Despejo
Retomada do imóvel para uso próprio: regras para morar no imóvel alugado ou ceder a um filho
A retomada do imóvel para uso próprio é o direito do locador de pedir de volta o imóvel residencial alugado para morar nele, para o cônjuge ou companheiro, ou para a moradia de pais ou filhos que não tenham casa própria. A regra está no artigo 47, III, da Lei 8.245/1991 e só vale depois que o prazo do contrato venceu. Depois da entrega, o uso declarado precisa começar em até 180 dias e durar pelo menos um ano.
- Durante o prazo do contrato, o locador não pode retomar o imóvel. A regra vale para a locação já prorrogada.
- Pode pedir para você, cônjuge, companheiro, ou para a moradia de ascendente ou descendente sem imóvel residencial próprio.
- É preciso ser proprietário ou compromissário com título registrado na matrícula.
- Não usar o imóvel em 180 dias, ou usar por menos de um ano, é crime e gera multa a favor do ex-inquilino.
Quando o locador pode retomar o imóvel para uso próprio
O locador pode pedir o imóvel para uso próprio quando a locação é residencial e o contrato, verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses, já venceu e passou a valer por prazo indeterminado. Durante o prazo combinado, o artigo 4º da Lei 8.245/1991 impede o locador de reaver o imóvel.
É uma denúncia cheia: a retomada depende de um motivo que a lei aceita. O oposto é a denúncia vazia, em que o locador não precisa dar motivo. Por isso a primeira pergunta não é para quem você quer o imóvel, e sim qual é o seu contrato.
| Situação do contrato | Pode pedir para uso próprio? | Caminho mais comum |
|---|---|---|
| Contrato ainda dentro do prazo combinado | Não | Esperar o vencimento ou negociar a saída com o inquilino |
| Escrito, de 30 meses ou mais, já vencido | Pode, mas não precisa | Denúncia vazia, sem alegar motivo |
| Escrito, de menos de 30 meses, já vencido | Sim | Retomada para uso próprio, art. 47, III |
| Contrato verbal | Sim | Retomada para uso próprio, com prova da locação |
| Qualquer contrato com mais de 5 anos seguidos de locação | Pode, mas não precisa | Retomada pelo art. 47, V, sem motivo |
| Locação comercial | Regras diferentes | Fim do contrato ou defesa na ação renovatória |
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Para quem você pode pedir o imóvel
A lei separa dois grupos. O primeiro é o próprio locador, o cônjuge e o companheiro, para qualquer uso.
O segundo é o ascendente ou descendente, como pais, avós, filhos e netos, e só para moradia.
- Você, o cônjuge ou o companheiro: a necessidade é presumida. Basta declarar o uso, salvo nos casos do § 1º do artigo 47.
- Filho, neto, pai ou avó: só para morar, e desde que ele e o cônjuge ou companheiro dele não tenham imóvel residencial próprio.
- Irmão, sobrinho, sogro ou outro parente: fora da lista da lei. Para eles, a retomada para uso próprio não serve.
- Empresa do locador: o artigo 47 trata de uso residencial e pessoal. Uso por pessoa jurídica pede análise própria.
O § 1º do artigo 47 exige que a necessidade seja provada ao juiz em duas situações: quando o locador já ocupa outro imóvel próprio na mesma localidade, com a mesma finalidade, ou já retomou o imóvel antes; e quando o familiar beneficiado mora em imóvel próprio.
O que você precisa provar para retomar o imóvel
Além do motivo, a lei exige que quem retoma tenha título sobre o imóvel. O § 2º do artigo 47 pede que o retomante seja proprietário, ou promissário comprador ou cessionário em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registrado na matrícula.
- Matrícula atualizada com o seu nome como proprietário ou compromissário
- Contrato de locação, ou prova da locação verbal, com a data de início
- Comprovação de que o prazo do contrato já venceu
- Documento de parentesco, se o imóvel for para filho, neto, pai ou avó
- Prova de onde você ou o familiar moram hoje
- Notificação ao inquilino, se houver, com a data de entrega
Como funciona a retomada, do aviso à entrega das chaves
A retomada pode terminar em acordo ou em ação de despejo. Na ação, se o inquilino concordar com a saída no prazo da defesa, a lei dá seis meses a partir da citação para ele desocupar (art. 61).
Se ele contestar e perder, a ordem de despejo segue as regras gerais.
