Cobrança Imobiliária
Condômino inadimplente: o que fazer
A régua de cobrança com prazos para síndicos e administradoras, o que a lei permite e como fechar um acordo seguro.
Guia do blog
Guia de cobrança de condomínio e aluguel: artigos práticos para São Paulo
Este guia de cobrança de condomínio e aluguel é para quem administra ou é dono de imóvel e está com dinheiro parado na mão de outra pessoa: o síndico com unidade devedora, a administradora com carteira em atraso, o locador com aluguel vencido e o vendedor cujo comprador parou de pagar as parcelas.
- Para síndico, locador e vendedor
- Cotas e aluguel valem como título
- Cálculo e documentos explicados
O essencial
Cobrança imobiliária em poucas palavras
Cobrança imobiliária é a cobrança de dívidas ligadas a um imóvel: cotas de condomínio, aluguéis, encargos da locação e parcelas da venda. Ela tem uma vantagem que outras cobranças não têm: a cota condominial aprovada e documentada e o aluguel comprovado por contrato são títulos executivos (Código de Processo Civil, art. 784, VIII e X), o que permite cobrar direto pela execução, sem fase de discussão.
Outra vantagem: a dívida de condomínio é exceção à proteção do bem de família. A própria unidade que gerou a dívida pode ser penhorada, mesmo que seja a única moradia do devedor. No aluguel, o locador pode cobrar também o fiador, inclusive sobre o imóvel dele.
- Cota de condomínio
- Título executivo (CPC, art. 784, X)
- Aluguel e encargos
- Título executivo (CPC, art. 784, VIII)
- Multa do condomínio
- Até 2% sobre o débito (CC, art. 1.336, § 1º)
- Imóvel do fiador
- Penhorável (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII)
Todos os artigos
Artigos do guia de cobrança de condomínio e aluguel
Sete artigos divididos por quem cobra: condomínio, locador e vendedor do imóvel. Vá direto ao seu bloco.
Cobrança Imobiliária
Documentos para execução de cotas condominiais
O que o síndico precisa separar para executar a unidade devedora, o que cada papel prova e onde encontrar.
Cobrança Imobiliária
Inquilino não paga aluguel: despejo, cobrança ou os dois?
Os três caminhos do locador lado a lado, com prazos da Lei do Inquilinato e os critérios para escolher.
Cobrança Imobiliária
Cobrar aluguel atrasado direto pelo contrato
Quando a execução de aluguéis cabe, o que entra na conta e o prazo de três anos para o locador agir.
Cobrança Imobiliária
Como cobrar o fiador do aluguel
O passo a passo para cobrar o fiador, o que conferir na fiança e quando o imóvel de moradia dele pode ser penhorado.
Cobrança Imobiliária
Comprador parou de pagar as parcelas do imóvel
Cobrar ou desfazer a venda: a interpelação de 15 dias, os caminhos do vendedor e os erros que custam caro.
Cobrança Imobiliária
Calculadora de débito condominial
A conta da cota em atraso com correção, juros e multa de 2%, em tabela e exemplo ilustrativo passo a passo.
Por onde começar a ler sobre cobrança imobiliária
A Atalla Advocacia atende casos de cobrança imobiliária na capital e na Grande São Paulo e organizou os artigos deste guia pelo momento de quem lê: primeiro entender o problema, depois conhecer o caminho e, por fim, agir.
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Guia escrito e revisado por Euvaldo Atalla, advogado e economista, pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral.
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Para o síndico e a administradora: da régua à execução
A cobrança do condomínio funciona melhor quando segue uma régua definida e aprovada, igual para todas as unidades. O artigo o que fazer com o condômino inadimplente traz essa régua, do primeiro lembrete ao envio para o jurídico, e mostra quando o atraso já justifica a execução.
Antes de executar, é preciso montar a pasta. O artigo sobre os documentos para a execução de cotas condominiais lista convenção, atas, planilha de débitos e boletos, e o artigo da calculadora de débito condominial mostra, passo a passo e com exemplo ilustrativo, como somar correção, juros e a multa de até 2%.
