“O contrato venceu faz tempo e agora quero o imóvel de volta.”
Na locação que seguiu por prazo indeterminado, a retomada começa pela denúncia escrita, com 30 dias para a desocupação. Sem ela, o despejo é rejeitado.
Despejo
Notificação extrajudicial ao inquilino em São Paulo
Conversa, ligação e mensagem não fazem prazo correr. A notificação extrajudicial ao inquilino é o aviso por escrito, com prova de entrega, que abre a contagem do prazo de desocupação, formaliza a cobrança e prepara o despejo caso ele não cumpra.
- Prova de entrega com fé pública
- Prazo legal contado da entrega
- Texto redigido por advogado
Resposta direta
O que é a notificação extrajudicial ao inquilino
Notificação extrajudicial ao inquilino é a comunicação formal e escrita em que o locador informa uma decisão ou faz uma exigência: retomar o imóvel, cobrar aluguel atrasado, exigir nova garantia ou apontar uma infração do contrato. Ela é feita sem processo, mas produz efeito jurídico porque comprova o que foi dito, a quem e em que dia.
Em alguns casos a Lei 8.245/1991 exige a notificação antes do despejo, como na denúncia da locação que segue por prazo indeterminado (arts. 46, § 2º, e 57). Em outros, como o aluguel atrasado, ela não é obrigatória, mas serve para cobrar com cálculo, envolver o fiador e tentar o acordo. O meio mais seguro é o Cartório de Títulos e Documentos, com base no art. 160 da Lei 6.015/1973. Veja o conjunto de serviços de locação e despejo em São Paulo para o passo seguinte.
Como o aluguel tem data certa de vencimento, a constituição em mora acontece no próprio vencimento (Código Civil, artigo 397). A notificação documenta o atraso e dá ao inquilino um prazo para pagar ou sair antes da ação.
- Base legal
- Lei 8.245/1991, arts. 46, § 2º, e 57. Lei 6.015/1973, art. 160
- Por onde é entregue
- Cartório de Títulos e Documentos ou carta com AR dos Correios
- Prazo mais comum
- 30 dias para a desocupação, contados do recebimento
- Quem assina
- O locador ou o advogado com procuração
A sua situação
Quando o locador precisa notificar o inquilino
A notificação muda de conteúdo e de prazo conforme o objetivo. Estas são as situações que mais chegam ao escritório.
“Ele atrasa todo mês e só promete por mensagem.”
A notificação de aluguel atrasado traz o valor discriminado, o prazo para pagar e o aviso de despejo. Também é enviada ao fiador.
“Comprei o imóvel já alugado e quero usar.”
Quem adquire imóvel locado pode denunciar o contrato com 90 dias para a desocupação, e precisa fazer isso em até 90 dias do registro da compra (art. 8º da Lei 8.245/1991).
“O fiador morreu e o contrato ficou descoberto.”
O locador pode notificar o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias. Sem a nova garantia, a locação pode ser desfeita (art. 40 da Lei 8.245/1991).
“O inquilino sublocou um quarto e fez obra sem pedir.”
A notificação descreve a infração, cita a cláusula violada e dá prazo para regularizar. Vira prova central se o caso for a despejo.
“Vou vender o imóvel e não sei como avisar.”
O inquilino tem preferência na compra e deve ser comunicado de todas as condições do negócio. Ele tem 30 dias para responder (arts. 27 e 28 da Lei 8.245/1991).
O que está em jogo
A diferença entre avisar de boca e notificar com prova
O aviso informal não é proibido. O problema aparece quando o inquilino nega que recebeu e o juiz pede a prova.
Com aviso por conversa ou mensagem solta
- O prazo de desocupação não começa a contar com segurança
- O inquilino diz que nunca foi avisado e o despejo volta à estaca zero
- A cobrança fica sem valor definido, sem multa e sem data limite
- O fiador alega que não sabia do atraso
- Meses passam em promessas e o imóvel segue ocupado
Com notificação formal e comprovada
- Data certa de recebimento e prazo legal em contagem
- Certidão do cartório que prova a entrega e o conteúdo
- Dívida descrita mês a mês, com encargos e prazo para pagar
- Fiador ciente por escrito e chamado a pagar
- Documento pronto para instruir a ação de despejo, se for preciso
Como funciona
Como é feita a notificação de desocupação ou de cobrança
São cinco passos. O texto e o meio de entrega decidem se a notificação vai servir de prova ou vai ser contestada.
Atenção ao dia seguinte ao prazoNotificação cumprida e parada perde força. Na locação não residencial, a liminar depende de a ação ser proposta em até 30 dias do fim do prazo da notificação (art. 59, § 1º, VIII, da Lei 8.245/1991). Em qualquer locação, a demora longa pode levar o juiz a exigir novo aviso.
Leitura do contrato e definição do objetivo
O advogado confere o tipo de locação, o prazo, a garantia e o histórico de pagamentos. Define o que a notificação precisa dizer e qual prazo a lei manda conceder: 30 dias, 90 dias ou outro.
