“O cartório mandou a minuta e eu não entendi metade.”
Minuta é o rascunho da escritura. Cláusula de quitação, declaração de inexistência de débitos e responsabilidade por evicção estão lá, e cada uma decide quem paga se algo der errado.
Análise de Risco e Documentação Imobiliária
Escritura de compra e venda de imóvel em São Paulo
A proposta foi aceita, o pagamento está combinado e o cartório já mandou a minuta. A escritura de compra e venda de imóvel é o ato que formaliza o negócio no Tabelionato de Notas, e o que está escrito nela vale para sempre. O escritório confere a minuta, o ITBI e as certidões antes da assinatura e leva a escritura ao registro.
- Minuta conferida antes de assinar
- ITBI calculado na base certa
- Escritura levada ao registro
Resposta direta
O que é a escritura de compra e venda de imóvel
A escritura de compra e venda é o documento público, lavrado por um tabelião de notas, em que o vendedor transfere o imóvel ao comprador pelo preço combinado. É obrigatória, pelo artigo 108 do Código Civil, para imóvel de valor superior a trinta salários mínimos, salvo quando a lei permite instrumento particular, como no financiamento bancário.
A escritura sozinha não torna o comprador dono. Ela precisa ser levada ao Registro de Imóveis da região do imóvel, e só o registro transfere a propriedade. Por isso o acompanhamento começa na conferência da minuta e termina com o registro da escritura na matrícula. Antes de marcar a assinatura, a análise da matrícula confirma que quem vende pode vender.
O ITBI só pode ser cobrado quando a propriedade é transferida, o que acontece com o registro da escritura. Esse é o entendimento do Supremo Tribunal Federal no Tema 1124 da repercussão geral, e por isso a cobrança antecipada do imposto, antes do registro, pode ser contestada.
- Base legal
- Código Civil, arts. 108 e 1.245; Lei 7.433/1985; Lei 8.935/1994
- Onde é feita
- Qualquer Tabelionato de Notas, inclusive fora da cidade do imóvel
- Prazo comum
- De 5 a 20 dias úteis entre a entrega dos documentos e a assinatura
- Imposto
- ITBI pago à Prefeitura antes da lavratura, alíquota de 3% na capital
A sua situação
Quando a conferência da escritura faz diferença
O tabelião lavra o ato com o que as partes apresentam. Nestas situações o que se apresenta precisa ser lido por quem defende o seu lado.
“A Prefeitura calculou um ITBI muito maior do que o preço.”
A base do imposto é o valor do negócio, não o valor venal de referência da Prefeitura. O comprador tem como contestar, e o cálculo precisa ser revisado antes de pagar.
“Vou pagar à vista e o vendedor quer assinar amanhã.”
Compra à vista é a que mais precisa de escritura bem feita: não há banco conferindo nada. Certidões e minuta precisam ser lidas antes da data.
“O vendedor mora em outro estado e não pode vir.”
A escritura pode ser assinada por procuração pública ou pelo e-Notariado, com videoconferência e certificado digital. O que não pode é assinar sem conferir quem está do outro lado.
“Comprei por contrato particular há anos e nunca fiz a escritura.”
O contrato de gaveta não transfere o imóvel. Se o vendedor ainda existe e concorda, a escritura resolve.
Se sumiu ou se nega, o caminho é outro, e o escritório indica qual.
“Tem construção na casa que não está na matrícula.”
Escritura de casa com área construída diferente da matrícula gera exigência no registro. A averbação precisa entrar antes ou junto, ou a escritura fica parada no cartório.
O que está em jogo
O que uma escritura mal feita custa e o que a conferência garante ao negócio
Escritura é definitiva. Corrigir depois exige escritura de retificação, com todas as partes de novo no cartório, ou ação judicial.
Assinando a minuta como veio do cartório
- Cláusula de quitação assinada antes de o dinheiro cair na conta
- ITBI pago sobre base maior do que a devida, sem contestação
- Área, confrontações ou nome com erro, e a escritura volta do registro com exigência
- Débitos de IPTU e condomínio declarados como inexistentes e cobrados do comprador depois
Assinando depois da conferência do advogado
- Quitação condicionada à compensação do pagamento ou assinatura só após a confirmação
- Base do ITBI conferida e, quando cabe, impugnada na Prefeitura antes do recolhimento
- Minuta cruzada com a matrícula, as certidões e os documentos pessoais antes da data
- Débitos levantados e quitados ou abatidos do preço, com recibo anexo à escritura
Como funciona
Como funciona a escritura de compra e venda, etapa por etapa
Do pedido ao tabelião até o registro, cada etapa tem documento e prazo próprios.