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Para o locador: aluguel atrasado e fiador
Com aluguel vencido, o locador escolhe entre retomar o imóvel, cobrar a dívida ou fazer as duas coisas juntas. O artigo inquilino não paga aluguel: despejo, cobrança ou os dois compara os caminhos da Lei 8.245/1991, que permite pedir o despejo e a cobrança dos aluguéis na mesma ação (art. 62, I).
Quando o imóvel já foi devolvido ou o despejo não interessa, o contrato escrito permite a execução direta, explicada em cobrar aluguel atrasado direto pelo contrato. Se o inquilino não tem bens, o artigo como cobrar o fiador do aluguel mostra até quando o fiador responde e por que o imóvel dele pode ser penhorado.
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Para quem vendeu o imóvel a prazo
O vendedor que parcelou a venda e deixou de receber tem caminhos que dependem do contrato: compromisso de compra e venda, venda com alienação fiduciária ou com hipoteca. Em regra, a mora do comprador precisa ser constituída por notificação antes de qualquer pedido de rescisão ou de retomada.
O artigo o que fazer quando o comprador do imóvel parou de pagar as parcelas compara cobrar o saldo e desfazer o negócio, com o que acontece com os valores já pagos em cada caso.
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Três regras que valem para toda cobrança imobiliária
- Documento antes de valor. Cota sem ata que a aprovou, ou aluguel sem contrato escrito, perde a força de título e obriga a uma ação mais longa.
- Cálculo dentro da lei. No condomínio, a multa por atraso não passa de 2%. Cobrar acima abre espaço para o devedor discutir a planilha inteira.
- Cobrança sem exposição. Lista de devedores no elevador ou no grupo do prédio constrange o condômino e pode gerar indenização. A cobrança é feita de forma reservada.
Do guia para a solução
A inadimplência já pesa no caixa do prédio ou no seu aluguel?
O guia explica as regras de cada cobrança. Montar a planilha correta, conferir as atas e o contrato e escolher entre execução, despejo e cobrança do fiador é o trabalho da Atalla Advocacia em cobrança imobiliária para condomínios e locadores.
Envie a quantidade de meses em atraso, o tipo de dívida e os documentos que você tem. A análise indica se o caso já permite a execução direta e quais bens podem responder pela dívida.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre cobrança imobiliária
Condomínio atrasado pode ser cobrado direto por execução?
Sim. As cotas ordinárias e extraordinárias previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, quando documentalmente comprovadas, são título executivo.
O condômino é citado para pagar em 3 dias, sob pena de penhora.
O apartamento do condômino devedor pode ir a leilão?
Pode. A dívida de condomínio da própria unidade é exceção à proteção do bem de família, então o imóvel pode ser penhorado e levado a leilão mesmo sendo a única moradia do devedor.
Qual a multa máxima por atraso no condomínio?
Até 2% sobre o débito, pelo artigo 1.336 do Código Civil. Além da multa, incidem correção monetária e os juros previstos na convenção ou, se ela for omissa, os juros fixados no próprio Código Civil.
Posso cobrar o aluguel atrasado sem pedir o despejo?
Pode. O contrato de locação escrito permite a execução dos aluguéis e encargos.
Muitos locadores, porém, pedem o despejo junto com a cobrança para retomar o imóvel e parar a dívida de crescer.
O fiador pode perder o imóvel em que mora?
Pode. A Lei 8.009/1990 exclui da proteção do bem de família a dívida de fiança em contrato de locação, e o Supremo Tribunal Federal admite essa penhora tanto na locação residencial quanto na comercial.
O comprador parou de pagar as parcelas do imóvel. Posso retomar?
Depende do contrato. Antes de rescindir ou retomar, em regra é preciso notificar o comprador para constituí-lo em mora.
Na alienação fiduciária, o procedimento corre no Registro de Imóveis, com prazo para o comprador pagar.
Os artigos deste guia substituem a análise do advogado?
Não. Eles explicam as regras da cobrança imobiliária.
A execução depende dos documentos certos, como atas, convenção e contrato, que precisam ser conferidos caso a caso.
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Cada caso tem um detalhe que o artigo não cobre
Mande a sua situação de cobrança imobiliária. O advogado Euvaldo Atalla analisa os documentos e diz qual é o caminho para o seu caso.