Despejo
Despejo por falta de pagamento: quanto tempo demora em São Paulo, etapa por etapa no TJSP
Quer saber despejo por falta de pagamento quanto tempo demora em São Paulo? Em um caso comum, sem liminar e sem incidentes, o prazo total costuma ficar entre 6 e 14 meses, da petição inicial até o imóvel desocupado. A etapa que mais varia é a citação do inquilino. Depois da sentença, a lei corre a favor do locador: o recurso não suspende o despejo e o prazo para sair cai para 15 dias.
- O prazo comum fica entre 6 e 14 meses, mas é estimativa: depende da vara, da citação e da defesa.
- Citado, o inquilino tem 15 dias para pagar tudo ou se defender (Lei 8.245/1991, art. 62).
- Na falta de pagamento, a sentença dá 15 dias para desocupação, e a apelação não suspende o despejo.
- O que mais encurta o processo é preparo: endereço certo, cálculo da dívida e contrato que permite citação por carta.
A resposta curta: de 6 a 14 meses no caso comum
Um despejo por falta de pagamento sem liminar costuma levar de 6 a 14 meses em São Paulo, somadas todas as etapas. Casos com inquilino que se esconde, endereço errado ou recurso demorado podem passar disso.
Casos com acordo ou desocupação voluntária terminam antes.
A ação tem base no artigo 9º, III, da Lei 8.245/1991: a locação pode ser desfeita pela falta de pagamento do aluguel e dos encargos. Ela corre na vara cível do foro do imóvel, salvo foro eleito no contrato, e no Tribunal de Justiça de São Paulo tramita em processo eletrônico. Por lei, ações de despejo seguem andando durante as férias forenses (art. 58, I).
| Etapa | O que acontece | Faixa estimada |
|---|---|---|
| Preparo e petição inicial | Contrato, cálculo discriminado da dívida e dados do inquilino e do fiador | De 1 a 3 semanas |
| Despacho e citação | O juiz recebe a ação e o inquilino é chamado ao processo | De 1 a 3 meses |
| Prazo de 15 dias | O inquilino paga tudo, contesta ou fica em silêncio | 15 dias da citação |
| Instrução e sentença | Réplica, eventuais provas e decisão do juiz | De 3 a 8 meses após a citação |
| Mandado e desocupação | Prazo para sair e, se preciso, cumprimento com força policial | De 1 a 2 meses após a sentença |
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Etapa por etapa no TJSP
1. Preparo e petição inicial
A petição inicial do despejo cumulado com cobrança precisa trazer o cálculo discriminado do débito, exigência do artigo 62, I, da Lei 8.245/1991. Mês a mês, com aluguel, encargos, multa e juros.
Um cálculo confuso gera pedido de correção do juiz e semanas perdidas antes mesmo da citação.
2. Citação: a etapa que mais pesa no prazo
Citação é o ato que avisa oficialmente o inquilino de que há uma ação contra ele. Se o contrato autoriza, ela pode ser feita por carta com aviso de recebimento, como permite o artigo 58, IV, da Lei 8.245/1991.
Sem essa cláusula, ou se a carta volta, entra o oficial de justiça, e o tempo aumenta.
3. Os 15 dias depois da citação
Citado, o inquilino tem 15 dias para escolher. Pode pagar toda a dívida atualizada por depósito judicial, o que a lei chama de purgação da mora, e evitar o despejo.
Pode contestar. Ou pode ficar em silêncio, e aí o juiz tende a decidir mais rápido.
O depósito precisa incluir aluguéis vencidos até o pagamento, multa, juros, custas e honorários do advogado do locador. Se o locador mostrar que faltou algo, o inquilino tem 10 dias para completar. E a purgação só pode ser usada uma vez a cada 24 meses (art. 62, parágrafo único).
4. Contestação, réplica e sentença
Se o inquilino contesta, o locador responde na réplica e o juiz decide se precisa de mais provas. Na falta de pagamento, a discussão costuma ser documental: o contrato e os comprovantes.
Por isso muitas ações são julgadas sem audiência.
5. Mandado e desocupação
Julgada procedente a ação, o juiz manda expedir o mandado de despejo. A regra geral dá 30 dias para a saída voluntária.
Na falta de pagamento, a própria lei reduz para 15.
Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
Lei 8.245/1991, art. 63, caput
O caput dá a regra geral de 30 dias. O primeiro parágrafo traz a exceção que interessa ao locador: o prazo cai para 15 dias quando o despejo é decretado com base no artigo 9º, que inclui a falta de pagamento, ou quando passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença.
Vencido o prazo sem saída, o artigo 65 autoriza o despejo com uso de força, inclusive arrombamento, cumprido por oficial de justiça.
E se o inquilino recorrer da sentença?
O recurso do inquilino não segura o despejo. Nas ações de despejo, os recursos contra a sentença têm efeito só devolutivo (art. 58, V), ou seja, o tribunal reexamina o caso, mas a ordem de saída pode ser cumprida enquanto isso.
Em outros fundamentos de despejo, cumprir a sentença antes do fim do recurso exige caução de 6 a 12 aluguéis. Na falta de pagamento, não: o artigo 64 da Lei 8.245/1991 dispensa essa caução nas ações fundadas no artigo 9º. É uma das razões pelas quais o despejo por inadimplência anda mais rápido que os demais.
O que encurta e o que alonga o despejo
Boa parte do prazo é decidida antes do protocolo. A comparação abaixo mostra o que costuma fazer diferença em ações de despejo por falta de pagamento.
Alonga o processo
- Endereço do fiador desatualizado
- Cálculo da dívida sem detalhar mês a mês
- Contrato sem cláusula de citação por carta
- Esperar o fim do recurso para pedir o mandado
- Pedir o despejo meses depois do primeiro atraso
Encurta o processo
- Dados de inquilino e fiador conferidos antes da inicial
- Planilha discriminada desde a primeira petição
- Citação por correspondência autorizada no contrato
- Cumprimento pedido logo após a sentença
- Ação proposta logo após a notificação sem resposta
Existe um caminho mais curto em casos específicos: a liminar para desocupação em 15 dias, que exige caução de três aluguéis e cabe, na falta de pagamento, quando o contrato não tem garantia. As condições estão no artigo sobre o despejo liminar em 15 dias.
E o que fazer antes de chegar à ação está no guia sobre aluguel atrasado nos primeiros dias.
No despejo por falta de pagamento, a lei já é rápida depois da sentença. O tempo que se perde, quase sempre, está antes dela.
A cobrança dos aluguéis anda junto
O locador não precisa escolher entre o imóvel e o dinheiro. O pedido de despejo pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis e encargos contra o inquilino e o fiador, e a execução da dívida pode começar antes mesmo da desocupação quando os dois pedidos são acolhidos (art. 62, VI).
Receber depende do patrimônio de quem deve, e ninguém pode prometer esse resultado. O que se pode fazer é organizar a cobrança desde o início. O advogado Euvaldo Atalla, advogado e economista, conduz o despejo por inadimplência em São Paulo com o cálculo e a estratégia de cobrança definidos antes da inicial.
Perguntas frequentes
Quanto tempo o inquilino tem para sair depois da sentença de despejo?
Na falta de pagamento, 15 dias para a desocupação voluntária, conforme o artigo 63, § 1º, b, da Lei 8.245/1991. Vencido o prazo, o despejo pode ser cumprido com força policial.
O inquilino pode pagar e evitar o despejo?
Pode, uma vez a cada 24 meses. Ele tem 15 dias da citação para depositar toda a dívida atualizada, com multa, juros, custas e honorários.
Se usou essa saída nos 24 meses anteriores à ação, não pode repetir.
A apelação do inquilino impede o despejo?
Não. Os recursos contra a sentença nas ações de despejo têm efeito só devolutivo.
Na falta de pagamento, o cumprimento antes do fim do recurso nem exige caução, por força do artigo 64 da Lei 8.245/1991.
Dá para acelerar o despejo por falta de pagamento?
Dá para não perder tempo: cálculo discriminado, endereços conferidos, citação por carta quando o contrato permite e pedido de cumprimento logo após a sentença. Em contrato sem garantia, ainda pode caber a liminar de 15 dias, com caução de três aluguéis.
Quanto custa uma ação de despejo em São Paulo?
O custo tem custas judiciais, diligências de citação, eventual caução e honorários. O valor da causa, base das custas, corresponde a doze meses de aluguel.
A estimativa é apresentada por escrito antes de você decidir.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