Primeiros diasRedação do texto
A notificação identifica as partes e o imóvel, indica o fundamento legal, o prazo e a consequência do descumprimento. Na cobrança, vai com a planilha da dívida.
Texto vago ou com prazo errado anula o efeito.
De 1 a 3 diasRegistro e entrega pelo cartório
O documento é registrado no Cartório de Títulos e Documentos e um escrevente faz a entrega no endereço do inquilino. Se ele se recusar a assinar, a recusa é certificada.
Fiadores recebem a sua via.
De alguns dias a 2 semanasContagem do prazo
O prazo corre da data do recebimento certificada. Nesse período o escritório recebe a resposta do inquilino, negocia a entrega das chaves ou o pagamento e formaliza por escrito qualquer acordo.
30 dias, na regra geral de desocupaçãoDespejo, se o prazo vencer sem cumprimento
A certidão do cartório acompanha a petição inicial. A ação é proposta logo depois do fim do prazo, para preservar o pedido de liminar quando a lei o admite.
Logo após o fim do prazo
Compare antes de decidir
Cartório de Títulos e Documentos ou carta com AR: qual meio usar
Os dois meios são aceitos. A diferença está no que cada um consegue provar se o inquilino negar o recebimento.
| Critério | Cartório de Títulos e Documentos | Carta com AR dos Correios |
|---|---|---|
| Quem entrega | Escrevente do cartório, com fé pública | Carteiro |
| O que fica provado | A entrega, a data e o conteúdo inteiro do documento, que fica registrado | A entrega de um envelope naquele endereço e a data. O conteúdo pode ser questionado |
| Se o inquilino recusa ou se esconde | A recusa ou as tentativas são certificadas pelo cartório | A carta volta e nada fica provado além da tentativa |
| Quem pode receber | O cartório procura o próprio destinatário | Porteiro, parente ou funcionário pode assinar o AR |
| Custos envolvidos | Emolumentos tabelados por lei estadual, conforme o número de páginas e de destinatários | Tarifa postal |
| Quando é a melhor escolha | Denúncia para desocupação, exigência de nova garantia e casos que devem virar despejo | Avisos simples, quando o contrato autoriza comunicação por correspondência |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
E a notificação por WhatsApp ou e-mail?Vale como prova quando o contrato prevê esse meio e fica demonstrado que o inquilino recebeu e leu. Sem isso, é um risco: na dúvida, o juiz considera que não houve notificação. Para retomada do imóvel, use o cartório.
O que diz a lei
O artigo que exige a denúncia por escrito
O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
Lei 8.245/1991, art. 57
Em português claro
Esse artigo vale para a locação não residencial que está por prazo indeterminado: loja, sala, galpão. Dois requisitos saem do texto. A denúncia tem de ser escrita, e o inquilino tem 30 dias para sair. Avisar por telefone ou dar prazo menor derruba o despejo.
Na locação residencial de 30 meses ou mais que se prorrogou, a regra é parecida e está no art. 46, § 2º, da mesma lei: denúncia a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação. Já o contrato residencial mais curto só admite a retomada sem motivo depois de cinco anos de locação. Nesses casos a notificação certa depende do fundamento escolhido.
Documentos
Documentos para preparar a notificação ao inquilino
Com o contrato e o histórico de pagamentos o texto já pode ser redigido. O restante ajuda a localizar e a comprovar.
- Contrato de locação, aditivos e termo de vistoria
- Documento de identidade e CPF do locador, ou contrato social se o locador for empresa
- Endereço atual do inquilino e, se houver, o endereço de trabalho
- Nome completo, CPF e endereço dos fiadores
- Relação dos aluguéis e encargos em atraso, mês a mês
- Comprovantes de pagamento recebidos e recibos emitidos
- Conversas e e-mails com pedidos de prazo ou reconhecimento da dívida
- Matrícula do imóvel, quando a notificação parte de quem acabou de comprar
O inquilino já saiu e não devolveu as chaves?Notificar um imóvel vazio não resolve. Nesse caso veja o serviço de retomada de imóvel abandonado pelo inquilino em São Paulo.
Dúvidas que travam a decisão
Dúvidas que fazem o locador adiar a notificação
“Pagar cartório e advogado só para mandar uma carta?”
O custo tem duas partes: os emolumentos do cartório, tabelados por lei estadual, e os honorários pela análise do contrato e pela redação. É o documento que sustenta o despejo.
Notificação com prazo errado ou sem prova de entrega obriga a refazer tudo e a esperar de novo, com o imóvel ocupado. A estimativa é informada antes de qualquer contratação.
“Isso só vai atrasar. Prefiro entrar direto com o despejo.”
Em alguns casos você pode mesmo: falta de pagamento e contrato que venceu há menos de 30 dias dispensam aviso. Mas na locação por prazo indeterminado a lei exige a denúncia escrita, e a ação proposta sem ela é extinta.
A análise do contrato diz em qual grupo o seu caso está.
“Se eu notificar, ele vai se irritar e parar de pagar de vez.”
