“A mesma unidade deve há mais de um ano e ninguém atende o telefone.”
A cobrança da administradora virou rotina sem efeito. Falta a notificação formal com prazo e a consequência escrita: protesto e execução.
Cobrança Imobiliária
Cobrança de condomínio atrasado em São Paulo
Cada cota que não entra é paga por quem está em dia. A cobrança de condomínio atrasado conduzida por advogado segue uma régua com data para cada passo: notificação, acordo por escrito, protesto e, se preciso, execução com penhora da própria unidade.
- A dívida acompanha o imóvel
- Prescrição em cinco anos
- Régua de cobrança com datas
Resposta direta
O que é a cobrança de condomínio atrasado
Cobrança de condomínio atrasado é o conjunto de medidas que o condomínio toma para receber as cotas vencidas de uma unidade: notificação formal, negociação, protesto em cartório e ação na Justiça. O síndico tem o dever legal de cobrar, previsto no artigo 1.348, VII, do Código Civil, e responde perante a assembleia se deixar a dívida crescer.
A cobrança cabe a partir do primeiro boleto vencido. O débito recebe correção monetária, juros e multa de até 2%, conforme o artigo 1.336, § 1º, do Código Civil. Quando a conversa não resolve, o condomínio não precisa provar a dívida em um processo longo: a cota aprovada em assembleia é título executivo e segue direto para a execução de cotas condominiais com penhora da unidade.
- Base legal
- Código Civil, arts. 1.336, § 1º, 1.345 e 1.348, VII
- Encargos do atraso
- Correção, juros da convenção ou taxa legal e multa de até 2%
- Prazo para cobrar
- 5 anos de cada vencimento (Código Civil, art. 206, § 5º, I)
- Quem responde
- O proprietário da unidade, mesmo que o imóvel esteja alugado
A sua situação
Situações de inadimplência que a cobrança de condomínio resolve
O síndico e a administradora costumam chegar ao escritório com um destes cenários na planilha.
“O proprietário alugou o apartamento e o inquilino parou de pagar o condomínio.”
Perante o condomínio, quem deve é o dono da unidade. O contrato de locação dele com o inquilino não muda quem é cobrado.
“O apartamento foi vendido e o novo dono diz que a dívida é do antigo.”
A cota condominial acompanha o imóvel. O artigo 1.345 do Código Civil faz o comprador responder pelos débitos de quem vendeu.
“O condômino fez acordo, pagou duas parcelas e sumiu de novo.”
Acordo de boca ou por mensagem não protege o caixa. O termo certo traz confissão da dívida e vencimento antecipado de tudo se uma parcela atrasar.
“O dono morreu e os herdeiros não assumem as cotas.”
A dívida segue com a unidade. A cobrança é dirigida ao espólio ou aos herdeiros, e o apartamento continua respondendo pelo débito.
“A inadimplência subiu e vamos ter que aprovar rateio extra.”
Quando poucas unidades concentram o atraso, cobrar as maiores dívidas primeiro alivia o orçamento antes de onerar quem paga em dia.
O que está em jogo
O que o condomínio perde parado e o que ganha cobrando
Inadimplência não se resolve com o tempo. Ela prescreve, contamina outros condôminos e cai na conta de quem paga.
Enquanto a dívida fica na planilha
- Cotas com mais de cinco anos prescrevem e saem da conta para sempre
- Os adimplentes cobrem o buraco com rateio extra ou fundo de reserva
- Manutenção, elevador e obras aprovadas ficam adiados
- O síndico se expõe na prestação de contas por não ter cobrado
- Outros condôminos percebem que atrasar não tem consequência
Com a cobrança conduzida por advogado
- Prescrição controlada unidade por unidade, sem perder parcelas antigas
- Devedor com prazo formal e ciente do protesto e da penhora
- Acordos por escrito, com confissão da dívida e vencimento antecipado
- Relatório para o conselho e a assembleia com a posição de cada unidade
- Regra igual para todos, aplicada conforme a convenção
Como funciona
Como funciona a cobrança de inadimplentes em condomínio, etapa por etapa
A régua de cobrança tem ordem e data. O devedor precisa saber, por escrito, qual é o próximo passo e quando ele acontece.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas e dependem da resposta do devedor e do cartório. Nenhum advogado pode prometer que a dívida será paga nem em quanto tempo.
Diagnóstico da carteira
O advogado recebe a planilha de inadimplentes, a convenção e as atas. Confere unidade por unidade: valor, vencimentos próximos da prescrição e quem é o proprietário na matrícula.
Primeiros diasCálculo do débito
Cada cota é atualizada com correção monetária, juros e multa de até 2%, nos termos da convenção. Planilha errada é a primeira coisa que o devedor ataca.
