“Uma transportadora quer alugar meu galpão.”
Contrato de aluguel de galpão envolve carga no piso, adaptações, licença de funcionamento e seguro. Cada item precisa de responsável definido antes de o caminhão entrar.
Contratos Imobiliários
Contrato de locação comercial em São Paulo
Alugar loja, sala ou galpão para uma empresa com contrato residencial adaptado é o erro que mais custa ao proprietário. O contrato de locação comercial decide por quantos anos o inquilino pode ficar, quem paga a reforma, o que vale como garantia e quando o aluguel pode ser revisto.
- Prazo calculado contra a renovatória
- Obras e benfeitorias com regra escrita
- Garantia dos sócios conferida
Resposta direta
O que é o contrato de locação comercial
Contrato de locação comercial, que a lei chama de locação não residencial, é o acordo em que o proprietário cede loja, sala, galpão ou prédio para uma atividade econômica, por prazo e aluguel definidos. Ele segue a Lei 8.245/1991, com regras próprias nos artigos 51 a 57.
A principal diferença para o aluguel de moradia está no artigo 51: o inquilino que cumpre certos requisitos tem direito de renovar o contrato mesmo contra a vontade do locador, por meio da ação renovatória de locação comercial. Esse direito protege o ponto comercial e não pode ser afastado por cláusula. O que o locador controla é o prazo, a forma do contrato e as condições, e é aí que a redação pesa.
- Base legal
- Lei 8.245/1991, arts. 51 a 57
- Renovação compulsória
- Contrato escrito, 5 anos de prazo e 3 anos no mesmo ramo
- Prazo da ação renovatória
- De 1 ano a 6 meses antes do fim do contrato
- Revisão do aluguel
- Após 3 anos de contrato ou do último acordo (art. 19)
A sua situação
Situações em que o contrato de aluguel comercial precisa de advogado
O inquilino empresa chega com advogado e minuta própria. O proprietário que assina sem assessoria negocia em desvantagem.
“O lojista pediu contrato de cinco anos.”
Cinco anos por escrito é exatamente o requisito da renovação compulsória. Não é motivo para recusar, mas é uma decisão que precisa ser tomada sabendo o efeito.
“A empresa vai fazer uma reforma grande na loja.”
Sem cláusula, benfeitorias necessárias e as úteis autorizadas são indenizáveis e dão direito de retenção do imóvel. O contrato define o que será feito, quem paga e o que fica.
“Vou alugar minha sala para uma clínica.”
Contrato de aluguel de sala comercial precisa respeitar a convenção do condomínio, o uso permitido e as exigências da atividade. A destinação errada gera multa para o proprietário.
“O aluguel ficou muito abaixo do mercado.”
A revisão judicial só cabe depois de três anos. Até lá, vale o reajuste do contrato.
Um índice mal escolhido ou a falta de cláusula de revisão amigável custam anos de defasagem.
“O inquilino quer passar o ponto para outra empresa.”
Cessão da locação e sublocação dependem do consentimento prévio e escrito do locador (artigo 13). O contrato deve dizer em que condições você aceita ou recusa.
O que está em jogo
O que muda para o proprietário com um contrato comercial bem redigido
Locação comercial dura muitos anos e movimenta valores altos. As cláusulas do primeiro dia valem até a última renovação.
Com contrato adaptado ou modelo do inquilino
- Contratos curtos em sequência que, somados, dão direito à renovatória sem você perceber
- Reforma do inquilino que vira pedido de indenização na saída
- Fiança só da empresa, que não vale nada se ela quebrar
- IPTU, seguro e condomínio sem responsável escrito
- Atividade diferente da combinada instalada no imóvel
Com contrato redigido para o seu imóvel
- Prazo escolhido com consciência do efeito sobre a renovação
- Renúncia à indenização e à retenção por benfeitorias, cláusula aceita pela Súmula 335 do STJ
- Garantia pessoal dos sócios, seguro-fiança ou caução conferidos
- Encargos atribuídos ao locatário de forma expressa, como a lei permite
- Destinação do imóvel definida, com multa e rescisão para o desvio
Como funciona
Como o contrato de locação não residencial é preparado, etapa por etapa
Na locação comercial, o imóvel e a empresa são analisados antes da primeira cláusula. O contrato só protege se refletir a atividade que vai funcionar ali.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas e dependem do porte da negociação e da resposta da empresa locatária. Não são promessa de data.
Levantamento do imóvel e da atividade
O advogado confere a matrícula, o uso permitido para o local, a convenção do condomínio, quando houver, e a situação do auto de vistoria dos bombeiros. Verifica se a atividade pretendida cabe no imóvel.
Primeiros diasAnálise da empresa locatária e da garantia
Contrato social, quem assina pela empresa, tempo de atividade, protestos e ações. Na fiança dos sócios, conferência dos bens e da assinatura dos cônjuges.
No seguro-fiança, das coberturas.
