“Ele promete pagar toda semana e nunca paga.”
Já são dois, três meses de promessa. Enquanto você espera, a dívida cresce e a chance de receber diminui.
Despejo
Ação de despejo por falta de pagamento em São Paulo
O inquilino parou de pagar, continua no imóvel e cada mês parado aumenta o prejuízo. A ação de despejo por falta de pagamento encerra a locação, devolve o imóvel a você e cobra os aluguéis atrasados do inquilino e do fiador no mesmo processo.
- Um aluguel vencido já basta
- Despejo e cobrança juntos
- Fiador responde pela dívida
Resposta direta
O que é a ação de despejo por falta de pagamento
A ação de despejo por falta de pagamento é o processo em que o locador pede ao juiz o fim do contrato e a desocupação do imóvel porque o inquilino não paga aluguel ou encargos, como condomínio e IPTU. Ela é o único caminho legal para tirar do imóvel o inquilino inadimplente que se recusa a sair.
A base é o artigo 9º, III, da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). A lei não exige número mínimo de meses em atraso nem notificação prévia: vencido o aluguel sem pagamento, a ação já pode ser proposta. O artigo 62 permite pedir, no mesmo processo, a cobrança de tudo o que está em aberto. Se o contrato não tem fiador, caução nem seguro, cabe ainda o pedido de liminar de despejo em 15 dias.
- Base legal
- Arts. 9º, III, 59 e 62 da Lei 8.245/1991
- Onde corre
- Vara cível do foro onde fica o imóvel, salvo foro eleito no contrato
- Atraso mínimo
- Nenhum: um aluguel ou encargo vencido já autoriza a ação
- Quem pode pedir
- O locador que consta no contrato, mesmo que o contrato seja verbal
A sua situação
Quando o despejo por inadimplência é o caminho
Se uma destas frases poderia ser sua, esperar mais só aumenta a conta.
“O aluguel é a minha aposentadoria e estou sem receber.”
Você depende dessa renda e ainda está pagando do bolso o condomínio e o IPTU que o inquilino deixou de pagar.
“Ele paga um pedaço, some, depois paga outro pedaço.”
Pagamento parcial não quita o mês. A diferença acumulada também é falta de pagamento e autoriza o despejo.
“Parou de atender o telefone e não responde mensagem.”
Quando o diálogo acaba, a citação pelo juiz é a forma de obrigar o inquilino a pagar ou a sair.
“O contrato tem fiador, mas ninguém me paga.”
O fiador entra no processo e responde pela dívida com os bens dele, até a entrega das chaves, salvo cláusula em contrário.
“Aluguei sem fiador e sem caução. E agora?”
Locação sem garantia é justamente o caso em que a lei permite pedir a desocupação liminar, com caução de três aluguéis.
O que está em jogo
O que você perde esperando e o que ganha ao agir
Inquilino que não paga e não sai é prejuízo duplo: a renda não entra e o imóvel não pode ser alugado para outra pessoa.
Enquanto você espera o inquilino pagar
- A dívida aumenta todo mês e fica mais difícil de recuperar
- Condomínio e IPTU atrasados recaem sobre o imóvel, que é seu
- O imóvel fica preso, sem render e sem poder ser alugado de novo
- O inquilino ganha tempo e pode sair deixando o imóvel danificado
- O fiador pode se desfazer dos bens antes de ser cobrado
Com a ação de despejo em andamento
- O inquilino é citado e tem 15 dias para pagar tudo ou se defender
- Aluguéis, encargos, multa e juros são cobrados no mesmo processo
- Decretado o despejo, o prazo de saída na sentença é de 15 dias
- A cobrança pode começar antes mesmo da desocupação
- O fiador é chamado a responder com o patrimônio dele
Como funciona
Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento, etapa por etapa
O processo segue a ordem abaixo. Petição bem montada e cálculo correto evitam idas e vindas que custam meses.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas e variam conforme o foro, a facilidade de citar o inquilino e os recursos apresentados. Os prazos de 15 dias vêm da lei. A data de saída não pode ser prometida por nenhum advogado.
Análise do contrato e da dívida
O advogado lê o contrato, confere a garantia (fiador, caução, seguro ou nenhuma) e monta o cálculo discriminado do débito: aluguéis, condomínio, IPTU, multa e juros. É aqui que se decide se cabe pedir a liminar.
Primeiros diasPetição inicial com pedido de cobrança
A ação é distribuída no foro do imóvel com o pedido de rescisão, de despejo e de cobrança dos valores em aberto e dos que vencerem até a desocupação. O fiador é incluído no pedido de cobrança.
De 1 a 2 semanasCitação do inquilino e do fiador
O inquilino é citado para sair, pagar ou se defender. Endereço certo e contrato que autoriza citação por correio aceleram esta fase.
Inquilino que se esconde exige outras formas de citação.
