“Quero trocar minha casa por um apartamento mais caro e pagar a diferença.”
É a permuta com torna. O contrato define o valor de cada imóvel, o valor da diferença, a forma de pagamento e o que acontece se a torna atrasar.
Contratos Imobiliários
Contrato de permuta de imóvel em São Paulo
Você quer trocar a casa pelo apartamento, ou o terreno por unidades do prédio que a construtora vai erguer, e cada lado só confia no outro até a hora de assinar. O contrato de permuta de imóvel fixa o que cada parte entrega, quem paga a diferença, como ficam ITBI e escritura e o que acontece se um dos imóveis tiver dívida ou não for entregue.
- Segue as regras da compra e venda
- Matrícula dos dois imóveis conferida
- Torna e impostos definidos antes
Resposta direta
O que é o contrato de permuta de imóvel
Contrato de permuta de imóvel é a troca de um imóvel por outro, com ou sem pagamento de diferença em dinheiro. O Código Civil, no artigo 533, manda aplicar à troca as mesmas regras da compra e venda, então a permuta precisa de escritura pública, pagamento de ITBI e registro na matrícula de cada imóvel para transferir a propriedade.
A permuta serve para quem troca casa por apartamento, dois imóveis menores por um maior ou um terreno por apartamentos a construir, caso regulado pela Lei 4.591/1964. Quando a diferença em dinheiro supera o valor do imóvel trocado, o negócio tende a ser tratado como contrato de compra e venda de imóvel, com outras consequências de imposto.
- Base legal
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 533 e 108
- Forma exigida
- Escritura pública no Tabelionato de Notas e registro no Registro de Imóveis
- Impostos envolvidos
- ITBI municipal sobre cada imóvel e imposto de renda sobre a torna
- Quem costuma pedir
- Proprietário que troca de imóvel, investidor e dono de terreno em negociação com construtora
A sua situação
Contrato de permuta resolve estas situações
A troca parece simples porque não envolve banco. É justamente por isso que cada detalhe precisa estar no papel.
“A construtora ofereceu apartamentos pelo meu terreno.”
Você entrega o terreno hoje e recebe unidades que ainda não existem. Sem garantia escrita, prazo de entrega e regra para o caso de a obra parar, o risco é todo seu.
“Vou trocar de imóvel com um parente.”
Troca de valores desiguais entre pais e filhos é anulável sem a concordância dos outros filhos e do cônjuge de quem entrega. O contrato precisa prever essas anuências.
“O outro imóvel ainda está financiado.”
Imóvel com alienação fiduciária pertence ao banco até a quitação. A permuta depende de quitar, transferir o financiamento ou condicionar a troca à liberação.
“Tenho dois imóveis pequenos e quero um só, maior.”
Dois imóveis por um exige duas escrituras ou uma escritura com mais de um objeto, cálculo de ITBI para cada matrícula e certidões de todos os imóveis.
“Combinamos tudo de boca e cada um já está morando no outro imóvel.”
Troca de posse sem escritura não transfere propriedade. Qualquer dívida ou herança do outro lado atinge o imóvel que você ocupa.
O contrato formaliza o que já aconteceu.
O que está em jogo
O que muda com a permuta bem contratada
Na troca, você é comprador e vendedor ao mesmo tempo. Erro em um dos lados compromete os dois imóveis.
Permuta combinada de boca ou com modelo pronto
- Você recebe um imóvel com dívida de IPTU, condomínio ou penhora na matrícula
- A diferença em dinheiro vira discussão sem prazo nem multa definidos
- O ITBI é calculado errado e o registro trava no cartório
- A construtora atrasa a obra e você já entregou o terreno
- Um parente pede a anulação da troca anos depois
Com contrato de permuta redigido para o seu caso
- Certidões e matrícula dos dois imóveis conferidas antes da assinatura
- Torna com valor, data, correção e multa por atraso escritos
- ITBI e imposto de renda calculados sobre a base correta de cada imóvel
- Garantia real, prazo e penalidade para a entrega das unidades
- Anuências de cônjuges e descendentes colhidas na escritura
Como funciona
Como funciona a permuta de imóvel, etapa por etapa
A ordem importa: quem assina antes de conferir a matrícula do outro imóvel assume o problema dele.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas para permutas entre imóveis já registrados. A troca de terreno por unidades a construir dura o tempo da obra, e o contrato é que protege esse intervalo.
