Cobrança Imobiliária
Como cobrar o fiador do aluguel, inclusive o imóvel dele
Para saber como cobrar o fiador do aluguel, comece pela fiança: se ela foi assinada pelo fiador e pelo cônjuge e tem renúncia ao benefício de ordem, o fiador pode ser notificado, protestado e executado junto com o inquilino desde o primeiro atraso. Na execução, até o imóvel em que ele mora pode ser penhorado, regra que o Supremo Tribunal Federal confirmou no Tema 1127.
- Com renúncia ao benefício de ordem, o fiador responde ao mesmo tempo que o inquilino.
- A Lei 8.009/1990 retira do fiador de locação a proteção do bem de família.
- Fiança sem a assinatura do cônjuge do fiador casado é ineficaz por inteiro, conforme a Súmula 332 do STJ.
- A fiança vale até a entrega das chaves, salvo cláusula em contrário ou exoneração formal.
O fiador pode ser cobrado ao mesmo tempo que o inquilino?
Pode, na grande maioria dos contratos. A lei dá ao fiador o direito de pedir que os bens do inquilino sejam executados primeiro, mas quase todo contrato de locação traz a renúncia a esse direito.
Com a renúncia, o fiador vira devedor solidário: o locador escolhe cobrar o inquilino, o fiador ou os dois.
O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 827
Este é o benefício de ordem: a regra geral de que o fiador só paga depois de esgotados os bens do devedor principal. Para usar o benefício, o fiador ainda precisa indicar bens do inquilino no mesmo município, livres e suficientes para pagar a dívida.
O artigo 828, I, do mesmo Código diz que o benefício não aproveita ao fiador que o renunciou expressamente, e o inciso II afasta o benefício de quem se obrigou como principal pagador ou devedor solidário. Procure essas expressões na cláusula de fiança do seu contrato.
O que conferir na fiança antes de cobrar
Cinco pontos decidem se a cobrança do fiador vai ser rápida ou se vai virar discussão. O advogado confere todos antes da primeira notificação.
- Assinatura do fiador no contrato ou em termo de fiança
- Assinatura do cônjuge, se o fiador é casado fora do regime de separação absoluta
- Renúncia expressa ao benefício de ordem ou cláusula de devedor solidário
- Cláusula que estende a fiança até a entrega das chaves
- Aditivos e reajustes assinados também pelo fiador
Como cobrar o fiador do aluguel, passo a passo
A cobrança do fiador segue a mesma ordem da cobrança do inquilino, com uma diferença: o fiador é avisado desde o começo. Quem só descobre a dívida um ano depois costuma alegar que o locador deixou o prejuízo crescer.
Leitura da fiança e pesquisa de bens
O advogado confere a cláusula de fiança e consulta a matrícula do imóvel do fiador e eventuais ônus. Se o fiador vendeu o imóvel depois do atraso, a venda pode ser questionada como fraude.
Primeira semanaNotificação do fiador
O fiador recebe notificação com o valor discriminado, o prazo para pagar e o aviso de protesto e execução. O inquilino é notificado ao mesmo tempo.
Prazo comum de resposta: de 5 a 10 diasProtesto do contrato
Sem pagamento, o contrato com a planilha é protestado contra o inquilino e o fiador. O protesto restringe o crédito dos dois.
De 1 a 3 semanasExecução
O fiador é executado com o inquilino e citado para pagar em 3 dias. Se o inquilino ainda ocupa o imóvel, o fiador entra no pedido de cobrança do despejo.
De 1 a 3 meses até a citaçãoPenhora e averbação
Sem pagamento, bloqueio de contas e penhora do imóvel do fiador, averbada na matrícula para impedir a venda a terceiros.
De 1 a 4 meses após a citaçãoAcordo ou leilão
Com o imóvel penhorado, o fiador costuma pagar, vender o bem ou propor acordo. Sem isso, o imóvel é avaliado e leiloado.
Total comum: de 1 a 3 anos
O imóvel do fiador pode ser penhorado?
Pode, mesmo que seja o único imóvel e a casa onde ele mora com a família. A regra geral protege a moradia da família contra dívidas, mas a própria lei abre exceção para a fiança de locação.
por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Lei 8.009/1990, art. 3º, VII
O artigo 3º lista as dívidas contra as quais a proteção do bem de família não vale. O inciso VII, incluído pela própria Lei do Inquilinato, coloca a fiança de locação nessa lista.
