“O anúncio diz ocupado e eu nem consigo ver o imóvel por dentro.”
Você compra sem visita interna. Dá para reduzir a incerteza com a matrícula, a planta do condomínio, a visita externa e a conversa com a portaria.
Assessoria em Leilões
Leilão de imóveis da Caixa em São Paulo
O preço da Caixa é real. O que o anúncio não mostra é o que vem junto: morador que não sai, condomínio atrasado, prazo curto para pagar. No leilão de imóveis da Caixa, o advogado lê o edital, a matrícula e os débitos antes da sua proposta e cuida do registro e da posse depois.
- Edital da Caixa lido por inteiro
- Débitos levantados antes da proposta
- Registro e posse acompanhados
Resposta direta
O que é o leilão de imóveis da Caixa
Leilão da Caixa é a venda dos imóveis que a Caixa Econômica Federal retomou de financiamentos que deixaram de ser pagos. O imóvel é oferecido primeiro em dois leilões e, se não for vendido, passa para licitação aberta, venda online ou venda direta online, sempre pelo site do banco e de leiloeiros credenciados.
A retomada segue a Lei 9.514/1997, a mesma de qualquer banco. O que muda na Caixa é o volume de imóveis, o edital padronizado e a possibilidade, em parte deles, de usar financiamento e FGTS. O edital deixa claro que o imóvel é vendido no estado em que se encontra. Por isso a análise de edital de leilão em São Paulo vem antes de qualquer proposta.
- Quem vende
- Caixa Econômica Federal, como proprietária do imóvel retomado
- Modalidades
- 1º e 2º leilão, licitação aberta, venda online e venda direta online
- Pagamento
- À vista, financiamento ou FGTS, conforme o que o anúncio de cada imóvel permite
- Imóvel ocupado
- A desocupação fica por conta do comprador, por acordo ou ação judicial
A sua situação
As dúvidas de quem está de olho em um imóvel da Caixa
Elas aparecem em quase todo atendimento sobre leilão da Caixa. Cada uma tem resposta no edital ou na matrícula.
“Quem paga o condomínio que o antigo morador deixou?”
O edital de cada venda traz a regra, e ela já mudou ao longo do tempo. Só o texto do edital daquele imóvel responde, somado ao valor informado pela administradora.
“Posso usar meu FGTS e financiar o resto?”
Só quando o anúncio do imóvel informa que aceita. Também é preciso cumprir as regras do FGTS e ter o crédito aprovado dentro do prazo do edital.
“Qual a diferença entre licitação aberta e venda direta?”
Na licitação aberta há disputa de lances com data marcada. Na venda direta online, a primeira proposta válida pelo preço anunciado leva o imóvel.
“Minha proposta venceu e agora a Caixa pede um monte de coisa em poucos dias.”
Depois do resultado, os prazos de pagamento, de contratação e de registro correm rápido. Perder um deles pode custar a compra e uma multa.
“Registrei o imóvel e o ex-mutuário entrou com ação contra a Caixa.”
Você precisa acompanhar essa ação, porque o resultado pode atingir a sua compra. O advogado entra no processo para defender o seu título.
O que está em jogo
O que muda quando o imóvel da Caixa é analisado antes da proposta
O edital da Caixa é igual para milhares de imóveis. Os problemas são de cada um.
Comprando só pelo preço do anúncio
- Você descobre a dívida de condomínio na primeira assembleia
- O imóvel ocupado fica meses sem render e sem uso
- O financiamento não sai no prazo e a proposta é cancelada
- A área real é menor que a do anúncio e o edital não cobre a diferença
- Uma ação do antigo dono aparece depois do registro
Com edital, matrícula e débitos conferidos
- Débitos somados ao preço antes de você decidir
- Custo e prazo da desocupação previstos na conta
- Modalidade de pagamento escolhida com os prazos do edital à vista
- Matrícula, área e averbações conferidas com o anúncio
- Ações do ex-mutuário pesquisadas na Justiça antes da proposta
Como funciona
Como funciona a assessoria em leilão da Caixa, etapa por etapa
Da escolha do imóvel até a chave na mão, o trabalho segue seis passos. Os dois primeiros acontecem antes de qualquer proposta.
Sobre os prazosOs prazos de pagamento e de contratação são os do edital de cada venda e não se prorrogam. As demais faixas são estimativas e variam conforme a agência, o cartório e a vara.
Triagem do imóvel e da modalidade
Você envia o número do imóvel no site da Caixa. O advogado identifica a modalidade de venda, se aceita financiamento e FGTS, e qual edital rege aquela oferta.
Primeiro diaAnálise do edital, da matrícula e das ações
Leitura das regras de débito, ocupação, pagamento e multa. Conferência da consolidação da propriedade na matrícula e pesquisa de ações do antigo dono contra a Caixa.
