“Três unidades somam metade da inadimplência do prédio.”
Com convenção, atas e planilha, a cobrança vai direto à execução, e a unidade devedora pode ir a leilão.
Ver a cobrança de condomínio atrasadoCobrança e Execução
Advogado de cobrança imobiliária em São Paulo
A unidade 52 deve um ano de condomínio e os outros moradores pagam a conta. O inquilino saiu e deixou seis aluguéis. O comprador recebeu as chaves e parou nas parcelas. O advogado de cobrança imobiliária cobra quem deve com o próprio imóvel como alvo, usando a execução direta que a lei dá a condomínios, locadores e credores com garantia.
- Condomínio, aluguel e fiador
- Execução direta, sem fase de prova
- Alienação fiduciária e hipoteca
Resposta direta
O que faz o advogado de cobrança imobiliária
O advogado de cobrança imobiliária recupera dívidas ligadas a imóveis: cotas de condomínio, aluguéis, encargos da locação, fiança e parcelas de compra. A vantagem do credor nessa área é concreta: cota condominial e aluguel documentados já são título executivo (Código de Processo Civil, art. 784, VIII e X), e o devedor é citado para pagar em 3 dias, sem a fase de provar a dívida.
Para o síndico e a administradora, isso significa a cobrança de condomínio atrasado com a própria unidade respondendo pelo débito, mesmo quando é a única moradia do devedor. Para o locador, cobrança e retomada podem andar juntas: a desocupação é tratada no serviço de despejo do imóvel alugado, e o dinheiro, aqui.
- Base legal
- CPC, art. 784, VIII e X, Código Civil, art. 1.336, e Lei 9.514/1997
- Prazo para cobrar
- 5 anos para cotas de condomínio e 3 anos para aluguéis (Código Civil, art. 206)
- Prazo dado ao devedor
- 3 dias para pagar na execução, contados da citação
- Quem contrata
- Condomínio, administradora, locador, imobiliária, vendedor e credor com garantia no imóvel
A sua situação
Qual dívida imobiliária você precisa cobrar?
Cada tipo de crédito tem uma via própria. Escolha a frase que mais se parece com o seu caso.
“O inquilino devolveu as chaves e deixou meses de aluguel e IPTU para trás.”
Aluguel e encargos previstos em contrato escrito são cobrados por execução, com prazo de 3 anos para agir.
Entender a cobrança de aluguel atrasado“O inquilino sumiu, mas o fiador tem casa própria.”
O fiador responde pelo débito da locação, e o imóvel dele pode ser penhorado mesmo sendo o único.
Ver a cobrança do fiador da locação“Financiei o imóvel com alienação fiduciária e o comprador parou de pagar.”
O Registro de Imóveis intima o devedor a pagar em 15 dias. Sem pagamento, a propriedade se consolida e o imóvel vai a leilão.
Ver a execução extrajudicial de alienação fiduciária“Emprestei dinheiro com hipoteca e o devedor não paga.”
A hipoteca pode ser executada em cartório, sem processo judicial, pelo procedimento criado pela Lei 14.711/2023.
Entender a execução extrajudicial de hipoteca“Vendi a casa em parcelas, entreguei as chaves e o comprador parou de pagar.”
O vendedor escolhe entre cobrar o saldo ou desfazer o contrato e retomar o imóvel, conforme o contrato e o registro.
Ver o que fazer quando o comprador não paga as parcelasServiços desta área
Serviços de cobrança imobiliária do escritório
Seis frentes, uma para cada tipo de crédito ligado a imóvel. Cada página explica requisitos, etapas e prazos.
Cobrança de cotas condominiais
Para síndicos e administradoras com unidades inadimplentes: notificação, acordo e execução das cotas.
Cobrança de aluguéis atrasados
Para locadores com aluguel e encargos em aberto, com o inquilino ainda no imóvel ou já fora dele.
Cobrança do fiador
Para cobrar quem garantiu a locação, inclusive com penhora do imóvel do fiador, nos limites da fiança.
Execução extrajudicial de alienação fiduciária de imóvel
Para credor fiduciário: intimação pelo cartório, consolidação da propriedade e leilão do imóvel.
Execução extrajudicial de hipoteca
Para credor com hipoteca registrada que quer executar a garantia em cartório, sem processo judicial.
Cobrança de parcelas de venda de imóvel
Para quem vendeu imóvel a prazo e o comprador deixou de pagar: cobrança do saldo ou retomada.
Compare antes de decidir
Qual cobrança imobiliária serve para o seu crédito
O caminho mais curto depende do documento e da garantia. Compare antes de agir.
| Crédito | Caminho mais direto | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Cotas de condomínio | Execução das cotas (CPC, art. 784, X) | A unidade responde mesmo sendo bem de família (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV) |
| Aluguel e encargos | Execução de aluguéis (CPC, art. 784, VIII), junto ou separada do despejo | Prescrição de 3 anos para cada aluguel (Código Civil, art. 206, § 3º, I) |
| Fiança da locação | Execução contra o fiador, no mesmo título | Imóvel do fiador pode ser penhorado (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII) |
| Alienação fiduciária | Intimação pelo Registro de Imóveis e leilão (Lei 9.514/1997, arts. 26 e 27) | Prazo de 15 dias para o devedor purgar a mora |
| Hipoteca | Execução extrajudicial em cartório ou execução judicial | Exige contrato e registro adequados à via escolhida |
| Parcelas de compra e venda | Cobrança do saldo ou rescisão com retomada | Notificação prévia com prazo para pagar antes de rescindir |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Despejo e cobrança são coisas diferentesO despejo devolve o imóvel; a execução traz o dinheiro. Veja quando usar cada um em inquilino não paga aluguel: despejo, cobrança ou os dois.
