Direito Imobiliário
O preço abaixo do mercado é real, mas o custo escondido também é: imóvel ocupado, dívida de condomínio, ação do antigo dono, edital que joga despesas para o comprador. O advogado para leilão de imóveis lê o edital e o processo antes do lance, calcula o custo real e conduz o registro e a desocupação depois da arrematação.
Resposta direta
O advogado para leilão de imóveis transforma o anúncio do lote em uma conta completa e acompanha o arrematante até a matrícula e as chaves. Há dois tipos de leilão: o leilão judicial, em que o juiz vende o imóvel para pagar uma dívida do dono, e o extrajudicial, em que o banco vende o imóvel retomado de quem não pagou o financiamento.
Cada tipo tem regras próprias de preço mínimo, de débitos e de ocupação. No judicial, valem os arts. 879 a 903 do Código de Processo Civil. No extrajudicial, vale a Lei 9.514/1997. A análise começa sempre pelo mesmo documento, o edital, e por isso o primeiro serviço é a análise de edital de leilão antes do lance.
A sua situação
Os riscos mudam antes e depois do martelo. Escolha a frase que descreve o seu momento.
Preço muito abaixo do mercado quase sempre tem motivo no edital, na matrícula ou no processo. A leitura vem antes do cadastro.
Pedir a análise do edital antes do lanceNo leilão judicial, recursos do devedor, penhoras e credores com preferência estão nos autos do processo.
Entender o leilão judicial de imóveisA Caixa vende o imóvel no estado em que está. A saída do ocupante fica por conta de quem compra.
Ver o leilão de imóveis da CaixaA posse vem por acordo de saída ou por ordem judicial de desocupação, que no leilão de banco tem liminar prevista em lei.
Ver a desocupação do imóvel arrematadoRegistro é o que faz de você o dono. Exigência do cartório tem prazo e precisa de resposta técnica.
Registrar a carta de arremataçãoO arrematante precisa se defender no processo, mostrando a regularidade do procedimento e a própria boa-fé.
Ver a defesa contra a anulação da arremataçãoServiços desta área
Três frentes antes do lance, segundo o tipo de leilão e o edital, e quatro depois do martelo, até o imóvel estar registrado, livre e desocupado.
Para lote vendido por ordem do juiz: leitura do processo, dos credores e dos recursos antes do lance.
Para imóvel retomado por banco ou credor fiduciário, vendido sem processo pela Lei 9.514/1997.
Para imóveis da Caixa em leilão, licitação ou venda direta online, ocupados ou desocupados.
Para quem tem um lote em vista e quer saber o custo real, os débitos e os riscos antes de dar o lance.
Para imóvel arrematado com morador: acordo de saída ou ação de imissão ou reintegração na posse.
Para levar a carta de arrematação ao Registro de Imóveis e responder às exigências até a matrícula.
Para baixar penhoras e hipotecas, quitar débitos e acertar IPTU e condomínio depois da compra.
Para o arrematante que responde a pedido ou ação de anulação proposta pelo antigo dono.
Conte a situação do seu caso de assessoria em leilões. O advogado Euvaldo Atalla analisa os documentos e indica qual destes serviços resolve.
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O tipo de leilão define quem vende, quanto é o lance mínimo e quem fica com as dívidas. O quadro compara os pontos que mais pesam na conta.
| Critério | Leilão judicial | Leilão extrajudicial de banco |
|---|---|---|
| Quem vende | O juiz, por leiloeiro nomeado no processo | O banco ou credor fiduciário, por leiloeiro que ele contrata |
| Lei aplicável | Código de Processo Civil, arts. 879 a 903 | Lei 9.514/1997, arts. 26 a 30 |
| Lance mínimo | O valor fixado pelo juiz, ou metade da avaliação | No 1º leilão, o valor do imóvel. No 2º, em regra, a dívida e as despesas |
| IPTU anterior à venda | Pago com o preço da arrematação (CTN, art. 130, parágrafo único) | Segue o que o edital e o contrato de venda definem |
| Desocupação | Pedido nos próprios autos ou ação própria | Ação com liminar para desocupar em 60 dias (Lei 9.514/1997, art. 30) |
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O que está em jogo
Depois do auto de arrematação assinado, não há volta pelo arrependimento. O que não foi lido antes do lance vira custo seu.
Como funciona
Metade do trabalho acontece antes do lance. A outra metade, depois, até a matrícula e as chaves.
O advogado confere quem vende, as condições de pagamento, os ônus registrados, as ações em curso e se há recurso do devedor pendente.