De 2 a 5 dias úteisDébitos e conta final
Levantamento de IPTU na Prefeitura e de cotas com a administradora do condomínio. Você recebe a soma de preço, impostos, registro, débitos e desocupação, com o teto que faz sentido.
Antes da proposta ou do lanceProposta ou lance
Você faz a proposta no canal indicado pela Caixa. O escritório orienta o preenchimento, a documentação e o cronograma de pagamento exigido pelo edital.
Na data da vendaContratação e registro
A Caixa emite o contrato ou autoriza a escritura. O advogado confere o documento, orienta o ITBI e protocola o título no Registro de Imóveis dentro do prazo do edital.
De 1 a 3 mesesPosse
Com o título registrado, busca-se a saída do ocupante por acordo escrito. Sem acordo, entra a ação com pedido de liminar para desocupação em 60 dias, do artigo 30 da Lei 9.514/1997.
De 3 a 8 meses, quando há ação
Compare antes de decidir
Leilão, licitação aberta ou venda direta: qual modalidade da Caixa serve para você
O mesmo imóvel pode passar pelas três fases. O preço cai de uma para a outra, e a concorrência e os riscos mudam.
| Critério | 1º e 2º leilão | Licitação aberta e venda direta online |
|---|---|---|
| Quando acontece | Logo após a retomada do imóvel, por exigência da Lei 9.514/1997 | Depois dos dois leilões sem venda, quando o imóvel já é da Caixa em definitivo |
| Como se disputa | Lances em leilão conduzido por leiloeiro credenciado | Lances com data marcada na licitação aberta. Primeira proposta válida na venda direta |
| Preferência do antigo dono | Existe até a data do segundo leilão | Não existe mais |
| Financiamento e FGTS | Menos comum. Em geral o pagamento é à vista | Mais comum, quando o anúncio do imóvel informa que aceita |
| Risco de questionamento | Maior, porque a retomada é recente | Menor, mas a pesquisa de ações do antigo dono continua necessária |
| Comissão do leiloeiro | Devida pelo comprador, conforme o edital | Conforme o edital de cada venda |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Quer ler o edital por conta própria primeiro?O guia como ler o edital de leilão da Caixa traz as cláusulas que mudam o custo real da compra.
O que diz a lei
O que a lei diz sobre os débitos do imóvel retomado
Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º
Em português claro
Fiduciante é o antigo mutuário. Fiduciário é o banco. O artigo diz que IPTU, taxas e condomínio são dívida do antigo dono até o dia em que ele deixa o imóvel.
Na vida real, a Prefeitura e o condomínio cobram de quem aparece como proprietário, e o antigo dono raramente tem como pagar. Por isso o que vale para o seu bolso é a regra do edital daquela venda e o valor exato do débito, que precisam ser conferidos antes da proposta.
Documentos
Documentos para analisar um imóvel da Caixa
O número do imóvel no site da Caixa já dá acesso a quase tudo. O que faltar, o escritório indica como obter.
- Número do imóvel e link do anúncio no site da Caixa
- Edital da venda e seus anexos
- Matrícula atualizada do imóvel
- Certidão de débitos de IPTU na Prefeitura
- Declaração de débitos da administradora do condomínio
- Seus documentos pessoais, do cônjuge e certidão de casamento
- Comprovantes de renda e extrato do FGTS, se for financiar ou usar o fundo
- Depois da compra: contrato ou escritura, comprovantes de pagamento e guia do ITBI
Já comprou e precisa registrar?Veja a lista completa de documentos para registrar arrematação no cartório.
Dúvidas que travam a decisão
Leilão da Caixa vale a pena? As dúvidas mais comuns, com resposta direta
“É a Caixa, um banco público. Não preciso de advogado.”
A Caixa vende o imóvel no estado em que está e o edital diz, com todas as letras, que ocupação, regularização e conferência da documentação são por conta do comprador. O banco ser público não muda a matrícula nem o débito do condomínio.
“Imóvel ocupado é dor de cabeça para sempre.”
Imóvel ocupado é mais comum do que vazio nas vendas da Caixa e tem caminho definido em lei: liminar para desocupação em 60 dias a favor de quem comprou. O prazo comum, com ação, fica entre 3 e 8 meses, e muitos casos terminam antes, em acordo.
“A venda direta acaba em minutos, não dá tempo de analisar.”
Por isso a análise é feita antes de o imóvel entrar na sua lista de compra. Com o número do imóvel, o parecer costuma sair de 2 a 5 dias úteis.
Quem analisa depois de propor está só torcendo.
“Com tudo que tem para pagar, a vantagem do leilão some.”
Às vezes some mesmo, e é melhor saber antes. A análise entrega a soma de preço, ITBI, registro, débitos e desocupação.
Os honorários são informados por escrito antes de qualquer contratação, e você decide com o número completo na mão.
