Assessoria em Leilões
Custos para arrematar imóvel em leilão em SP além do lance: ITBI, registro, débitos e desocupação
Os custos para arrematar imóvel em leilão vão muito além do lance. Somam-se a comissão do leiloeiro, o ITBI, o registro no cartório, as dívidas que ficarem com você, a desocupação e o tempo pagando condomínio de um imóvel que você ainda não usa.
Quem fixa o lance máximo sem essa soma costuma descobrir, depois do martelo, que o imóvel abaixo da avaliação saiu pelo preço de mercado. Abaixo, cada custo, quando ele aparece e como estimar antes do leilão.
- A comissão do leiloeiro é paga à parte, em regra 5% sobre o lance, e não se abate do preço.
- O ITBI e o registro são sempre do comprador e vêm antes de o imóvel estar no seu nome.
- Condomínio e IPTU atrasados dependem do tipo de leilão e do edital. Precisam ser levantados por escrito.
- Desocupação e meses de imóvel parado também entram na conta do lance máximo.
Os custos que se somam ao lance, em um quadro
São sete grupos de custo. Alguns são certos, como a comissão e o ITBI.
Outros dependem do edital e do imóvel, como dívidas e desocupação. A tabela mostra de quem é cada um e onde conferir.
| Custo | Quando aparece | Como estimar antes do lance |
|---|---|---|
| Comissão do leiloeiro | Logo após o lance vencedor, à vista | Percentual no edital, em regra 5% sobre o lance |
| ITBI | Antes da carta de arrematação ou da escritura | Alíquota do município sobre o valor da arrematação |
| Registro e certidões | No protocolo no Registro de Imóveis | Tabela oficial de emolumentos, que varia com o valor do imóvel |
| Condomínio atrasado | Na primeira cobrança da administradora | Pedido de extrato por escrito e leitura do edital |
| IPTU atrasado | Na emissão da certidão de débitos | Consulta na Prefeitura pelo número do contribuinte |
| Desocupação | Se o imóvel estiver ocupado | Custas, oficial de justiça, honorários e tempo provável da ação |
| Imóvel parado e reforma | Do lance até você poder usar ou vender | Condomínio e IPTU mensais vezes os meses previstos, mais obra |
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O lance máximo certo é o valor de mercado menos todos os custos, menos a margem que você quer ganhar.
Comissão do leiloeiro: paga à parte e na hora
A comissão é devida pelo arrematante e não sai do valor do lance. No leilão judicial, ela é fixada pelo juiz e aparece no edital.
No leilão de banco, está nas condições de venda. Nos dois casos, o percentual mais comum é de 5% sobre o lance, pago em poucos dias.
O leiloeiro tem o direito de receber do arrematante a comissão estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz.
Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 884, parágrafo único
A lei deixa claro quem paga: o arrematante, e não o devedor nem o credor. A comissão é uma despesa sua, somada ao preço.
No leilão judicial, a carta de arrematação só é expedida depois do pagamento do lance, da comissão e das demais despesas da execução (CPC, art. 901, § 1º). Sem a comissão quitada, você não chega ao cartório.
ITBI e registro: o custo para o imóvel ficar no seu nome
O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel. Na capital paulista, a alíquota geral é de 3%.
Em Guarulhos, Osasco, Santo André, São Bernardo do Campo e nas demais cidades da Grande São Paulo, cada Prefeitura tem a sua lei e a sua alíquota.
Na arrematação, a base de cálculo é o valor pago no leilão. Se a Prefeitura lançar o imposto sobre um valor de referência maior, o lançamento pode ser contestado antes do pagamento. A guia paga é condição para a carta de arrematação e para o registro.
Depois vêm os emolumentos do Registro de Imóveis, calculados por faixa de valor na tabela oficial do Estado de São Paulo, e as certidões que o cartório pede. Se houver penhoras de outros processos para cancelar, cada cancelamento é um ato a mais. O passo a passo do protocolo está no serviço de registro da carta de arrematação.
Débitos de condomínio e IPTU: quando ficam com você
A regra muda conforme o tipo de leilão. No leilão judicial, o IPTU anterior é pago com o preço do lance (Código Tributário Nacional, art. 130, parágrafo único), e os demais créditos sobre o imóvel também se transferem para o preço (CPC, art. 908, § 1º).
A exceção que preocupa é o edital que atribui expressamente a dívida de condomínio ao arrematante.
