“O vizinho disse que viu o caminhão de mudança, mas ninguém me avisou.”
Saída sem aviso e sem entrega de chaves não encerra a locação. Falta um ato formal que devolva a posse a você.
Despejo
Inquilino abandonou o imóvel em São Paulo
O aluguel parou, o telefone não atende e a casa está fechada. Quando o inquilino abandonou o imóvel sem devolver as chaves, o contrato continua valendo no papel. A retomada segura é a imissão na posse autorizada pelo juiz, com a dívida cobrada no mesmo processo.
- Imissão na posse por ordem judicial
- Abandono registrado com prova
- Cobrança do inquilino e do fiador
Resposta direta
O que fazer quando o inquilino abandonou o imóvel
Quando o inquilino abandona o imóvel sem entregar as chaves, o locador deve registrar o abandono com provas e pedir ao juiz a imissão na posse, que é a autorização para entrar e reassumir o imóvel. Entrar por conta própria e trocar a fechadura, sem essa ordem, expõe o dono a processo, mesmo que o imóvel pareça vazio.
A regra está no art. 66 da Lei 8.245/1991: abandonado o imóvel depois de ajuizada a ação, o locador pode imitir-se na posse. Na prática, propõe-se a ação de despejo por falta de pagamento com cobrança, um oficial de justiça constata que o imóvel está vazio e o juiz libera a entrada. O aluguel e os encargos correm até esse dia e são cobrados do inquilino e do fiador.
- Base legal
- Lei 8.245/1991, art. 66
- Como se retoma
- Imissão na posse, após constatação do abandono por oficial de justiça
- Prova do abandono
- Ata notarial, fotos, contas cortadas e declarações de vizinhos ou do síndico
- Até quando corre o aluguel
- Até a entrega das chaves ou a imissão na posse
A sua situação
Inquilino sumiu: situações em que a retomada judicial é o caminho
Abandono raramente é evidente. Quase sempre há um detalhe que impede o dono de simplesmente entrar.
“Ele foi embora e deixou geladeira, sofá e roupas lá dentro.”
Bens dentro do imóvel indicam que a posse pode não ter sido largada. Retirar esses bens sem ordem judicial gera pedido de indenização.
“A luz foi cortada e o mato tomou conta do quintal.”
Corte de energia e de água, correspondência acumulada e falta de manutenção são indícios fortes, que precisam ser documentados com data.
“Tenho a chave reserva. Posso entrar só para olhar?”
Não é recomendável. Enquanto a locação existe, a posse é do inquilino, e a entrada sem autorização pode ser tratada como violação.
“O inquilino sumiu e o fiador diz que não tem nada com isso.”
Tem. Salvo cláusula diferente, a fiança vale até a efetiva devolução do imóvel, e o fiador responde pelos aluguéis e pelos danos.
“O condomínio está me cobrando as cotas que ele deixou de pagar.”
Perante o condomínio e a Prefeitura, quem responde é o proprietário. Cada mês sem retomar o imóvel aumenta uma conta que chega no seu nome.
O que está em jogo
O que o dono perde com o imóvel largado e o que recupera com a imissão na posse
Imóvel abandonado pelo inquilino é o pior dos cenários: não rende, não pode ser alugado e ainda acumula despesa.
Enquanto o imóvel está abandonado e trancado
- Aluguel, condomínio e IPTU acumulam sem ninguém pagando
- Vazamento, infiltração e furto de fiação avançam sem vistoria
- Imóvel vazio e sem vigilância atrai invasão
- Você não pode anunciar nem mostrar o imóvel a novo inquilino
- Qualquer entrada por conta própria pode virar processo contra você
Com a posse retomada por ordem judicial
- Data certa de encerramento da locação, que delimita a dívida
- Vistoria com laudo e fotos para cobrar os reparos
- Fechadura trocada e imóvel protegido, com respaldo do juiz
- Imóvel liberado para reforma e nova locação
- Auto do oficial de justiça que comprova a retomada regular
Como funciona
Como retomar o imóvel abandonado pelo inquilino, etapa por etapa
A ordem das etapas protege o locador. Primeiro se prova o abandono, depois se pede a posse e, só então, se entra.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas e dependem da vara e da agenda do oficial de justiça. Quando o abandono está bem documentado na petição inicial, o pedido de constatação costuma ser analisado com prioridade. Nenhum advogado pode prometer data.