Junto com o diagnósticoNotificação extrajudicial
O proprietário recebe notificação assinada pelo advogado, com o valor discriminado, o prazo para pagar ou propor acordo e o aviso do protesto e da execução.
Prazo comum de resposta: de 10 a 15 diasAcordo por escrito
Havendo proposta, o escritório redige o termo de confissão de dívida, dentro dos limites que a assembleia ou a convenção autorizam ao síndico, com vencimento antecipado em caso de novo atraso.
De 1 a 3 semanas de negociaçãoProtesto do débito
Sem resposta, o condomínio pode levar a dívida a protesto no tabelionato. O nome do devedor fica restrito, o que costuma destravar a negociação.
Poucos dias após o fim do prazo da notificaçãoExecução na Justiça
Persistindo o atraso, o escritório ajuíza a execução. O devedor é citado para pagar em 3 dias e a unidade pode ser penhorada e leiloada.
Decisão do síndico, em regra de 30 a 60 dias após a notificação
Compare antes de decidir
Cobrança extrajudicial de condomínio ou execução: quando usar cada uma
As duas vias se completam. A extrajudicial resolve o devedor que quer pagar e precisa de prazo.
A execução resolve o que ignora o condomínio.
| Critério | Cobrança extrajudicial | Execução judicial |
|---|---|---|
| Quando usar | Atraso recente, devedor localizado e disposto a negociar | Dívida antiga, acordo quebrado ou devedor que não responde |
| Instrumentos | Notificação, termo de acordo e protesto em cartório | Citação para pagar em 3 dias, bloqueio de contas e penhora da unidade |
| Quem conduz | Advogado e administradora, com autorização do síndico | Advogado, perante o Tribunal de Justiça de São Paulo |
| Tempo comum | De 15 a 60 dias para definir se há acordo | De meses a alguns anos, conforme a defesa e a necessidade de leilão |
| Custos envolvidos | Emolumentos de notificação e protesto e honorários | Custas judiciais, despesas de penhora e leilão e honorários |
| Risco de prescrição | A simples conversa não interrompe o prazo de cinco anos | O despacho que ordena a citação interrompe a prescrição |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Quer conferir o valor antes?O artigo sobre a calculadora de débito condominial mostra a conta com multa, juros e correção, passo a passo.
O que diz a lei
O artigo que define multa e juros do condomínio em atraso
O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.336, § 1º
Em português claro
O trecho fixa três acréscimos. A correção monetária repõe a inflação. Os juros são os que a convenção do condomínio prevê e, se ela nada disser, vale a taxa legal do artigo 406. A multa tem teto de 2% sobre o débito: cláusula de convenção antiga com multa maior não se aplica às cotas vencidas na vigência do Código Civil.
Por isso a primeira leitura do advogado é a convenção. É ela que diz qual taxa de juros o condomínio pode cobrar, e uma planilha montada fora desses limites dá ao devedor o argumento para discutir o valor inteiro.
Documentos
Documentos para cobrar condomínio atrasado
A administradora costuma ter quase tudo em arquivo. Envie o que houver e o escritório aponta o que falta.
- Convenção do condomínio e regimento interno
- Ata da assembleia que elegeu o síndico atual
- Atas das assembleias que aprovaram o orçamento, as cotas e os rateios extras do período em atraso
- Planilha do débito por unidade, com cada vencimento e valor original
- Boletos emitidos e não pagos
- Matrícula atualizada da unidade devedora
- Cartão do CNPJ do condomínio
- Histórico de cobranças já feitas: cartas, e-mails, mensagens e acordos anteriores
Não sabe quem é o dono no papel?A matrícula atualizada mostra o proprietário e se há financiamento, penhora ou venda registrada. O escritório solicita a certidão ao Registro de Imóveis.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o síndico adiar a cobrança, e a resposta para cada dúvida
“O condomínio não tem caixa para pagar advogado e custas.”
Os componentes são conhecidos: emolumentos de notificação e protesto, custas judiciais se houver ação e honorários. Na execução, o juiz fixa honorários de 10% a cargo do devedor, e as despesas do processo entram na conta dele.
A estimativa de cada item é apresentada ao síndico por escrito, antes de qualquer contratação.
“Processo de condomínio leva anos, não adianta.”
Levava, quando era preciso uma ação de cobrança inteira para só depois executar. Desde o Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), a cota aprovada em assembleia é título executivo: o devedor é citado para pagar em 3 dias.
O que demora é o caso sem documentos em ordem.
“Não quero criar inimizade com vizinho.”
Quem cobra é o advogado, em nome do condomínio, com o mesmo critério para todas as unidades. A regra impessoal protege o síndico.
O que gera conflito é tratar devedores de forma diferente ou expor nomes no elevador.
