“Achei um apartamento pela metade da avaliação e o leilão fecha em dez dias.”
O prazo é curto, mas dá para ler o processo, a matrícula e o edital e saber quanto a compra custa de verdade antes de o cronômetro zerar.
Assessoria em Leilões
Leilão judicial de imóveis em São Paulo
O lance mínimo chama a atenção, mas o que decide se a compra é boa está dentro do processo. No leilão judicial de imóveis, o advogado lê os autos, a matrícula e o edital antes da data, mostra o custo real da arrematação e acompanha você até a carta de arrematação e a posse.
- Processo lido antes do lance
- Custo real além do lance
- Acompanhamento até carta e posse
Resposta direta
O que é o leilão judicial de imóveis
Leilão judicial é a venda de um imóvel penhorado em um processo, determinada pelo juiz, para pagar a dívida do dono. Quem dá o maior lance válido se torna o arrematante e recebe do próprio juízo a carta de arrematação, o documento que vai ao Registro de Imóveis.
As regras estão nos artigos 879 a 903 do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015). No Tribunal de Justiça de São Paulo, quase todos os leilões são eletrônicos, conduzidos por leiloeiro nomeado pelo juiz, com uma primeira etapa pelo valor da avaliação e uma segunda pelo preço mínimo fixado no edital. A antiga expressão hasta pública quer dizer a mesma coisa. Quando o imóvel foi retomado por banco, sem processo, as regras são outras: veja o leilão extrajudicial de imóveis.
- Base legal
- Arts. 879 a 903 do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
- Onde corre
- Na vara do processo de origem, em plataforma de leiloeiro nomeado pelo juiz
- Preço mínimo
- O fixado pelo juiz no edital. Sem fixação, metade da avaliação (art. 891)
- Título do comprador
- Carta de arrematação, registrada na matrícula do imóvel
A sua situação
Quando a assessoria em leilão judicial faz diferença
Se você está em um destes pontos, a análise precisa acontecer antes do lance, e não depois.
“O edital fala em débitos de condomínio e eu não sei quem paga.”
A resposta depende do que o edital informa e do valor que sobra no processo. É a conta que mais muda o resultado de uma arrematação.
“Na matrícula tem três penhoras e uma hipoteca. Isso vem comigo?”
Cada gravame tem um destino diferente depois da arrematação. Alguns caem com a carta, outros exigem pedido ao juiz que os determinou.
“O imóvel está ocupado pelo devedor. Como eu entro?”
No leilão judicial a ordem de imissão na posse sai do próprio processo. O que varia é o tempo, e isso entra no cálculo do lance.
“Quero dar o lance em prestações, mas não sei se o juiz aceita.”
A lei permite proposta com entrada de pelo menos 25% e saldo em até 30 meses. Ela precisa ser apresentada do jeito e no momento certos.
“Tenho medo de pagar e o leilão ser anulado depois.”
A arrematação tem proteção forte na lei, desde que as intimações do processo estejam em ordem. É isso que a leitura dos autos confere.
O que está em jogo
O que muda quando você arremata com o processo lido
O edital resume o processo em poucas páginas. O risco mora no que ficou de fora do resumo.
Dando lance só com o edital na mão
- Você descobre a dívida de condomínio depois de pagar o lance
- Penhoras de outros processos continuam na matrícula por meses
- Um recurso pendente do devedor pega você de surpresa
- A comissão do leiloeiro e o ITBI estouram o orçamento
- O imóvel ocupado vira um custo que ninguém calculou
Com a análise do processo antes do lance
- Débitos mapeados e definido quem responde por cada um
- Lista dos gravames e do caminho para baixar cada um
- Recursos e intimações conferidos nos autos antes da data
- Teto de lance calculado com todos os custos somados
- Pedido de imissão na posse pronto para seguir com a carta
Como funciona
Como funciona a assessoria em leilão judicial, etapa por etapa
O trabalho começa antes do lance e termina com o imóvel registrado e desocupado. Cada etapa tem um entregável claro.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas e dependem da vara, do leiloeiro e de haver ou não impugnação. O único prazo fixo é o da lei: 10 dias após a arrematação para que vícios sejam alegados no próprio processo (art. 903, § 2º, do Código de Processo Civil).
Leitura do processo, da matrícula e do edital
O advogado acessa os autos no tribunal, confere a penhora, a avaliação, as intimações do devedor, do cônjuge e dos credores e os recursos pendentes. Cruza tudo com a matrícula atualizada e com o edital.
De 2 a 5 dias úteisMapa de custos e teto de lance
Você recebe por escrito o que soma ao lance: comissão do leiloeiro, ITBI, registro, débitos que ficam com o arrematante e custo provável da desocupação. Com isso define até onde vale ir.
Antes da data do leilãoCadastro, habilitação e lance
O escritório orienta o cadastro na plataforma do leiloeiro e, se for o caso, redige a proposta de pagamento em prestações prevista no artigo 895. O lance é seu.
