“Achei comprador para a minha casa e ele quer fechar esta semana.”
A pressa é do comprador, o risco é seu. Sem cláusula de prazo, de multa e de devolução do imóvel, você entrega as chaves e fica sem saída se o pagamento parar.
Contratos Imobiliários
Contrato de compra e venda de imóvel em São Paulo
Modelo pronto da internet não sabe se o imóvel tem penhora, se o vendedor é casado ou se o banco vai aprovar o financiamento. O contrato de compra e venda de imóvel redigido para o seu negócio amarra preço, sinal, prazo da escritura, entrega das chaves e multa antes de qualquer dinheiro mudar de mão.
- Matrícula conferida antes do sinal
- Cláusulas escritas para o seu negócio
- Contrato pronto para virar escritura
Resposta direta
O que é o contrato de compra e venda de imóvel
Contrato de compra e venda de imóvel é o acordo em que o vendedor se obriga a transferir a propriedade e o comprador se obriga a pagar o preço em dinheiro, como define o artigo 481 do Código Civil. Ele fixa quem paga, quanto, quando, em que condições o imóvel é entregue e o que acontece se uma das partes falhar.
O contrato sozinho não torna ninguém dono. Para imóveis acima de trinta salários mínimos, a venda definitiva exige escritura pública (artigo 108), e a propriedade só passa ao comprador com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (artigo 1.245). Por isso o contrato particular precisa ser escrito já pensando no que o tabelião e o registrador vão exigir. Quando o preço é pago em parcelas direto ao vendedor, o instrumento adequado é o compromisso de compra e venda com registro na matrícula.
- Base legal
- Código Civil, arts. 481, 108 e 1.245
- Forma exigida
- Escritura pública para imóvel acima de 30 salários mínimos, salvo exceções da lei
- O que transfere a propriedade
- Registro do título no Cartório de Registro de Imóveis
- Melhor momento
- Antes da proposta assinada e do pagamento do sinal
A sua situação
Quando o contrato de venda de imóvel precisa de um advogado
Em qualquer uma destas situações, o texto do contrato decide quem fica com o prejuízo se o negócio der errado.
“O corretor mandou um contrato padrão para eu assinar.”
O modelo da imobiliária protege a comissão e o fechamento. Raramente trata da penhora na matrícula, do inventário pendente ou da condição do financiamento.
“Vou dar um sinal para segurar o apartamento.”
Sinal pago por recibo simples, sem dizer se há direito de arrependimento, vira discussão sobre quem perde o dinheiro. O Código Civil trata o assunto nos artigos 417 a 420, e o contrato precisa escolher a regra.
“Parte do pagamento vem de financiamento e de FGTS.”
Se o banco negar o crédito ou avaliar o imóvel abaixo do preço, o contrato precisa dizer se o negócio se desfaz sem multa, em quanto tempo e com devolução de quais valores.
“O imóvel ainda está no nome do meu pai, que já faleceu.”
Quem assina a venda é quem consta na matrícula ou os herdeiros, com o inventário resolvido. O contrato precisa prever essa etapa, o prazo e a consequência se ela não acontecer.
“Tenho medo de comprar e descobrir uma dívida depois.”
IPTU, condomínio e ações contra o vendedor podem alcançar o imóvel. A conferência das certidões vem antes da assinatura, e o contrato registra o que foi declarado e quem responde.
O que está em jogo
O que muda quando o contrato é feito para o seu negócio
A diferença aparece no dia em que alguma coisa sai do combinado. É para esse dia que o contrato existe.
Com modelo pronto ou recibo de sinal
- Sinal pago sem regra clara de devolução ou perda
- Nenhuma data para a escritura e para a entrega das chaves
- Financiamento negado vira briga sobre multa
- Descrição do imóvel diferente da matrícula trava o cartório
- Dívidas de IPTU e condomínio sem responsável definido
Com contrato redigido para o caso
- Sinal com função definida, conforme os artigos 417 a 420 do Código Civil
- Prazo certo para escritura, pagamento e posse, com multa para o atraso
- Condição do financiamento escrita, com saída sem penalidade se o banco negar
- Imóvel descrito como está na matrícula, pronto para a escritura
- Débitos anteriores à entrega atribuídos por escrito a quem deve pagar
Como funciona
Como o escritório prepara o contrato de compra e venda, etapa por etapa
A redação é a terceira etapa, não a primeira. Antes de escrever, o advogado confere se o imóvel e as partes permitem o negócio do jeito que foi combinado.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas e dependem da entrega dos documentos, da agenda do tabelionato, do banco e do cartório de registro. Nenhuma delas é promessa de data.
Entendimento do negócio
Você conta o que foi combinado: preço, forma de pagamento, prazo, quem está no imóvel e o que fica nele. O advogado aponta o que ainda falta combinar antes de escrever qualquer cláusula.