“O apartamento é a única moradia dele, não dá para penhorar.”
Dá. A Lei 8.009/1990, no artigo 3º, IV, retira a proteção do bem de família quando a dívida é de contribuição devida em função do próprio imóvel.
A unidade responde pelas cotas, ainda que seja a residência da família.
Erros que custam caro
Erros que enfraquecem a cobrança de taxa de condomínio atrasada
Estes pontos aparecem com frequência nas planilhas que chegam para análise. Todos se corrigem antes da notificação.
- Cobrar de quem não é o donoNotificar só o inquilino ou o antigo proprietário atrasa tudo. A matrícula define contra quem a cobrança é dirigida.
- Deixar passar cinco anosCada cota prescreve em cinco anos do seu vencimento, conforme o Tema 949 do Superior Tribunal de Justiça. Conversa informal não interrompe esse prazo.
- Punir o devedor por conta própriaCortar água, bloquear o elevador ou impedir o uso de áreas comuns expõe o condomínio a pedido de indenização. A lei já dá a sanção: multa, juros, perda do voto em assembleia e penhora.
- Expor o nome do condôminoLista de devedores com nome no mural ou no grupo de mensagens gera ação de dano moral. O balancete pode indicar a unidade em atraso, sem constranger a pessoa.
- Acordo sem documentoParcelas combinadas por mensagem não trazem confissão de dívida nem vencimento antecipado. Quebrado o acordo, o condomínio volta à estaca zero.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Na cobrança de condomínio essa formação pesa: o advogado que também é economista confere a planilha de correção, juros e multa antes de qualquer notificação, e a pós-graduação em Direito Notarial e Registral ajuda a ler a matrícula e identificar o devedor certo.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie a situação das unidades inadimplentes para análise
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado já indica se o caso pede notificação, protesto ou execução.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre cobrança de cotas condominiais
Qual é a multa por taxa de condomínio atrasada?
A multa é de até 2% sobre o débito, limite fixado pelo artigo 1.336, § 1º, do Código Civil. Além dela, incidem correção monetária e os juros previstos na convenção ou, se ela for omissa, a taxa legal.
Em quanto tempo prescreve a dívida de condomínio?
Em cinco anos, contados do vencimento de cada cota. O prazo vem do artigo 206, § 5º, I, do Código Civil, aplicado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 949.
Cota vencida há mais tempo, sem cobrança judicial, não pode mais ser exigida.
Com quantos meses de atraso o condomínio pode cobrar na Justiça?
A lei não exige número mínimo de cotas. Um único boleto vencido já pode ser cobrado.
Na prática, muitos condomínios definem em assembleia ou na régua de cobrança o envio ao advogado a partir de 60 ou 90 dias de atraso.
O condomínio pode protestar o condômino inadimplente?
Pode. O débito condominial é documento de dívida aceito pelos tabelionatos de protesto em São Paulo.
O protesto restringe o crédito do devedor e costuma acelerar o acordo, mas exige valor e devedor corretos para não gerar pedido de indenização.
Quem paga o condomínio atrasado: o dono ou o inquilino?
Perante o condomínio, o dono. O contrato de locação pode repassar a cota ao inquilino, mas essa combinação vale só entre os dois.
O condomínio cobra o proprietário, que depois se entende com o locatário.
Quem comprou o apartamento responde pela dívida do antigo dono?
Responde. O artigo 1.345 do Código Civil diz que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante com o condomínio, inclusive multas e juros.
Por isso a dívida não some com a venda.
O condômino inadimplente pode votar em assembleia?
Não. O artigo 1.335, III, do Código Civil reserva o direito de votar e participar das deliberações ao condômino que está quite.
Ele continua podendo usar as áreas comuns.
O síndico precisa de autorização da assembleia para cobrar?
Não. Cobrar as contribuições é atribuição do síndico pelo artigo 1.348, VII, do Código Civil.
A assembleia costuma ser consultada para definir limites de acordo, como número de parcelas e abatimento de encargos.
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Outros caminhos ligados a cobrança de cotas condominiais
- Ver a execução de cotas condominiais
- Ler a régua de cobrança do condômino inadimplente
- Calcular o débito condominial com multa e juros
- Ver todos os serviços de cobrança imobiliária
- Agendar a avaliação do caso de cobrança de cotas condominiais
- Ver o serviço de cobrança de aluguel atrasado
- Ver o serviço de cobrança do fiador
- Ver o serviço de execução extrajudicial de alienação fiduciária de imóvel
Atalla Advocacia
Quem paga em dia não deve bancar quem atrasa
Envie a planilha de inadimplentes e a convenção. O advogado Euvaldo Atalla analisa cada unidade, aponta o que está perto de prescrever e apresenta a régua de cobrança com as etapas e os custos de cada uma.