Assessoria em Leilões
O leilão acabou, o imóvel está no seu nome, e aí chegam a cobrança do condomínio, o IPTU antigo e a descoberta de que a construção não existe na matrícula. A regularização de imóvel arrematado separa o que é seu do que ficou no preço do leilão, cancela os gravames que sobraram e deixa o imóvel pronto para vender, alugar ou financiar.
Resposta direta
Regularização de imóvel arrematado é o trabalho feito depois do leilão para limpar a matrícula e as dívidas do imóvel: cancelar penhoras e indisponibilidades que sobraram, definir quem paga condomínio e IPTU atrasados, averbar construção e regularizar área. O objetivo é que o imóvel fique como qualquer outro do mercado, sem rastro do processo de execução.
A regra que separa as dívidas está em duas leis. O artigo 130 do Código Tributário Nacional manda os tributos do imóvel se sub-rogarem no preço da arrematação. O artigo 908, § 1º, do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) faz o mesmo com os demais créditos sobre o bem, inclusive os de condomínio, quando o edital não diz o contrário. O caminho começa pelo registro da carta de arrematação na matrícula e termina com o imóvel sem pendências.
As cotas de condomínio atrasadas são obrigação propter rem e acompanham o imóvel. Por isso o edital do leilão precisa dizer quem paga essas dívidas: se ele for omisso, o arrematante pode acabar responsável.
A sua situação
Nem todo problema aparece no edital. Estes são os que o arrematante descobre depois do lance.
A dívida de condomínio acompanha o imóvel, mas no leilão judicial ela se sub-roga no preço se o edital não a atribuiu ao comprador. A resposta depende do que o edital disse e do tipo de leilão.
Pelo Código Tributário Nacional, na arrematação em hasta pública o tributo se sub-roga no preço. O arrematante contesta a cobrança com a carta e o edital na mão.
Penhoras de outros processos não caem sozinhas. É preciso pedir o cancelamento a cada juízo, mostrando que o crédito agora recai sobre o dinheiro depositado.
Construção sem averbação impede financiamento e reduz o valor de venda. A regularização passa pela Prefeitura e pelo cartório, com habite-se ou anistia.
Indisponibilidade decretada contra o antigo dono não alcança o imóvel que já foi arrematado. O levantamento é pedido ao juízo que a decretou.
Banco não aceita matrícula com gravame, construção irregular ou área divergente. Limpar a matrícula é o que libera o crédito.
O que está em jogo
O ganho do leilão só se realiza na revenda ou no aluguel. Pendência na matrícula come esse ganho.
Como funciona
A ordem segue a lógica do dinheiro: primeiro se define o que sai do preço do leilão, depois se limpa a matrícula, por último se regulariza a construção.
O advogado pede a matrícula atualizada, a certidão de débitos de IPTU, o extrato do condomínio e as certidões de distribuidores, e cruza tudo com o edital e o auto de arrematação. Sai uma lista do que é seu e do que não é.
De 1 a 3 semanasPara dívidas que se sub-rogam no preço, pede-se ao juiz que reconheça a sub-rogação e oficie o condomínio e a Prefeitura. Para penhoras de outros processos, pede-se a comunicação aos juízos ou o cancelamento direto.
De 1 a 3 mesesCobrança de condomínio ou IPTU anterior ao leilão é respondida por escrito, com o edital, a carta e a decisão da vara. Se o condomínio já ajuizou ação, apresenta-se defesa.
Conforme o prazo de cada cobrançaCom as ordens judiciais, protocolam-se os cancelamentos de penhoras, indisponibilidades e averbações no Registro de Imóveis. Pelo art. 188 da Lei 6.015/1973, o cartório tem 10 dias de cada protocolo para averbar ou emitir nota devolutiva.
De 1 a 2 mesesPara construção sem registro, obtém-se o habite-se ou a regularização pela Prefeitura e a certidão do INSS quando exigida, e averba-se a edificação na matrícula. Área divergente pode exigir retificação.
De 2 a 6 mesesVocê recebe a matrícula atualizada, sem gravames e com a construção, e as certidões negativas. A partir daqui, o imóvel pode ser vendido com financiamento ou alugado.
Total comum: de 2 a 8 mesesCompare antes de decidir
A resposta depende do tipo de leilão e do edital. A tabela mostra a regra geral para cada pendência.
| Pendência | Leilão judicial | Leilão extrajudicial (banco ou Caixa) |
|---|---|---|
| IPTU anterior ao leilão | Sub-roga-se no preço (CTN, art. 130, parágrafo único), mesmo que o edital diga o contrário (STJ, Tema 1.134) | Costuma ficar com o comprador, conforme o edital do banco; confere-se cláusula por cláusula |
| Condomínio anterior ao leilão | Sub-roga-se no preço se o edital não o atribuiu ao arrematante (CPC, art. 908, § 1º) | Em regra fica com o comprador, por ser obrigação que acompanha o imóvel |
| Penhora de outro processo | Cancelada por ordem judicial; o credor disputa o depósito | Precisa de levantamento no processo de origem |
| Indisponibilidade (CNIB) | Levantada no juízo que decretou, com prova da arrematação | Mesmo caminho, com a escritura ou o contrato do banco |
| Água, luz e gás atrasados | Dívida pessoal do antigo consumidor, não do imóvel | Mesma regra; a concessionária não pode condicionar a ligação ao pagamento |
| Construção sem averbação | Responsabilidade do novo proprietário regularizar | Mesma regra |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
O que diz a lei
Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Parágrafo único.
