o vendedor cobra as parcelas vencidas direto pela execução, sem uma ação de cobrança antes.
- Base legal
- Código Civil, arts. 474 e 475, e Decreto-Lei 745/1969
- Aviso ao comprador
- Interpelação judicial ou pelo Registro de Títulos e Documentos, com 15 dias para pagar
- Prazo para cobrar
- 5 anos de cada parcela vencida, pelo art. 206, § 5º, I, do Código Civil
- Quem pode pedir
- O vendedor, pessoa física ou empresa, ou quem recebeu o crédito por cessão
A sua situação
Situações de quem vendeu em parcelas e parou de receber
A venda direta, sem banco no meio, é comum entre particulares em São Paulo. Estas são as histórias que chegam ao escritório.
“Passei a escritura confiando nas notas promissórias, e elas venceram sem pagamento.”
A propriedade já é do comprador. Sem garantia na matrícula, o caminho é cobrar as promissórias ou o contrato, com penhora de bens, inclusive do próprio imóvel.
“O comprador alugou o imóvel para outra pessoa e embolsa o aluguel.”
Ele usa e lucra com um bem que não pagou. Na retomada, a ocupação indevida e o aluguel recebido entram na conta da indenização.
“O contrato tem cláusula de rescisão automática. Posso pegar o imóvel de volta?”
A cláusula resolutiva expressa ajuda, mas a lei ainda exige a interpelação com 15 dias. E quem está dentro do imóvel só sai por ordem judicial.
“Ele quer devolver o imóvel e receber de volta tudo o que pagou.”
Quem descumpriu foi o comprador. A devolução das parcelas pode sofrer retenção prevista no contrato e abatimento pelo tempo de uso, conforme o caso.
“Vendi o lote do meu loteamento e vários compradores atrasaram.”
Em loteamento registrado, a Lei 6.766/1979 tem regra própria: o contrato se considera rescindido 30 dias depois de o comprador ser constituído em mora.
O que está em jogo
O que custa esperar e o que muda quando o vendedor age
Cada mês sem cobrança é um mês em que o comprador mora, aluga ou revende o imóvel que você ainda não recebeu.
Enquanto as parcelas seguem atrasadas
- O comprador ocupa o imóvel sem pagar e sem prazo para sair
- IPTU e condomínio se acumulam e podem ser cobrados de quem está na matrícula: você
- Benfeitorias feitas por ele aumentam o valor que pode pedir de volta
- O prazo de 5 anos para cobrar as parcelas mais antigas continua correndo
- Você não pode vender o imóvel a outra pessoa enquanto o contrato existe
Com a cobrança ou a retomada em andamento
- A interpelação fixa a data da mora e abre o caminho para desfazer a venda
- As parcelas com título podem ser cobradas com bloqueio de contas e penhora
- Na retomada, o juiz pode fixar indenização pelo tempo de ocupação
- A cláusula penal do contrato é aplicada sobre o que foi pago
- Com o contrato desfeito, o imóvel volta a ser seu para vender de novo
Como funciona
Como funciona a cobrança das parcelas da venda, etapa por etapa
A primeira decisão é estratégica: insistir no recebimento ou desfazer o negócio. As etapas mudam conforme a escolha, e a análise aponta qual traz o dinheiro ou o imóvel mais cedo.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas para varas cíveis de São Paulo e mudam conforme a defesa do comprador e a localização dele. Na cobrança, o recebimento depende de o comprador ter bens ou renda que possam ser penhorados.
Leitura do contrato e da matrícula
O advogado confere quem consta como dono na matrícula, se o contrato tem testemunhas, cláusula resolutiva, cláusula penal e notas promissórias, e quanto o comprador já pagou. Com isso se escolhe entre cobrar e retomar.
Primeiros diasInterpelação do comprador
A notificação é feita pelo Registro de Títulos e Documentos ou pela Justiça, com o valor em atraso e o prazo de 15 dias para pagar. Muitos compradores procuram acordo nessa fase, e o advogado conduz a negociação por escrito.
De 2 a 6 semanasExecução das parcelas, se a escolha for cobrar
Com título executivo, o comprador é citado para pagar em 3 dias. Sem pagamento, pede-se bloqueio de contas, restrição de veículos e penhora de bens, e o próprio imóvel vendido pode ser penhorado se estiver no nome dele.
Citação em 1 a 4 mesesAção de resolução e reintegração, se a escolha for retomar
Sem pagamento após a interpelação, o escritório pede ao juiz que declare desfeito o contrato e determine a devolução da posse. Quando os requisitos estão presentes, é possível pedir a reintegração já no início do processo.
