Cobrança Imobiliária
Condômino inadimplente: o que fazer, com régua de cobrança para síndicos e administradoras
Quem pesquisa condômino inadimplente o que fazer precisa de uma resposta curta: cobrar cedo, por escrito e com a mesma régua para todas as unidades. A lei dá ao síndico multa de até 2%, juros, correção, protesto e execução com penhora da própria unidade. O que ela não dá é permissão para constranger o devedor.
Este artigo mostra a régua de cobrança dia a dia, o que o síndico pode e não pode fazer, como fechar um acordo que vale na Justiça e o momento de passar a dívida ao advogado.
- Cobrar as cotas é dever do síndico, previsto no artigo 1.348, VII, do Código Civil.
- A régua de cobrança define o que acontece em cada faixa de atraso, de 1 a 90 dias.
- Cortar serviço, bloquear área comum ou expor o nome do devedor gera indenização contra o condomínio.
- Cada cota prescreve em cinco anos. Conversa informal não interrompe esse prazo.
A primeira resposta: cobrar cedo, por escrito e com regra igual para todos
O condomínio que espera o devedor acumular um ano de atraso para agir perde três vezes: perde caixa, perde força na negociação e corre o risco de perder as cotas mais antigas para a prescrição. A dívida de condomínio cresce todo mês e, a partir de certo valor, o próprio devedor deixa de acreditar que vai conseguir pagar.
Por isso a resposta firme não é processar no primeiro dia, e sim ter uma régua de cobrança: uma sequência de passos com data marcada, aprovada pelo conselho ou pela assembleia, aplicada a qualquer unidade. A regra impessoal protege o síndico de acusação de perseguição e mostra ao devedor que o atraso tem consequência previsível.
A régua de cobrança para síndicos e administradoras
A régua abaixo é um modelo usado por muitos condomínios de São Paulo. Os dias são contados do vencimento do boleto e podem ser ajustados pela assembleia, desde que valham para todos.
Aviso de vencimento
A administradora envia a segunda via do boleto por e-mail ou mensagem, sem tom de cobrança. Muito atraso é esquecimento ou problema de débito automático.
Do 1º ao 5º dia de atrasoCarta de cobrança da administradora
Carta ou e-mail formal com o valor atualizado, a data-limite para pagar e o aviso de que, sem resposta, o caso segue para o advogado do condomínio.
Por volta do 30º diaNotificação extrajudicial pelo advogado
O proprietário que consta na matrícula recebe notificação assinada pelo advogado, com planilha discriminada, prazo para pagar ou propor acordo e a menção expressa ao protesto e à execução.
Entre o 45º e o 60º diaProtesto do débito
Sem resposta, a dívida é levada ao tabelionato de protesto. O nome do devedor fica restrito no mercado de crédito, o que costuma trazer a proposta de acordo.
Logo após o fim do prazo da notificaçãoExecução das cotas
Persistindo o atraso, o síndico autoriza a execução. O devedor é citado para pagar em 3 dias e a unidade pode ser penhorada, ainda que seja a moradia da família.
Em regra a partir do 90º dia
| Faixa de atraso | Medida recomendada | Quem conduz |
|---|---|---|
| Até 15 dias | Lembrete e segunda via do boleto | Administradora |
| De 16 a 45 dias | Carta formal com valor atualizado e data-limite | Administradora, em nome do síndico |
| De 46 a 75 dias | Notificação extrajudicial com planilha e aviso de protesto | Advogado do condomínio |
| De 76 a 90 dias | Protesto do débito e proposta de acordo por escrito | Advogado, com autorização do síndico |
| Mais de 90 dias | Execução das cotas com pedido de penhora | Advogado, no Tribunal de Justiça de São Paulo |
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O que o síndico pode fazer com o condômino inadimplente
O síndico pode aplicar os encargos da lei, suspender o voto do devedor e levar a dívida a protesto e à Justiça. Cobrar não é opção: é atribuição do cargo, e a omissão pode ser questionada na prestação de contas.
cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.348, VII
O inciso está na lista do que compete ao síndico. Em linguagem simples: o síndico não precisa pedir licença à assembleia para cobrar uma cota vencida. Precisa, sim, agir dentro da convenção e dar conhecimento à assembleia das ações judiciais do condomínio.
Na prática, a assembleia costuma aprovar a régua de cobrança e os limites de acordo, como número de parcelas e abatimento de juros. Com essa aprovação, o síndico negocia com segurança.
- Cobrar multa de até 2%, juros e correção monetária sobre a cota, nos termos da convenção (Código Civil, art. 1.336, § 1º)
- Impedir o devedor de votar e participar das deliberações da assembleia enquanto não estiver quite (Código Civil, art. 1.335, III)
- Indicar no balancete a unidade em atraso, sem o nome do morador
- Protestar o débito e executar as cotas, com penhora da unidade
O que o síndico não pode fazer, mesmo com a dívida alta
O síndico não pode punir o devedor por conta própria. Medidas de constrangimento viram processo contra o condomínio, e o valor da indenização sai do caixa que o síndico queria proteger.