Triagem: abandono ou ausência
O advogado confere o contrato, a garantia, os meses em atraso e os sinais relatados. Tenta-se o contato formal com o inquilino e com o fiador.
Se o inquilino aparecer e aceitar entregar as chaves, lavra-se o termo de entrega e o caso se resolve sem processo.
Primeiros diasRegistro do abandono
Reúnem-se fotos externas com data, aviso de corte de água e de luz, correspondência acumulada e declarações do síndico, do porteiro ou de vizinhos. Quando possível, um tabelião lavra ata notarial descrevendo o que constatou no local.
De 1 a 2 semanasAção de despejo com cobrança e pedido de imissão
A petição relata o abandono, junta as provas e pede a rescisão, a cobrança de aluguéis e encargos do inquilino e do fiador e a constatação por oficial de justiça, com imissão na posse pelo art. 66.
Protocolo em poucos dias após as provasConstatação pelo oficial de justiça
O oficial vai ao imóvel, verifica se está desocupado e certifica o que encontrou. Confirmado o abandono, o juiz autoriza a entrada do locador, com abertura da porta se preciso.
De algumas semanas a poucos mesesImissão na posse, vistoria e bens deixados
Na entrada, lavra-se o auto, troca-se a fechadura e faz-se a vistoria com fotos. Os bens encontrados são relacionados um a um e ficam em depósito à disposição do inquilino, conforme o juiz determinar.
No dia do cumprimentoCobrança do saldo e dos danos
O processo segue para a condenação ao pagamento dos aluguéis até a imissão, dos encargos e dos reparos apurados na vistoria. Se o inquilino não for localizado, a citação é feita por edital.
De 6 a 18 meses, conforme a vara
Compare antes de decidir
Entrar por conta própria ou retomar pela Justiça: o que está em jogo
A tentação de resolver com um chaveiro é grande. A comparação mostra por que o atalho costuma sair mais caro que o processo.
| Critério | Entrar e trocar a fechadura por conta própria | Imissão na posse pelo art. 66 |
|---|---|---|
| Respaldo legal | Nenhum. A locação ainda existe e a posse é do inquilino | Ordem do juiz, cumprida por oficial de justiça |
| Risco para o locador | Ação de indenização e acusação de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal) | A entrada fica documentada em auto judicial |
| Bens deixados no imóvel | O inquilino pode alegar que sumiram objetos de valor, e a prova fica contra você | Relação dos bens feita no ato e depósito definido pelo juiz |
| Prova do estado do imóvel | Fotos feitas por você, fáceis de contestar | Vistoria vinculada ao auto de imissão, que sustenta a cobrança dos danos |
| Fim da locação | Sem data segura, o que abre discussão sobre até quando o aluguel é devido | Data da imissão registrada no processo |
| Cobrança da dívida | Depende de outra ação, com o inquilino alegando que foi expulso | Feita no mesmo processo, contra inquilino e fiador |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Quer entender o roteiro completo?O artigo sobre como retomar imóvel abandonado pelo inquilino detalha o registro do abandono e o destino dos bens deixados.
O que diz a lei
O artigo da Lei do Inquilinato sobre o abandono do imóvel locado
Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.
Lei 8.245/1991, art. 66
Em português claro
O artigo é curto e tem uma condição que muita gente ignora: a imissão na posse é prevista para depois de ajuizada a ação. A lei não autoriza o locador a declarar o abandono sozinho e entrar. Ela dá um caminho rápido dentro do processo, sem precisar esperar a sentença de despejo.