Avaliação dos dois imóveis
O advogado levanta matrícula atualizada, IPTU, débitos de condomínio e certidões de cada imóvel e de cada proprietário. Aqui aparecem penhora, hipoteca, alienação fiduciária, área não averbada e dívida que o outro lado não contou.
De 1 a 3 semanasDefinição de valores e da torna
As partes fixam o valor atribuído a cada imóvel e, se houver diferença, o valor da torna, a forma e a data de pagamento. Esses números definem o ITBI e o imposto de renda, então não podem ser escolhidos no chute.
De 3 a 10 diasMinuta do contrato ou da escritura
Objeto, valores, torna, responsabilidade por dívidas anteriores, entrega das posses, condição para financiamento ou obra, multa e anuências. Na permuta com construtora, entram cronograma, garantia e memorial das unidades.
De 5 a 10 dias úteisRecolhimento do ITBI
Cada parte recolhe o ITBI do imóvel que recebe, pela base de cálculo que o Município adota. Em São Paulo a guia é emitida pela Prefeitura antes da escritura.
Dias antes da lavraturaEscritura pública de permuta
As partes, os cônjuges e os anuentes assinam no Tabelionato de Notas. O tabelião confere certidões e guias e lavra a escritura com os dois imóveis.
Agendada em 1 a 3 semanasRegistro nas duas matrículas
A escritura é levada ao Registro de Imóveis de cada imóvel. O oficial tem prazo legal de 10 dias, contados do protocolo, para registrar ou emitir nota devolutiva (art. 188 da Lei 6.015/1973), e a propriedade só muda com o registro.
Total comum: de 2 a 4 meses
Compare antes de decidir
Permuta, compra e venda ou cessão: qual contrato serve para a sua troca
Nem toda troca é permuta. O contrato certo depende do que cada lado tem e de quanto dinheiro entra no negócio.
| Critério | Permuta de imóvel | Compra e venda ou cessão de direitos |
|---|---|---|
| Quando cabe | Os dois lados entregam imóvel registrado e a diferença em dinheiro é menor que o valor do imóvel | Um lado só paga dinheiro, ou o imóvel ainda não tem escritura e só se transfere o direito sobre ele |
| Forma | Escritura pública única com os dois imóveis | Escritura de compra e venda ou instrumento de cessão, conforme o caso |
| ITBI | Cada parte paga sobre o imóvel que recebe | Só o comprador ou o cessionário paga, sobre o imóvel adquirido |
| Imposto de renda | Sem torna, em regra não há ganho de capital a apurar. Com torna, a diferença recebida é tributada | O vendedor apura ganho de capital sobre o valor total da venda |
| Despesas do instrumento | Metade para cada parte, salvo combinação diferente (artigo 533, I) | Em regra, por conta de quem adquire |
| Risco principal | Receber imóvel com ônus ou unidade que não fica pronta | Pagar e não conseguir registrar |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
O imóvel que você vai receber ainda não tem escritura?Então o outro lado só tem direitos, não a propriedade. O caminho pode ser o contrato de cessão de direitos em São Paulo, com outras cautelas.
O que diz a lei
O artigo de lei que rege a permuta de imóvel
Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações: I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca; II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 533
Em português claro
O artigo diz três coisas práticas. A permuta segue as regras da compra e venda: escritura pública acima de 30 salários mínimos, registro para transferir a propriedade e responsabilidade de quem entrega imóvel com problema. As despesas da escritura são divididas ao meio, a não ser que o contrato diga outra coisa.
