Cobrança Imobiliária
Calculadora de débito condominial: atualização com multa, juros e correção
Esta calculadora de débito condominial mostra, em tabela e em exemplo passo a passo, como se atualiza uma cota em atraso: primeiro a correção monetária, depois os juros sobre o valor corrigido e, por fim, a multa de até 2%. É a mesma ordem que o advogado usa na planilha da notificação e da execução, e é a conta que o devedor vai tentar contestar.
- O débito condominial soma três acréscimos: correção monetária, juros de mora e multa de até 2%.
- Juros e índice de correção seguem a convenção. Se ela for omissa, valem as regras do Código Civil.
- Cada cota é calculada separadamente, do seu vencimento até a data do cálculo.
- Na execução, o juiz acrescenta honorários de 10% a cargo do devedor.
O que entra no cálculo do débito condominial
O débito de uma cota em atraso é o valor original mais três acréscimos previstos em lei: correção monetária, juros de mora e multa. Nenhum outro encargo entra sem previsão na convenção ou em decisão judicial.
O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.336, § 1º
O parágrafo define a ordem de prioridade. Primeiro vale o que a convenção de condomínio diz sobre juros. Se ela não diz nada, valem os juros do artigo 406, a chamada taxa legal. A multa tem teto fixo de 2%, qualquer que seja a convenção.
Antes da Lei 14.905/2024, o artigo previa juros de 1% ao mês quando a convenção era omissa. Por isso, em dívidas antigas, a planilha pode ter dois períodos com regras diferentes de juros, e o advogado separa cada um.
| Componente | Como é calculado | Base legal |
|---|---|---|
| Valor original | Valor da cota no boleto, sem acréscimos | Orçamento aprovado em assembleia |
| Correção monetária | Índice da convenção. Se omissa, IPCA, do vencimento até a data do cálculo | Código Civil, arts. 1.336, § 1º, e 389, parágrafo único |
| Juros de mora | Taxa da convenção. Se omissa, taxa legal (Selic menos IPCA, nunca negativa) | Código Civil, arts. 1.336, § 1º, e 406 |
| Multa | Até 2%, uma única vez, sobre o débito corrigido | Código Civil, art. 1.336, § 1º |
| Honorários na execução | 10% sobre o débito, fixados pelo juiz e pagos pelo devedor | Código de Processo Civil, art. 827 |
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Como usar a calculadora: o passo a passo da conta
A conta é feita cota por cota. Somar todas as cotas e aplicar um único percentual é o erro mais comum das planilhas e dá ao devedor o argumento de excesso de cobrança.
Liste cada cota em aberto
Anote o vencimento e o valor original de cada boleto não pago, inclusive rateios extras aprovados em assembleia.
Passo 1Aplique a correção monetária
Multiplique o valor original pelo fator do índice acumulado entre o vencimento e a data do cálculo. O resultado é o valor corrigido.
Passo 2Calcule os juros de mora
Aplique a taxa mensal de juros sobre o valor corrigido, proporcional aos meses de atraso. Em regra, juros simples, sem juros sobre juros.
Passo 3Calcule a multa
Aplique a multa da convenção, limitada a 2%, sobre o valor corrigido. A multa incide uma vez, não todo mês.
Passo 4Some e totalize
Valor corrigido mais juros mais multa dá o total de cada cota. A soma das cotas é o débito da unidade.
Passo 5
Exemplo ilustrativo: uma cota atualizada, conta por conta
O exemplo usa números redondos e um fator de correção hipotético, só para mostrar a ordem da conta. Na planilha real, o fator vem do índice oficial acumulado no período.
Repare que juros e multa incidem sobre o valor já corrigido, e não sobre o valor original. É essa ordem que faz a planilha bater com a do perito, se o devedor contestar na Justiça.