A estratégia e os limites saem da análise.
Até o encerramento do leilãoAuto de arrematação e pagamento
Com o lance vencedor, o pagamento é feito por depósito judicial e a comissão é paga ao leiloeiro. O auto é assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, e a arrematação passa a ser considerada perfeita e acabada.
Nos dias seguintes ao leilãoCarta de arrematação e imissão na posse
Passados os 10 dias sem alegação de vício, o advogado pede a expedição da carta e do mandado de imissão na posse, responde a eventuais impugnações do devedor e acompanha o cumprimento.
De 1 a 4 meses, conforme a varaRegistro e baixa dos gravames
Com o ITBI recolhido, a carta vai ao Registro de Imóveis. As penhoras de outros processos são baixadas por ofício de cada juízo, pedido pelo escritório.
De 1 a 3 meses após a carta
Compare antes de decidir
Primeiro ou segundo leilão: o que muda para quem vai dar lance
O edital do leilão judicial costuma trazer duas etapas seguidas. Saber a diferença evita lance alto demais na primeira e lance inválido na segunda.
| Critério | Primeiro leilão | Segundo leilão |
|---|---|---|
| Lance mínimo | Valor da avaliação do imóvel | Preço mínimo fixado pelo juiz no edital, em geral um percentual da avaliação |
| Preço vil | Não se discute, porque o lance parte da avaliação | Lance abaixo do mínimo do edital é recusado. Sem mínimo fixado, vale o piso de 50% da avaliação |
| Proposta em prestações | Aceita por valor igual ou maior que a avaliação, apresentada até o início | Aceita por valor que não seja vil, apresentada até o início |
| Concorrência | Costuma ser menor, porque o preço é cheio | Costuma ser maior, com disputa nos minutos finais |
| Risco de questionamento do preço | Baixo | Maior quando a avaliação está desatualizada. A análise confere a data do laudo |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Ainda comparando com leilão de banco?O artigo sobre a diferença entre leilão judicial e extrajudicial mostra, lado a lado, dívidas, desocupação e registro em cada um.
O que diz a lei
O artigo de lei que define o preço mínimo no leilão judicial
Não será aceito lance que ofereça preço vil. Parágrafo único.
Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 891
Em português claro
Na prática: quem define o piso é o juiz, no edital. Se ele não definir, o piso é a metade da avaliação. Lance abaixo disso é preço vil e pode derrubar a arrematação, mesmo depois de paga.
Por isso a análise confere dois pontos antes do lance: o mínimo que consta no edital e a data do laudo de avaliação. Avaliação muito antiga é o argumento mais usado pelo devedor para pedir a invalidação.
Documentos
Documentos para analisar um leilão judicial
Para começar bastam o link do leilão e o número do processo. O restante o escritório levanta ou pede a você.
- Link do anúncio na plataforma do leiloeiro e edital completo
- Número do processo e vara em que o imóvel foi penhorado
- Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Registro de Imóveis
- Laudo de avaliação que consta nos autos, com a data
- Certidão de débitos de IPTU na Prefeitura
- Declaração de débitos do condomínio, quando for apartamento ou casa em condomínio
- Seu documento de identidade, CPF e certidão de casamento, para o cadastro e o auto
- Comprovante da origem dos recursos, exigido por algumas plataformas
Quer só o parecer, sem o acompanhamento?A análise de edital de leilão pode ser contratada sozinha, para um imóvel específico.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o investidor dispensar o advogado, e a resposta para cada dúvida
“Eu mesmo leio o edital, não preciso pagar por isso.”
O edital é um resumo feito pelo leiloeiro. Intimação que faltou, recurso pendente, credor que não foi avisado e avaliação velha só aparecem nos autos.
São esses pontos que os artigos 889 e 903 do Código de Processo Civil tratam como causa de invalidação ou ineficácia.
“Não dá tempo, o leilão é na semana que vem.”
O processo é eletrônico e a matrícula sai online. A análise costuma ficar pronta de 2 a 5 dias úteis depois do envio do link.
Se o prazo for menor que isso, o advogado diz o que consegue conferir e o que ficaria sem resposta.
“Leilão judicial é anulado toda hora, tenho medo.”
A lei diz o contrário: assinado o auto, a arrematação é perfeita, acabada e irretratável, e o devedor que perde tem direito a reparação em dinheiro, não ao imóvel. As invalidações acontecem quando há preço vil ou falha de intimação, e os dois pontos são verificáveis antes do lance.
“Com advogado e comissão, a conta não fecha.”
A conta é exatamente o que a assessoria entrega: lance, comissão do leiloeiro, ITBI, registro, débitos e desocupação, com os honorários informados por escrito antes de você contratar. Se o imóvel não fecha a conta, você fica sabendo antes de pagar o lance.
