Assessoria em Leilões
Documentos para registrar arrematação no cartório de SP: prazos e exigências
Os documentos para registrar arrematação são a carta de arrematação completa, a guia do ITBI paga, os seus documentos pessoais com estado civil e, quando houver, as ordens de cancelamento de penhoras. No leilão de banco, a carta é substituída pela escritura ou pelo contrato emitido pelo banco.
Com tudo certo, o Registro de Imóveis tem 10 dias úteis para registrar ou devolver o título com exigências. Abaixo, a lista completa, o que cada documento precisa conter e os erros que mais fazem o título voltar.
- A carta de arrematação precisa trazer a descrição do imóvel com a matrícula, a cópia do auto, a prova do ITBI e os ônus existentes.
- Seus dados pessoais e o regime de bens precisam bater com o que consta no processo.
- O cartório tem 10 dias úteis para registrar ou emitir nota devolutiva.
- Exigência cumprida dentro da prenotação mantém a prioridade do seu título.
Por que o registro é a etapa que torna o imóvel seu
Enquanto a arrematação não está registrada na matrícula, o imóvel continua no nome do antigo dono para todo mundo. Você não consegue vender com financiamento, dar o imóvel em garantia nem afastar com segurança penhoras posteriores.
A Lei 6.015/1973 lista a arrematação entre os atos que são registrados na matrícula (art. 167, I, item 26).
O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, que aparece na própria matrícula. Na capital, são vários cartórios, cada um responsável por uma região. Levar ao cartório errado só gera perda de tempo.
Lista de documentos para o leilão judicial
Esta é a lista que os cartórios de São Paulo pedem na maior parte dos casos de arrematação judicial. A análise da matrícula mostra se o seu caso exige algo a mais.
| Documento | Onde se obtém | O que conferir |
|---|---|---|
| Carta de arrematação | Vara do processo, por pedido do advogado | Descrição do imóvel, número da matrícula, cópia do auto e ônus existentes |
| Guia e comprovante do ITBI | Prefeitura do município do imóvel | Valor da arrematação como base e dados do imóvel corretos |
| Documentos pessoais do arrematante | Você | RG, CPF, estado civil e, se casado, certidão de casamento e pacto antenupcial |
| Ordens de cancelamento de penhoras | Vara do leilão ou juízo de cada penhora | Indicação de cada registro ou averbação a cancelar |
| Requerimento de registro | Advogado ou o próprio arrematante | Pedido de registro e de cancelamentos, com os números dos atos na matrícula |
| Comprovante do depósito de emolumentos | Cartório, no protocolo | Valor calculado pela tabela oficial do Estado |
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Se o arrematante for empresa, entram também o contrato social atualizado, o cartão do CNPJ e o documento de quem assina pela empresa.
O que a carta de arrematação precisa conter
O conteúdo da carta é definido pelo artigo 901, § 2º, do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015): descrição do imóvel com remissão à matrícula, cópia do auto de arrematação, prova do pagamento do imposto de transmissão e indicação de ônus real ou gravame. Faltando um item, o cartório devolve.
- Número da matrícula e Cartório de Registro de Imóveis corretos
- Descrição do imóvel igual à da matrícula, inclusive área e confrontações
- Cópia do auto de arrematação assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro
- Seu nome, CPF e estado civil exatamente como no processo
- Valor da arrematação e prova do ITBI pago
- Indicação dos ônus e das penhoras existentes e da ordem de cancelamento da penhora do processo
- Assinatura do juiz e, na carta eletrônica, o código de conferência
No leilão de banco, o título é outro
No leilão extrajudicial não existe carta de arrematação. O banco emite a escritura pública de venda ou o contrato particular com força de escritura, admitido pela Lei 9.514/1997 (art. 38).
A lista de documentos fica parecida: título do banco, guia do ITBI paga, seus documentos pessoais e o pagamento dos emolumentos.
O edital do banco costuma fixar prazo para você levar o título ao cartório. O atraso pode gerar penalidade e, enquanto o título não está registrado, você não tem a propriedade formal para pedir a posse. Se o imóvel está ocupado, a ordem dos passos está no guia sobre imóvel de leilão ocupado.
