“Emprestei dinheiro a um conhecido e ele deu a casa dele em hipoteca.”
Mútuo entre particulares com escritura de hipoteca registrada. Vencida a dívida, o cartório pode intimá-lo a pagar sem você abrir processo.
Cobrança Imobiliária
Execução extrajudicial de hipoteca em São Paulo
Você emprestou ou vendeu a prazo, recebeu o imóvel do devedor como hipoteca e as parcelas pararam. A execução extrajudicial de hipoteca cobra essa dívida pelo Registro de Imóveis, sem processo judicial: o cartório intima o devedor a pagar em 15 dias e, se ele não pagar, o imóvel vai a leilão público.
- Conduzida no Registro de Imóveis
- 15 dias para o devedor pagar
- Leilão em até 60 dias
Resposta direta
O que é a execução extrajudicial de hipoteca
Execução extrajudicial de hipoteca é a cobrança da dívida com hipoteca feita direto no cartório de Registro de Imóveis onde o bem está matriculado, sem juiz. O devedor é intimado a pagar e, se não paga, o credor leva o imóvel a leilão público e recebe com o valor da venda.
O caminho foi criado pelo artigo 9º da Lei 14.711/2023, o Marco Legal das Garantias. Ele vale para a hipoteca cujo contrato prevê expressamente esse procedimento, como exige o § 15 do mesmo artigo. Sem essa cláusula, a hipoteca continua cobrável pela execução na Justiça. A página faz parte da cobrança imobiliária do escritório, ao lado da execução da alienação fiduciária, que segue lógica parecida.
A matrícula atualizada, que mostra a hipoteca registrada, pode ser pedida pela internet na Arisp, a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, que reúne os cartórios de registro de imóveis do estado.
- Base legal
- Lei 14.711/2023, art. 9º, e Código Civil, arts. 1.473 a 1.505
- Onde corre
- Registro de Imóveis da situação do imóvel hipotecado
- Prazo para o devedor pagar
- 15 dias contados da intimação pessoal
- Requisito do contrato
- Previsão expressa do procedimento extrajudicial no título da hipoteca
A sua situação
Quando a execução extrajudicial de hipoteca resolve o seu caso
Estas são as situações de quem tem um imóvel do devedor na matrícula como garantia e não recebe.
“Vendi o terreno, recebi uma parte e o saldo ficou com hipoteca.”
O comprador passou a escritura para o nome dele e hipotecou o próprio imóvel a você. Parou de pagar o saldo, e a garantia está na matrícula.
“Meu cliente confessou a dívida e hipotecou um imóvel da família.”
Empresa credora que reforçou um acordo com hipoteca dada por terceiro. O terceiro hipotecante também é intimado e responde com o bem.
“A escritura tem hipoteca, mas foi assinada há muitos anos.”
Hipoteca anterior ao Marco Legal das Garantias, em regra, não traz a cláusula exigida. A análise diz se cabe aditivo ou se o caminho é a execução judicial.
“Ele paga uma parcela, atrasa três e promete acertar no fim do ano.”
A lei admite a intimação com dívida vencida no todo ou em parte. Atraso parcial já autoriza o procedimento, conforme o contrato.
“Tenho medo de o devedor vender o imóvel antes de eu cobrar.”
A hipoteca registrada acompanha o imóvel. Quem comprar leva o bem com o ônus na matrícula, e a sua preferência continua valendo.
O que está em jogo
O que muda quando a hipoteca deixa de ser papel e vira cobrança
Hipoteca parada não paga ninguém. O que transforma a garantia em dinheiro é a excussão, isto é, a venda forçada do bem.
