Despejo
Como retomar imóvel abandonado pelo inquilino em SP sem cometer exercício arbitrário
Para saber como retomar imóvel abandonado pelo inquilino sem correr risco, guarde uma regra: imóvel vazio não é imóvel devolvido. Enquanto não há entrega formal das chaves ou ordem do juiz, a posse continua sendo do inquilino. O caminho seguro tem três passos: provar o abandono, propor a ação e pedir a imissão na posse prevista no artigo 66 da Lei 8.245/1991. Entrar por conta própria pode configurar exercício arbitrário das próprias razões.
- Imóvel fechado e inquilino sumido não encerram a locação. A posse só volta com chaves entregues ou ordem judicial.
- Se o inquilino aparecer, um termo de entrega das chaves com vistoria resolve sem processo.
- Se ele sumiu, a ação de despejo com pedido de constatação leva à imissão na posse (art. 66).
- Bens deixados no imóvel continuam sendo do inquilino. Descartar ou vender por conta própria gera dever de indenizar.
Por que o locador não pode simplesmente entrar
O locador não pode entrar porque, juridicamente, o imóvel ainda está com o inquilino. O contrato de locação transfere a posse, e ela só volta ao dono pela entrega das chaves, por acordo ou por decisão do juiz.
Sumir sem avisar não muda isso.
Quem troca a fechadura, retira móveis ou aluga de novo por decisão própria corre dois riscos. O primeiro é criminal: o artigo 345 do Código Penal pune quem faz justiça pelas próprias mãos, mesmo com razão. O segundo é civil: se o inquilino reaparecer, pode cobrar indenização pelos bens e pela perda da posse.
Três situações, três caminhos
O caminho depende de duas perguntas: o inquilino pode ser encontrado? Já existe ação de despejo em andamento?
As respostas definem se a retomada pode ser feita em dias, por acordo, ou se depende do juiz.
| Situação | Caminho mais seguro | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Inquilino localizado e disposto a devolver | Termo de entrega das chaves com vistoria | Assinado por ele, com ressalva da dívida e dos danos |
| Inquilino sumiu e não há processo | Ação de despejo com pedido de constatação e imissão na posse | Reunir provas do abandono antes do protocolo |
| Ação de despejo já proposta | Pedido de imissão na posse no próprio processo, pelo art. 66 | O oficial de justiça confirma o abandono |
| Chaves deixadas com porteiro ou vizinho | Formalizar o recebimento e fazer vistoria documentada | Notificar o inquilino de que as chaves foram recebidas com ressalvas |
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Como provar que o imóvel foi abandonado
O abandono se prova por um conjunto de sinais, e não por um único fato. Quanto mais sinais documentados e datados, mais rápido o juiz autoriza a entrada.
- Fotos externas do imóvel fechado, com data, em dias diferentes
- Aviso de corte ou contas de água, luz e gás sem consumo
- Correspondência e boletos acumulados na caixa de correio
- Declaração do síndico, do zelador ou de vizinhos sobre a mudança
- Mensagens e ligações sem resposta, com prints datados
- Notificação enviada ao inquilino e ao fiador, com comprovante
- Ata notarial lavrada pelo Tabelionato de Notas
A ata notarial é o documento em que o tabelião descreve o que constatou. O artigo 384 do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) admite essa ata para atestar a existência e o modo de existir de um fato. O tabelião registra o que vê de fora, o estado da fachada, a correspondência e as fotos e mensagens que você apresenta. Ele não entra no imóvel: quem confirma o interior é o oficial de justiça, dentro do processo.
A imissão na posse: o que diz a lei
A imissão na posse é a autorização judicial para o locador entrar e reassumir o imóvel. A Lei do Inquilinato a prevê de forma direta para o abandono ocorrido depois de proposta a ação.
Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.
Lei 8.245/1991, art. 66
O ponto central está em “após ajuizada a ação”. A lei não autoriza o locador a entrar sozinho antes do processo. Por isso, quando o abandono já aconteceu e não há ação, o caminho é propor o despejo e, logo no início, pedir que um oficial de justiça constate o abandono.