Prazos do cartório: protocolo, nota devolutiva e prenotação
Depois de protocolado, o título ganha um número de prenotação, que garante a prioridade dele sobre títulos que chegarem depois. A lei fixa o prazo para o oficial responder:
Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro ou à emissão de nota devolutiva, no prazo de 10 (dez) dias, contado da data do protocolo, salvo nos casos previstos no § 1º deste artigo e nos arts. 189, 190, 191 e 192 desta Lei.
Lei 6.015/1973, art. 188, com a redação da Lei 14.382/2022
O cartório tem 10 dias para registrar ou dizer, por escrito e de uma só vez, o que falta. Pela mesma lei, esses prazos são contados em dias úteis (art. 9º, § 1º).
Se vier nota devolutiva, a prenotação continua valendo por 20 dias úteis (art. 205). Título que volta com a exigência cumprida dentro desse prazo é registrado em 5 dias (art. 188, § 1º, III). Passado o prazo, a prioridade se perde e o protocolo recomeça.
Conferência da carta
Carta, auto e matrícula são cruzados antes da retirada, para pedir correções ainda na vara.
Primeiros diasITBI
Emissão e pagamento da guia na Prefeitura, com base no valor da arrematação.
De 1 a 3 semanasProtocolo
Entrada do título no Registro de Imóveis com documentos e depósito dos emolumentos.
No mesmo diaQualificação
O oficial registra ou emite nota devolutiva com todas as exigências.
Até 10 dias úteisExigências
Cumprimento da nota ou pedido de dúvida ao juiz corregedor, se a exigência for indevida.
Dentro de 20 dias úteis da prenotaçãoMatrícula atualizada
Registro feito e certidão da matrícula com o seu nome.
Total comum: de 1 a 4 meses desde a carta
Exigências que mais travam a matrícula
O que gera nota devolutiva
- Estado civil ou regime de bens diferente do processo
- Descrição do imóvel na carta diferente da matrícula
- Penhoras de outros processos sem ordem de cancelamento
- Imóvel em nome de pessoa diferente do executado
Como evitar
- Atualizar a qualificação no processo antes da carta
- Pedir carta com a descrição copiada da matrícula
- Pedir aos juízos a baixa das penhoras antes ou junto com o protocolo
- Verificar a cadeia de registros na análise anterior ao lance
O último ponto é o mais sério. Se o executado era só promitente comprador e não dono registrado, o que você arrematou foram direitos, e o registro como propriedade pode exigir outros passos.
Problemas de origem como esse também alimentam pedidos de desfazimento da venda, explicados no guia sobre anulação de leilão de imóvel.
Nota devolutiva não é recusa. É a lista exata do que falta, com prazo para resolver.
O serviço de registro da carta de arrematação em São Paulo cuida da conferência, do ITBI, do protocolo e das exigências. Depois do registro, pendências como construção sem averbação e dívidas antigas entram na regularização do imóvel arrematado. O advogado Euvaldo Atalla é pós-graduado em Direito Notarial e Registral.
Perguntas frequentes
Quanto tempo o cartório leva para registrar a carta de arrematação?
Depois do protocolo, o oficial tem 10 dias úteis para registrar ou emitir nota devolutiva, pelo artigo 188 da Lei 6.015/1973. Somando a expedição da carta, o ITBI e eventuais exigências, o prazo comum em São Paulo fica entre 1 e 4 meses desde a carta.
Preciso pagar o ITBI antes de registrar a arrematação?
Sim. A prova do pagamento do imposto de transmissão faz parte da carta de arrematação, pelo artigo 901, § 2º, do Código de Processo Civil, e o cartório não registra sem ela.
A base de cálculo é o valor da arrematação.
O que fazer se o cartório devolver a carta com exigências?
Cumprir cada item dentro dos 20 dias úteis de vigência da prenotação, para manter a prioridade. Se a exigência for indevida, o interessado pode pedir que o título seja enviado ao juiz corregedor pelo procedimento de dúvida, previsto no artigo 198 da Lei 6.015/1973.
A carta de arrematação cancela as outras penhoras da matrícula?
Cancela a do processo em que você arrematou, e as de credores intimados do leilão podem ser canceladas por ordem do juiz. Penhoras de outros processos e indisponibilidades costumam exigir ordem do juízo que as decretou.
Comprei em leilão de banco. Quais documentos levo ao cartório?
A escritura pública ou o contrato do banco com força de escritura, a guia do ITBI paga, seus documentos pessoais com estado civil e o depósito dos emolumentos. Confira no edital o prazo que o banco dá para o registro.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