Enquanto a hipoteca só está registrada
- Juros e correção crescem, mas o imóvel continua com o devedor
- IPTU e condomínio atrasados do imóvel podem passar a disputar o valor dele
- O devedor ganha tempo para negociar com outros credores
- Cada nova promessa empurra a cobrança para mais longe
- O valor de mercado do imóvel pode cair sem manutenção
Com a execução extrajudicial em andamento
- O oficial do cartório intima o devedor pessoalmente a pagar em 15 dias
- Sem pagamento, o início da excussão é averbado na matrícula
- O imóvel vai a leilão público, que pode ser eletrônico
- Sem lance suficiente, você pode ficar com o imóvel ou vendê-lo direto
- Tudo corre no cartório, sem esperar a pauta de uma vara cível
Como funciona
Como funciona a execução extrajudicial de hipoteca, etapa por etapa
A Lei 14.711/2023 fixa os prazos de cada fase. O trabalho do advogado é chegar ao cartório com o título sem falhas, porque qualquer vício volta como nota de exigência.
Sobre os prazosOs prazos de 15 e 60 dias são fixados pela lei. As faixas totais são estimativas para casos sem ação do devedor na Justiça e variam conforme o cartório, a localização do devedor e o interesse dos licitantes. Ninguém pode prometer valor de venda nem data de recebimento.
Análise do título e da matrícula
O advogado confere a escritura de hipoteca, o registro na matrícula, a cláusula do procedimento extrajudicial, o valor de excussão fixado no contrato e se existe hipoteca anterior à sua. Aqui se decide se o caminho é o cartório ou a Justiça.
Primeiros diasRequerimento e intimação para pagar
O escritório apresenta o pedido ao Registro de Imóveis com o demonstrativo da dívida. O oficial intima pessoalmente o devedor e, se houver, o terceiro hipotecante, para purgar a mora, isto é, pagar o atrasado com encargos, em 15 dias.
De 1 a 3 meses, conforme a localização do devedorAverbação do início da excussão
Sem pagamento, o credor pede nos 15 dias seguintes a averbação na matrícula de que a garantia será levada a leilão. Daí em diante, qualquer interessado vê o procedimento no registro.
Até 15 dias após o fim do prazoPrimeiro leilão público
Em até 60 dias da averbação, o leilão é realizado por leiloeiro, inclusive pela internet. O lance mínimo é o maior valor entre o fixado no contrato e a avaliação da Prefeitura para o ITBI.
Datas e horários são comunicados ao devedor nos endereços do contrato, inclusive o eletrônico.
Até 60 dias da averbaçãoSegundo leilão ou adjudicação
Sem lance no primeiro, o segundo ocorre em 15 dias e aceita lance que cubra a dívida, as despesas, os tributos e o condomínio. Abaixo disso, você pode aceitar lance de pelo menos metade da avaliação, ficar com o imóvel ou vendê-lo direto em até 180 dias.
15 dias após o primeiro leilãoAta de arrematação, registro e desocupação
Com lance vencedor, o tabelião de notas lavra a ata notarial de arrematação, que é registrada na matrícula. O que sobrar da dívida vai ao devedor em 15 dias.
Se o imóvel estiver ocupado, a desocupação segue as regras da alienação fiduciária.
Total comum até o leilão: de 4 a 9 meses
Compare antes de decidir
Cartório ou Justiça: qual execução de hipoteca cabe no seu contrato
A hipoteca registrada sempre pode ser executada na Justiça, porque o contrato com hipoteca é título executivo. A via do cartório depende do que está escrito na escritura.
| Critério | Execução extrajudicial (cartório) | Execução judicial (vara cível) |
|---|---|---|
| Quando cabe | Contrato com previsão expressa do procedimento do art. 9º da Lei 14.711/2023 | Qualquer hipoteca registrada, pelo art. 784, V, do Código de Processo Civil |
| Quem conduz | Oficial do Registro de Imóveis e leiloeiro | Juiz, com penhora do imóvel e leilão judicial |
| Primeiro ato contra o devedor | Intimação para pagar em 15 dias | Citação para pagar em 3 dias |
| Defesa do devedor | Precisa propor ação própria na Justiça | Embargos à execução, no mesmo processo |
| Sem lance suficiente | Credor pode ficar com o imóvel ou vendê-lo direto em até 180 dias | Credor pode pedir a adjudicação ou novas tentativas de venda |
| Tempo comum até a venda | De 4 a 9 meses, sem disputa judicial | De 1 a 3 anos ou mais, conforme a vara |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
A hipoteca é antiga e não tem a cláusula?O devedor pode assinar um aditivo que inclua o procedimento extrajudicial. Se ele não colaborar, a execução judicial continua disponível e conserva a preferência da sua hipoteca sobre o imóvel.