Sanção que expõe o condomínio
- Cortar água, gás ou luz da unidade
- Proibir o uso do elevador, da piscina ou do salão de festas
- Publicar o nome do devedor no mural ou no grupo de mensagens
- Cobrar multa acima de 2% prevista em convenção antiga
Medida que a lei autoriza
- Notificação formal com prazo e planilha do débito
- Suspensão do direito de voto na assembleia
- Protesto do débito no tabelionato
- Execução das cotas com penhora da própria unidade
Como fechar um acordo que vale na Justiça
Acordo bom é o que, se quebrado, permite executar o saldo no dia seguinte. Para isso ele precisa ser um termo de confissão de dívida assinado pelo proprietário e por duas testemunhas, com cláusulas que impeçam o devedor de voltar à estaca zero.
- Assinatura do proprietário que consta na matrícula, e não do inquilino
- Valor total confessado, com a planilha de cada cota anexada
- Número de parcelas e data de cada vencimento
- Vencimento antecipado de todo o saldo se uma parcela atrasar
- Obrigação de manter em dia as cotas que vencerem durante o acordo
- Assinatura de duas testemunhas, para o termo valer como título executivo
Quando passar a dívida ao advogado e à Justiça
O momento certo é quando a cobrança da administradora não teve resposta ou quando um acordo foi quebrado. A partir daí, cada mês parado aumenta a dívida e diminui a chance de receber.
O serviço de cobrança de cotas condominiais em São Paulo começa pela conferência da planilha e da matrícula de cada unidade.
Na execução, o juiz só aceita a cota que tiver prova documental: convenção, atas que aprovaram o orçamento e planilha. O artigo sobre os documentos que o síndico precisa separar para a execução traz a lista completa. Para conferir o valor antes de notificar, use o passo a passo da calculadora de débito condominial com multa, juros e correção.
Inadimplência não se resolve com paciência. Resolve-se com regra escrita, prazo marcado e a mesma resposta para todas as unidades.
Situações que pedem cuidado extra
Unidade alugada
Perante o condomínio, quem responde é o proprietário. O contrato de locação pode repassar a cota ao inquilino, mas essa combinação vale só entre os dois.
A notificação vai para o dono, que depois cobra o inquilino.
Unidade vendida com dívida
O artigo 1.345 do Código Civil faz o comprador responder pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multa e juros. A dívida acompanha o apartamento, por isso se diz que ela é propter rem.
Proprietário falecido
A cobrança é dirigida ao espólio, representado pelo inventariante, ou aos herdeiros. A unidade continua respondendo pela dívida enquanto o inventário não termina.
- Régua de cobrança
- Sequência de passos com data marcada para cobrar o devedor, aplicada da mesma forma a todas as unidades.
- Protesto
- Registro da dívida em tabelionato, que torna público o atraso e restringe o crédito do devedor.
- Propter rem
- Dívida que acompanha o imóvel: quem compra a unidade assume os débitos de condomínio dela.
- Confissão de dívida
- Documento em que o devedor reconhece o valor devido e se compromete a pagar, com força de título executivo se tiver duas testemunhas.
Perguntas frequentes
Com quantos meses de atraso o condomínio pode cobrar na Justiça?
A lei não exige número mínimo de cotas: uma única cota vencida já pode ser executada. Na prática, a régua de cobrança costuma prever a execução a partir de 90 dias, depois da notificação e do protesto.
Esperar muito mais do que isso só aumenta a dívida.
O síndico pode ser responsabilizado por não cobrar o inadimplente?
Pode ser questionado na prestação de contas e, em caso de prejuízo comprovado, responder perante o condomínio. Cobrar as contribuições é atribuição do síndico pelo artigo 1.348, VII, do Código Civil.
Deixar cotas prescreverem é o cenário mais delicado.
O condomínio pode dar abatimento de juros e multa no acordo?
Pode, dentro dos limites que a assembleia aprovar. Sem essa aprovação, o síndico que abre mão de encargos se expõe a questionamento dos outros condôminos.
Por isso a régua de cobrança deve trazer os limites de negociação por escrito.
Posso cobrar o inquilino que mora na unidade?
Perante o condomínio, o devedor é o proprietário. O inquilino pode pagar a cota em nome do dono, mas a notificação, o protesto e a execução são dirigidos a quem consta na matrícula.
O proprietário depois se acerta com o inquilino.
O condômino inadimplente pode usar a piscina e o salão de festas?
Pode. O Superior Tribunal de Justiça entende que o condomínio não pode restringir o uso das áreas comuns por causa da dívida.
A sanção prevista em lei é outra: perda do voto, encargos, protesto e execução com penhora da unidade.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
