“Aluguei sem fiador e o inquilino parou de pagar.”
Contrato sem nenhuma garantia e aluguel vencido é o inciso IX. É a hipótese mais usada de liminar e a que mais vale para o pequeno locador.
Despejo
Despejo liminar em São Paulo
O inquilino parou de pagar, o contrato não tem fiador nem caução, e cada mês que passa é um aluguel a menos no seu bolso. O despejo liminar é a ordem de desocupação em 15 dias que o juiz concede logo no começo do processo, sem ouvir o inquilino, nos casos que a Lei do Inquilinato lista.
- Ordem de saída em 15 dias
- Juiz decide antes de ouvir o inquilino
- Caução de três aluguéis
Resposta direta
O que é o despejo liminar
Despejo liminar é a decisão que o juiz dá no início da ação de despejo, antes de citar o inquilino, mandando desocupar o imóvel em 15 dias. Ele só existe nos nove casos do artigo 59, § 1º, da Lei 8.245/1991, e depende de o locador depositar uma caução de três meses de aluguel.
O caso mais comum em São Paulo é a falta de pagamento em contrato sem garantia (sem fiador, caução ou seguro-fiança), que é o inciso IX. Também cabe no fim do prazo de locação comercial com ação proposta em até 30 dias, no descumprimento de acordo escrito de desocupação, na locação por temporada vencida, na morte do inquilino sem sucessor e em outras hipóteses do mesmo artigo. Quando o contrato tem fiador e o problema é só o atraso, o caminho é a ação de despejo por falta de pagamento comum, sem liminar.
- Base legal
- Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º, incisos I a IX, e § 3º
- Onde corre
- Vara Cível do foro do imóvel, no Tribunal de Justiça de São Paulo
- Prazo da ordem
- 15 dias para desocupar, contados da intimação do inquilino
- Condição
- Caução de três aluguéis, em dinheiro ou outra garantia aceita pelo juiz
A sua situação
Despejo liminar serve para estas situações
A liminar não é para todo despejo. Ela cabe quando o seu caso se encaixa em um dos incisos da lei.
Veja os mais frequentes.
“O fiador pediu para sair e o inquilino não arrumou outro.”
Quando o fiador se exonera e o inquilino não apresenta nova garantia no prazo da notificação, o contrato fica desprotegido e a liminar passa a caber (inciso VII).
“Assinamos um acordo de saída e ele não cumpriu.”
Acordo escrito, assinado por vocês dois e por duas testemunhas, com prazo de desocupação de pelo menos seis meses, dá direito à liminar se o inquilino ficar (inciso I).
“O contrato da loja venceu e o lojista não devolve o ponto.”
Na locação comercial com prazo vencido, a liminar cabe se a ação for proposta em até 30 dias do fim do contrato ou da notificação de retomada (inciso VIII).
“Aluguei por temporada e a pessoa não saiu.”
Locação por temporada, de até 90 dias, encerrada e não devolvida, autoriza a ordem imediata de desocupação (inciso III).
“A Prefeitura mandou fazer obra urgente e o inquilino não deixa.”
Reparo urgente determinado pelo poder público que não pode ser feito com o inquilino dentro, ou que ele recusa, também permite a liminar (inciso VI).
O que está em jogo
O que muda com a ordem de desocupação em 15 dias
A diferença entre a liminar e o despejo comum é de meses. No aluguel, meses são dinheiro que não volta.