De 8 meses a 2 anosAcerto final de contas
Na retomada, do que o comprador pagou saem a cláusula penal, a indenização pelo tempo de uso e os débitos de IPTU e condomínio do período. Benfeitorias úteis e necessárias podem ser compensadas.
O saldo, se houver, é devolvido.
Na sentença ou em acordo
Compare antes de decidir
Cobrar as parcelas ou desfazer a venda: o que pesa na escolha
Os dois caminhos são legítimos. O que decide é onde está a propriedade, o que o comprador já pagou e se ele tem patrimônio.
| Critério | Cobrar as parcelas | Desfazer a venda e retomar o imóvel |
|---|---|---|
| Quando faz mais sentido | Comprador com bens ou renda e grande parte do preço já paga | Comprador sem patrimônio, pouco pago e imóvel ainda no seu nome |
| Documento que sustenta | Contrato com testemunhas, assinatura eletrônica certificada ou notas promissórias | Compromisso de compra e venda e prova da interpelação |
| Resultado buscado | Receber o saldo com juros, correção e multa | Recuperar o imóvel e ficar com parte do que foi pago |
| O que o comprador costuma alegar | Excesso de cobrança e juros | Direito à devolução das parcelas e às benfeitorias |
| Se a escritura já foi passada | Caminho principal, com penhora do próprio imóvel se for o caso | Só com cláusula resolutiva na escritura ou garantia registrada |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Antes de decidirO artigo comprador do imóvel parou de pagar as parcelas mostra os dois caminhos com exemplos. Se o comprador assinou notas promissórias, veja também a execução de nota promissória.
O que diz a lei
A regra que exige avisar o comprador antes de desfazer a venda
Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.
Decreto-Lei 745/1969, art. 1º, parágrafo único
Em português claro
Traduzindo: “promissário comprador” é quem comprou por compromisso de compra e venda e ainda não recebeu a escritura. Mesmo que o contrato diga que ele se desfaz sozinho no atraso, isso só acontece depois da interpelação com 15 dias para pagar, feita pela Justiça ou pelo cartório de Registro de Títulos e Documentos. “Purgar a mora” é pagar o atrasado com os encargos.
A regra vale mesmo para o contrato que nunca foi registrado na matrícula. Pular essa etapa é o motivo mais comum de ações de retomada extintas sem julgar o pedido.
Documentos
Documentos para cobrar o comprador ou retomar o imóvel
Separe tudo o que foi assinado e tudo o que foi pago. A análise mostra se as parcelas já têm força de título ou se a retomada é o caminho.
- Compromisso de compra e venda ou escritura, com todas as páginas e assinaturas
- Notas promissórias, boletos ou carnês emitidos para as parcelas
- Extratos e recibos de tudo o que o comprador pagou
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel
- Termo de entrega das chaves ou outro documento da data da posse
- Débitos de IPTU e de condomínio do período de ocupação
- Mensagens em que o comprador reconhece o atraso ou propõe acordo
- Nome completo, CPF e endereços conhecidos do comprador e do cônjuge
O comprador é casado?Na ação de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel, o cônjuge do comprador costuma precisar ser incluído. Informe o estado civil dele desde o início para evitar atraso.
Dúvidas que travam a decisão
O que segura o vendedor, e a resposta para cada dúvida
“Vou gastar com advogado e ainda posso ter de devolver dinheiro a ele.”
A devolução, quando existe, sai depois de descontadas a cláusula penal, a indenização pelo tempo de uso e os débitos do imóvel. O custo do processo tem itens conhecidos: custas do Tribunal de Justiça de São Paulo, cartório da interpelação e honorários.
Você recebe a estimativa de cada um antes de decidir qual caminho seguir.
“Retomar imóvel ocupado leva anos.”
A interpelação leva semanas e muitos casos terminam ali, em acordo. Na Justiça, a ação de resolução com reintegração costuma levar de 8 meses a 2 anos, e é possível pedir a posse no início quando os requisitos estão presentes.
Esperar sem agir é o que faz o caso durar anos.
“Fiz o negócio de boca com um conhecido. Tenho medo de não ter prova.”
Compromisso de compra e venda verbal de imóvel é frágil, mas recibos, transferências, mensagens e a própria ocupação formam prova do negócio. A análise diz se cabe ação de cobrança, ação monitória ou retomada, e o que reforçar antes.
“Já passei a escritura. Acho que perdi o direito.”