E a troca entre pais e filhos com valores diferentes pode ser anulada se os outros filhos e o cônjuge de quem entregou não concordarem. Em permuta de família, as anuências entram na própria escritura.
Documentos
Documentos para o contrato de permuta de imóvel
A lista vale para os dois imóveis e para os dois proprietários. Mande o que tiver: a análise mostra o que falta e como obter.
- Matrícula atualizada de cada imóvel, emitida há menos de 30 dias
- Documento de identidade, CPF e certidão de casamento ou de união estável de cada proprietário
- Carnê de IPTU e certidão negativa de débitos municipais de cada imóvel
- Declaração de quitação de condomínio, quando o imóvel for apartamento ou casa em condomínio
- Certidões dos distribuidores cíveis, trabalhistas e federais em nome de cada proprietário
- Contrato de financiamento e saldo devedor, se algum imóvel estiver alienado ao banco
- Memorial de incorporação, cronograma e projeto aprovado, na permuta de terreno por unidades
- Comprovantes do valor de mercado de cada imóvel, como avaliação ou anúncios comparáveis
Terreno por apartamentos?Peça também o registro da incorporação na matrícula do terreno. Sem ele, a construtora não pode vender unidades, e a sua garantia fica mais fraca.
Dúvidas que travam a decisão
O que trava a troca de imóveis, e a resposta para cada dúvida
“Se é troca, não dá para fazer direto no cartório sem advogado?”
O tabelião lavra a escritura, mas não negocia por você nem confere se o imóvel que você recebe tem penhora, dívida ou herdeiro pendente. O advogado faz a análise dos dois lados e escreve as condições que o modelo do cartório não tem: torna, prazo de entrega, multa e anuências.
“Vou pagar imposto duas vezes.”
Cada parte paga o ITBI uma vez, sobre o imóvel que recebe. No imposto de renda, a permuta sem torna entre imóveis em regra não gera ganho de capital a recolher; só a torna é tributada.
O cálculo correto é feito antes de fixar os valores na escritura.
“A construtora é grande, não vai me enganar.”
Tamanho não substitui garantia. O contrato precisa prever o que acontece se a obra atrasar ou parar: multa, hipoteca ou cessão das unidades, direito de retomar o terreno.
A Lei 4.591/1964 regula a incorporação, mas a proteção do dono do terreno é a que ele negociou.
“Não sei se meu imóvel pode ser trocado.”
Pode, desde que esteja registrado em seu nome e sem impedimento na matrícula. Imóvel sem escritura, financiado ou em inventário exige um passo antes da permuta.
A análise da matrícula diz qual é esse passo.
Erros que custam caro
Erros que mais custam na permuta de imóvel
Todos aparecem depois da assinatura, quando já não há como voltar atrás sem processo.
- Entregar a posse antes da escrituraCada um vai morar no imóvel do outro e a escritura fica para depois. Se um lado morre, se endivida ou desiste, o outro fica ocupando imóvel que não é seu. A posse se troca na escritura, ou com contrato que preveja o intervalo.
- Declarar valores abaixo do mercado para pagar menos ITBIA Prefeitura de São Paulo usa a própria base de cálculo e cobra a diferença com multa. Além disso, valor baixo na escritura aumenta o ganho de capital numa venda futura.
- Trocar terreno por unidade sem garantia realO terreno sai do seu nome no primeiro dia e a unidade só existe no fim da obra. Sem hipoteca, alienação fiduciária ou cláusula de retomada, o dono do terreno vira credor comum da construtora.
