Despejo
Aluguel atrasado nos primeiros dias: o que o locador deve fazer
Com aluguel atrasado nos primeiros dias, o locador não precisa esperar meses nem notificar para ter direito ao despejo: um único aluguel vencido já basta. O que decide o resultado é o que você faz no primeiro mês: cobrar por escrito, guardar provas, avisar o fiador ou a seguradora e formalizar a notificação, sem nenhum ato de força contra o inquilino.
- Sem data no contrato, o aluguel vence até o sexto dia útil do mês seguinte (Lei 8.245/1991, art. 23, I).
- Um aluguel vencido já autoriza a ação de despejo por falta de pagamento. Não há número mínimo de meses.
- A cobrança deve ser por escrito, com prova. A notificação pelo Cartório de Títulos e Documentos é a forma mais segura.
- Trocar fechadura, cortar água ou luz e retirar pertences são atos proibidos e podem virar processo contra você.
Quando o aluguel está, de fato, atrasado
O aluguel está atrasado no dia seguinte ao vencimento que consta no contrato. Se o contrato não fixa data, a Lei do Inquilinato dá ao inquilino até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido para pagar.
Antes de cobrar, confira três pontos no contrato: a data de vencimento, a multa por atraso e o local de pagamento. Se o contrato manda pagar por boleto da imobiliária e o boleto não foi enviado, a cobrança perde força. Confira também se o atraso inclui encargos como condomínio e IPTU, que entram na mesma conta quando o contrato os transfere ao inquilino.
O roteiro dos primeiros 30 dias de atraso
O primeiro mês serve para duas coisas: dar uma chance real de pagamento e montar a prova que um eventual despejo vai exigir. As faixas abaixo são uma sugestão de organização, não prazos da lei.
Confirmar o atraso e falar com o inquilino
Verifique se o pagamento não caiu em outra conta e pergunte o motivo. Registre a conversa por mensagem escrita, mesmo que tenha sido por telefone.
Do 1º ao 5º dia de atrasoCobrança por escrito com o valor detalhado
Envie mensagem ou e-mail com o aluguel, a multa do contrato, os encargos e uma data limite para pagar. Peça resposta por escrito.
Do 5º ao 10º diaAviso ao fiador ou à seguradora
O fiador responde pela dívida e precisa saber dela cedo. No seguro fiança, a apólice costuma fixar prazo para o locador comunicar o atraso, e perder esse prazo pode prejudicar a cobertura.
Conforme o contrato ou a apóliceNotificação formal
Sem acordo, a cobrança vira notificação com prova de entrega: pelo Cartório de Títulos e Documentos ou por carta com AR dos Correios.
Do 10º ao 20º diaDecisão sobre o despejo
Com a notificação ignorada ou um acordo descumprido, o caminho é a ação. O advogado avalia se cabe liminar e prepara o cálculo da dívida.
A partir do 20º ao 30º dia
Por que notificar se a lei não exige
No despejo por falta de pagamento, a lei não exige notificação prévia: o atraso no vencimento já coloca o inquilino em mora. Mesmo assim, a notificação formal costuma valer o esforço por três motivos práticos.
- Ela prova que o inquilino sabia da dívida e do valor, o que tira força da alegação de que foi pego de surpresa.
- Ela registra a data, o que ajuda a mostrar ao juiz que você agiu cedo e de forma organizada.
- Ela abre uma última porta de acordo antes do processo, com prazo e valor definidos por escrito.
A notificação pelo Cartório de Títulos e Documentos tem uma vantagem sobre a mensagem de celular: o próprio oficial certifica a entrega e o conteúdo. Essa via está prevista na Lei de Registros Públicos para avisos e notificações que não exigem intervenção do juiz.
O oficial será obrigado, quando o apresentante o requerer, a notificar do registro ou da averbação os demais interessados que figurarem no título, documento, o papel apresentado, e a quaisquer terceiros que lhes sejam indicados, podendo requisitar dos oficiais de registro em outros Municípios, as notificações necessárias. Por esse processo, também, poderão ser feitos avisos, denúncias e notificações, quando não for exigida a intervenção judicial.
Lei 6.015/1973, art. 160, caput
A última frase é a que interessa ao locador: o Cartório de Títulos e Documentos pode entregar avisos e notificações sem passar pela Justiça. O oficial registra o documento e certifica que o inquilino o recebeu, ou que se recusou a receber.
Se o inquilino mora em outra cidade, o cartório pode pedir a entrega a um cartório de lá. A carta com AR dos Correios também serve, mas prova só o recebimento do envelope, e não o conteúdo.