Erros que custam caro
Erros que custam caro no leilão judicial
Nenhum deles aparece na foto do anúncio. Todos aparecem na leitura do processo.
- Confiar que o imóvel vem livre de dívida de condomínioA dívida de condomínio acompanha o imóvel. Quando o edital informa o débito e o valor da arrematação não cobre, a cobrança pode recair sobre o arrematante. Confira o valor atualizado com a administradora antes do lance.
- Ignorar o credor que não foi intimadoCredor com hipoteca, penhora anterior ou alienação fiduciária precisa ser avisado do leilão com 5 dias de antecedência. Sem isso, a arrematação pode ser considerada ineficaz para ele.
- Arrematar fração sem perceberÀs vezes o que vai a leilão é metade do imóvel ou apenas os direitos de um compromisso de compra e venda. O edital diz, mas em linguagem técnica. O resultado é um bem que não se registra como propriedade plena.
- Esquecer a comissão do leiloeiro e o ITBIA comissão, em regra de 5% sobre o lance, é paga à parte e à vista. O ITBI precisa estar quitado para a carta ser expedida. Os dois entram no teto do lance.
- Dar lance sem saber quem ocupa o imóvelDevedor, familiar, inquilino com contrato averbado e invasor têm tratamentos diferentes. O laudo de avaliação e a certidão do oficial de justiça costumam dizer quem está lá.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
No leilão judicial essa formação pesa dos dois lados: a de advogado, para ler o processo e a matrícula, e a de economista, para fechar a conta do lance com todos os custos antes de você se comprometer.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o leilão judicial que você quer analisar
Com o link e a data, o advogado diz se há tempo para a análise completa e o que precisa ser conferido primeiro.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre assessoria em leilão judicial
Como funciona o leilão judicial de imóveis em São Paulo?
O juiz do processo nomeia um leiloeiro, que publica o edital e recebe lances pela internet. A primeira etapa parte do valor da avaliação.
Se não houver lance, a segunda etapa aceita o preço mínimo fixado no edital. Quem vence paga por depósito judicial, assina o auto de arrematação e recebe a carta de arrematação para registrar no cartório.
Quem paga o IPTU atrasado do imóvel arrematado em leilão judicial?
Pelo artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, os débitos de IPTU anteriores à arrematação são pagos com o valor do lance, e não pelo arrematante. O Superior Tribunal de Justiça firmou esse entendimento no Tema 1.134, mesmo quando o edital diz o contrário.
A aplicação ao seu leilão depende da data do edital e deve ser conferida na análise.
E a dívida de condomínio, fica com o arrematante?
Pode ficar. A dívida de condomínio acompanha o imóvel, e os tribunais costumam responsabilizar o arrematante quando o débito constou do edital e o valor do lance não foi suficiente para quitá-lo.
Quando o edital omite a dívida, a tendência é que ela seja paga com o preço. Por isso o valor atualizado precisa ser levantado antes do lance.
Posso pagar o lance do leilão judicial em prestações?
Sim. O artigo 895 do Código de Processo Civil admite proposta escrita com pelo menos 25% à vista e o saldo em até 30 meses, com hipoteca do próprio imóvel.
A proposta à vista sempre prevalece sobre a que divide o pagamento, e o atraso de qualquer prestação gera multa de 10%.
Quanto tempo leva para receber a carta de arrematação?
Depois do pagamento e da assinatura do auto, correm 10 dias para alegação de vícios. Sem impugnação, a carta costuma ser expedida de 1 a 4 meses depois, conforme o ritmo da vara.
Com impugnação do devedor, o prazo aumenta e o advogado responde nos autos.
Preciso de advogado para participar de leilão judicial?
Para dar o lance, não. Para pedir a carta de arrematação, a imissão na posse, a baixa de penhoras e para responder a impugnações, sim, porque são atos dentro do processo.
O ganho maior, porém, está antes: saber o que os autos dizem enquanto ainda dá para desistir.
Quanto custa arrematar um imóvel em leilão judicial além do lance?
Somam-se a comissão do leiloeiro, em regra de 5% sobre o lance, o ITBI, os emolumentos do Registro de Imóveis, os débitos que ficarem com o arrematante, a eventual desocupação e os honorários advocatícios. Cada item é estimado por escrito na análise, antes de qualquer contratação.
Posso desistir depois de arrematar?
Só nas hipóteses do artigo 903, § 5º, do Código de Processo Civil: se você provar, em 10 dias, ônus ou gravame não mencionado no edital, se o devedor alegar vício antes da carta, ou se você for citado em ação que pede a invalidação. Nesses casos o depósito é devolvido.
Fora deles, a desistência gera perda da caução.
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Atalla Advocacia
O leilão tem data. A análise precisa chegar antes dela
Mande o link do leilão e o número do processo. O advogado Euvaldo Atalla lê os autos, a matrícula e o edital e devolve, por escrito, os riscos, os custos e o teto de lance que faz sentido.