“O contrato de 30 meses venceu semana passada.”
Você está dentro da janela de 30 dias. A ação pode ser proposta agora, sem notificação prévia e sem precisar dar motivo.
Despejo
Despejo por fim de contrato em São Paulo
O prazo do contrato acabou, você avisou que quer o imóvel de volta e o inquilino continua lá. O despejo por fim de contrato é a ação que faz valer a data combinada, e os 30 dias seguintes ao vencimento decidem qual caminho a lei deixa aberto para você.
- Janela de 30 dias após o vencimento
- Vale o prazo escrito no contrato
- Análise do contrato antes de agir
Resposta direta
O que é o despejo por fim de contrato
Despejo por fim de contrato, também chamado de despejo por término do contrato, é a ação em que o locador pede o imóvel de volta porque o prazo escrito da locação terminou e o inquilino não desocupou. Não é preciso apontar falta de pagamento nem outro motivo: o fundamento é o fim do prazo de locação.
Na locação residencial, esse caminho vale para contrato escrito de 30 meses ou mais (artigo 46 da Lei 8.245/1991). Na locação comercial, vale para qualquer contrato com prazo determinado (artigo 56). Nos dois casos, se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição sua, o contrato passa a valer por prazo indeterminado e a retomada exige antes uma notificação: é o despejo por denúncia vazia.
- Base legal
- Arts. 46 e 56 da Lei 8.245/1991
- Prazo para agir
- Até 30 dias depois do vencimento, para não depender de notificação
- Contrato exigido
- Residencial escrito de 30 meses ou mais, ou comercial com prazo certo
- Onde corre
- Vara cível do foro onde fica o imóvel
A sua situação
Contrato de aluguel vencido e o inquilino não sai: situações comuns
O que fazer depende do tipo de contrato e de quantos dias se passaram desde o vencimento.
“Avisei três meses antes que não ia renovar e ele ignorou.”
O aviso antecipado ajuda como prova da sua oposição, mas não tira o inquilino. Se ele ficou, o passo seguinte é a ação.
“Ele quer renovar pelo mesmo valor e eu não quero.”
Na locação residencial ninguém é obrigado a renovar. Terminado o prazo, você pode retomar ou negociar um contrato novo nas suas condições.
“Venceu faz seis meses e continuei recebendo o aluguel.”
O contrato virou locação por prazo indeterminado. Você não perdeu o direito de retomar, mas agora precisa notificar e dar 30 dias.
“O contrato da loja acabou e a empresa não entrega o ponto.”
Na locação comercial com prazo certo, a ação proposta em até 30 dias do término permite pedir liminar de desocupação.
“Fiz contrato de um ano. Venceu. Posso pedir o imóvel?”
Em contrato residencial de menos de 30 meses, o vencimento sozinho não autoriza o despejo. A retomada depende de um dos motivos previstos na lei.
O que está em jogo
O que muda quando você age dentro do prazo
No fim do contrato, o calendário pesa mais que a razão. Trinta dias de silêncio mudam a regra do jogo.
Se o vencimento passa em branco
- O contrato se prorroga por prazo indeterminado, com as mesmas cláusulas
- A retomada passa a exigir notificação com mais 30 dias de espera
- O aluguel continua no valor antigo enquanto o inquilino ficar
- Na locação comercial, perde-se a liminar ligada ao término do prazo
- A venda ou o novo uso que você planejou para o imóvel fica sem data
Se você se opõe e age em até 30 dias
- A locação se resolve na data escrita, sem notificação nem aviso
- A ação de despejo pode ser proposta de imediato
- O inquilino é chamado a negociar a saída ou um contrato novo
- Na locação comercial, cabe o pedido de liminar para sair em 15 dias
- Você volta a ter previsão para vender, reformar ou alugar de novo
Como funciona
Como funciona o despejo por término do contrato, etapa por etapa
A ordem abaixo vale para o contrato que acabou de vencer. Quanto mais cedo a primeira etapa, mais opções a lei oferece.
Sobre os prazosOs prazos de 30 e de 15 dias vêm da Lei 8.245/1991. As demais faixas são estimativas e variam conforme o foro, a citação do inquilino e os recursos. Não é possível prometer data de desocupação.
Leitura do contrato e contagem do prazo
O advogado confere se o contrato é escrito, o prazo ajustado, a data exata do término e se a locação é residencial ou comercial. Essa leitura define se o caso é de fim de contrato, de denúncia vazia ou de retomada com motivo.
Primeiros diasOposição por escrito à permanência
A lei dispensa a notificação quando a ação é proposta logo após o vencimento. Ainda assim, uma comunicação escrita de que não haverá prorrogação registra a sua oposição e muitas vezes resolve a saída sem processo.
Antes do vencimento ou logo depoisAção de despejo em até 30 dias
A petição é distribuída no foro do imóvel dentro dos 30 dias seguintes ao término. Na locação comercial, pede-se a liminar de desocupação com caução de três aluguéis.