No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sôbre o respectivo preço.
Lei 5.172/1966 (Código Tributário Nacional), art. 130, caput e parágrafo único
O caput é a regra para compra comum: quem compra o imóvel assume o IPTU atrasado. O parágrafo único é a exceção que vale para você: na arrematação em hasta pública, a dívida de IPTU passa para o dinheiro depositado no leilão, e não para o comprador. A Prefeitura recebe do preço, com a preferência dela.
Para o condomínio, a regra equivalente está no artigo 908, § 1º, do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015): os créditos sobre o bem, inclusive os que acompanham o imóvel, sub-rogam-se no preço. A ressalva é o edital: se ele atribuiu a dívida ao arrematante de forma expressa, os tribunais costumam mantê-la com o comprador.
Documentos
A base é o que saiu do leilão. O restante o escritório pede ao cartório, à Prefeitura e ao condomínio.
Dúvidas que travam a decisão
Acompanha, mas no leilão judicial o Código de Processo Civil manda esse crédito se sub-rogar no preço, salvo previsão diferente no edital. O condomínio recebe do depósito judicial, com preferência.
Pagar sem conferir é pagar duas vezes a mesma dívida.
A conta se faz somando tudo: condomínio, IPTU, penhoras, averbação. Na análise você recebe a lista do que é cobrável e do que não é, e os honorários são combinados por escrito antes, conforme as pendências.
Pagar o que não é seu costuma custar mais.
Isso só acontece com ação de cobrança julgada e sem defesa. Com a resposta certa, mostrando a arrematação e a sub-rogação, a cobrança se volta ao depósito.
O escritório apresenta a defesa no prazo e evita que a dívida alheia vire penhora do seu imóvel.
Precisa se pretende vender com financiamento, dar em garantia ou evitar multa da Prefeitura. Matrícula só com terreno vale menos e trava o crédito.
A análise mostra se cabe averbação direta ou se é preciso regularizar a obra antes.
Erros que custam caro
Acontecem na pressa de resolver. Cada um custa dinheiro ou meses.
O advogado responsável
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
A regularização de imóvel arrematado corre em três frentes, vara, Prefeitura e cartório, e junta as duas pós-graduações de Euvaldo Atalla, em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, com a conta de economista para separar o que sai do preço e o que fica com você.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
Próximo passo
Responda em dois minutos. Com o edital e a matrícula o advogado já separa o que é cobrável de você e o que fica no preço do leilão.
Perguntas frequentes
No leilão judicial, se o edital não atribuiu a dívida ao arrematante, ela se sub-roga no preço depositado, pelo artigo 908, § 1º, do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015). Se o edital previu de forma expressa que o comprador assume, os tribunais costumam manter a cobrança.
No leilão extrajudicial, a regra do edital do banco costuma deixar a dívida com o comprador.
No leilão judicial, não. O artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional diz que na arrematação em hasta pública o crédito tributário se sub-roga no preço, e a Prefeitura recebe do depósito.
Pelo Tema 1.134 do Superior Tribunal de Justiça, isso vale mesmo que o edital atribua os tributos ao arrematante. No leilão extrajudicial de banco a regra é outra e depende do edital.
Depende do número de pendências. Dívidas e penhoras costumam se resolver em 2 a 4 meses; averbação de construção pode levar de 2 a 6 meses, porque passa pela Prefeitura.
O prazo comum total fica entre 2 e 8 meses, e varia com cada órgão envolvido.
Pede-se ao juiz da execução em que você arrematou que comunique o outro juízo, ou pede-se diretamente naquele processo, demonstrando que a arrematação transferiu o crédito para o preço. Com a ordem, o cartório cancela a penhora.
Não. No leilão extrajudicial, as condições de venda do banco costumam atribuir ao comprador os débitos de condomínio e, às vezes, de IPTU.
O que vale é o edital e a lei do leilão. O artigo sobre como ler o edital de leilão da Caixa mostra as cláusulas que mudam o custo.
Para vender com financiamento, sim. O banco exige a edificação averbada e a área conferida.
A averbação depende de habite-se ou de regularização na Prefeitura de São Paulo e de certidão do INSS quando a lei exige.
O custo soma honorários, combinados por escrito depois da análise, emolumentos do Registro de Imóveis para cada cancelamento e averbação, taxas da Prefeitura na regularização da obra e, se houver, custas de processo. A lista de pendências define a estimativa.
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Atalla Advocacia
Envie o edital, a matrícula e as cobranças recebidas. O advogado Euvaldo Atalla separa o que é seu do que ficou no preço, responde às cobranças e limpa a matrícula para o imóvel valer o que vale.
