“Vou alugar meu apartamento e não quero inquilino que não paga e não sai.”
Prazo, garantia e vistoria bem escritos decidem quanto tempo leva para retomar o imóvel.
Ver o contrato de locação residencialDireito Imobiliário
Advogado para contrato imobiliário em São Paulo
O modelo baixado da internet não prevê a garantia certa, a multa não cobre o prejuízo e a cláusula que deveria proteger você protege a outra parte. O advogado para contrato imobiliário redige ou revisa compra, aluguel, cessão e permuta antes da assinatura, quando ainda dá para mudar o texto sem processo.
- Redação e revisão antes de assinar
- Compra, venda, locação e cessão
- Capital e Grande São Paulo
Resposta direta
O que faz o advogado para contrato imobiliário
O advogado para contrato imobiliário escreve as cláusulas que decidem quem perde dinheiro se o negócio der errado: garantia, multa, prazo, reajuste, entrega das chaves e retomada do imóvel. Ele confere também a matrícula e as certidões, porque contrato perfeito sobre imóvel com problema continua sendo um mau negócio.
Cada negócio tem lei própria. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) rege o aluguel e define, por exemplo, que o locador só pode exigir uma modalidade de garantia por contrato. O Código Civil rege a compra, a permuta, a cessão e o comodato, e exige escritura pública para imóvel de valor acima de 30 salários mínimos. Quando o contrato já foi assinado e o problema apareceu, o caminho é a revisão de contrato imobiliário.
- Base legal
- Código Civil e Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)
- Melhor momento
- Antes da assinatura, do sinal e da entrega das chaves
- O que se confere
- Cláusulas, matrícula, certidões e situação da outra parte
- Prazo comum
- De 3 a 10 dias úteis para redigir ou revisar
A sua situação
Que contrato você precisa assinar?
Cada negócio pede cláusulas diferentes. Escolha a frase que descreve o seu momento.
“Vou alugar minha loja para uma empresa.”
No aluguel comercial, o lojista pode ter direito de renovar à força. O contrato precisa prever isso.
Entender o contrato de locação comercial“Vou comprar parcelado direto com o dono.”
Antes da escritura, o compromisso define o que acontece se uma das partes desistir ou atrasar.
Ver o compromisso de compra e venda“A imobiliária mandou o contrato e pediu para assinar hoje.”
Contrato de terceiro é escrito para proteger quem redigiu. A leitura antes da assinatura mostra o que mudar.
Pedir a revisão do contrato imobiliário“Vou deixar meu filho morar no apartamento sem pagar aluguel.”
Empréstimo de imóvel sem contrato escrito dificulta a retomada quando a relação muda.
Ver o contrato de comodato de imóvel“Quero comprar os direitos de um imóvel que ainda está financiado.”
Cessão sem a concordância do banco ou da construtora deixa você fora do contrato original.
Entender a cessão de direitos de imóvelServiços desta área
Contratos imobiliários que o escritório redige e revisa
Um contrato para cada negócio: compra, troca, aluguel, empréstimo e administração. Cada página detalha cláusulas, documentos e etapas.
Contrato de compra e venda de imóvel
Para a venda à vista ou financiada, do sinal à escritura e ao registro na matrícula.
Compromisso de compra e venda
Para a compra em parcelas ou com escritura futura, com regras de atraso e desistência.
Contrato de locação residencial
Para o locador que vai alugar casa ou apartamento e quer garantia e retomada bem definidas.
Contrato de locação comercial
Para alugar loja, sala ou galpão a empresa, com regras de renovação, reforma e ponto.
Contrato de permuta
Para trocar imóvel por imóvel ou terreno por unidades a construir, com ou sem diferença em dinheiro.
Contrato de cessão de direitos
Para comprar ou vender direitos de imóvel na planta, financiado ou ainda sem escritura.
Contrato de comodato
Para emprestar imóvel a familiar ou terceiro sem aluguel, com prazo e regra de devolução.
Revisão de contrato imobiliário
Para quem recebeu um contrato pronto ou já assinou e quer saber o que pode ser mudado.
Contrato com incorporadora
Contrato com incorporadora é o documento que liga você à empresa que constrói e vende um prédio ainda em obra ou em projeto. Para o comprador, em regr
Compare antes de decidir
Qual contrato imobiliário serve para o seu negócio
O nome do contrato importa menos do que a cláusula que protege você. Veja o ponto central de cada um.
| Seu negócio | Contrato indicado | Ponto que mais protege você |
|---|---|---|
| Alugar casa ou apartamento | Locação residencial | Prazo de 30 meses ou mais e uma garantia escolhida com critério |
| Alugar loja ou galpão para empresa | Locação comercial | Regras de renovação, benfeitorias e reajuste |
| Comprar em parcelas antes da escritura | Compromisso de compra e venda | Cláusula de irretratabilidade e registro na matrícula |
| Vender à vista ou com financiamento | Compra e venda | Certidões conferidas e prazo para a escritura e o registro |
| Trocar terreno por apartamentos a construir | Permuta | Descrição das unidades, prazo de entrega e garantia da obra |
| Emprestar imóvel sem cobrar aluguel | Comodato | Prazo e forma de devolução por escrito |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Modelo pronto não conhece o seu casoA cláusula certa depende do imóvel, da outra parte e do valor. Para entender os pontos de cada contrato antes de assinar, veja os artigos sobre contratos imobiliários.
O que está em jogo
O contrato mal feito cobra a conta quando o negócio dá errado
Enquanto tudo vai bem, ninguém lê o contrato. Ele só importa no atraso, na desistência ou na falta de pagamento, e aí o texto assinado é o que vale.