O que está em jogo
Inadimplência no imóvel contamina o resto
No condomínio, a conta do inadimplente vai para os vizinhos. Na locação, o imóvel fica ocupado sem render.
Na venda, o comprador usa o bem sem pagar.
Sem cobrança organizada
- Rateio extra e fundo de reserva usado para cobrir quem não paga
- Aluguéis antigos chegando perto dos 3 anos de prescrição
- Fiador esquecido enquanto o inquilino some
- Comprador ocupando o imóvel sem pagar as parcelas
Com cobrança imobiliária por advogado
- Execução com a própria unidade respondendo pelo débito
- Cobrança proposta dentro do prazo, com encargos do contrato
- Fiador e imóvel dele incluídos na execução
- Saldo cobrado ou contrato desfeito com retomada do imóvel
Como funciona
Como o escritório conduz a cobrança imobiliária
Documento em ordem, cálculo exato, aviso formal e, sem pagamento, execução. A sequência vale para condomínio, locação e venda.
Os prazos são estimativasVariam conforme a vara, o cartório e a reação do devedor. Começar cedo evita que a dívida passe do valor de mercado da unidade.
Conferência dos documentos
Convenção e atas, contrato de locação com fiança ou contrato de venda com garantia. O advogado confere se o crédito já é título executivo.
Primeiros diasCálculo do débito
Valores vencidos, multa, juros e correção previstos na convenção, no contrato ou na lei, mês a mês.
De 1 a 3 dias úteisNotificação do devedor
Carta formal com o valor e o prazo para pagar. Nas garantias imobiliárias, a intimação segue o rito do Registro de Imóveis.
Resposta comum em 10 a 15 diasAcordo por escrito
Se o devedor procura acordo, o escritório formaliza com vencimento antecipado e cláusula que permite retomar a execução.
De 1 a 3 semanasExecução ou procedimento em cartório
Sem pagamento, entra a execução das cotas, dos aluguéis ou contra o fiador, ou o procedimento extrajudicial da garantia.
Citação em 1 a 4 meses, como estimativaPenhora e leilão
Bloqueio de contas e penhora da unidade, do imóvel do fiador ou do bem dado em garantia, até o leilão.
De 6 a 24 meses, como estimativa
Dúvidas que travam a decisão
Quatro dúvidas de síndicos e locadores antes de cobrar
“Se eu executar, a assembleia vai achar que estou perseguindo o vizinho.”
Cobrar é dever do síndico (Código Civil, art. 1.348, VII). O síndico que deixa de cobrar pode ser responsabilizado pelos outros condôminos.
Uma política de cobrança aprovada em assembleia, com régua igual para todos, tira o tom pessoal.
“Meu contrato de aluguel é antigo e simples, não deve servir.”
Serve. Contrato escrito de locação que prevê o aluguel e os encargos é título executivo, mesmo sem testemunhas.
O que importa é o valor estar documentado e dentro do prazo de 3 anos.
“Vou gastar com advogado e custas para receber daqui a anos.”
Os custos são estimados antes de começar. Na execução, o juiz fixa honorários de 10% a serem pagos pelo devedor, e o débito segue com multa, juros e correção.
Muitos devedores pagam quando veem a unidade penhorada.
“Vendi com contrato particular, nunca registrei. Perdi a garantia?”
Não perdeu o direito de cobrar. O contrato particular prova a venda e as parcelas, e permite cobrar o saldo ou pedir a rescisão com retomada.
O que muda é o caminho: sem registro, a retomada passa pelo juiz.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Euvaldo Atalla é membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro. Convenção, contrato de locação e garantia registrada são a matéria-prima de toda cobrança imobiliária.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o débito do imóvel para análise
Responda às perguntas abaixo. O advogado diz se o crédito já permite execução direta e qual o caminho mais curto.
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Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre cobrança imobiliária
Com quantos meses de atraso o condomínio pode cobrar na Justiça?
A partir do primeiro mês vencido e não pago. A lei não exige número mínimo de parcelas.
Na prática, o síndico define na política de cobrança quando a notificação vira execução, e esperar demais só aumenta a dívida.
Qual o prazo para cobrar aluguel atrasado?
Três anos, contados do vencimento de cada aluguel (Código Civil, art. 206, § 3º, I). Aluguéis mais antigos que isso, em regra, não podem mais ser cobrados judicialmente.
O imóvel do fiador pode ser penhorado mesmo sendo o único?
Sim. A Lei 8.009/1990, art. 3º, VII, exclui da proteção do bem de família a obrigação decorrente de fiança em contrato de locação.
O Supremo Tribunal Federal confirmou essa regra também para locação comercial.
Quem paga o condomínio atrasado do apartamento alugado?
Perante o condomínio, quem responde é o proprietário da unidade, mesmo que o contrato de locação transfira a despesa ao inquilino. O proprietário pode depois cobrar do inquilino o que pagou.
Posso cobrar o aluguel e pedir o despejo ao mesmo tempo?
Sim. A Lei 8.245/1991 permite cumular o pedido de despejo por falta de pagamento com a cobrança dos aluguéis.
Em alguns casos, vale mais executar os aluguéis em separado, com penhora imediata.
Quanto tempo leva a execução extrajudicial da alienação fiduciária?
O devedor tem 15 dias para pagar depois da intimação pelo Registro de Imóveis. Sem pagamento, a propriedade se consolida em nome do credor e seguem os leilões.
O total costuma ficar em alguns meses, conforme o cartório e a localização do devedor.
O escritório atende condomínios fora da capital?
Sim. A Atalla Advocacia atende condomínios, locadores e credores em São Paulo e na Grande São Paulo, com atendimento online e presencial com hora marcada no escritório da Chácara Santo Antônio.
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