- Esquecer o cônjuge ou o financiamentoImóvel de casal exige a assinatura dos dois. Imóvel financiado exige a anuência do banco. Escritura sem essas assinaturas é recusada pelo tabelião ou anulada depois.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Na permuta, a formação de economista e a pós-graduação em Direito Notarial e Registral se encontram: o advogado calcula o efeito de ITBI e imposto de renda de cada valor atribuído e redige a escritura do jeito que o Tabelionato e o Registro de Imóveis de São Paulo aceitam.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise da sua permuta de imóvel
Descreva os dois imóveis. Com estas respostas o advogado já aponta os riscos de cada lado e o contrato adequado para a troca.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre contrato de permuta
Incide ITBI na permuta de imóveis?
Sim. A permuta transfere a propriedade de dois imóveis, e cada transferência gera ITBI.
Em São Paulo, cada parte recolhe o imposto sobre o imóvel que recebe, pela base de cálculo definida pelo Município. A guia é paga antes da escritura.
Permuta de imóvel paga imposto de renda?
Na permuta de imóveis sem torna, feita por escritura pública, a Receita Federal em regra não apura ganho de capital no momento da troca. Quando há torna, quem recebe a diferença apura ganho de capital sobre ela.
O cálculo deve ser feito antes de fixar os valores na escritura.
O que é permuta com torna?
É a troca em que um dos imóveis vale mais e a diferença é paga em dinheiro, chamada torna. O contrato precisa dizer o valor, a data, a forma de pagamento e a multa por atraso.
Se a torna superar o valor do imóvel entregue, o negócio deixa de ser tratado como permuta.
Como funciona a permuta de terreno por apartamentos?
O dono entrega o terreno à incorporadora e recebe unidades do prédio que será construído, em percentual ou em número de apartamentos. O contrato define o memorial das unidades, o prazo de entrega, a garantia pelo terreno e o que acontece se a obra parar.
A Lei 4.591/1964 regula a incorporação.
Precisa de escritura pública para permutar imóvel?
Sim, quando o valor supera 30 salários mínimos, o que alcança praticamente todo imóvel urbano. A regra está no artigo 108 do Código Civil e vale para a permuta porque ela segue as normas da compra e venda.
Depois da escritura, o registro em cada matrícula é o que transfere a propriedade.
Quanto tempo leva a permuta de imóvel?
Entre imóveis já registrados e sem pendência, o prazo comum fica entre 2 e 4 meses, contando certidões, ITBI, escritura e registro. Imóvel financiado, em inventário ou com área não averbada acrescenta o tempo de resolver essa pendência.
Permuta com construtora dura o tempo da obra.
Posso trocar imóvel que ainda está financiado?
Só com a participação do banco. O imóvel alienado fiduciariamente pertence ao credor até a quitação.
As saídas são quitar o saldo antes da escritura, transferir o financiamento para a outra parte com aprovação do banco ou condicionar a permuta à liberação do gravame.
Quais são os riscos de trocar imóvel com parente?
O artigo 533, II, do Código Civil torna anulável a troca de valores desiguais entre pais e filhos sem a concordância dos outros filhos e do cônjuge de quem entrega. Por isso, a escritura entre parentes precisa colher essas anuências ou atribuir valores equivalentes aos imóveis.
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Outros caminhos ligados a contrato de permuta
- Ver o contrato de compra e venda, quando só um lado entrega imóvel
- Entender a cessão de direitos de imóvel sem escritura
- Ver o serviço de Pedir a revisão de uma minuta de permuta já recebida
- Conferir as cláusulas do compromisso de compra e venda
- Conhecer os demais contratos imobiliários do escritório
- Agendar a avaliação do caso de contrato de permuta
- Ver o serviço de contrato de comodato de imóvel
- Ler o artigo: guia sobre contrato de aluguel para pequeno locador
- Ver o contrato de permuta de terreno com incorporadora
Atalla Advocacia
Troca de imóvel se faz uma vez. Faça com os dois lados conferidos
Envie as matrículas ou os dados dos dois imóveis. O advogado Euvaldo Atalla analisa ônus, impostos e garantias e redige o contrato de permuta de imóvel para a escritura sair sem surpresa.