A notificação é um ato formal, redigido em tom técnico, sem ameaça nem constrangimento. Na prática ela costuma ter o efeito contrário: mostra que há advogado no caso e prazo correndo, e boa parte dos acordos de saída ou de pagamento é fechada dentro desse prazo.
“O contrato é verbal. Acho que nem posso notificar.”
Pode. Locação verbal é válida e se prova por recibos, transferências e mensagens.
A notificação, inclusive, ajuda a documentar a relação. O que muda é o fundamento da retomada, porque a locação residencial verbal segue as regras do art. 47 da Lei 8.245/1991.
Erros que custam caro
Erros que invalidam a notificação para desocupar o imóvel
A notificação mal feita só é descoberta na contestação do despejo, meses depois. Estes são os defeitos mais comuns.
- Dar prazo menor que o da leiConceder 15 dias quando a lei manda 30, ou 30 quando manda 90, torna a denúncia ineficaz. O prazo correto depende do tipo de locação e do motivo da retomada.
- Notificar só um dos inquilinosSe o contrato tem dois locatários, como um casal ou dois sócios, todos precisam ser notificados. O que ficou de fora pode alegar que nunca foi avisado.
- Usar modelo pronto com fundamento erradoTexto que mistura falta de pagamento, uso próprio e fim de contrato confunde o pedido. A notificação precisa indicar um fundamento claro, que será o mesmo da ação.
- Notificar e deixar o tempo passarContinuar recebendo aluguel por meses depois do prazo, sem ressalva e sem propor a ação, enfraquece a denúncia e pode exigir nova notificação.
- Não guardar a certidão de entregaO que prova a notificação é a certidão do cartório ou o AR assinado, e não a cópia da carta. Sem esse comprovante, a notificação não existe para o processo.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Na notificação ao inquilino essa formação pesa: é um ato feito em cartório de registro e regido pela Lei de Registros Públicos, e a pós-graduação em Direito Notarial e Registral e a atuação na Comissão de Contratos sustentam um texto que resiste à contestação.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a notificação extrajudicial para o seu inquilino
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado define o fundamento, o prazo legal e o meio de entrega adequado.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre notificação extrajudicial ao inquilino
Como fazer uma notificação extrajudicial para desocupação de imóvel?
O texto identifica locador, inquilino e imóvel, informa que o locador não quer mais a locação, indica o fundamento legal e concede o prazo que a lei determina, em geral 30 dias. Depois é registrado e entregue pelo Cartório de Títulos e Documentos, que certifica a data do recebimento.
É dessa data que o prazo começa a correr.
É necessário notificar o inquilino inadimplente para pedir o despejo?
Não. Na falta de pagamento, o simples vencimento sem pagamento já coloca o inquilino em mora, pelo art. 397 do Código Civil, e o despejo pode ser proposto direto.
A notificação de aluguel atrasado é uma escolha estratégica: serve para tentar receber sem processo e para avisar o fiador.
Notificação extrajudicial por WhatsApp tem validade?
Pode ter, se o contrato autoriza esse meio e se ficar provado que o inquilino recebeu e tomou conhecimento. O risco está na prova: mensagem apagada, número trocado ou alegação de que outra pessoa leu.
Para pedir o imóvel de volta, o meio seguro é o cartório.
Qual o prazo da notificação de desocupação?
Na denúncia da locação por prazo indeterminado, 30 dias (arts. 46, § 2º, e 57 da Lei 8.245/1991). Para quem comprou imóvel alugado, 90 dias (art. 8º).
Para apresentar nova garantia, 30 dias (art. 40, parágrafo único). O prazo conta do recebimento, e não do envio.
Quanto custa uma notificação extrajudicial em cartório?
O custo soma os emolumentos do Cartório de Títulos e Documentos, fixados em tabela estadual e variáveis conforme o número de páginas, de destinatários e de diligências, e os honorários do advogado pela análise e redação. Os valores são informados antes de qualquer contratação.
E se o inquilino se recusar a receber a notificação?
O escrevente do cartório certifica a recusa, e essa certidão tem fé pública. Para o processo, o inquilino é considerado ciente.
Se ele não for encontrado depois de várias tentativas, o cartório certifica as diligências e o advogado avalia outro meio, inclusive a notificação judicial.
Preciso de advogado para notificar o inquilino?
A lei não obriga. O cartório registra e entrega o texto que o locador levar, sem conferir se o prazo e o fundamento estão corretos.
O advogado entra para que a notificação sirva de base ao despejo e não seja anulada por um erro de prazo ou de destinatário.
Depois da notificação, quanto tempo tenho para entrar com o despejo?
O ideal é propor a ação logo depois do fim do prazo concedido. Na locação não residencial, a liminar de desocupação exige que a ação entre em até 30 dias do término do prazo da notificação.
Demora de muitos meses pode levar o juiz a entender que o locador desistiu da retomada.
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Atalla Advocacia
O prazo do inquilino só começa quando a notificação chega
Envie o contrato e conte o que você quer: o imóvel de volta, o aluguel em dia ou uma nova garantia. O advogado Euvaldo Atalla redige a notificação com o fundamento e o prazo corretos e acompanha a entrega pelo cartório.