O Supremo Tribunal Federal julgou a regra constitucional no Tema 1127, tanto para locação residencial quanto para comercial. Com isso, a discussão que existia sobre a fiança de imóvel comercial ficou resolvida em favor do locador.
| Bem do fiador | Pode ser penhorado? | Base legal |
|---|---|---|
| Imóvel onde mora com a família | Sim | Lei 8.009/1990, art. 3º, VII, e Tema 1127 do STF |
| Outro imóvel, terreno ou casa de praia | Sim | Regra geral da execução |
| Saldo em conta corrente e aplicações | Sim, por bloqueio no Sisbajud | Código de Processo Civil, art. 854 |
| Poupança até 40 salários mínimos | Em regra não | Código de Processo Civil, art. 833, X |
| Salário e aposentadoria | Em regra não, com exceções analisadas caso a caso | Código de Processo Civil, art. 833, IV |
| Veículo de passeio | Sim, salvo se for instrumento de trabalho | Código de Processo Civil, art. 833, V |
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Até quando o fiador responde pela dívida
Até a devolução do imóvel, mesmo que o contrato tenha vencido e a locação continuado por prazo indeterminado. É o que diz o artigo 39 da Lei 8.245/1991, salvo se o contrato limitar a fiança ao prazo original.
O fiador só sai antes disso por exoneração: na locação por prazo indeterminado, ele notifica o locador e continua obrigado por 120 dias, pelo artigo 40, X, da mesma lei. Avisar só o inquilino não basta. Se o fiador morre, a obrigação passa aos herdeiros, limitada ao período até a morte e às forças da herança, conforme o artigo 836 do Código Civil.
O que enfraquece a cobrança do fiador
- Reajustar o aluguel por aditivo sem a assinatura do fiador
- Avisar o fiador só depois de um ano de atraso
- Deixar a penhora sem averbação na matrícula
- Ignorar a notificação de exoneração
O que mantém o fiador obrigado
- Todo aditivo assinado também pelo fiador
- Notificação ao fiador desde o primeiro aluguel em aberto
- Averbação da penhora logo após a decisão
- Exigência de nova garantia dentro dos 120 dias
O fiador que assinou a renúncia ao benefício de ordem não é um devedor de reserva. Ele responde pela dívida desde o primeiro atraso.
Fiador que paga pode cobrar o inquilino
Quem paga a dívida no lugar do inquilino assume o lugar do locador para cobrá-lo, pelo artigo 831 do Código Civil. Isso não muda nada para o locador, que já recebeu, mas explica por que muitos fiadores preferem pagar e depois cobrar o inquilino por conta própria.
Com o contrato e a planilha em mãos, o locador pode executar inquilino e fiador juntos. O artigo sobre cobrar aluguel atrasado direto pelo contrato mostra o que entra na conta. Para conduzir a cobrança com notificação, protesto e penhora, veja o serviço de cobrança do fiador em São Paulo. Se a dívida é de venda parcelada de imóvel, a lógica é outra e está no guia sobre o comprador que parou de pagar as parcelas.
Perguntas frequentes
Preciso cobrar o inquilino antes de cobrar o fiador?
Não, se o contrato tem renúncia ao benefício de ordem ou se o fiador se obrigou como devedor solidário. Nesse caso, o artigo 828 do Código Civil afasta o benefício, e o fiador pode ser cobrado junto com o inquilino ou sozinho.
A casa do fiador pode ir a leilão por dívida de aluguel?
Pode, ainda que seja o único imóvel e a moradia da família. O artigo 3º, VII, da Lei 8.009/1990 retira a proteção do bem de família do fiador de locação, e o Supremo Tribunal Federal confirmou a regra no Tema 1127.
O fiador responde pelos aluguéis depois que o contrato venceu?
Responde até a entrega das chaves, pelo artigo 39 da Lei 8.245/1991, mesmo com a locação prorrogada por prazo indeterminado. A exceção é cláusula que limite a fiança ao prazo original ou exoneração formal com o prazo de 120 dias.
E se o fiador morreu durante a locação?
A obrigação passa aos herdeiros, mas só pelo que venceu até a morte e dentro do valor da herança, conforme o artigo 836 do Código Civil. O locador deve exigir nova garantia do inquilino, como permite o artigo 40 da Lei 8.245/1991.
Posso protestar o fiador?
Pode. O contrato de locação com a cláusula de fiança e a planilha do débito são levados a protesto contra o inquilino e o fiador.
O protesto restringe o crédito do fiador e costuma antecipar a proposta de acordo.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
