Despejo
Despejo liminar em 15 dias: quando cabe, quando não cabe e o papel da caução
O despejo liminar em 15 dias é a ordem que o juiz dá logo no início da ação, antes de ouvir o inquilino, para que ele desocupe o imóvel em 15 dias. Ele não serve para todo despejo: só cabe nos nove casos listados no artigo 59, § 1º, da Lei 8.245/1991, e só depois que o locador deposita uma caução de três meses de aluguel.
- A liminar só cabe nas nove hipóteses do art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato, e a ação precisa ter apenas aquele fundamento.
- Na falta de pagamento, ela só vale para contrato sem nenhuma garantia, ou com garantia extinta.
- O locador presta caução de três aluguéis. Se a liminar cair depois, a caução fica com o inquilino como indenização mínima.
- Uso próprio e denúncia vazia residencial não têm liminar. Correm pelo rito comum.
O que é a liminar de despejo e por que ela é exceção
A liminar de despejo é uma decisão tomada no começo do processo, sem esperar a defesa do inquilino. O juiz manda desocupar em 15 dias e o inquilino só se manifesta depois.
Por inverter a ordem normal, a lei a limita a casos específicos e exige uma garantia do locador.
No despejo comum, o inquilino é citado, tem prazo para se defender e só sai depois da sentença. Com a liminar, a saída pode acontecer em poucos meses. Para comparar com o tempo do rito comum, veja quanto demora o despejo por falta de pagamento sem liminar.
Os 9 casos em que o despejo liminar cabe
A lista do artigo 59, § 1º, é fechada: fora dela, não há liminar de despejo com base nessa regra. E a ação precisa ter fundamento exclusivo naquela hipótese.
Misturar causas de despejo diferentes no mesmo pedido pode custar a liminar.
| Inciso | Situação | Condição que a lei exige |
|---|---|---|
| I | Descumprimento de acordo de saída | Acordo escrito, com duas testemunhas e prazo mínimo de seis meses para desocupar |
| II | Fim do contrato de trabalho do inquilino | Locação ligada ao emprego e prova escrita da rescisão |
| III | Fim da locação para temporada | Ação proposta em até 30 dias após o vencimento |
| IV | Morte do inquilino sem sucessor legítimo | Pessoas não autorizadas por lei permanecendo no imóvel |
| V | Sublocatário que fica após o fim da locação | Locação principal extinta |
| VI | Reparos urgentes exigidos pelo poder público | Obra que não pode ser feita com o inquilino dentro, ou recusa dele |
| VII | Garantia não substituída | Fim do prazo da notificação para apresentar nova garantia |
| VIII | Fim da locação não residencial | Ação em até 30 dias do termo do contrato ou do fim da notificação |
| IX | Falta de pagamento | Contrato sem nenhuma garantia do art. 37, por não ter sido contratada, por extinção ou exoneração |
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Falta de pagamento: quando a liminar cabe e quando não cabe
Na inadimplência, a liminar depende da garantia do contrato. Se o contrato tem fiador, caução, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas, a liminar do inciso IX não cabe e o despejo corre pelo rito comum.
Se o contrato nunca teve garantia, ou ela acabou, a liminar é possível.
a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º, IX
O inciso abre a liminar para três situações: o contrato que nunca teve garantia, a garantia que se extinguiu e o fiador que pediu para sair. A expressão “independentemente de motivo” significa que não importa por que a garantia acabou.
Há um contrapeso a favor do inquilino: o § 3º do mesmo artigo permite que ele evite a desocupação se depositar em juízo, dentro dos 15 dias, a totalidade da dívida. Depósito parcial não basta.
Atenção ao caso do fiador que sai do contrato. Antes da liminar do inciso IX, vale olhar o inciso VII: quando a garantia acaba, o locador pode notificar o inquilino para apresentar uma nova em 30 dias. Sem nova garantia, o fim desse prazo também autoriza a liminar, mesmo que o aluguel esteja em dia.