Conferência do contrato e da matrícula
Prazo vencido, título registrado e beneficiário dentro da lista da lei. Sem os três, o pedido não se sustenta.
Primeiros diasComunicação por escrito ao inquilino
Uma notificação com o motivo e uma data razoável abre a negociação e mostra boa-fé ao juiz, se o caso chegar lá.
De 2 a 6 semanasAção de despejo, se não houver acordo
O pedido indica quem vai usar o imóvel e junta a prova do título. Pode correr na vara cível ou no Juizado Especial Cível.
Proposta logo após o prazo da notificaçãoConcordância ou defesa do inquilino
Concordando, ele tem seis meses contados da citação para sair. Contestando, costuma alegar que o pedido não é sincero.
De 2 a 5 meses até esse pontoEntrega e início do uso
A partir da entrega, conta o prazo de 180 dias para você ou o familiar começarem a usar o imóvel.
Até 180 dias após a entrega
A retomada para uso próprio não tem liminar na Lei do Inquilinato. As hipóteses de desocupação em 15 dias estão no artigo sobre o despejo liminar em 15 dias.
Depois da retomada: a obrigação que vira crime se for descumprida
Retomar o imóvel para uso próprio é assumir um compromisso com prazo. A lei pune o pedido falso, feito só para tirar o inquilino e alugar de novo por mais.
deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
Lei 8.245/1991, art. 44, II
O caput do artigo 44 classifica essa conduta como crime de ação pública, com detenção de três meses a um ano, que pode ser substituída por prestação de serviços à comunidade. São duas obrigações: começar a usar em até 180 dias e manter o uso declarado por pelo menos um ano.
O parágrafo único ainda permite que o ex-inquilino cobre, em processo próprio, multa de 12 a 24 meses do último aluguel atualizado, ou do aluguel cobrado do novo inquilino, se o imóvel foi alugado de novo.
Retomada que vira problema
- Pedido para um irmão ou sobrinho morar
- Filho beneficiado já tem apartamento próprio
- Imóvel realugado poucos meses após a entrega
- Nenhuma prova de que o familiar se mudou
Retomada que se sustenta
- Beneficiário dentro da lista do art. 47, III
- Prova de que o familiar não tem imóvel residencial
- Uso iniciado em até 180 dias e mantido por um ano
- Contas e comprovantes no nome de quem passou a morar
Na retomada para uso próprio, o pedido é o começo. O que protege o locador é provar, depois, que o uso declarado aconteceu.
Se o imóvel é comercial e o inquilino tem direito à renovação, o uso próprio entra como defesa do locador. O prazo e as regras estão no guia sobre o prazo da ação renovatória. Para conduzir a retomada residencial, o advogado Euvaldo Atalla confere o contrato e a matrícula no atendimento de despejo para uso próprio.
Perguntas frequentes
Posso pedir o imóvel para morar antes de o contrato vencer?
Não. Durante o prazo determinado do contrato, o artigo 4º da Lei 8.245/1991 impede o locador de reaver o imóvel.
A retomada para uso próprio vale para a locação já prorrogada por prazo indeterminado. Antes disso, só um acordo com o inquilino ou uma das causas do artigo 9º, como a falta de pagamento, permitem desfazer a locação.
Posso pedir o imóvel para o meu irmão morar?
Não pela retomada para uso próprio. A lei só inclui o locador, o cônjuge ou companheiro e, para moradia, ascendentes e descendentes.
Irmãos, sobrinhos e outros parentes ficam fora.
Quanto tempo o inquilino tem para sair?
Se ele concordar com a desocupação no prazo da contestação, o juiz fixa seis meses contados da citação. Se contestar e perder, o mandado dá 30 dias, ou 15 dias quando passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença.
Posso alugar de novo depois de retomar para uso próprio?
Só depois de cumprir a obrigação: começar o uso em até 180 dias da entrega e mantê-lo por no mínimo um ano. Realugar antes disso pode configurar o crime do artigo 44, II, e gerar multa de 12 a 24 meses de aluguel a favor do ex-inquilino.
Comprei o imóvel já alugado. Posso pedir para uso próprio?
Pode, se o título estiver registrado na matrícula e o contrato permitir. Quem compra imóvel alugado também tem regras próprias para denunciar a locação, previstas no artigo 8º da Lei 8.245/1991, e a análise define qual caminho é mais rápido.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