Esperando o processo seguir o rito comum
- O inquilino fica no imóvel durante toda a tramitação, que costuma passar de seis meses
- A dívida cresce todo mês e o inquilino sem garantia raramente tem de onde pagar
- Você segue pagando IPTU, condomínio e eventuais contas que ele deixou
- O imóvel sofre desgaste sem que você possa entrar para vistoriar
- A oportunidade de alugar para quem paga passa
Com o despejo liminar deferido
- Mandado de desocupação expedido logo após a decisão inicial
- A conta para no ponto em que o inquilino sai, e a cobrança segue em separado
- Chaves de volta com vistoria, e o imóvel pronto para novo contrato
- Caução devolvida ao fim do processo, se a ordem for mantida
- A cobrança dos aluguéis atrasados continua no mesmo processo
Como funciona
Como funciona o despejo liminar, etapa por etapa
A liminar é decidida nos primeiros dias do processo. O que define o resultado é a petição inicial bem instruída.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas com base na rotina das varas cíveis de São Paulo e variam conforme a vara, a localização do inquilino e o cumprimento do mandado. Nenhum advogado pode prometer data de saída.
Enquadramento do caso
O advogado confere o contrato, as garantias, os comprovantes de atraso ou o documento que encerra a locação e diz em qual inciso do art. 59 o caso se encaixa. Se não couber em nenhum, ele indica o despejo pelo rito comum, sem perder tempo com pedido que será negado.
Primeiros diasCaução e petição inicial
A ação entra com o pedido de liminar, o cálculo da dívida e a caução de três aluguéis. A caução pode ser depositada em dinheiro ou oferecida de outra forma, como o próprio imóvel, se o juiz aceitar.
A cobrança dos aluguéis é pedida junto.
De 1 a 2 semanas após os documentosDecisão do juiz
Sem ouvir o inquilino, o juiz analisa se o fundamento é exclusivo de um dos incisos e se a caução foi prestada. Se defere, manda expedir o mandado de desocupação em 15 dias.
De 1 a 4 semanas após o protocoloIntimação e 15 dias para sair
O oficial de justiça intima o inquilino, que passa a ter 15 dias para desocupar. No caso de falta de pagamento (inciso IX), ele pode evitar o despejo depositando a dívida inteira nesse prazo, uma única vez.
O escritório confere o depósito e aponta o que faltou.
15 dias, prazo da leiCumprimento forçado
Se o inquilino não sai, o oficial de justiça cumpre a ordem, com arrombamento e apoio policial se necessário. Você recebe as chaves e faz a vistoria do estado do imóvel.
De 2 a 8 semanas após o fim do prazoSentença e cobrança
O processo segue para confirmar o despejo e condenar o inquilino nos aluguéis, encargos e custas. A caução é levantada e a cobrança vai para a execução contra o inquilino.
Total comum: de 2 a 6 meses até a desocupação
Compare antes de decidir
Despejo liminar ou despejo comum: qual cabe no seu contrato
A pergunta não é se você quer a liminar. É se o seu caso está na lista da lei.
Veja os critérios que decidem.
| Critério | Despejo liminar (art. 59, § 1º) | Despejo comum |
|---|---|---|
| Quando cabe | Só nos nove casos listados na lei, com fundamento exclusivo | Em qualquer causa de despejo, inclusive falta de pagamento com fiador |
| Quando o inquilino é ouvido | Depois da decisão; ele é intimado já com o prazo de 15 dias | Antes de qualquer ordem, no prazo de defesa de 15 dias |
| Caução | Três meses de aluguel, obrigatória | Não exige caução |
| Tempo até a desocupação | Comumente de 2 a 6 meses | Comumente de 6 a 14 meses |
| Inquilino pode pagar e ficar | Só no inciso IX, depositando tudo nos 15 dias | Sim, pela purgação da mora do art. 62, uma vez a cada 24 meses |
| Risco para o locador | Se a liminar for revogada, a caução responde pelos danos do inquilino | Sem caução; o risco é só o tempo |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Contrato de loja ou galpão?No despejo de imóvel comercial a liminar do inciso VIII exige ação em até 30 dias do fim do contrato. Perder esse prazo não acaba com o despejo, mas tira a liminar.