O que o locador não pode fazer, mesmo com razão
O locador não pode retomar o imóvel nem pressionar o inquilino por conta própria. Enquanto o contrato não é desfeito pela Justiça ou por acordo, a posse é do inquilino, e qualquer ato de força pode ser tratado como exercício arbitrário das próprias razões, crime previsto no artigo 345 do Código Penal.
Se o imóvel parece vazio e o inquilino sumiu, a regra é a mesma: nada de entrar sem cuidado. O procedimento correto está no guia sobre como retomar o imóvel abandonado pelo inquilino.
Acordo ou despejo: como decidir no fim do primeiro mês
A decisão depende de três fatores: a proposta concreta do inquilino, a garantia do contrato e o histórico de atrasos. Um acordo bem feito resolve, mas um acordo informal sem prazo costuma só adiar o problema.
| Cenário | Caminho mais comum | Cuidado |
|---|---|---|
| Inquilino propõe pagar a dívida em datas definidas | Acordo por escrito, assinado pelo fiador se houver | Prever que o atraso de uma parcela vence tudo |
| Contrato sem garantia nenhuma | Despejo com pedido de liminar | A liminar exige caução de três aluguéis |
| Contrato com fiador e inquilino sem resposta | Despejo cumulado com cobrança do inquilino e do fiador | Notificar o fiador desde o início |
| Seguro fiança contratado | Comunicar a seguradora e seguir as regras da apólice | Respeitar o prazo de aviso da apólice |
| Inquilino já evitou um despejo pagando nos últimos 24 meses | Despejo sem possibilidade de nova purga da mora | Guardar a prova do processo anterior |
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Purgar a mora significa pagar a dívida inteira dentro do processo para evitar o despejo. O inquilino só pode fazer isso uma vez a cada 24 meses, regra do artigo 62 da Lei 8.245/1991. Para entender as etapas e o tempo da ação depois que ela começa, veja o artigo sobre quanto tempo demora o despejo por falta de pagamento.
No primeiro mês de atraso, o locador não ganha nada com a pressa e perde muito com o improviso. Escrito, datado e com prova: é assim que se cobra.
Erros comuns do locador no começo do atraso
O que atrapalha depois
- Cobrar só por ligação, sem nada escrito
- Aceitar pagamentos parciais sem recibo nem acordo
- Esperar três ou quatro meses para agir
- Avisar o fiador só quando a dívida já está alta
O que ajuda depois
- Toda cobrança por mensagem ou e-mail, com data e valor
- Recibo que diga a qual mês o pagamento parcial se refere
- Notificação formal ainda no primeiro mês
- Fiador ou seguradora informados desde o começo
- Contrato de locação assinado e eventuais aditivos
- Planilha com cada vencimento, valor pago e valor em aberto
- Prints das mensagens e e-mails de cobrança
- Comprovante da notificação em cartório ou do AR
- Dados do fiador ou número da apólice do seguro fiança
- Boletos de condomínio e IPTU em aberto, se o contrato os transfere ao inquilino
A Atalla Advocacia atende o locador desde o primeiro atraso. O advogado Euvaldo Atalla, advogado e economista, revisa o contrato, monta o cálculo da dívida e conduz o atendimento de notificação extrajudicial ao inquilino antes de o problema crescer.
Perguntas frequentes
Com quantos dias de atraso posso cobrar o inquilino?
Desde o dia seguinte ao vencimento. Se o contrato não fixa data, o limite é o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, conforme o artigo 23, I, da Lei 8.245/1991.
A multa por atraso é a prevista no contrato.
Preciso esperar três meses de atraso para pedir o despejo?
Não. Um único aluguel ou encargo vencido e não pago já autoriza a ação de despejo por falta de pagamento, com base no artigo 9º, III, da Lei 8.245/1991.
Esperar só aumenta a dívida e o tempo sem o imóvel.
Notificação por WhatsApp vale para o aluguel atrasado?
A mensagem serve como prova de cobrança e de que o inquilino sabia da dívida. Para uma notificação formal, com conteúdo e entrega certificados, o mais seguro é o Cartório de Títulos e Documentos ou a carta com AR.
Posso trocar a fechadura se o inquilino não pagar?
Não. Enquanto a locação não é desfeita pela Justiça ou por acordo, a posse é do inquilino.
Trocar a fechadura, cortar serviços ou retirar pertences pode configurar exercício arbitrário das próprias razões e gerar indenização contra o locador.
Devo avisar o fiador logo no primeiro atraso?
É recomendável. O fiador responde pela dívida e pode ajudar a resolver antes do processo.
Avisar cedo também evita que ele alegue surpresa quando for chamado a pagar uma dívida maior.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