Por isso, se o imóvel já está vazio, o pedido de constatação e de imissão vai na própria petição inicial, acompanhado das provas do abandono. Se o inquilino sair no meio de um despejo em andamento, basta comunicar ao juiz e pedir a posse.
Documentos
Documentos e provas para o caso de abandono de imóvel locado
Quanto melhor a prova do abandono, mais rápida tende a ser a autorização para entrar. Envie o que já tiver.
- Contrato de locação e laudo de vistoria de entrada
- Relação dos aluguéis e encargos em atraso
- Fotos externas do imóvel com data: portão, quintal, caixa de correio, medidores
- Avisos de corte ou contas de água, luz e gás sem consumo
- Declaração do síndico, do porteiro ou de vizinhos sobre a saída do inquilino
- Mensagens, e-mails e ligações sem resposta
- Boletos de condomínio e carnê de IPTU em aberto
- Dados do fiador ou da garantia contratada
- Ata notarial do abandono, se já tiver sido lavrada
O atraso é recente e você ainda não sabe se ele saiu?Antes de tratar como abandono, vale seguir o roteiro do artigo sobre aluguel atrasado nos primeiros dias e formalizar o contato.
Dúvidas que travam a decisão
O que o locador pensa quando o inquilino some, e a resposta direta
“O imóvel está vazio. Pagar processo para entrar na minha própria casa?”
O processo resolve três coisas de uma vez: a posse, a data final da locação e a cobrança. Os custos são custas judiciais, diligência do oficial, ata notarial se for lavrada e honorários, todos estimados por escrito antes de você decidir.
Do outro lado da conta está o risco de responder a uma ação de indenização por ter entrado sem ordem.
“Até o juiz decidir, o imóvel vai se acabar.”
A imissão do art. 66 não espera a sentença. Com o abandono bem provado na petição inicial, o juiz manda o oficial constatar e libera a entrada em seguida, o que costuma levar de algumas semanas a poucos meses.
Riscos urgentes, como vazamento ou porta arrombada, são informados ao juiz para apressar a medida.
“E se eu entrar e ele aparecer dizendo que sumiu coisa?”
É exatamente esse o risco de entrar sem ordem. Na imissão judicial, os bens são relacionados no ato, com o oficial de justiça presente, e o destino deles é definido pelo juiz.
O inquilino não tem como atribuir a você o que não constou da relação.
“Ele sumiu. Não vou receber nada mesmo.”
O sumiço do inquilino não apaga a dívida nem a garantia. O fiador responde até a devolução do imóvel, a caução pode ser levantada e o seguro fiança pode ser acionado.
O inquilino não encontrado é citado por edital e o processo segue até a penhora de bens, se houver.
Erros que custam caro
Erros de quem tenta resolver sozinho o abandono do imóvel
São atitudes compreensíveis de quem está no prejuízo, e todas complicam a retomada.
- Trocar a fechadura sem ordem judicialSe o inquilino voltar, ele pode pedir a reintegração e indenização, e o locador ainda se expõe a responder por exercício arbitrário das próprias razões. A troca é feita no ato da imissão.
- Jogar fora ou doar os bens deixadosMóveis e objetos continuam sendo do inquilino. Descartar sem inventário e sem autorização gera cobrança do valor que ele disser que tinham.
- Esperar meses para ver se ele voltaA dívida de condomínio e de IPTU recai sobre o proprietário, e o imóvel vazio se deteriora. O registro do abandono deve começar nos primeiros sinais.
- Alugar o imóvel para outra pessoa sem encerrar a locaçãoDois contratos sobre o mesmo imóvel colocam o locador em falta com os dois inquilinos. A nova locação só deve ser assinada depois da entrega das chaves ou da imissão.
