Assessoria em Leilões
Você venceu o leilão, pagou o lance e recebeu a carta. Mas o imóvel só é seu de verdade depois do registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóveis. É nessa etapa que o ITBI é pago, as penhoras são baixadas e o seu nome entra na matrícula. O advogado monta o título, responde às exigências do cartório e acompanha até a matrícula sair atualizada.
Resposta direta
Registro da carta de arrematação é o ato que transfere a propriedade do imóvel de leilão judicial para o arrematante, feito na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. A carta de arrematação é o título expedido pelo juiz depois do pagamento do lance e da comissão; sem o registro, o imóvel continua no nome do devedor.
O conteúdo da carta está no artigo 901, § 2º, do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015): descrição do imóvel com remissão à matrícula, cópia do auto de arrematação e prova do pagamento do ITBI. O cartório confere tudo isso pela Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). Quando o leilão foi extrajudicial, de banco, o título é outro: a escritura ou o contrato de compra, e o caminho está na página de compra em leilão extrajudicial de imóveis.
A sua situação
O registro parece burocracia simples até a primeira nota de exigência. Nestas situações, ela costuma vir.
Falta de certidão, descrição que não bate com a matrícula ou ausência da ordem de cancelamento das penhoras são as exigências mais comuns. Cada uma tem uma resposta nos autos ou no cartório.
A carta cancela a penhora da execução em que você arrematou. Penhoras de outros processos precisam de ordem específica ou de comunicação ao juízo de cada um.
Na arrematação, a base do ITBI é o valor da arrematação, e o Superior Tribunal de Justiça já decidiu nesse sentido. Lançamento acima disso pode ser contestado antes do pagamento.
O registro é feito no cartório do lugar do imóvel, não da vara. A carta precisa trazer os dados que o cartório da capital exige.
Banco só financia e comprador só paga à vista com a matrícula no seu nome. O registro é o primeiro passo de qualquer revenda.
Enquanto o imóvel está no nome do devedor, novas penhoras e indisponibilidades podem ser anotadas na matrícula. Cada mês parado é um risco a mais para o seu título.
O que está em jogo
Arrematação sem registro é direito pela metade. A propriedade só vale contra todo mundo depois da matrícula.
Como funciona
A ordem importa: ITBI antes do protocolo, certidões junto com a carta, e cancelamentos pedidos ao juiz antes de ir ao cartório.
O advogado confere se a carta traz a descrição do imóvel com a matrícula, a cópia do auto, a ordem de cancelamento da penhora e os dados do processo. Carta incompleta é corrigida na vara, antes de ir ao cartório.
Primeiros diasFaz-se a declaração de transação imobiliária e emite-se a guia com base no valor da arrematação. Se a Prefeitura lançar sobre valor maior, o escritório impugna antes de pagar.
De 1 a 3 semanasReúnem-se certidão de objeto e pé, certidão negativa de débitos de IPTU, documentos pessoais do arrematante e, quando o cartório exige, certidão do leiloeiro e comprovante da comissão.
De 1 a 2 semanasA carta entra com a guia do ITBI paga e as certidões. O cartório prenota o título e tem 10 dias para registrar ou emitir nota devolutiva.
Até 10 dias do protocoloSe houver nota devolutiva, o escritório cumpre cada item ou, quando a exigência é indevida, suscita dúvida ao juiz corregedor. O título volta ao cartório dentro do prazo da prenotação.
De 2 a 6 semanasCom o registro, você recebe a certidão da matrícula com o seu nome como proprietário e as penhoras canceladas. A partir daqui, o imóvel pode ser vendido, financiado ou usado como garantia.
Total comum: de 1 a 4 mesesCompare antes de decidir
A carta de arrematação não apaga tudo. Saber o que ela cancela evita surpresa na certidão.
| Anotação na matrícula | Efeito do registro da carta | Providência necessária |
|---|---|---|
| Penhora do processo em que você arrematou | Cancelada com a carta | Ordem de cancelamento na própria carta |
| Penhora de outro processo | Não cancela automaticamente | Pedido ao juiz da execução para comunicar o outro juízo, ou pedido direto naquele processo |
| Hipoteca de credor intimado do leilão | Extinta, com sub-rogação no preço | Ordem de cancelamento ou mandado específico |
| Indisponibilidade (CNIB) | Depende da origem e da data | Levantamento pedido ao juízo que decretou |
| Averbação de ação ou de execução | Pode permanecer até ordem | Pedido de cancelamento com base na arrematação |
| Débitos de IPTU anteriores | Sub-rogam-se no preço da arrematação | Certidão e, se cobrado do arrematante, defesa com o art. 130 do CTN |
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O que diz a lei
A carta de arrematação conterá a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula ou individuação e aos seus registros, a cópia do auto de arrematação e a prova de pagamento do imposto de transmissão, além da indicação da existência de eventual ônus real ou gravame.