De 3 a 10 dias úteisRedação do contrato
Prazo, aluguel, carência para obras, reajuste, encargos, seguro do imóvel, benfeitorias, destinação, cessão e sublocação, multa e devolução. O prazo é definido já considerando a renovatória.
De 3 a 7 dias úteisNegociação com a locatária
A empresa costuma devolver a minuta com alterações. O advogado negocia ponto a ponto e avisa você do efeito de cada concessão antes de aceitar.
De 1 a 4 semanasVistoria, assinatura e entrega
Laudo com fotos do estado do imóvel e das instalações. Assinam os representantes da empresa, os fiadores e duas testemunhas.
As chaves são entregues com a garantia em vigor.
Na data combinadaCalendário do contrato
Datas de reajuste, renovação do seguro, fim do prazo, janela da ação renovatória e momento em que a revisional passa a caber. O escritório pode acompanhar esses marcos.
Durante toda a locação
Compare antes de decidir
Contrato de cinco anos ou contrato mais curto: o efeito na renovação
O prazo é a decisão mais importante do contrato comercial. Ele define se o inquilino terá ou não o direito de ficar contra a sua vontade.
| Critério | Contrato escrito de 5 anos ou mais | Contrato escrito com menos de 5 anos |
|---|---|---|
| Direito à renovação compulsória | Sim, se o inquilino explorar o mesmo ramo há 3 anos e propuser a ação no prazo | Não, salvo se a soma de contratos escritos e ininterruptos chegar a 5 anos |
| Fim do prazo sem renovatória | O contrato cessa de pleno direito (art. 56) | O contrato cessa de pleno direito (art. 56) |
| Se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição | Locação prorrogada por prazo indeterminado, com denúncia por escrito e 30 dias para desocupar (art. 57) | Mesma regra |
| Retomada pelo locador | Limitada às exceções da lei, como uso próprio e proposta melhor de terceiro | Livre ao fim do prazo |
| Interesse do inquilino | Segurança para investir no ponto, o que costuma sustentar aluguel maior | Menor disposição para reforma e investimento |
| Revisão judicial do aluguel | Após 3 anos, por qualquer das partes (art. 19) | Após 3 anos de contrato ou de acordo anterior |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Construção ou reforma sob medida para a empresa?Quando o proprietário constrói ou reforma a pedido do inquilino para depois alugar, o instrumento é o contrato built to suit, com regras próprias de multa e prazo.
O que diz a lei
O artigo da Lei do Inquilinato sobre a renovação do contrato comercial
Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Lei 8.245/1991, art. 51, caput e incisos I a III
Em português claro
Os três requisitos são cumulativos: contrato escrito com prazo certo, cinco anos de contrato ou de contratos somados e três anos no mesmo ramo. Presentes os três, o inquilino pode pedir ao juiz a renovação, desde que entre com a ação renovatória entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Fora dessa janela, o direito se perde.
Para o proprietário, dois pontos merecem atenção. A soma de contratos curtos e seguidos também conta para os cinco anos. E o artigo 45 da mesma lei declara nula a cláusula que tente afastar a renovação. A proteção do locador está no prazo, nas condições e nas hipóteses em que a própria lei dispensa a renovação, como o uso próprio.
Documentos
Documentos para o contrato de locação comercial
A lista reúne o que é do imóvel e o que é da empresa interessada. O escritório solicita os documentos da locatária diretamente, se você preferir.
- Matrícula atualizada do imóvel
- Carnê do IPTU e, em condomínio, convenção e regimento interno
- Planta ou descrição das instalações e auto de vistoria dos bombeiros, se houver
- Contrato social ou estatuto e cartão do CNPJ da empresa locatária
- Documentos dos sócios ou administradores que assinam pela empresa
- Documentos da garantia: dados e bens dos fiadores, proposta de seguro-fiança ou caução oferecida
- Projeto ou descrição das obras que a locatária pretende fazer
- Proposta comercial, e-mails e contrato anterior, se o imóvel já estiver alugado
Imóvel emprestado a parente ou sócio, sem aluguel?Aí não há locação. O documento adequado é o contrato de comodato de imóvel, que evita discussão futura sobre posse.
Dúvidas que travam a decisão
Receios do proprietário antes de alugar para uma empresa
“A imobiliária já tem um contrato padrão.”
O contrato padrão serve para qualquer imóvel, e por isso não trata do seu. Ele não calcula a soma de prazos para a renovatória, não descreve a obra da locatária e não confere os bens dos fiadores.
Os honorários da redação são informados por escrito antes, e o contrato vai reger anos de aluguel.
“A empresa tem pressa e pode desistir.”
A minuta costuma ficar pronta em até 7 dias úteis depois da entrega dos documentos. Empresa séria negocia contrato, e a negociação é parte normal do processo.
Quem desiste porque o proprietário pediu garantia e regra de obra provavelmente daria problema depois.
“Tenho medo de ficar preso ao inquilino para sempre.”
A renovação compulsória não é automática nem eterna. Depende de três requisitos e de ação proposta no prazo.