Você perdeu a retomada simples, não o crédito. O saldo pode ser cobrado com penhora de bens do comprador, inclusive do imóvel que você vendeu.
Se a escritura tem cláusula resolutiva ou hipoteca registrada a seu favor, o leque de opções aumenta.
Erros que custam caro
Erros que atrasam a cobrança das parcelas de venda
Quase todos nascem de pressa ou de confiança no comprador. Todos têm correção, mas cada um custa meses.
- Trocar a fechadura ou tirar o comprador por conta própriaQuem está na posse só sai por ordem judicial. Retomada pelas próprias mãos gera ação contra o vendedor e atrasa o caso principal.
- Entrar com a ação sem interpelar antesNo compromisso de compra e venda, a interpelação com 15 dias é condição para desfazer o contrato. Sem ela, o processo pode ser extinto e tudo recomeça.
- Aceitar pagamentos parciais sem documentoReceber uma parte sem recibo que ressalve o atraso pode ser alegado como novo acordo. Toda quantia recebida deve ter recibo dizendo a que parcela se refere.
- Deixar parcelas antigas passarem de 5 anosCada parcela prescreve em 5 anos do vencimento. Contratos longos com atraso antigo precisam de ação antes que as primeiras parcelas se percam.
- Revender o imóvel antes de desfazer o contratoEnquanto o compromisso não for resolvido, o primeiro comprador mantém direitos sobre o bem. Vender a outro antes cria um segundo conflito.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Em venda parcelada entre particulares, o contrato decide quase tudo. O advogado Euvaldo Atalla, membro da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, lê as cláusulas como o juiz vai ler, e a formação de economista entra no acerto final de contas entre o que foi pago, o que é retido e o que é devolvido.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o contrato da venda parcelada para análise
Com estas respostas o advogado já consegue dizer se o melhor caminho é cobrar as parcelas ou retomar o imóvel.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre cobrança de parcelas de venda de imóvel
O comprador parou de pagar. Posso pegar o imóvel de volta?
Se o imóvel ainda está no seu nome e a venda foi por compromisso de compra e venda, sim, depois de interpelar o comprador com 15 dias para pagar. Se ele não pagar nem sair, a retomada da posse depende de ordem judicial.
Se a escritura já foi passada, a retomada só é possível em situações específicas.
Preciso devolver o que o comprador já pagou?
Em regra, parte. Do valor pago são descontados a cláusula penal prevista no contrato, a indenização pelo tempo em que ele ocupou o imóvel e os débitos de IPTU e condomínio do período.
O juiz pode reduzir multa manifestamente excessiva, por isso o cálculo precisa ser bem fundamentado.
A Lei do Distrato vale para venda entre particulares?
A Lei 13.786/2018 trata de imóveis vendidos por incorporadoras e loteadoras. Na venda entre particulares, a retenção segue o contrato e o Código Civil.
Se você é incorporador ou loteador, as regras e os limites de retenção daquela lei se aplicam.
Quanto tempo tenho para cobrar as parcelas atrasadas?
Cinco anos de cada vencimento, pelo artigo 206, § 5º, I, do Código Civil, quando a dívida está em contrato escrito. A interpelação e o reconhecimento da dívida pelo comprador podem interromper esse prazo, uma única vez.
Posso cobrar as parcelas direto, sem processo longo?
Pode, se o contrato for título executivo: assinado pelo comprador e por duas testemunhas, feito por escritura pública ou com assinatura eletrônica cuja integridade seja conferida por provedor. Notas promissórias vinculadas às parcelas também permitem execução.
Sem isso, o caminho é a ação monitória ou a ação de cobrança.
E se o comprador construiu ou reformou no imóvel?
Benfeitorias necessárias e úteis feitas de boa-fé podem ser indenizadas ao comprador e compensadas com o que ele deve. Por isso o levantamento do estado do imóvel, com fotos e datas, faz parte da análise antes da retomada.
Quanto custa cobrar o comprador ou retomar o imóvel?
Os custos somam emolumentos do cartório de Registro de Títulos e Documentos para a interpelação, custas do Tribunal de Justiça de São Paulo e honorários advocatícios. A estimativa de cada item é apresentada na análise, antes de qualquer contratação.
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Atalla Advocacia
Você vendeu o imóvel. Receber por ele é direito seu
Mande o contrato, os comprovantes do que foi pago e a matrícula. O advogado Euvaldo Atalla diz se o caminho mais curto é cobrar as parcelas ou desfazer a venda e retomar o imóvel, com as etapas de cada um.