Assessoria em Leilões
Imóvel de leilão ocupado: acordo de saída ou imissão na posse?
Comprou um imóvel de leilão ocupado? Você tem dois caminhos para entrar: o acordo de saída com quem está lá, por escrito, ou a ordem judicial de imissão na posse. A lei dá ao arrematante o direito de receber o imóvel. O que você escolhe é a velocidade e o custo para chegar lá.
Quem decide o caminho é o tipo de leilão, quem ocupa o imóvel e a disposição dele para negociar. Este guia mostra os critérios, os prazos comuns e o que nunca fazer.
- No leilão judicial, o mandado de imissão na posse sai no próprio processo, junto com a carta de arrematação.
- No leilão de banco, a lei garante liminar com 60 dias para a desocupação, em ação própria.
- O acordo de saída costuma ser mais rápido, mas só vale com termo escrito e pagamento na entrega das chaves.
- Trocar a fechadura ou tirar os móveis por conta própria pode virar processo contra você.
Quem pode estar no imóvel e por que isso muda tudo
O primeiro passo é saber quem ocupa e com que direito. Ex-proprietário, familiar dele, inquilino com contrato e terceiro sem nenhum título têm tratamentos diferentes, prazos diferentes e disposição diferente para negociar.
O laudo de avaliação e a certidão do oficial de justiça, no leilão judicial, costumam dizer quem estava no imóvel. No leilão de banco, o edital informa só o que o banco sabe. Uma visita ao prédio, uma conversa com a portaria e a consulta da matrícula completam o quadro.
| Quem ocupa | Caminho mais comum | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Ex-proprietário ou ex-mutuário | Acordo de saída ou ordem judicial de posse | Costuma resistir mais. No leilão de banco, deve taxa de ocupação |
| Familiar do antigo dono | Mesmo caminho do antigo dono | A ordem judicial alcança quem ocupa em nome dele |
| Inquilino com contrato averbado e cláusula de vigência | Respeitar o contrato e receber os aluguéis | A locação continua até o fim do prazo |
| Inquilino sem averbação | Denúncia da locação com prazo para sair | 30 dias no leilão de banco. 90 dias na regra geral da Lei 8.245/1991 |
| Terceiro sem título | Ordem judicial de posse | Pode exigir apoio policial no cumprimento |
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O caminho judicial no leilão do juiz
No leilão judicial, você não precisa de outra ação. O pedido é feito no próprio processo em que houve a arrematação.
Depois do pagamento do lance e da comissão, e passados 10 dias sem alegação de vício, o juiz expede a carta de arrematação e o mandado de imissão na posse.
A ordem de entrega do bem móvel ou a carta de arrematação do bem imóvel, com o respectivo mandado de imissão na posse, será expedida depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante, bem como realizado o pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução.
Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 901, § 1º
Em linguagem simples: pagou o lance, a comissão e as despesas, você tem direito à carta e à ordem para entrar no imóvel, no mesmo processo. Não existe uma segunda ação para isso.
O oficial de justiça intima o ocupante a sair no prazo fixado pelo juiz. Vencido o prazo, cumpre a ordem, com reforço policial se houver resistência.
O caminho judicial no leilão de banco
No leilão extrajudicial não há processo anterior, então é preciso entrar com uma ação. A lei dá ao comprador a reintegração na posse em liminar, logo no começo do processo, com prazo de 60 dias para a desocupação.
A condição é provar, pela matrícula, que a propriedade foi consolidada em nome do banco.
Ação do ex-mutuário questionando o contrato ou o leilão não impede essa liminar e se resolve em perdas e danos, salvo a discussão sobre a falta de notificação do devedor (Lei 9.514/1997, art. 30, parágrafo único). Enquanto não sai, o ex-mutuário deve taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, da consolidação até a entrega (art. 37-A).
Acordo de saída: quando vale a pena e o que precisa ter
O acordo vale quando o ocupante quer sair e só precisa de tempo ou de ajuda para a mudança. Ele costuma encurtar meses de processo.
Mas acordo de boca não é prova, e pagamento antecipado sem garantia é dinheiro perdido.
Uma boa prática é negociar em paralelo com o pedido judicial, e não no lugar dele. Se o acordo falhar, a ordem já está a caminho. Se der certo, o processo é encerrado com a entrega das chaves.