O locador pode se opor nas hipóteses dos artigos 52 e 72, como uso próprio ou proposta melhor de terceiro, e o aluguel da renovação é fixado pelo valor de mercado.
“Não sei o que posso exigir de uma empresa.”
Pode exigir uma das garantias do artigo 37, a fiança pessoal dos sócios, seguro do imóvel, pagamento de IPTU e condomínio pela locatária e respeito à destinação combinada. Não pode proibir a renovatória nem cobrar para renovar.
A análise mostra a combinação adequada ao seu caso.
Erros que custam caro
Erros comuns em contrato de locação comercial
São erros de quem trata a locação comercial como um aluguel de moradia com outro nome.
- Renovar contratos curtos sem somar os prazosDois contratos escritos e seguidos, de dois e de três anos, somam cinco. O inquilino ganha o direito à renovatória sem que o locador tenha percebido. Cada renovação pede a conta.
- Escrever que o inquilino renuncia à renovatóriaA cláusula é nula de pleno direito pelo artigo 45 da Lei 8.245/1991. Além de não valer, ela dá ao locador a falsa sensação de que o imóvel volta quando ele quiser.
- Não tratar das benfeitoriasNo silêncio do contrato, vale o artigo 35: benfeitorias necessárias e as úteis autorizadas são indenizáveis e permitem retenção. A cláusula de renúncia resolve, e precisa estar escrita.
- Aceitar só a empresa como garantidoraSe a locatária fecha, a fiança dela mesma não paga ninguém. A garantia precisa vir de fora: sócios como fiadores, com os cônjuges, seguro-fiança ou caução.
- Deixar a destinação em abertoContrato que diz apenas fins comerciais permite quase qualquer atividade. A cláusula deve nomear o ramo e condicionar a mudança ao seu consentimento escrito.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Euvaldo Atalla é advogado e economista e integra a Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro. Na locação comercial, as duas formações trabalham juntas: a cláusula certa e a conta do que ela representa ao longo dos anos de contrato.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie os dados do imóvel e da empresa interessada
Com estas respostas o advogado já identifica o prazo adequado, a garantia possível e os pontos de atenção da atividade.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre contrato de locação comercial
O que é ação renovatória de aluguel comercial?
É a ação em que o inquilino pede ao juiz a renovação do contrato por igual prazo, mesmo sem a concordância do locador. Exige contrato escrito, cinco anos de prazo ou de prazos somados e três anos no mesmo ramo, e deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (artigo 51 da Lei 8.245/1991).
É permitida a cobrança de luvas na locação comercial?
Luvas são o valor pago pelo inquilino, além do aluguel, para obter o ponto. Na contratação inicial, a cobrança é admitida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
Na renovação, não: o artigo 45 da Lei 8.245/1991 anula a cláusula que imponha obrigação em dinheiro para renovar.
Qual o prazo mínimo do contrato de locação comercial?
Não há prazo mínimo na lei. As partes escolhem.
O prazo importa pelo efeito: com cinco anos ou mais, ou com contratos escritos e seguidos que somem cinco anos, o inquilino adquire o direito à renovação compulsória.
O locador pode pedir o imóvel de volta para uso próprio?
Pode se opor à renovação se o imóvel vier a ser usado por ele próprio, conforme o artigo 52, II, da Lei 8.245/1991. Em regra, não pode instalar no local o mesmo ramo do inquilino.
Durante o prazo do contrato, o locador não pode reaver o imóvel sem causa.
A empresa pode devolver o imóvel antes do fim do contrato?
Pode, pagando a multa prevista no contrato, proporcional ao período que faltava cumprir (artigo 4º da Lei 8.245/1991). No contrato built to suit a regra é outra, e a multa pode chegar à soma dos aluguéis restantes.
Quem paga IPTU, condomínio e seguro na locação comercial?
Pela lei, impostos, taxas e o seguro contra fogo são do locador, salvo disposição expressa em contrário no contrato (artigo 22, VIII). Na prática, o contrato comercial transfere esses encargos à locatária.
Sem a cláusula, a conta fica com o proprietário.
Quando posso pedir a revisão do valor do aluguel?
Depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo, locador ou locatário podem pedir a revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado (artigo 19). Antes disso, vale o reajuste anual pelo índice do contrato ou um acordo entre as partes.
Veja a página da ação revisional de aluguel.
Quanto custa a elaboração de um contrato de locação comercial?
O custo corresponde aos honorários, definidos conforme o porte do imóvel, a análise da empresa e a extensão da negociação, e informados por escrito antes da contratação. Certidões, reconhecimento de firmas e eventual averbação na matrícula são despesas à parte.
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Atalla Advocacia
O prazo que você assina hoje define quem decide daqui a cinco anos
Envie os dados do imóvel e da empresa interessada. O advogado Euvaldo Atalla analisa a proposta e redige o contrato de locação comercial com prazo, garantia e regras de obra adequados ao seu caso.