Primeiro atendimentoConferência da matrícula e das certidões
A matrícula atualizada mostra quem é o dono e se há hipoteca, penhora, usufruto ou indisponibilidade. As certidões do vendedor mostram ações e dívidas que podem atingir o imóvel.
De 3 a 10 dias úteisRedação das cláusulas
Preço e forma de pagamento, sinal, condição do financiamento, prazo da escritura, data da posse, responsabilidade por débitos, multa e hipóteses de desfazimento. Tudo com a descrição do imóvel igual à da matrícula.
De 2 a 5 dias úteisAjustes com a outra parte e assinatura
A minuta vai para o outro lado, que costuma pedir mudanças. O advogado negocia o que é aceitável e o que não é.
Na assinatura entram os cônjuges, quando a lei exige, e duas testemunhas.
De 1 a 2 semanasITBI e escritura pública
Com o pagamento conforme o contrato, recolhe-se o ITBI, imposto municipal sobre a transmissão, e o tabelião lavra a escritura. No financiamento bancário, o contrato do banco faz o papel da escritura.
De 2 a 6 semanasRegistro na matrícula
A escritura ou o contrato do banco é levado ao Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel. Só depois do registro o comprador é dono perante todos.
De 2 a 5 semanas após o protocolo
Compare antes de decidir
Contrato particular de compra e venda ou escritura pública: o papel de cada um
Os dois documentos não concorrem entre si. O contrato particular prepara e protege o negócio.
A escritura registrada conclui a transferência.
| Critério | Contrato particular de compra e venda | Escritura pública de compra e venda |
|---|---|---|
| Onde é feito | Entre as partes, com apoio do advogado | No Tabelionato de Notas, lavrada pelo tabelião |
| Para que serve | Fixar as condições e obrigar as partes a concluir o negócio | Formalizar a venda definitiva na forma que o artigo 108 do Código Civil exige |
| Transfere a propriedade | Não | Só depois de registrada na matrícula do imóvel |
| Quando é assinado | No fechamento do negócio, em geral com o pagamento do sinal | Na quitação ou na data marcada no contrato |
| Custos envolvidos | Honorários, certidões e reconhecimento de firma | ITBI, emolumentos do tabelionato e do registro |
| Risco de parar nele | Ficar com um contrato de gaveta e o imóvel no nome de outra pessoa | Sem o registro, o vendedor continua dono no papel |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Já pagou tudo e a escritura nunca saiu?Aí o assunto deixa de ser contrato novo. Veja a página de regularização de contrato de gaveta.
O que diz a lei
O artigo de lei que exige escritura pública na venda de imóvel
Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 108
Em português claro
Na prática, quase todo imóvel em São Paulo vale mais do que trinta salários mínimos. Por isso a venda definitiva passa pelo Tabelionato de Notas. A principal exceção é a compra com financiamento bancário, em que a lei dá ao contrato do banco a mesma força da escritura.
O contrato particular continua válido para obrigar vendedor e comprador a cumprir o combinado. Ele não substitui a escritura nem o registro. Quem para no contrato particular fica com um direito contra o vendedor, e não com a propriedade.
Documentos
Documentos para redigir o contrato de compra e venda
Mande o que já tiver. O advogado indica o que falta e quais certidões o caso pede.
- Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis
- Documento de identidade, CPF e certidão de casamento ou nascimento de vendedores e compradores
- Carnê ou certidão do IPTU e, em apartamento, declaração de quitação do condomínio
- Proposta, recibo de sinal ou mensagens em que o negócio foi combinado
- Certidões dos distribuidores da Justiça e de protesto em nome do vendedor
- Dados do financiamento ou do FGTS, quando parte do preço vier do banco
- Contrato de locação, se o imóvel estiver alugado
- Formal de partilha, inventário ou procuração, se quem vende não é quem está na matrícula
Quer ir além das certidões básicas?Em negócio de valor alto ou com vendedor empresário, vale a due diligence imobiliária completa antes de assinar.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz muita gente assinar sem advogado, e por que isso sai errado
“Pagar advogado só para escrever um contrato?”
O contrato é a menor parte do trabalho. Antes dele vem a conferência da matrícula e das certidões, que mostra se o negócio pode ser feito.
Os honorários são informados por escrito antes da contratação, e você decide com o valor na mão. Compare com o que está em jogo: o preço inteiro do imóvel.
“O comprador tem pressa, não dá tempo.”
A minuta costuma ficar pronta em poucos dias úteis depois que os documentos chegam. O que atrasa negócio é exigência do cartório, financiamento recusado e certidão positiva descoberta no dia da escritura.
Tudo isso se resolve antes, não depois.
“O corretor disse que o modelo dele é seguro.”
O corretor aproxima as partes e recebe quando o negócio fecha. O interesse dele é legítimo, mas não é o seu.
O advogado contratado por você responde só a você e escreve a cláusula que o modelo não tem: a que trata do problema específico do seu imóvel.