De 1 a 3 mesesQuinze dias: pagamento ou defesa
Em 15 dias contados da citação, o inquilino pode depositar a dívida inteira, com custas e honorários, e manter a locação. É a chamada purgação da mora.
Se não pagar, pode contestar. O escritório confere o depósito e impugna o que faltar.
15 dias, prazo da leiSentença de despejo
Sem pagamento integral, o juiz decreta o despejo e condena ao pagamento da dívida. O mandado dá 15 dias para a saída voluntária.
O recurso do inquilino não suspende o despejo.
De 4 a 10 meses após a citaçãoDesocupação e cobrança
Vencido o prazo, o oficial de justiça cumpre o despejo, com força policial se preciso. Você recebe as chaves com vistoria.
A cobrança segue contra inquilino e fiador, com bloqueio de contas e penhora de bens.
Total comum: de 6 a 14 meses
Compare antes de decidir
Contrato com garantia ou sem garantia: o que muda no despejo
A garantia do contrato define a velocidade da retomada e de quem você pode cobrar. Confira antes de decidir o pedido.
| Critério | Contrato com fiador, caução ou seguro | Contrato sem nenhuma garantia |
|---|---|---|
| Liminar para sair em 15 dias | A Lei do Inquilinato não prevê para este caso | Prevista no art. 59, § 1º, IX, com caução de três aluguéis |
| Quem responde pela dívida | Inquilino e fiador, ou a seguradora, ou o valor caucionado | Só o inquilino |
| Como o inquilino evita o despejo | Depositando toda a dívida em 15 dias da citação | Depositando toda a dívida nos 15 dias dados para desocupar |
| Prazo de saída na sentença | 15 dias | 15 dias, se a liminar não tiver sido cumprida antes |
| Chance de receber os atrasados | Maior, porque há patrimônio do fiador ou cobertura do seguro | Depende dos bens e da renda do próprio inquilino |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Só quer receber, sem tirar o inquilino?Quando a intenção é manter a locação e apenas recuperar os valores, veja como cobrar aluguel atrasado sem pedir o despejo.
O que diz a lei
O que a Lei do Inquilinato diz sobre despejo e cobrança no mesmo processo
o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito.
Lei 8.245/1991, art. 62, I
Em português claro
Em português claro: você não precisa de dois processos. O mesmo juiz manda desocupar e manda pagar. O fiador entra para responder pela cobrança, e a petição precisa trazer a conta detalhada, mês a mês, do que é devido.
O inciso II do mesmo artigo dá ao inquilino 15 dias, contados da citação, para depositar tudo e evitar o despejo: aluguéis vencidos, multa, juros, custas e honorários de dez por cento, se o contrato não fixar outro percentual. Esse direito não pode ser usado por quem já recorreu a ele nos 24 meses anteriores à ação.
Documentos
Documentos para entrar com o despejo por falta de pagamento
Com estes papéis o cálculo da dívida e a petição ficam prontos em poucos dias. Mande o que tiver em mãos.
- Contrato de locação e aditivos, ou provas da locação verbal (recibos, depósitos, mensagens)
- Documento de identidade e CPF do locador, ou contrato social se for empresa
- Relação dos aluguéis em aberto, com valor e data de vencimento de cada um
- Boletos de condomínio, IPTU e contas de consumo que o inquilino deixou de pagar
- Dados do fiador e documentos da garantia: carta de fiança, apólice do seguro ou recibo da caução
- Mensagens, e-mails e notificações trocados com o inquilino sobre o atraso
- Matrícula do imóvel ou outro documento que mostre a sua relação com ele
- Laudo de vistoria de entrada, para comparar com o estado do imóvel na devolução
O atraso começou agora?O artigo sobre o que fazer com o aluguel atrasado nos primeiros dias mostra o que guardar como prova desde o primeiro vencimento.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o locador adiar o despejo, e a resposta para cada dúvida
“Vou gastar com advogado e custas para tirar quem já me deve.”
Os custos têm partes conhecidas: custas judiciais, despesas de citação e honorários, apresentados por escrito antes de você decidir. A lei manda o inquilino condenado reembolsar custas e pagar honorários.
E cada mês de espera é mais um aluguel que não entra e mais um boleto de condomínio na sua conta.
“Despejo demora anos, não adianta.”
A Lei do Inquilinato tem mecanismos próprios de velocidade: o processo corre nas férias forenses, o prazo de saída na sentença é de 15 dias e o recurso não suspende o despejo. Em contrato sem garantia cabe liminar.
O que mais atrasa é a citação, e ela se prepara com endereço e dados corretos desde o início.
“Tenho medo de ele quebrar tudo ou de eu ser processado.”
O risco de ser processado existe para quem age por conta própria: trocar fechadura ou cortar água e luz é crime de exercício arbitrário das próprias razões. Pela ação, quem tira o inquilino é o oficial de justiça.
Danos ao imóvel são cobrados com base na vistoria de entrada e de saída.
“Ele está passando dificuldade. Será que eu tenho direito?”