- Termo escrito assinado por todos os ocupantes adultos
- Data certa para a entrega das chaves
- Vistoria de entrada com fotos e descrição do estado do imóvel
- Pagamento de ajuda de custo, se houver, somente na entrega das chaves
- Multa diária por atraso na saída
- Previsão do que fazer com bens deixados no imóvel
- Quitação de contas de consumo até a data da entrega
Acordo ou ordem judicial: como decidir
Sinais de que o acordo resolve
- Ocupante atende, conversa e pede prazo
- Já procura outro lugar para morar
- Pede ajuda com mudança, e não dinheiro alto
- Aceita assinar termo e vistoria
Sinais de que é hora da ordem judicial
- Ocupante não atende ou ameaça
- Diz que vai anular o leilão e não sai
- Pede valor desproporcional para sair
- Recusa qualquer documento escrito
Negocie com a ordem judicial já pedida. O acordo anda mais rápido quando o outro lado sabe que o prazo está correndo.
Erros que atrasam a posse ou geram processo contra você
- Pedir a posse antes de ter o título: no leilão de banco, a liminar exige a consolidação da propriedade na matrícula e, na prática, o título do comprador registrado.
- Ignorar o inquilino com contrato averbado: a locação com cláusula de vigência registrada continua valendo contra você.
- Perder o prazo para denunciar a locação: sem denúncia no tempo da lei, presume-se que você concordou em manter o contrato.
- Pagar o ocupante antes da saída: o valor deve ser pago na entrega das chaves, com vistoria.
Antes do leilão, o tempo de desocupação deve entrar na conta do lance, como mostra o artigo sobre custos para arrematar imóvel em leilão em SP além do lance. Depois dele, o título precisa estar em ordem: veja os documentos para registrar a arrematação no cartório.
Para conduzir a saída, o serviço de desocupação de imóvel arrematado em São Paulo cuida da notificação, do acordo e da ordem judicial. O advogado Euvaldo Atalla acompanha o caso do título à entrega das chaves.
- Imissão na posse
- Ordem judicial que coloca o novo proprietário dentro do imóvel.
- Reintegração na posse
- Ordem que devolve a posse a quem tem direito a ela. É o nome usado na Lei 9.514/1997 para o comprador do leilão de banco.
- Liminar
- Decisão dada no começo do processo, antes da sentença.
- Taxa de ocupação
- Valor mensal de 1% sobre o valor do imóvel que o ex-mutuário deve enquanto ocupa o imóvel retomado.
Perguntas frequentes
Quanto tempo leva para tirar o ocupante de um imóvel de leilão?
Com acordo, pode ser questão de semanas. Com ordem judicial, o prazo comum em São Paulo fica entre 3 e 12 meses, somando o pedido, a decisão, o prazo de saída e a agenda do oficial de justiça.
No leilão de banco, a liminar dá 60 dias para a desocupação depois da intimação.
O antigo dono pode ficar no imóvel enquanto discute o leilão na Justiça?
Em regra, não. No leilão judicial, a arrematação é perfeita e acabada depois de assinado o auto.
No leilão de banco, as ações sobre o contrato e o procedimento não impedem a reintegração na posse, salvo a discussão sobre a falta de notificação do devedor.
Arrematei um imóvel alugado. O inquilino precisa sair?
Se o contrato está averbado na matrícula com cláusula de vigência em caso de venda, a locação continua. Se não está, você pode denunciar o contrato: o prazo de saída é de 30 dias no leilão de banco (Lei 9.514/1997, art. 27, § 7º) e de 90 dias na regra geral (Lei 8.245/1991, art. 8º).
Posso cobrar aluguel do ocupante enquanto ele não sai?
No leilão de banco, o ex-mutuário deve taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, da consolidação da propriedade até a entrega, pelo artigo 37-A da Lei 9.514/1997. No leilão judicial, a indenização pela ocupação depois da arrematação pode ser pedida, conforme o caso.
Preciso de advogado para desocupar o imóvel arrematado?
Para a ordem judicial, sim, seja por petição no processo do leilão judicial, seja por ação no leilão de banco. Para o acordo, o advogado redige o termo e conduz a negociação sem abrir mão do pedido judicial.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