Erros que custam caro
Erros comuns de quem compra imóvel da Caixa
São erros de quem olha o preço e pula o edital. Todos se evitam antes da proposta.
- Contar com financiamento que o imóvel não aceitaCada anúncio informa se admite financiamento e FGTS. Propor sem essa opção e sem o dinheiro à vista leva ao cancelamento e à multa do edital.
- Não perguntar o débito ao condomínioO valor não aparece no anúncio. A administradora informa por escrito. Em apartamentos com anos de atraso, a dívida pode mudar completamente a conta.
- Perder o prazo de registroO edital fixa prazo para levar o título ao Registro de Imóveis. O atraso pode gerar penalidade e deixa você sem a propriedade formal para pedir a posse.
- Negociar a saída do morador sem papelAcordo de boca não vale como prova. A saída combinada precisa de termo escrito, com data, estado do imóvel e entrega das chaves.
- Não pesquisar ações do antigo donoProcesso do ex-mutuário contra a Caixa corre na Justiça Federal e nem sempre aparece na matrícula. A pesquisa pelo nome dele mostra se a retomada está sendo discutida.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Imóvel da Caixa é, antes de tudo, uma questão de matrícula e de conta. A formação em Direito Notarial e Registral serve para a primeira, e a de economista para a segunda: saber se o preço anunciado continua bom depois de todos os custos.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o imóvel da Caixa que você quer analisar
Com o número do imóvel e a modalidade de venda, o advogado já consegue localizar o edital e dizer o que conferir primeiro.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre assessoria em leilão da Caixa
Leilão da Caixa vale a pena?
Vale quando o preço, somado a ITBI, registro, débitos, desocupação e eventual reforma, ainda fica abaixo do valor de mercado do imóvel. Não vale quando a dívida de condomínio ou o tempo de desocupação consomem a diferença.
A resposta é uma conta, e ela pode ser feita antes da proposta.
Como funciona o leilão de imóveis da Caixa?
Depois de retomar o imóvel, a Caixa faz dois leilões, como manda a Lei 9.514/1997. Se não houver venda, o imóvel segue para licitação aberta, venda online ou venda direta online.
Em todas as modalidades o interessado se cadastra, faz lance ou proposta, paga nos prazos do edital e registra o título no cartório.
Quem paga o condomínio atrasado do imóvel da Caixa?
A resposta está no edital de cada venda, que define se a Caixa quita os débitos anteriores ou se eles ficam com o comprador, e até que limite. Como o condomínio pode cobrar de quem é o dono atual, o valor precisa ser levantado com a administradora antes da proposta.
Posso financiar e usar FGTS em imóvel de leilão da Caixa?
Pode, quando o anúncio do imóvel indica que aceita essas formas de pagamento. É preciso ter o crédito aprovado e cumprir as regras do FGTS, como a de uso para moradia própria.
Imóveis com pendência de documentação costumam ser vendidos só à vista.
Imóvel da Caixa ocupado: quem tira o morador?
O comprador. O edital deixa a desocupação por conta de quem adquire.
O caminho é o acordo escrito de saída ou a ação com pedido de liminar para desocupação em 60 dias. Veja como funciona a desocupação de imóvel arrematado em São Paulo.
Posso visitar o imóvel antes de comprar?
Se estiver ocupado, não há visita interna. O que se pode fazer é ver o prédio e a rua, falar com a portaria e os vizinhos e conferir a área e a descrição na matrícula.
Em imóveis desocupados, a visita depende do que o edital e o leiloeiro permitirem.
Como é feito o registro do imóvel comprado da Caixa?
A Caixa emite um contrato com valor de escritura ou autoriza a escritura pública. Com o ITBI pago, o título é levado ao Registro de Imóveis da região do imóvel.
O serviço de registro da carta de arrematação cobre também os títulos emitidos por bancos.
O antigo dono pode anular a venda feita pela Caixa?
Ele pode tentar, alegando principalmente que não foi notificado para pagar a dívida ou das datas dos leilões. A lei limita essas discussões depois da arrematação e protege a posse de quem comprou, mas o risco existe e é medido pela conferência da matrícula e pela pesquisa de ações.
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Outros caminhos ligados a assessoria em leilão da Caixa
- Ver o serviço de Pedir a análise de edital de leilão
- Ver a desocupação de imóvel arrematado
- Ver o serviço de Registrar o imóvel comprado em leilão
- Ler sobre imóvel de leilão ocupado
- Ver os serviços de leilão de imóveis em São Paulo
- Agendar a avaliação do caso de assessoria em leilão da Caixa
- Ler o artigo: documentos para registrar arrematação
Atalla Advocacia
O preço da Caixa é só a primeira linha da conta
Mande o número do imóvel. O advogado Euvaldo Atalla lê o edital, confere a matrícula e os débitos e mostra quanto a compra custa de verdade antes de você propor.