Sobre os prazosOs cartórios de notas de São Paulo costumam lavrar a escritura em poucos dias úteis depois de receber tudo. O que alonga é certidão vencida, débito pendente e divergência entre documentos.
Escolha do tabelionato e abertura do pedido
A escritura pode ser feita em qualquer Tabelionato de Notas do país. O escritório abre o pedido, envia a documentação das partes e do imóvel e acompanha a montagem da minuta.
De 1 a 3 dias úteisCertidões e conferência da minuta
O tabelião exige certidões do imóvel e do vendedor (Lei 7.433/1985). O advogado confere a minuta linha a linha: partes, preço, forma de pagamento, quitação, declarações e cláusulas de responsabilidade.
De 3 a 10 dias úteisITBI na Prefeitura
O comprador emite a guia do ITBI no site da Prefeitura de São Paulo e recolhe antes da lavratura. Se a base de cálculo vier acima do valor do negócio, o escritório orienta a contestação.
De 1 a 5 dias úteisAssinatura e lavratura
As partes comparecem ao cartório, presencialmente ou por videoconferência no e-Notariado, ouvem a leitura e assinam. O pagamento do saldo é confirmado antes da quitação.
Dia marcadoTraslado e protocolo no Registro de Imóveis
O cartório entrega o traslado (a via oficial da escritura). O escritório protocola no Registro de Imóveis da região e acompanha a prenotação até o registro na matrícula.
De 10 a 30 dias após a assinatura
Compare antes de decidir
Escritura pública ou contrato particular: qual instrumento serve para a sua compra
Nem toda compra exige escritura pública. A tabela mostra quando cada instrumento é aceito pelo Registro de Imóveis.
| Critério | Escritura pública | Contrato particular |
|---|---|---|
| Quando é obrigatória | Imóvel acima de 30 salários mínimos, pela regra geral do Código Civil | Aceito só nos casos previstos em lei, como financiamento com alienação fiduciária |
| Quem lavra | Tabelião de notas, com fé pública | As próprias partes, ou o banco no financiamento |
| Conferência de certidões | Exigida por lei ao tabelião | Fica a cargo das partes, ou do banco |
| Custo do ato | Emolumentos do tabelionato, tabelados pelo Estado de São Paulo | Sem emolumentos de notas; custo fica no registro |
| Registro na matrícula | Aceito diretamente | Aceito só quando a lei autoriza o instrumento particular |
| Risco comum | Minuta assinada sem leitura | Contrato de gaveta que nunca vai a registro |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Compra financiadaO contrato do banco dispensa a escritura, mas não dispensa a leitura. A documentação do imóvel para o financiamento segue regras próprias.
O que diz a lei
O artigo de lei que torna a escritura obrigatória
Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 108
Em português claro
Acima de trinta salários mínimos, a compra e venda de imóvel só vale com escritura pública. Contrato particular, recibo ou contrato de gaveta não transferem o imóvel, por mais que o preço tenha sido pago. A exceção é a que a lei abre expressamente, como o contrato de financiamento com alienação fiduciária, que tem força de escritura.
Na prática, quase todo imóvel urbano de São Paulo passa desse valor. A escritura é o caminho, e o registro dela é o fim do caminho.
Documentos
Documentos exigidos pelo tabelião para a escritura
A lista segue o que os Tabelionatos de Notas de São Paulo pedem. O escritório confere validade e coerência de cada item antes de enviar ao cartório.
- Documento de identidade, CPF e certidão de estado civil do vendedor, do comprador e dos cônjuges
- Pacto antenupcial registrado, quando o regime de bens não for o legal
- Matrícula atualizada com certidão negativa de ônus e ações, emitida há menos de 30 dias
- Certidões dos distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas em nome do vendedor
- Certidão negativa de débitos de IPTU e, no condomínio, declaração de quitação assinada pelo síndico
- Guia do ITBI paga, emitida pela Prefeitura de São Paulo
- Contrato social e certidão da Junta Comercial, se vendedor ou comprador for empresa
- Comprovante do pagamento do preço, para a cláusula de quitação
Antes de mandar ao cartórioa análise das certidões do vendedor mostra se há processo, protesto ou dívida que o tabelião vai apontar ou que pode alcançar o imóvel.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o comprador assinar sem conferir, e a resposta para cada dúvida
“O cartório já confere tudo, para que advogado?”