O que diz a lei
O artigo da Lei do Inquilinato que cria o despejo liminar
Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º
Em português claro
Três condições saem desse trecho. A ordem é de quinze dias, não imediata. Ela é dada sem ouvir o inquilino, por isso o juiz exige a caução de três aluguéis, para cobrir eventual prejuízo se a decisão for revogada depois. E o fundamento precisa ser exclusivo: a ação não pode misturar uma causa que dá liminar com outra que não dá.
O § 3º do mesmo artigo dá ao inquilino sem garantia uma saída: nos 15 dias, ele pode depositar em juízo a totalidade do que deve e evitar o despejo. Se depositar menos, o despejo segue.
Documentos
Documentos para pedir o despejo liminar
A liminar é decidida só com papel, sem audiência. O que vai na inicial precisa provar sozinho o enquadramento no artigo 59.
- Contrato de locação assinado, com a cláusula de garantia ou a ausência dela
- Matrícula do imóvel ou documento que prove que você é o locador
- Planilha dos aluguéis e encargos vencidos, mês a mês, com o cálculo atualizado
- Notificação enviada ao inquilino, se houve, e o comprovante de recebimento
- Pedido de exoneração do fiador e a notificação para repor a garantia, no caso do inciso VII
- Acordo de desocupação assinado com duas testemunhas, no caso do inciso I
- Contrato de temporada com prazo e data de término, no caso do inciso III
- Documento de identidade, CPF e comprovante de endereço do locador
Ainda não notificou o inquilino?Na falta de pagamento sem garantia a notificação prévia não é exigida pela lei, mas em vários outros incisos ela é o que abre o prazo. A notificação extrajudicial ao inquilino é o primeiro passo quando o contrato ou a hipótese pede.
Dúvidas que travam a decisão
As dúvidas que fazem o locador adiar o despejo liminar
“Ter que depositar três aluguéis para despejar quem já me deve é um absurdo.”
A caução é exigência da lei e volta para você ao fim do processo, se a ordem for mantida. Ela pode ser oferecida de outra forma que o juiz aceite, inclusive o próprio imóvel, o que é comum nas varas de São Paulo.
Sem a liminar, o custo é maior: mais meses de aluguel perdido.
“Liminar na Justiça leva anos para sair.”
A decisão sobre a liminar costuma sair entre 1 e 4 semanas do protocolo, porque o juiz decide só com a petição e os documentos. A desocupação, com o cumprimento do mandado, fica comumente entre 2 e 6 meses.
O rito comum leva de 6 a 14 meses.
“Tenho medo de o inquilino me processar depois.”
A liminar é uma ordem judicial. Quem cumpre ordem judicial não invade nem pratica exercício arbitrário.
O risco existe só para quem troca a fechadura ou corta a luz por conta própria. A caução, aliás, serve justamente para cobrir danos se a decisão for revogada, o que é raro quando o enquadramento está correto.
“Não sei se o meu caso dá liminar.”
Responda duas perguntas: qual é o motivo do despejo e qual garantia o contrato tem. Falta de pagamento sem garantia, fim de contrato comercial, acordo descumprido e temporada vencida cabem.
Falta de pagamento com fiador, retomada para uso próprio e denúncia vazia residencial não cabem. O advogado confirma pelo contrato.
Erros que custam caro
Erros que fazem o juiz negar a liminar de despejo
A maioria das liminares negadas em São Paulo cai por falha na petição, não por falta de direito. Todos estes pontos se resolvem antes do protocolo.
- Misturar fundamentosA lei exige fundamento exclusivo. Pedir despejo por falta de pagamento e, no mesmo pedido, por infração contratual, derruba a liminar. Escolhe-se o inciso mais forte e os demais ficam para o pedido principal.
- Perder os 30 dias na locação comercialNo inciso VIII, a ação precisa entrar em até 30 dias do fim do contrato ou da notificação. Passou, o despejo segue pelo rito comum. Marque a data no dia em que o contrato vence.