- Entrar sem fazer vistoria documentadaSem laudo e fotos do dia da retomada, a cobrança dos danos fica sem prova. A vistoria de saída é comparada com a de entrada para definir os reparos devidos.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
No abandono de imóvel locado essa formação pesa: a prova se faz por ata notarial, matéria de Direito Notarial, e a retomada depende de enquadrar o caso corretamente na Lei do Inquilinato para que o juiz libere a posse sem esperar a sentença.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o caso do imóvel abandonado pelo inquilino
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado avalia se há abandono caracterizado e qual a forma mais rápida de retomar a posse.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre retomada de imóvel abandonado pelo inquilino
Inquilino abandonou o imóvel, o que fazer?
Não entre no imóvel. Documente os sinais de abandono com fotos datadas, contas cortadas e declarações de vizinhos ou do síndico, tente contato formal com o inquilino e o fiador e procure um advogado para pedir a imissão na posse.
Com a ordem do juiz, você retoma o imóvel com segurança e cobra a dívida no mesmo processo.
Posso trocar a fechadura se o inquilino abandonou o imóvel?
Só depois da entrega formal das chaves ou da autorização judicial. Enquanto a locação não é encerrada, a posse é do inquilino, e a troca por conta própria pode gerar ação de indenização e acusação de exercício arbitrário das próprias razões.
Na imissão na posse, a fechadura é trocada no ato, com o oficial de justiça presente.
O que fazer com os móveis deixados pelo inquilino?
Os bens continuam sendo dele. Na imissão judicial, eles são relacionados e ficam em depósito, no próprio imóvel ou em outro local, conforme o juiz determinar.
Vender, doar ou descartar por decisão própria pode gerar dever de indenizar.
Como provar que o inquilino abandonou o imóvel?
Pelo conjunto de indícios: imóvel fechado, água e luz cortadas, correspondência acumulada, relato de quem viu a mudança e falta de resposta às tentativas de contato. A ata notarial, lavrada por tabelião, dá fé pública ao que foi constatado no local.
A confirmação final vem do oficial de justiça, dentro do processo.
O aluguel continua sendo devido depois que o inquilino sumiu?
Sim. A obrigação de pagar aluguel e encargos vai até a devolução do imóvel, pela entrega das chaves ou pela imissão na posse.
Por isso a demora em agir aumenta a dívida, mas também o prejuízo, já que nem sempre ela é recuperada por inteiro.
Quanto tempo demora para retomar um imóvel abandonado?
Com provas consistentes do abandono, a constatação pelo oficial de justiça e a imissão na posse costumam ocorrer entre algumas semanas e poucos meses depois do protocolo, conforme a vara. A cobrança da dívida segue no processo depois disso.
São estimativas, sem promessa de data.
O fiador responde pelos aluguéis do imóvel abandonado?
Responde, salvo previsão diferente no contrato. O art. 39 da Lei 8.245/1991 estende a garantia até a efetiva devolução do imóvel.
O fiador deve ser incluído na ação desde o início para poder ser cobrado pelos aluguéis, encargos e danos.
E se o inquilino entregou as chaves ao porteiro e foi embora?
A entrega a terceiro, sem recibo e sem vistoria, não encerra a locação de forma segura. O melhor é formalizar: notificar o inquilino de que as chaves foram recebidas com ressalva dos débitos e dos danos e fazer a vistoria documentada.
Se houver dúvida sobre a intenção dele, o pedido judicial de imissão afasta o risco.
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- Ler como retomar o imóvel sem cometer exercício arbitrário
- Ver a ação de despejo por falta de pagamento
- Ver o serviço de Preparar a notificação extrajudicial ao inquilino
- Conhecer todos os serviços de locação e despejo
- Agendar a avaliação do caso de retomada de imóvel abandonado pelo inquilino
- Ler o artigo: aluguel atrasado nos primeiros dias
Atalla Advocacia
Imóvel vazio não se retoma com chaveiro, e sim com ordem do juiz
Envie o contrato e os sinais de abandono que você já tem. O advogado Euvaldo Atalla organiza a prova, pede a imissão na posse e cobra do inquilino e do fiador o que ficou em aberto.