No leilão de banco, o edital costuma deixar condomínio e tributos atrasados com o comprador, total ou parcialmente. E o Código Civil diz quem responde perante o condomínio:
O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.345
A dívida de condomínio é propter rem: segue o imóvel, e não a pessoa. Quem compra passa a responder pelo atraso deixado pelo antigo dono, com multa e juros.
Na prática, o valor de anos de atraso num apartamento pode mudar a conta inteira. Por isso o extrato atualizado, pedido por escrito à administradora, é o primeiro documento a pedir. As cláusulas que tratam disso estão no guia sobre o edital de leilão da Caixa.
Desocupação e imóvel parado: o custo do tempo
Imóvel ocupado tem dois custos: o da saída do ocupante e o dos meses em que você paga condomínio e IPTU sem usar nem alugar. A saída pode ser por acordo escrito, às vezes com ajuda de custo para a mudança, ou por ação com liminar.
O prazo comum fica entre 3 e 8 meses quando há ação.
No leilão de banco, o antigo mutuário deve taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, da consolidação até a entrega (Lei 9.514/1997, art. 37-A). É um valor que pode ser cobrado dele e, em parte, compensar o tempo parado. O caminho da saída está no guia sobre imóvel de leilão ocupado: acordo ou imissão na posse.
Exemplo de conta: do lance ao custo real
Os números abaixo são inventados para mostrar o método. Cada edital, imóvel e cidade muda a conta.
Dia do lance
Sinal ou depósito do preço, conforme o edital, e comissão do leiloeiro.
No dia ou em poucos diasSaldo do preço
Pagamento do restante à vista ou pelo financiamento aprovado, quando o edital aceita.
No prazo do editalITBI
Declaração na Prefeitura e pagamento da guia sobre o valor da arrematação.
De 1 a 3 semanasRegistro
Emolumentos, certidões e, se houver, cancelamento de penhoras no Registro de Imóveis.
De 1 a 4 meses até a matrícula atualizadaPosse e reforma
Custos da saída do ocupante, condomínio e IPTU do período e obra de recuperação.
De 3 a 8 meses, quando há ação
Como fixar o lance máximo
A conta é sempre a mesma: valor de mercado do imóvel, menos todos os custos acima, menos a margem que você quer ganhar. O resultado é o teto.
Passou dele, o leilão deixou de ser negócio.
- Pesquisar o valor de mercado de imóveis iguais no mesmo prédio ou rua
- Ler no edital o percentual da comissão e a regra sobre débitos
- Pedir à administradora o extrato do condomínio por escrito
- Consultar o IPTU em aberto na Prefeitura
- Calcular o ITBI pela alíquota da cidade do imóvel
- Estimar o tempo e o custo da desocupação
- Reservar valor para reforma e para os meses de imóvel parado
A análise de edital de leilão de imóvel entrega essa conta por escrito, com o lance máximo sugerido. O advogado Euvaldo Atalla, que também é economista, conduz a análise.
Perguntas frequentes
Quanto custa arrematar um imóvel em leilão além do lance?
Depende do edital e do imóvel. Somam-se comissão do leiloeiro, em regra 5% sobre o lance, ITBI, emolumentos de registro e certidões, dívidas que ficarem com o comprador, desocupação e o condomínio e o IPTU dos meses até a posse.
No exemplo ilustrativo deste artigo, a soma passou de 15% do lance antes de custas e honorários.
Quem paga o ITBI no leilão?
O arrematante. A base de cálculo é o valor da arrematação, e a guia paga é exigida para a carta de arrematação ou para o registro da escritura.
Se a Prefeitura lançar sobre valor maior que o lance, o lançamento pode ser contestado.
Quem paga o condomínio atrasado do imóvel arrematado?
No leilão judicial, em regra a dívida é paga com o preço do lance, salvo edital que a atribua expressamente ao arrematante. No leilão de banco, o edital costuma deixar a dívida com o comprador, e o artigo 1.345 do Código Civil permite ao condomínio cobrar do novo dono.
A comissão do leiloeiro pode ser descontada do lance?
Não. A comissão é paga pelo arrematante à parte, além do valor do lance, como diz o artigo 884, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
O percentual está no edital.
Dá para financiar os custos da arrematação?
Em geral, não. Quando o edital aceita financiamento, ele cobre parte do preço do imóvel.
Comissão, ITBI, registro, débitos e desocupação costumam ser pagos com recursos próprios, por isso precisam estar reservados antes do lance.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