Os aluguéis continuam devidos até a entrega das chaves.
Até 30 dias do vencimentoCitação e defesa do inquilino
O inquilino é citado e pode contestar. Em ação por fim de prazo a discussão costuma ser documental: contrato, data e prova de que você se opôs à permanência.
O escritório responde à defesa e pede o julgamento.
De 2 a 5 mesesSentença e mandado de despejo
Julgado o pedido, o mandado dá 30 dias para a saída voluntária. O prazo cai para 15 dias se entre a citação e a sentença tiverem passado mais de quatro meses.
De 4 a 10 meses após a citaçãoEntrega das chaves e vistoria
Sem saída voluntária, o oficial de justiça cumpre o despejo. O imóvel é recebido com vistoria, comparada com o laudo de entrada, e eventuais danos e aluguéis em aberto são cobrados.
Total comum: de 6 a 14 meses
Compare antes de decidir
Contrato de 30 meses ou contrato mais curto: quando o fim do prazo basta
Na locação residencial, o tamanho do contrato decide se o vencimento autoriza o despejo. É o ponto que mais surpreende o locador.
| Critério | Contrato escrito de 30 meses ou mais | Contrato de menos de 30 meses ou verbal |
|---|---|---|
| O que acontece no vencimento | A locação se resolve, sem notificação ou aviso (art. 46) | A locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado (art. 47) |
| O locador pode pedir o imóvel sem motivo | Sim, com ação em até 30 dias ou, depois disso, com notificação de 30 dias | Não. Só depois de cinco anos de locação ininterrupta |
| Motivos que autorizam a retomada | Não precisa de motivo | Falta de pagamento, infração, uso próprio, obras aprovadas e outros casos do art. 47 |
| Se o inquilino ficar e o locador calar | Depois de 30 dias, vira prazo indeterminado | Já é prazo indeterminado desde o vencimento |
| Caminho mais comum | Despejo por fim de contrato ou por denúncia vazia | Retomada com motivo, como o uso próprio |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Seu contrato é de 12 ou 24 meses?Se você ou um filho precisa morar no imóvel, a lei abre outro caminho: veja o despejo para uso próprio. Se o problema for atraso de aluguel, o fundamento é a falta de pagamento, que vale para qualquer contrato.
O que diz a lei
O artigo da Lei do Inquilinato sobre o fim do prazo da locação
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Lei 8.245/1991, art. 46, caput
Em português claro
O artigo traz duas condições e uma consequência. As condições: contrato por escrito e prazo de 30 meses ou mais. A consequência: no último dia do prazo a locação termina sozinha, e o locador não precisa notificar para poder pedir o imóvel.
O parágrafo 1º do mesmo artigo traz o alerta: se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se a prorrogação por prazo indeterminado, com as mesmas cláusulas. Para a locação comercial, o artigo 56 repete a regra, sem exigir prazo mínimo de contrato.
Documentos
Documentos para o despejo de contrato vencido
A ação por fim de prazo se decide no papel. Estes são os documentos que mostram a data do término e a sua oposição.
- Contrato de locação escrito, com todas as páginas e assinaturas
- Aditivos e renovações anteriores, se o contrato já foi prorrogado por escrito
- Documento de identidade e CPF do locador, ou contrato social se for empresa
- Comunicações enviadas ao inquilino avisando que não haveria prorrogação
- Comprovantes dos aluguéis recebidos depois do vencimento, com as datas
- Laudo de vistoria de entrada, com fotos
- Dados do fiador ou da garantia do contrato
- Matrícula do imóvel
Perdeu a via do contrato?Cópia digitalizada, a via da imobiliária ou o registro em cartório, se houver, servem para a análise. Sem contrato escrito, a regra aplicável é a dos contratos verbais, e o caminho de retomada muda.
Dúvidas que travam a decisão
Dúvidas que seguram o locador no fim do contrato
“Processo para um contrato que já acabou? Vai sair caro.”
Os custos são custas judiciais, despesas de citação e honorários, estimados por escrito antes de você decidir. Muitas saídas se resolvem na comunicação formal, antes da ação.
Deixar correr tem preço próprio: o contrato se prorroga no valor antigo e a retomada ganha uma etapa a mais.
“Até o juiz decidir, ele fica mais um ano lá dentro.”
A ação por fim de prazo discute documento, não versão dos fatos, e por isso costuma ter instrução curta. Na locação comercial há liminar para desocupação em 15 dias quando a ação entra em até 30 dias do término.
Em todo o período o aluguel continua devido.
“Tenho receio de brigar com um inquilino que sempre pagou em dia.”
Pedir o imóvel no fim do prazo não é punição, é o cumprimento do que os dois assinaram. O processo pode terminar em acordo de desocupação com data certa, homologado pelo juiz, o que dá segurança para os dois lados.
“Recebi o aluguel depois do vencimento. Perdi o direito?”