Lei 13.105/2015 (Código de Processo Civil), art. 901, § 2º
Quatro itens, e o cartório confere cada um: a descrição do imóvel ligada à matrícula, a cópia do auto de arrematação assinado, a prova do ITBI pago e a menção aos ônus que existem sobre o bem. Carta que sai da vara sem um deles volta do cartório com exigência.
O registro em si está previsto na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), que lista a arrematação entre os atos registrados na matrícula. Depois do protocolo, o cartório tem 10 dias para registrar ou apontar o que falta (art. 188).
Documentos
A lista varia um pouco entre os cartórios da capital e da Grande São Paulo. Estes são os pedidos em quase todos.
Dúvidas que travam a decisão
É só isso quando a carta está completa, o ITBI foi calculado certo e a matrícula não tem outras penhoras. Na prática, boa parte das cartas volta com nota de exigência, e cada devolução consome semanas.
A conferência prévia existe para o título passar na primeira análise.
ITBI e emolumentos existem com ou sem advogado. O que o escritório faz é evitar que o ITBI seja lançado sobre base maior que a arrematação e que o título seja protocolado mais de uma vez, pagando prenotação de novo.
Os honorários são combinados por escrito antes.
Entre você e o devedor, sim. Contra terceiros, só com o registro.
Enquanto a matrícula estiver no nome do antigo dono, outros credores dele podem penhorar o imóvel e você terá de discutir isso em juízo.
Não. A arrematação sub-roga os créditos no preço pago.
A penhora de outro processo é cancelada com ordem judicial, e o credor dela disputa o dinheiro depositado, não o imóvel. O escritório faz os pedidos nos juízos certos.
Erros que custam caro
Cada um deles custa uma nota de exigência e semanas de espera. Todos se evitam antes do protocolo.
O advogado responsável
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
O registro da carta de arrematação é trabalho de registro de imóveis puro, e é exatamente a área da pós-graduação de Euvaldo Atalla em Direito Notarial e Registral: o título é montado pensando no que o oficial do cartório vai conferir.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
Próximo passo
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado diz o que falta na carta, como fica o ITBI e quais penhoras precisam de ordem à parte.
Perguntas frequentes
Depois do protocolo, o cartório tem 10 dias para registrar ou emitir nota devolutiva, pelo art. 188 da Lei 6.015/1973. Somando a expedição da carta pela vara, o ITBI e eventual resposta a exigências, o prazo comum em São Paulo fica entre 1 e 4 meses.
O tempo varia com a vara e com o cartório.
O valor da arrematação, ou seja, o lance pago. O Superior Tribunal de Justiça entende que o ITBI incide sobre o preço alcançado no leilão.
Se a Prefeitura de São Paulo lançar sobre valor venal de referência maior, o lançamento pode ser contestado.
Cancela a penhora do processo em que você arrematou e, com a ordem adequada, as de credores intimados do leilão. Penhoras de outros processos e indisponibilidades precisam de pedido ao juízo que as decretou.
A análise da matrícula mostra o que exige providência.
Pelo artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, na arrematação em hasta pública o débito tributário se sub-roga no preço pago. O arrematante não responde pelo IPTU anterior, mesmo que o edital diga o contrário: o Superior Tribunal de Justiça firmou esse entendimento no Tema 1.134.
A dívida é paga com o valor do lance.
Pode ceder os direitos da arrematação, mas o comprador não conseguirá financiamento e pagará menos por isso. Com a carta registrada, a venda sai pelo valor de mercado e com crédito bancário.
Ler a nota devolutiva item a item. O que é devido se cumpre com documento ou com pedido à vara.
O que é indevido pode ser levado ao juiz corregedor por meio do procedimento de dúvida. Tudo dentro do prazo da prenotação, para não perder a prioridade.
O cartório não exige. Mas a carta, o ITBI e os cancelamentos envolvem a vara, a Prefeitura e o Registro de Imóveis, e o erro em qualquer um deles devolve o título.
O advogado que já acompanhou o leilão resolve isso nos autos, onde o problema nasce.
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Atalla Advocacia
Envie a carta de arrematação e a matrícula do imóvel. O advogado Euvaldo Atalla confere o título, calcula o ITBI sobre a base correta, pede os cancelamentos à vara e acompanha o registro até a matrícula sair no seu nome.
