Despejo
Aluguel atrasado: os primeiros 30 dias
O roteiro do locador no primeiro mês de atraso: cobrança por escrito, provas, fiador e notificação em cartório.
Guia do blog
Guia de despejo e locação: artigos práticos para São Paulo
Este guia de despejo e locação é escrito para o locador: quem tem o aluguel atrasado, quer o imóvel de volta para morar ou encontrou o imóvel abandonado. Os artigos mostram o que fazer em cada fase, os prazos da Lei do Inquilinato e quanto tempo um despejo costuma levar em São Paulo.
- Escrito para quem é o locador
- Prazos da Lei 8.245/1991
- Revisado pelo advogado Euvaldo Atalla
O essencial
Como funciona o despejo na Lei do Inquilinato
O despejo é a ação judicial que devolve o imóvel ao locador quando o contrato termina ou é descumprido. Ninguém pode trocar a fechadura nem cortar água e luz para forçar a saída: a desocupação passa sempre pelo juiz, conforme a Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato.
Os motivos estão na lei: falta de pagamento, fim do prazo, denúncia vazia, uso próprio, infração do contrato. Em alguns casos, como o atraso em contrato sem garantia, o juiz pode mandar desocupar em 15 dias por liminar, com caução de três aluguéis (art. 59, § 1º). Escolher o fundamento certo define a velocidade da ação.
- Base legal
- Lei 8.245/1991, arts. 9º, 46, 47, 59 e 62
- Atraso mínimo para agir
- Um aluguel vencido e não pago
- Liminar
- Desocupação em 15 dias, nas hipóteses do art. 59
- Onde corre
- Vara cível do foro onde fica o imóvel
Todos os artigos
Artigos do guia de despejo e locação
Do primeiro atraso à retomada das chaves. Escolha pela fase em que o seu caso está.
Despejo
Quanto tempo demora o despejo por falta de pagamento
Etapa por etapa no TJSP, da petição à desocupação, com a faixa de prazo de cada fase e o que encurta o caminho.
Despejo
Despejo liminar em 15 dias: quando cabe
Os nove casos da lei, os que ficam de fora e como a caução de três aluguéis protege e arrisca o locador.
Despejo
Retomada do imóvel para uso próprio
Quando o locador pode pedir o imóvel para morar ou ceder a um filho, o que precisa provar e o que a lei exige depois.
Despejo
Como retomar imóvel abandonado pelo inquilino
Provas do abandono, ata notarial e imissão na posse: o caminho para reaver o imóvel sem virar réu.
Por onde começar a ler sobre despejo
A Atalla Advocacia atende casos de despejo na capital e na Grande São Paulo e organizou os artigos deste guia pelo momento de quem lê: primeiro entender o problema, depois conhecer o caminho e, por fim, agir.
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| Ainda está entendendo o problema | |
| Já conhece o caminho e quer os detalhes | |
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Guia escrito e revisado por Euvaldo Atalla, advogado e economista, pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral.
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O inquilino atrasou: o que fazer em cada fase
Nos primeiros dias, a conversa e o aviso por escrito ainda resolvem muitos casos, mas cada dia sem registro enfraquece a prova. O artigo aluguel atrasado nos primeiros dias mostra o que mandar, como cobrar o fiador e quando parar de negociar.
Se o atraso continua, a pergunta passa a ser o tempo. Em quanto tempo demora o despejo por falta de pagamento você vê as fases da ação, da citação à desocupação, e o que encurta ou alonga cada uma. O caminho mais rápido, quando o contrato permite, está em despejo liminar em 15 dias: requisitos, caução e por que contrato com fiador muda o cenário.
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Quero o imóvel de volta, mas o inquilino está em dia
Inquilino pagando em dia também pode ser retirado, desde que exista um motivo da lei. O artigo retomada do imóvel para uso próprio explica quando você, o cônjuge, os pais ou os filhos podem usar esse fundamento e o compromisso de ocupar o imóvel depois (Lei 8.245/1991, art. 47, III).
No ponto comercial, o inquilino que cumpre os requisitos pode pedir a renovação do contrato na Justiça. O artigo sobre o prazo da ação renovatória mostra a janela de 1 ano a 6 meses antes do fim do contrato e as defesas que a lei dá ao locador para retomar o imóvel.
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O inquilino sumiu e deixou o imóvel
Imóvel aparentemente vazio não autoriza o locador a entrar. Móveis deixados, contas em nome do inquilino e contrato em vigor exigem cuidado.
O artigo como retomar imóvel abandonado pelo inquilino explica a constatação do abandono, a imissão na posse prevista no art. 66 da Lei 8.245/1991 e o que fazer com os bens deixados.
- Não troque a fechadura antes da ordem. Entrar por conta própria pode gerar pedido de indenização.
- Documente tudo. Fotos, ata notarial e declaração do síndico ou dos vizinhos comprovam o abandono.
- O aluguel continua correndo. A dívida segue até a entrega das chaves ou a imissão na posse, e pode ser cobrada do fiador.
Do guia para a solução
O seu caso já passou da conversa?
Os artigos explicam os fundamentos e os prazos. Escolher o fundamento que cabe no seu contrato, pedir a liminar quando ela é possível e cobrar o fiador no mesmo processo é o trabalho do advogado de despejo, até a desocupação do imóvel.
Envie o contrato, o tipo de garantia e os meses em atraso. A análise mostra o fundamento, a chance de liminar e as etapas.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre despejo
Com quantos meses de atraso posso entrar com despejo?
Com um. A Lei 8.245/1991 permite a ação de despejo por falta de pagamento a partir do primeiro aluguel ou encargo vencido e não pago (art. 9º, III).
Esperar mais só aumenta a dívida.
Quanto tempo demora um despejo em São Paulo?
Como estimativa, de 6 a 14 meses da distribuição à desocupação na ação por falta de pagamento, sem liminar. A fase mais variável é a citação do inquilino.
Com liminar concedida, a desocupação é determinada em 15 dias após a intimação.
Quando cabe o despejo liminar?
Nas hipóteses do art. 59, § 1º, da Lei 8.245/1991, como falta de pagamento em contrato sem nenhuma garantia, fim da locação para temporada e fim do prazo da locação não residencial, com a ação proposta em até 30 dias. O locador precisa depositar caução de três aluguéis.
O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?
Na ação por falta de pagamento, a lei permite que ele pague tudo em 15 dias após a citação, com juros, multa, custas e honorários (art. 62, II). Esse direito não pode ser usado se já foi exercido nos 24 meses anteriores.
Posso retomar o imóvel para meu filho morar?
Pode, se o contrato residencial estiver por prazo indeterminado e o filho não tiver imóvel residencial próprio (art. 47, III). O imóvel deve ser ocupado pelo familiar dentro do prazo previsto na lei.
O fiador responde pelos aluguéis do despejo?
Sim, nos limites do contrato de fiança. Ele pode ser incluído na ação de cobrança junto com o despejo e responde, em regra, até a entrega efetiva das chaves.
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Cada caso tem um detalhe que o artigo não cobre
Mande a sua situação de despejo. O advogado Euvaldo Atalla analisa os documentos e diz qual é o caminho para o seu caso.