De 2 a 5 dias úteisDébitos de IPTU e condomínio, comissão do leiloeiro, ITBI, registro e custo estimado da desocupação. O resultado é o lance máximo que ainda vale a pena.
Antes da data do leilãoCadastro no site do leiloeiro, documentos do arrematante e orientação sobre a forma de pagamento prevista no edital.
Até o encerramento do leilãoNo judicial, auto e carta de arrematação. No de banco, escritura ou contrato com o credor.
O advogado acompanha prazos e eventuais impugnações.
De 1 a 4 meses, conforme a vara ou o bancoPagamento do ITBI, protocolo no Registro de Imóveis e pedido de cancelamento de penhoras e hipotecas ligadas ao antigo dono.
De 1 a 3 mesesNegociação de saída com o ocupante ou ação de desocupação, até a entrega das chaves.
De 3 a 8 meses, quando há açãoDúvidas que travam a decisão
É exatamente por isso que a análise vem antes. O edital, a matrícula e o processo dizem o que está embutido no preço.
Com a conta feita, você decide o lance com o mesmo dado que o investidor experiente tem.
Pelo Código de Processo Civil, art. 903, assinado o auto, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável, mesmo que os embargos do devedor sejam depois julgados procedentes. Há hipóteses de invalidação, e elas são verificadas antes do lance.
Sai, por acordo ou por ordem judicial. No leilão de banco, a Lei 9.514/1997, art. 30, prevê liminar para desocupar em 60 dias.
O tempo e o custo da saída entram na conta antes do lance.
Os componentes são conhecidos antes: honorários, comissão do leiloeiro, ITBI, registro e débitos do imóvel. Um único débito de condomínio não visto costuma pesar mais do que a análise do edital.
O advogado responsável
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Arrematação é conta e registro. A formação de advogado e economista sustenta o cálculo do custo real do lote, e a pós-graduação em Direito Notarial e Registral trata do registro da carta e da baixa dos gravames na matrícula.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
Próximo passo
Responda às perguntas abaixo. O advogado diz o que precisa ser conferido no edital, na matrícula e no processo antes da data do leilão.
Do blog
Quem vende, preço mínimo, dívidas, título e desocupação: o que muda entre o leilão do juiz e o leilão do banco.
As 15 cláusulas do edital da Caixa que mudam o custo real da compra, com o que procurar em cada uma.
Comissão, ITBI, registro, débitos e desocupação: o que se soma ao lance e como estimar cada custo em São Paulo.
Perguntas frequentes
Pode valer, quando o preço continua abaixo do mercado depois de somados débitos, ITBI, registro, comissão do leiloeiro e custo da desocupação. A conta só fica completa com o edital, a matrícula e, no judicial, o processo lidos antes do lance.
Depende do tipo de leilão e do edital. No judicial, o IPTU anterior à venda é pago com o preço, pelo Código Tributário Nacional, art. 130, parágrafo único.
O condomínio acompanha o imóvel, e o edital diz como será tratado. No leilão de banco, as regras estão no edital de cada venda.
Em regra, não. No judicial, assinado o auto de arrematação, ela é irretratável, e a desistência só é admitida em hipóteses da lei, como ônus não informado no edital.
No leilão de banco, desistir costuma gerar perda de valores previstos no edital.
Primeiro, com proposta de acordo de saída, que costuma ser o caminho mais rápido. Sem acordo, pela Justiça: no leilão de banco, ação com liminar para desocupar em 60 dias; no judicial, pedido no próprio processo ou ação própria.
Veja os caminhos em imóvel de leilão ocupado.
Depende do edital. Alguns imóveis da Caixa aceitam financiamento e FGTS, conforme o anúncio.
No leilão judicial, o pagamento em regra é à vista, e o pagamento em prestações depende de proposta nos termos do Código de Processo Civil, art. 895.
Pode pedir, alegando falha na notificação ou no procedimento da Lei 9.514/1997. O arrematante de boa-fé tem defesa e participa do processo.
A leitura da matrícula antes do lance mostra se a consolidação da propriedade pelo banco foi feita corretamente.
Sim. O escritório atende leilões de imóveis em São Paulo capital e na Grande São Paulo, com atendimento online e presencial com hora marcada na Chácara Santo Antônio, zona sul.
Leilões são, em geral, eletrônicos, e a análise é feita a distância.
Atalla Advocacia
Envie o lote antes do lance. O advogado Euvaldo Atalla lê o edital, a matrícula e o processo e diz o custo real, os riscos e o caminho para registrar e ocupar o imóvel.