Planilha de exemplo com três cotas em atraso
Quando a unidade deve várias cotas, cada uma tem o seu tempo de atraso e o seu fator de correção. A tabela abaixo continua o exemplo ilustrativo com três cotas de R$ 900,00.
| Cota | Valor original | Valor corrigido | Juros | Multa | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Cota 1, seis meses de atraso | R$ 900,00 | R$ 921,60 | R$ 55,30 | R$ 18,43 | R$ 995,33 |
| Cota 2, cinco meses de atraso | R$ 900,00 | R$ 918,00 | R$ 45,90 | R$ 18,36 | R$ 982,26 |
| Cota 3, quatro meses de atraso | R$ 900,00 | R$ 914,40 | R$ 36,58 | R$ 18,29 | R$ 969,27 |
| Total da unidade | R$ 2.700,00 | R$ 2.754,00 | R$ 137,78 | R$ 55,08 | R$ 2.946,86 |
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Se o caso chegar à execução, o juiz fixa honorários de 10% a cargo do devedor: no exemplo, R$ 294,69, o que leva a conta a R$ 3.241,55, além das custas do processo. As cotas que vencerem durante o processo entram na mesma execução.
Juros e correção quando a convenção não diz nada
Se a convenção é omissa, a lei preenche a lacuna. Para a correção, o artigo 389, parágrafo único, do Código Civil manda aplicar o IPCA.
Para os juros, vale a taxa legal do artigo 406: a Selic menos o IPCA, divulgada pelo Banco Central e nunca menor que zero.
Erros comuns na conta do condomínio
Planilha que gera contestação
- Multa de 10% prevista em convenção antiga
- Multa de 2% cobrada a cada mês de atraso
- Juros sobre juros acumulados
- Um percentual único aplicado sobre a soma das cotas
- Cotas vencidas há mais de cinco anos incluídas na conta
Planilha que resiste aos embargos
- Multa limitada a 2% sobre o débito
- Multa aplicada uma única vez por cota
- Juros simples sobre o valor corrigido
- Cálculo separado por cota, do vencimento à data do cálculo
- Só cotas dentro do prazo de cinco anos
A planilha é a primeira coisa que o devedor ataca. Conta certa, cota por cota, tira dele o argumento mais fácil.
Com a conta feita, o próximo passo é a régua de cobrança do artigo sobre o condômino inadimplente e o que fazer em cada faixa de atraso. Para a notificação, o protesto e a execução conduzidos por advogado, veja o serviço de cobrança de condomínio atrasado em São Paulo. Se o imóvel foi vendido a prazo e o comprador deixou de pagar parcelas e condomínio, leia o guia sobre o comprador do imóvel que parou de pagar as parcelas.
- Correção monetária
- Atualização do valor pela inflação do período, para que a cota não perca valor com o tempo.
- Juros de mora
- Acréscimo pelo atraso, calculado mês a mês sobre o valor corrigido.
- Taxa legal
- Taxa de juros que vale quando o contrato ou a convenção não define outra: a Selic menos o IPCA.
- Excesso de execução
- Alegação do devedor de que o valor cobrado é maior do que o devido.
Perguntas frequentes
Qual é a multa por atraso no condomínio?
Até 2% sobre o débito, pelo artigo 1.336, § 1º, do Código Civil. A multa é aplicada uma única vez por cota.
Convenção que preveja percentual maior não vale nesse ponto.
Quais juros o condomínio pode cobrar?
Os previstos na convenção. Se ela for omissa, aplica-se a taxa legal do artigo 406 do Código Civil, que é a Selic menos o IPCA.
Para cotas antigas, pode haver um período com a regra anterior de 1% ao mês.
Qual índice de correção usar no débito condominial?
O que a convenção definir. Se ela não definir, o artigo 389, parágrafo único, do Código Civil manda usar o IPCA.
A correção é aplicada do vencimento de cada cota até a data do cálculo.
Honorários de advogado entram no débito?
Na execução, sim: o juiz fixa honorários de 10% a cargo do devedor, pelo artigo 827 do Código de Processo Civil. Na cobrança extrajudicial, só se a convenção previr.
Posso cobrar cotas de mais de cinco anos?
Não. Cada cota prescreve em cinco anos do vencimento, pelo artigo 206, § 5º, I, do Código Civil, conforme o Tema 949 do Superior Tribunal de Justiça.
Essas cotas devem sair da planilha.
Quem pode cobrar o condômino em atraso?
O síndico, que representa o condomínio na Justiça e fora dela e tem o dever de cobrar as contribuições (artigo 1.348 do Código Civil). Ele pode contratar advogado e usar a administradora para preparar a planilha de débitos.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