Quando não cabe despejo liminar
Várias causas comuns de despejo ficam fora da lista do artigo 59 e seguem o rito comum, com citação e defesa antes de qualquer ordem de saída.
- Retomada para uso próprio, do cônjuge, de ascendente ou descendente, regulada no artigo 47, III. O tema está no guia sobre a retomada do imóvel para uso próprio.
- Denúncia vazia de locação residencial, quando o locador só quer o imóvel de volta, sem outro motivo.
- Falta de pagamento com fiador, caução ou seguro fiança em vigor.
- Infração contratual, como uso indevido, obra sem autorização ou sublocação proibida, enquanto a locação está vigente.
- Locação não residencial vencida há mais de 30 dias sem ação, pelo inciso VIII.
Fora do artigo 59, o Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) prevê a tutela de urgência, que exige probabilidade do direito e perigo de dano. É um pedido diferente, analisado caso a caso, e não substitui a liminar própria da Lei do Inquilinato.
O papel da caução: proteção e risco para o locador
A caução é uma garantia que o locador deposita no processo para compensar o inquilino se a liminar for revogada. Ela equivale a três meses de aluguel e precisa ser prestada antes da ordem de desocupação.
Na prática, a forma mais aceita é o depósito em dinheiro em conta judicial. Outras formas dependem de aceitação do juiz. Mantida a liminar até o fim, o valor volta ao locador. Revogada a decisão, a lei manda a caução para o inquilino como indenização mínima, e ele ainda pode cobrar a diferença em ação própria (art. 64, § 2º).
Liminar pedida sem análise
- Pedido em contrato com fiador ativo
- Ação com dois fundamentos de despejo misturados
- Locação comercial ajuizada depois de 30 dias do fim
- Caução depositada sem medir o risco de revogação
Liminar pedida com o caso conferido
- Inciso certo, com a garantia do contrato conferida
- Fundamento exclusivo, como a lei exige
- Ação proposta dentro do prazo do inciso VIII
- Caução prestada só quando o pedido se sustenta
A liminar de despejo não é um favor do juiz. É um direito com lista fechada, prazo próprio e preço: a caução.
Como pedir o despejo liminar sem perder a chance
- Identificar o inciso exato do artigo 59, § 1º, em que o caso se encaixa
- Confirmar a situação da garantia do contrato, com documentos
- Conferir prazos curtos, como os 30 dias da temporada e da locação comercial
- Montar a ação só com aquele fundamento
- Separar o valor da caução de três aluguéis antes do protocolo
- Ter endereço atualizado do inquilino para a intimação
O advogado Euvaldo Atalla confere o contrato, a garantia e os prazos antes de indicar a liminar. Conheça o atendimento de despejo liminar em São Paulo.
Perguntas frequentes
Os 15 dias da liminar contam de quando?
Da intimação do inquilino sobre a decisão. Antes disso, o juiz precisa analisar o pedido e a caução precisa estar prestada.
Se o inquilino não sair no prazo, o mandado é cumprido por oficial de justiça.
Quanto é a caução do despejo liminar?
O equivalente a três meses de aluguel, conforme o artigo 59, § 1º, da Lei 8.245/1991. Se a liminar for mantida, o valor volta ao locador.
Se for revogada, fica com o inquilino como indenização mínima.
Cabe despejo liminar se o contrato tem fiador?
Não pela falta de pagamento. O inciso IX exige contrato sem nenhuma garantia ou com garantia extinta.
Com fiador ativo, o despejo segue o rito comum, cumulado com a cobrança do fiador.
O inquilino pode evitar a liminar pagando?
Só na hipótese de falta de pagamento sem garantia. O artigo 59, § 3º, permite que ele deposite toda a dívida em juízo dentro dos 15 dias e evite a desocupação.
Nas demais hipóteses, pagar não impede a saída.
Cabe liminar para retomar o imóvel para uso próprio?
Não. A retomada para uso próprio, do artigo 47, III, não está entre as hipóteses do artigo 59, § 1º.
Ela corre pelo rito comum, com citação e defesa do inquilino antes da sentença.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