“Já assinei a proposta. Ainda adianta?”
Adianta. A proposta costuma ser curta e deixar pontos em aberto: posse, débitos, condição do financiamento, multa.
O contrato detalha o que a proposta não disse. Se a proposta já tiver cláusula ruim, o momento de renegociar é antes de pagar o restante.
Erros que custam caro
Erros comuns em contrato de compra e venda de imóvel
São falhas simples, que aparecem em quase todo contrato feito sem conferência. Cada uma tem solução antes da assinatura.
- Pagar o sinal antes de ver a matrículaPenhora, usufruto ou imóvel em nome de terceiro aparecem na matrícula atualizada. Sinal pago antes dessa conferência é dinheiro entregue no escuro.
- Não dizer se o sinal admite arrependimentoCom direito de arrependimento, quem desiste perde o sinal ou o devolve em dobro, e a conta se encerra aí (artigo 420). Sem essa cláusula, a parte inocente pode exigir o cumprimento do contrato e indenização maior. O texto precisa escolher.
- Esquecer a assinatura do cônjugeSalvo no regime da separação absoluta de bens, a venda de imóvel depende da autorização do marido ou da esposa (artigo 1.647 do Código Civil). Sem ela, a venda pode ser anulada.
- Não condicionar o negócio ao financiamentoSe o banco negar o crédito e o contrato for omisso, o comprador pode ser cobrado pela multa. A cláusula de condição define prazo para a aprovação e devolução dos valores.
- Declarar preço menor que o realO valor que não está no contrato não pode ser cobrado com base nele, e a diferença gera problema com o imposto de renda e com o ITBI. O preço escrito tem de ser o preço pago.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Na compra e venda, a pós-graduação em Direito Notarial e Registral faz diferença prática: o contrato é escrito por quem sabe o que o tabelião e o oficial do registro vão exigir depois. Euvaldo Atalla também integra a Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie os dados do negócio para a análise do contrato
Responda em dois minutos. Com estas informações o advogado já sabe quais certidões pedir e quais cláusulas o seu caso exige.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre contrato de compra e venda de imóvel
Contrato de compra e venda de imóvel vale como escritura?
Não. O contrato particular obriga vendedor e comprador a cumprir o combinado, mas não é a escritura pública que o artigo 108 do Código Civil exige para imóveis acima de trinta salários mínimos.
E mesmo a escritura só transfere a propriedade depois de registrada na matrícula.
Contrato particular de compra e venda tem validade?
Tem validade entre as partes. Ele permite exigir a escritura, cobrar o preço e aplicar a multa.
O que ele não faz é tornar o comprador dono perante terceiros. Para isso é preciso a escritura e o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Quem paga o ITBI, a escritura e o registro?
Pelo artigo 490 do Código Civil, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador. O ITBI, imposto municipal sobre a transmissão, também costuma ser pago pelo comprador.
As partes podem combinar de outro modo, desde que isso esteja escrito no contrato.
Posso desistir depois de pagar o sinal?
Depende do que o contrato diz. Se houver cláusula de arrependimento, quem deu o sinal o perde, e quem recebeu o devolve mais o equivalente, sem outra indenização (artigo 420 do Código Civil).
Sem essa cláusula, a outra parte pode exigir o cumprimento do contrato ou perdas e danos.
Preciso de advogado para fazer contrato de compra e venda de imóvel?
A lei não obriga. Mas o contrato é o único documento em que você define o que acontece se o pagamento atrasar, se o financiamento for negado ou se aparecer uma dívida.
O advogado para contrato de compra e venda confere a matrícula e as certidões antes e escreve as cláusulas para o seu caso.
Quanto custa a elaboração de contrato de imóvel?
O custo tem duas partes: os honorários do advogado, definidos conforme a complexidade do negócio e informados por escrito antes da contratação, e as certidões do imóvel e do vendedor. ITBI, escritura e registro são despesas da etapa seguinte e não dependem do advogado.
Quanto tempo leva para o contrato ficar pronto?
Com a matrícula e os documentos das partes em mãos, a minuta costuma sair em 2 a 5 dias úteis. O prazo total até a assinatura depende das certidões e das mudanças pedidas pela outra parte.
É uma estimativa, não uma promessa de data.
O contrato pode ser assinado à distância?
Pode. O contrato particular aceita assinatura eletrônica, e a escritura pública pode ser lavrada por videoconferência na plataforma eletrônica dos tabelionatos.
O atendimento do escritório também é feito online ou presencialmente, com hora marcada, na zona sul de São Paulo.
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Atalla Advocacia
Antes de assinar ou de pagar o sinal, mostre o negócio a um advogado
Envie os dados do imóvel e o que foi combinado. O advogado Euvaldo Atalla confere a matrícula, aponta os riscos e redige o contrato de compra e venda com as cláusulas que o seu caso pede.