Com contrato de modelo
- Duas garantias no mesmo aluguel, que a Lei 8.245/1991 proíbe sob pena de nulidade
- Locação residencial por menos de 30 meses, que dificulta a retomada
- Multa que não cobre o prejuízo da desistência
- Compra sem certidões, com risco de penhora de dívida do vendedor
- Cláusulas ambíguas que viram processo
Com contrato feito pelo advogado
- Uma garantia válida, escolhida conforme o perfil do inquilino
- Prazo pensado para retomar o imóvel ao fim do contrato
- Multa e correção que compensam o atraso ou a desistência
- Negócio feito sobre matrícula e certidões conferidas
- Texto claro, que resolve o conflito sem juiz
Como funciona
Como o escritório prepara o seu contrato imobiliário
Contrato bom nasce da conversa sobre o negócio, não do modelo. Estas são as etapas, da primeira conversa à assinatura.
Prazos são estimativasDependem da emissão das certidões, da resposta da outra parte e do cartório. Contratar antes do sinal dá tempo para cada etapa.
Entendimento do negócio
O advogado ouve o que foi combinado: valor, forma de pagamento, prazo, garantia e o que você quer evitar. Se já existe minuta, ela é enviada nesta etapa.
Primeiro atendimentoMatrícula, certidões e a outra parte
Conferência da matrícula, das certidões do imóvel e de quem vende, compra ou aluga. Problema encontrado aqui muda o contrato ou o negócio.
De 2 a 10 dias úteisRedação ou revisão das cláusulas
O contrato é escrito ou corrigido cláusula por cláusula, com explicação do que cada uma protege.
De 2 a 7 dias úteisNegociação com a outra parte
O escritório apresenta as alterações e defende os pontos que não podem sair do texto.
De 1 a 3 semanasAssinatura, escritura e registro
Assinatura com as formalidades certas e, conforme o contrato, escritura pública, registro ou averbação na matrícula.
Na data combinada
Dúvidas que travam a decisão
Por que tanta gente assina o contrato sem advogado
“Pagar advogado para um contrato é gasto desnecessário.”
Os honorários de redação ou revisão são informados antes de começar. Um único despejo por falta de garantia válida ou uma compra com penhora do vendedor custa muito mais do que o contrato bem feito.
“Não dá tempo, a assinatura é amanhã.”
A leitura de um contrato costuma levar de 2 a 5 dias úteis, e pontos urgentes podem ser apontados antes. Assinar sem ler para não perder o negócio é a forma mais comum de perder dinheiro nele.
“A imobiliária já tem advogado, então o contrato está certo.”
O contrato da imobiliária ou da construtora foi escrito para proteger quem o redigiu. Ter um advogado olhando pelo seu lado não é desconfiança, é o equilíbrio do negócio.
“O contrato já foi assinado, agora não tem mais jeito.”
Tem. Cláusula abusiva pode ser contestada, aditivos podem ser negociados e falhas podem ser corrigidas.
A revisão mostra o que ainda pode ser feito e qual a força de cada ponto.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Euvaldo Atalla é membro da Comissão de Contratos e da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Santo Amaro. Como economista, avalia também reajuste, índices e o peso financeiro de cada cláusula.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o seu contrato imobiliário para análise
Responda às perguntas abaixo. O advogado diz se o contrato deve ser redigido do zero ou revisado e quais cláusulas exigem atenção no seu negócio.
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Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre contratos imobiliários
Preciso de advogado para fazer contrato de imóvel?
A lei não obriga, mas o contrato decide quem arca com o prejuízo se algo der errado. Em aluguel, compra parcelada, cessão e permuta, cláusulas mal escritas são a causa mais comum de processo.
O advogado também confere matrícula e certidões, que o modelo pronto ignora.
Quanto tempo leva para o advogado fazer ou revisar um contrato?
Uma revisão costuma levar de 2 a 5 dias úteis. A redação completa, com conferência de certidões, fica em geral entre 3 e 10 dias úteis.
Negociação com a outra parte pode somar de 1 a 3 semanas.
Contrato particular de compra de imóvel tem validade?
Tem validade entre as partes, mas não transfere a propriedade. Para imóvel acima de 30 salários mínimos, o Código Civil, no art. 108, exige escritura pública, e a propriedade só passa com o registro na matrícula.
O contrato particular funciona como compromisso até a escritura.
Posso pedir fiador e caução no mesmo contrato de aluguel?
Não. A Lei 8.245/1991, no art. 37, parágrafo único, proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
A garantia excedente é nula, e a discussão sobre qual delas vale costuma acabar na Justiça.
Contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?
Não é obrigatório para valer entre locador e inquilino. O registro na matrícula serve para casos específicos, como a cláusula de vigência em caso de venda e o direito de preferência do inquilino contra terceiros.
O advogado indica quando ele vale a pena.
Posso usar modelo de contrato da internet?
Pode, mas o modelo não conhece o imóvel, a outra parte nem o valor do negócio. Os erros mais comuns são garantia em dobro, prazo de locação curto e falta de multa adequada.
Uma revisão do modelo já preenchido reduz esse risco.
A Atalla Advocacia atende contratos da Grande São Paulo?
Sim. O escritório fica na Chácara Santo Antônio, zona sul de São Paulo, e atende contratos de imóveis da capital e da Grande São Paulo.
A redação e a revisão podem ser feitas inteiramente online, com reunião presencial quando você preferir.
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