Confirmado que o imóvel está vazio, o juiz autoriza a entrada, com abertura da porta se preciso. A dívida segue sendo cobrada no mesmo processo, inclusive do fiador.
Provas e tentativa de contato
Fotos, contas, declarações, notificação ao inquilino e ao fiador e, quando útil, ata notarial.
De 1 a 3 semanasAção com pedido de constatação
Despejo, em regra por falta de pagamento, cumulado com cobrança e pedido de imissão na posse pelo art. 66.
Protocolo logo após as provasConstatação pelo oficial de justiça
O oficial vai ao imóvel e certifica se está desocupado. Essa certidão é o que libera a entrada.
De algumas semanas a poucos mesesEntrada, vistoria e inventário
No ato da imissão, troca-se a fechadura, faz-se a vistoria com fotos e relacionam-se os bens deixados.
No dia do cumprimento
O que fazer com os móveis e objetos deixados
Os bens deixados continuam sendo do inquilino. Na imissão, eles são listados e ficam guardados conforme o juiz determinar, no próprio imóvel ou com um depositário.
Nada de vender, doar ou jogar fora por decisão própria.
O que expõe o locador
- Colocar os móveis na calçada ou no lixo
- Vender objetos para abater a dívida
- Entrar sem testemunha nem registro
- Realugar antes da ordem judicial
O que protege o locador
- Inventário dos bens com fotos no ato da imissão
- Depósito conforme a decisão do juiz
- Vistoria documentada com o oficial de justiça
- Novo contrato só depois da posse retomada
No imóvel abandonado, a pressa de entrar custa mais caro do que algumas semanas de espera pela ordem do juiz.
A dívida não para no dia em que o inquilino sumiu
O aluguel e os encargos correm até a devolução do imóvel, seja pela entrega das chaves, seja pela imissão na posse. E o artigo 39 da Lei 8.245/1991 estende a garantia, como a fiança, até a efetiva devolução, salvo previsão contrária no contrato.
Por isso o fiador deve ser notificado cedo e incluído na ação desde o início. Para organizar os primeiros passos quando o pagamento para, veja o guia sobre aluguel atrasado nos primeiros dias. Em loja ou sala comercial fechada perto do fim do contrato, confira também o prazo da ação renovatória, que muda o cenário da retomada.
O advogado Euvaldo Atalla conduz a retomada com provas, ação e imissão na posse, sem expor o proprietário a risco. Conheça o atendimento de retomada de imóvel abandonado pelo inquilino.
Perguntas frequentes
Posso entrar no imóvel se tenho certeza de que o inquilino foi embora?
Não sem a entrega formal das chaves ou ordem judicial. A certeza do locador não substitui a constatação do oficial de justiça.
Entrar por conta própria pode configurar exercício arbitrário das próprias razões e gerar indenização.
Preciso de processo se o inquilino me devolveu as chaves pessoalmente?
Não. Se ele entregou as chaves e assinou um termo de entrega, a locação está encerrada.
Faça a vistoria com fotos e registre no termo a dívida e os danos que ainda serão cobrados.
A ata notarial substitui a ordem do juiz?
Não. A ata notarial prova o que o tabelião constatou, como o imóvel fechado e a correspondência acumulada.
Ela fortalece o pedido, mas a entrada no imóvel depende da imissão na posse autorizada pelo juiz.
O que fazer se o inquilino deixou móveis no imóvel?
Os bens são relacionados com fotos no ato da imissão e ficam guardados conforme o juiz determinar. Vender, doar ou descartar sem ordem judicial pode obrigar o locador a indenizar o inquilino.
Quanto tempo leva para retomar um imóvel abandonado?
Com provas consistentes, a constatação e a imissão na posse costumam ocorrer entre algumas semanas e poucos meses depois do protocolo, conforme a vara. São estimativas, e a cobrança da dívida continua no processo depois disso.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