O que diz a lei
O artigo da lei que leva a hipoteca a leilão sem processo
§ 2º A não purgação da mora no prazo estabelecido no § 1º deste artigo autoriza o início do procedimento de excussão extrajudicial da garantia hipotecária por meio de leilão público, e o fato será previamente averbado na matrícula do imóvel, a partir do pedido formulado pelo credor, nos 15 (quinze) dias seguintes ao término do prazo estabelecido para a purgação da mora. § 3º No prazo de 60 (sessenta) dias, contado da averbação de que trata o § 2º deste artigo, o credor promoverá leilão público do imóvel hipotecado, que poderá ser realizado por meio eletrônico.
Lei 14.711/2023, art. 9º, §§ 2º e 3º
Em português claro
Em linguagem simples: se o devedor não paga nos 15 dias da intimação, você tem mais 15 dias para pedir ao cartório que anote na matrícula o início da excussão, que é a venda forçada do bem. A partir dessa anotação, o leilão precisa acontecer em até 60 dias, e pode ser pela internet.
Os prazos correm contra o credor também. Perder a janela de 15 dias ou de 60 dias abre espaço para o devedor questionar o procedimento, por isso o calendário é montado antes do primeiro pedido.
Documentos
Documentos para a execução extrajudicial de hipoteca
O centro de tudo é a escritura com a hipoteca registrada. Mande o que tiver: a análise mostra o que falta pedir ao cartório.
- Escritura ou instrumento de hipoteca, com a cláusula do procedimento extrajudicial
- Certidão atualizada da matrícula, mostrando o registro da hipoteca e outros ônus
- Contrato da dívida principal: mútuo, compra e venda com saldo ou confissão de dívida
- Comprovantes do que foi pago e planilha das parcelas vencidas
- Endereços físicos e eletrônicos do devedor e do terceiro hipotecante informados no contrato
- Documentos pessoais do credor ou contrato social da empresa credora
- Informações sobre ocupação do imóvel, locação, IPTU e condomínio em atraso
- Mensagens ou notificações anteriores de cobrança
Endereço do devedor mudou?A lei manda comunicar as datas dos leilões nos endereços do contrato ou nos informados depois. Guarde qualquer aviso de mudança que o devedor tenha mandado, porque ele define onde a intimação deve ser tentada.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o credor hipotecário esperar demais, e a resposta para cada dúvida
“Cartório, leiloeiro e advogado: vai custar mais do que recuperar.”
O custo tem partes conhecidas: emolumentos do Registro de Imóveis e do tabelião, comissão do leiloeiro, editais e honorários. A lei inclui as despesas do procedimento no valor que o devedor precisa pagar para remir a dívida e no lance mínimo do segundo leilão.
Na análise você recebe a estimativa de cada item antes de decidir.
“Cobrança de imóvel na Justiça leva anos.”
Na via do cartório, a lei marca o ritmo: 15 dias para o devedor pagar, 15 dias para averbar, 60 dias para o primeiro leilão e 15 para o segundo. O que mais atrasa é a intimação de devedor que se esconde, e isso se trata com pesquisa de endereço antes do pedido.
“O devedor mora no imóvel com a família. Tenho receio de criar um problema.”
O procedimento é previsto em lei e o devedor pode pagar o atrasado e manter o imóvel em qualquer momento antes do leilão. Se o bem for arrematado, a desocupação segue as regras da Lei 9.514/1997, com ordem judicial.
Você não precisa fazer nada por conta própria.
“Não sei se a minha hipoteca permite ir direto ao cartório.”
Isso se responde lendo a escritura. O § 15 do artigo 9º exige que o título preveja o procedimento e mencione o teor das regras da lei.
Se a cláusula existe, o cartório é o caminho. Se não existe, a hipoteca continua sendo título para a execução judicial.