Tem. Falta de pagamento é causa legal de despejo em qualquer locação, residencial ou comercial, com contrato escrito ou verbal, no prazo ou vencido.
A dificuldade do inquilino não suspende esse direito. Se ele quiser ficar, a lei dá o caminho: depositar tudo em 15 dias.
Erros que custam caro
Erros do locador que atrasam ou derrubam o despejo
Todos acontecem antes do processo e todos têm conserto, desde que tratados antes da petição.
- Trocar a fechadura ou cortar água e luzFazer justiça com as próprias mãos é crime e ainda dá ao inquilino o direito de pedir indenização. A retomada só é legal por entrega voluntária das chaves ou por ordem do juiz.
- Cálculo errado da dívidaCobrar multa sobre multa, juros acima do contrato ou mês já pago dá ao inquilino argumento de defesa e atrasa a sentença. O cálculo discriminado é exigência da lei.
- Aceitar acordo de bocaPromessa verbal de pagamento não suspende nada e não vale como título. Acordo se faz por escrito, com confissão de dívida, datas e consequência para o novo atraso.
- Esquecer o fiadorSem incluir o fiador no pedido de cobrança, você fica com uma sentença só contra o inquilino, que muitas vezes não tem bens. A cobrança precisa nascer contra os dois.
- Esperar a dívida ficar impagávelCom seis meses de atraso, quase nenhum inquilino consegue depositar tudo, e a recuperação do valor fica difícil. Agir no primeiro ou no segundo mês preserva o crédito e encurta o prejuízo.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
No despejo por falta de pagamento, a formação de Euvaldo Atalla em Direito e em Economia trabalha junta: o cálculo discriminado do débito, exigido pela lei, sai conferido, e a experiência com locação em São Paulo orienta o pedido certo para cada tipo de garantia.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o caso do inquilino inadimplente para análise
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado já consegue dizer se cabe liminar, quem pode ser cobrado e quais são os próximos passos.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre despejo por falta de pagamento
Com quantos meses de atraso o inquilino pode ser despejado?
A lei não fixa número mínimo. Um único aluguel ou encargo vencido e não pago já autoriza a ação de despejo por falta de pagamento, conforme o artigo 9º, III, da Lei 8.245/1991.
A ideia de que é preciso esperar três meses é um mito que só aumenta o prejuízo do locador.
Quanto tempo demora uma ação de despejo por falta de pagamento em São Paulo?
Sem liminar, o prazo comum fica entre 6 e 14 meses da distribuição à desocupação, e a fase mais variável é a citação do inquilino. Com liminar em contrato sem garantia, a saída pode ocorrer bem antes.
São estimativas: o tempo real depende do foro e da conduta do inquilino.
Preciso notificar o inquilino antes de entrar com o despejo?
Não. No despejo por falta de pagamento a lei não exige notificação prévia, porque o atraso se configura no próprio vencimento.
A notificação pode ser útil para tentar um acordo ou registrar a cobrança, mas não é condição para a ação.
O inquilino pode pagar e evitar o despejo?
Pode, uma vez. Ele tem 15 dias, contados da citação, para depositar em juízo a dívida atualizada, com multa, juros, custas e honorários.
Se pagar tudo, a locação continua. Esse direito não vale para quem já o usou nos 24 meses anteriores à ação.
Consigo cobrar os aluguéis atrasados na mesma ação?
Sim. O artigo 62, I, da Lei do Inquilinato permite juntar o pedido de despejo com o de cobrança dos aluguéis e encargos.
Entram na conta também os valores que vencerem até a desocupação. Se os dois pedidos forem aceitos, a cobrança pode começar antes mesmo da saída do inquilino.
O fiador pode ser cobrado? Até quando ele responde?
Pode. O fiador é citado para responder pelo pedido de cobrança e, salvo cláusula em contrário, a garantia vale até a devolução efetiva do imóvel, mesmo com o contrato prorrogado.
A Lei 8.009/1990, artigo 3º, VII, permite inclusive a penhora do imóvel de moradia do fiador de locação.
Quanto custa uma ação de despejo?
O custo soma custas judiciais, calculadas sobre o valor da causa, que na ação de despejo corresponde a doze aluguéis, despesas de citação e de oficial de justiça e honorários advocatícios. A estimativa de cada item é apresentada por escrito na análise do caso.
Quem perde a ação é condenado a reembolsar as custas.
Meu contrato é verbal. Mesmo assim posso pedir o despejo?
Pode. A locação verbal é válida e a falta de pagamento autoriza o despejo do mesmo jeito.
A diferença está na prova: recibos, transferências, mensagens e testemunhas mostram que a locação existe e qual é o valor do aluguel.
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Atalla Advocacia
Cada mês de espera é mais um aluguel perdido
Mande o contrato e a relação dos meses em aberto. O advogado Euvaldo Atalla analisa a garantia, calcula a dívida e diz se cabe liminar, com as etapas e os custos de cada uma antes de você decidir.