- Pedir liminar com contrato que tem fiadorO inciso IX só vale para contrato sem garantia. Se há fiador, caução ou seguro, o pedido é negado e o processo perde semanas. O caminho certo é o despejo por falta de pagamento comum.
- Não oferecer a caução na inicialSem a caução prestada ou pelo menos oferecida de forma concreta, o juiz não concede. A petição já entra com o depósito ou com o bem oferecido em garantia.
- Fazer justiça com as próprias mãos enquanto esperaTrocar fechadura, cortar água ou retirar móveis antes do mandado configura crime de exercício arbitrário das próprias razões e pode gerar indenização ao inquilino. Toda retomada passa pelo oficial de justiça.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
No despejo liminar, pesa a experiência de 28 anos do advogado Euvaldo Atalla em contratos e locação: o pedido entra enquadrado no inciso certo, com a caução oferecida e o cálculo pronto, que é o que o juiz precisa para decidir em semanas, e não em meses.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Veja se o seu caso cabe em despejo liminar
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado identifica em qual inciso do artigo 59 o seu caso se encaixa e se a liminar é o caminho.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre despejo liminar
Em quanto tempo o inquilino sai com o despejo liminar?
A ordem dá 15 dias para desocupar, contados da intimação. Somando a análise do pedido pelo juiz e o cumprimento do mandado quando o inquilino não sai, a desocupação em São Paulo costuma ficar entre 2 e 6 meses.
Depende da vara e da facilidade de localizar o inquilino.
Despejo liminar cabe em falta de pagamento com fiador?
Não. O inciso IX do artigo 59 exige contrato sem nenhuma das garantias do artigo 37, ou garantia extinta.
Com fiador, caução ou seguro-fiança, o despejo por falta de pagamento corre pelo rito comum, com citação e prazo de defesa.
Preciso mesmo depositar a caução de três aluguéis?
A lei condiciona a liminar à caução de três meses de aluguel. Ela pode ser em dinheiro ou outra garantia que o juiz aceite; as varas de São Paulo com frequência admitem o próprio imóvel locado.
O valor é devolvido ao fim do processo se a liminar for mantida.
O inquilino pode pagar e cancelar o despejo liminar?
Só na hipótese de falta de pagamento sem garantia. O § 3º do artigo 59 permite que ele deposite em juízo a totalidade da dívida dentro dos 15 dias e evite a desocupação.
Depósito parcial não basta. Nas outras hipóteses não há como pagar para ficar.
Posso cobrar os aluguéis atrasados no mesmo processo?
Sim. O artigo 62 permite cumular o pedido de despejo com a cobrança dos aluguéis e encargos.
A liminar resolve a saída; a condenação em dinheiro vem na sentença e é executada contra o inquilino, e contra o fiador quando houver.
Cabe despejo liminar para eu morar no imóvel ou para denúncia vazia?
Não. Retomada para uso próprio e denúncia vazia em locação residencial não estão entre as hipóteses do artigo 59, § 1º.
Esses casos correm pelo rito comum. A exceção é a locação comercial vencida, que tem liminar própria no inciso VIII.
E se o inquilino abandonou o imóvel?
Se ele deixou o imóvel e some, o despejo liminar pode nem ser necessário. A Lei do Inquilinato permite a imissão na posse com constatação do abandono.
A retomada de imóvel abandonado pelo inquilino explica esse caminho, que evita o arrombamento indevido.
O atendimento precisa ser presencial?
Não. A análise do contrato e dos comprovantes, o acompanhamento do processo e as orientações para a vistoria podem ser feitos por vídeo e WhatsApp.
O atendimento presencial, com hora marcada, fica no escritório na Chácara Santo Antônio, zona sul de São Paulo.
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Atalla Advocacia
Cada mês parado é um aluguel que não volta
Mande o contrato e os comprovantes. O advogado Euvaldo Atalla confere em qual inciso do artigo 59 o seu caso se encaixa e diz se o despejo liminar é possível, com as etapas, os custos e a forma de prestar a caução.