Erros que custam caro
Erros que travam a execução extrajudicial de hipoteca
O cartório confere cada requisito. Estes são os pontos que mais derrubam o pedido ou abrem espaço para o devedor anular o leilão.
- Pedir a via extrajudicial sem a cláusula no títuloSem a previsão expressa do procedimento, o oficial não processa o pedido. Confira a escritura antes e, se faltar a cláusula, avalie aditivo ou execução judicial.
- Ignorar uma hipoteca registrada antes da suaPelo Código Civil, o credor da segunda hipoteca não executa o imóvel antes de vencida a primeira, salvo insolvência do devedor. A ordem dos registros na matrícula define quem recebe primeiro.
- Demonstrativo da dívida com encargos fora do contratoJuros e multa diferentes dos pactuados dão ao devedor argumento para questionar o valor na Justiça. O cálculo segue o contrato, parcela por parcela.
- Perder os prazos de averbação e de leilãoOs 15 dias para averbar e os 60 dias para o primeiro leilão são do credor. Deixá-los passar exige recomeçar etapas e dá tempo ao devedor.
- Esquecer o terceiro hipotecanteQuando o imóvel é de outra pessoa que não o devedor, ela também precisa ser intimada e comunicada dos leilões. Intimar só o devedor compromete o procedimento inteiro.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
A execução extrajudicial de hipoteca corre inteira entre Registro de Imóveis e tabelionato, terreno da pós-graduação do advogado Euvaldo Atalla em Direito Notarial e Registral. A formação de economista entra no demonstrativo da dívida, que precisa resistir à conferência do oficial e ao questionamento do devedor.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o caso de execução de hipoteca para análise
Com estas respostas o advogado já consegue dizer se a sua hipoteca permite o cartório ou se o caminho é a execução judicial.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre execução extrajudicial de hipoteca
Quanto tempo leva a execução extrajudicial de hipoteca?
Sem ação do devedor na Justiça, o prazo comum até o leilão fica entre 4 e 9 meses. A lei fixa 15 dias para pagar, 15 dias para averbar, 60 dias para o primeiro leilão e 15 dias para o segundo.
O tempo de intimação do devedor é o que mais varia.
Toda hipoteca pode ser executada no cartório?
Não. O § 15 do artigo 9º da Lei 14.711/2023 exige que o título da hipoteca preveja expressamente o procedimento extrajudicial.
Hipoteca sem essa cláusula é executada na Justiça, e também não se aplica a via do cartório às operações de financiamento da atividade agropecuária.
O devedor pode impedir o leilão pagando?
Pode. Antes da venda, o devedor ou o dono do imóvel hipotecado tem o direito de remir a execução, pagando a dívida inteira com as despesas do procedimento.
O oficial do registro recebe e repassa o valor ao credor em 3 dias.
E se ninguém der lance suficiente no leilão?
No segundo leilão, você pode aceitar lance de pelo menos metade da avaliação. Se nem isso aparecer, a lei permite ficar com o imóvel pelo valor mínimo atualizado ou vendê-lo direto a terceiro em até 180 dias, sem novo leilão.
Se o leilão não cobrir a dívida, ainda posso cobrar o restante?
Em regra, sim, porque o Código Civil mantém o devedor responsável pelo saldo. A exceção é o financiamento para aquisição ou construção do imóvel residencial do próprio devedor, em que a lei o libera do saldo que o leilão não cobrir.
Qual a diferença para a alienação fiduciária?
Na hipoteca, o imóvel continua no nome do devedor e você tem um direito de preferência registrado. Na alienação fiduciária, a propriedade fica com o credor até a quitação.
Os dois procedimentos hoje correm no Registro de Imóveis, com etapas parecidas e regras próprias.
Quanto custa a execução extrajudicial de hipoteca?
Os custos somam emolumentos do Registro de Imóveis e do tabelionato, conforme a tabela do Estado de São Paulo, comissão do leiloeiro, publicações e honorários advocatícios. A estimativa de cada item é apresentada na análise do caso, antes da contratação.
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