Não perdeu. Se passaram mais de 30 dias sem oposição, o contrato virou locação por prazo indeterminado, e você continua podendo retomar o imóvel mediante notificação com 30 dias para a saída.
Muda o caminho, não o direito.
Erros que custam caro
Erros que custam o prazo no fim da locação
Quase todos nascem da ideia de que contrato vencido se resolve sozinho. Não se resolve.
- Deixar passar os 30 dias sem se oporO silêncio transforma o contrato em locação por prazo indeterminado. A retomada continua possível, mas exige notificação e mais 30 dias, e na locação comercial a liminar por término do prazo fica mais difícil.
- Achar que contrato de 12 meses dá despejo no vencimentoEm locação residencial de menos de 30 meses, o fim do prazo não autoriza a retomada sem motivo. Entrar com a ação errada significa perder o processo e pagar as custas.
- Confiar em renovação de bocaCombinar verbalmente mais alguns meses e depois cobrar a saída gera discussão sobre o que foi ajustado. Prorrogação ou prazo para sair se faz por escrito, com data.
- Notificar por mensagem sem prova de recebimentoAviso que o inquilino pode negar ter recebido não prova oposição. Use meio com comprovação de entrega, como cartório de títulos e documentos ou carta com aviso de recebimento.
- Tirar o inquilino à forçaTrocar fechadura ou retirar pertences é crime de exercício arbitrário das próprias razões, mesmo com o contrato vencido. A saída só ocorre por entrega das chaves ou por ordem judicial.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Euvaldo Atalla integra a Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro e é pós-graduado em Direito Imobiliário. No despejo por fim de contrato, o resultado depende da leitura exata das cláusulas de prazo, de prorrogação e de garantia, que é o trabalho diário de quem lida com contratos de locação.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o contrato vencido para análise
Responda em dois minutos. Com a data do vencimento e o tipo de contrato, o advogado diz qual caminho a lei permite e quanto tempo você ainda tem.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre despejo por fim de contrato
O contrato de aluguel venceu. O inquilino é obrigado a sair?
Depende do contrato. Se for residencial, escrito e de 30 meses ou mais, ou comercial com prazo determinado, a locação termina na data ajustada e o locador pode exigir a saída.
Em contrato residencial de menos de 30 meses, o vencimento prorroga a locação e a retomada depende de um dos motivos do artigo 47 da Lei 8.245/1991.
Contrato de 30 meses venceu. O dono pode pedir o imóvel sem dar motivo?
Pode. O artigo 46 da Lei do Inquilinato dispensa motivo e notificação quando a ação é proposta logo depois do término.
Se o inquilino já ficou mais de 30 dias sem oposição, o pedido continua possível, mas precisa ser antecedido de notificação com 30 dias para desocupar.
O contrato vencido renova automaticamente?
Ele não renova por igual período: ele se prorroga por prazo indeterminado, com as mesmas cláusulas. No contrato de 30 meses ou mais isso ocorre se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição do locador.
No contrato mais curto, ocorre no próprio vencimento.
Preciso notificar o inquilino no fim do contrato?
Para a ação proposta em até 30 dias do término de contrato de 30 meses ou mais, a lei dispensa a notificação. Mesmo assim, comunicar por escrito que não haverá prorrogação é recomendável, porque prova a sua oposição e pode resolver a saída sem processo.
Passados os 30 dias, a notificação se torna obrigatória.
Quanto tempo o inquilino tem para sair depois da sentença?
O mandado de despejo dá 30 dias para a desocupação voluntária. O prazo é de 15 dias quando entre a citação e a sentença tiverem passado mais de quatro meses, conforme o artigo 63 da Lei 8.245/1991.
Vencido o prazo, o oficial de justiça cumpre o despejo.
Cabe liminar no despejo por fim de contrato?
Na locação comercial, sim: o artigo 59, § 1º, VIII, prevê liminar para desocupação em 15 dias quando a ação é proposta em até 30 dias do término do prazo, com caução de três aluguéis. Para a locação residencial a Lei do Inquilinato não traz hipótese igual, e um pedido de urgência depende de análise do caso concreto.
O inquilino paga aluguel enquanto o processo corre?
Sim. O aluguel e os encargos continuam devidos até a entrega efetiva das chaves, e a garantia do contrato, salvo cláusula em contrário, vale até a devolução do imóvel.
Se o inquilino deixar de pagar durante o processo, a dívida pode ser cobrada dele e do fiador.
Quanto custa a ação de despejo por término do contrato?
O custo soma custas judiciais, calculadas sobre o valor da causa, que corresponde a doze meses de aluguel, despesas de citação e honorários advocatícios. A estimativa de cada item é apresentada por escrito na análise do contrato, antes de qualquer contratação.
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O contrato tem data. A sua reação também precisa ter
Envie o contrato e a data do vencimento. O advogado Euvaldo Atalla confere o prazo, diz se ainda cabe a ação direta ou se é caso de notificação e apresenta as etapas e os custos antes de você decidir.