O tabelião confere a forma do ato e a presença das certidões exigidas por lei. Ele não defende o comprador: não negocia cláusula, não revisa a base do ITBI e não cruza as certidões com os processos do vendedor.
Esse trabalho é do advogado de quem está pagando.
“A escritura já é cara, não quero mais um custo.”
Os emolumentos do tabelionato e do registro são tabelados pelo Estado e crescem com o valor do imóvel; o ITBI é 3% na capital. Os honorários são o componente que evita pagar imposto a mais e assinar cláusula errada.
A estimativa de cada item sai por escrito antes da contratação.
“Tenho medo de atrasar e o vendedor desistir.”
A conferência da minuta leva poucos dias e corre em paralelo com as certidões que o cartório já exige. A data da assinatura não muda; o que muda é o que você sabe quando chega ao cartório.
“Não sei se o meu caso precisa de escritura pública.”
Precisa, salvo compra com financiamento bancário, em que o contrato do banco substitui a escritura, e imóvel de valor até trinta salários mínimos. Compra à vista, parcelada com o vendedor ou com uso de FGTS sem financiamento exige escritura pública.
Erros que custam caro
Erros na escritura que custam caro depois
Escritura errada só se corrige com nova escritura ou com processo. Estes são os erros que mais aparecem.
- Assinar a quitação antes de o dinheiro entrarCom a quitação na escritura, o vendedor declara que recebeu. Se a TED não cair, ele fica sem imóvel e sem dinheiro. O escritório condiciona a quitação à confirmação do pagamento ou marca a assinatura para depois da compensação.
- Pagar o ITBI sobre a base que a Prefeitura quiserA base do imposto é o valor do negócio, pela decisão do Superior Tribunal de Justiça no Tema 1113. Valor venal de referência acima do preço pode ser contestado antes do recolhimento, e não depois.
- Deixar passar divergência de nome, área ou estado civilA escritura precisa bater com a matrícula e com os documentos pessoais. Nome de solteira, área em metros diferente ou CPF com dígito trocado geram nota devolutiva no registro e nova ida ao cartório.
- Declarar valor menor do que o pagoReduz o ITBI hoje e cria ganho de capital artificial na venda futura, além de infração fiscal. O valor da escritura precisa ser o valor real.
- Guardar o traslado e não registrarEscritura na gaveta não transfere o imóvel. O vendedor continua dono e o bem segue sujeito às dívidas dele. O registro é a última etapa, e ela tem prazo de prenotação.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Escritura é ato notarial, e registro é ato registral: as duas pós-graduações de Euvaldo Atalla, em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, tratam exatamente desse percurso. Em 28 anos de atuação, a rotina dos tabelionatos e dos registros de imóveis de São Paulo passou a fazer parte do método.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a conferência da escritura antes de assinar
Diga em que ponto está a escritura. Com estes dados o advogado identifica o que precisa ser revisado na minuta, nas certidões e no ITBI.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre acompanhamento de escritura
Como fazer a escritura de compra e venda de imóvel em São Paulo?
As partes escolhem um Tabelionato de Notas, entregam documentos pessoais, matrícula e certidões, o comprador paga o ITBI à Prefeitura e o tabelião lavra a escritura, que é lida e assinada. Depois, o traslado é levado ao Registro de Imóveis da região do imóvel, e só o registro transfere a propriedade.
Quanto custa a escritura de imóvel em SP?
O custo soma os emolumentos do tabelionato, tabelados pelo Estado de São Paulo e proporcionais ao valor do imóvel, o ITBI de 3% cobrado pela Prefeitura da capital, as certidões, os emolumentos do registro e os honorários. A estimativa de cada item é apresentada na análise, antes da contratação.
A escritura pode ser feita em cartório de outra cidade?
Sim. A escritura pública pode ser lavrada em qualquer Tabelionato de Notas do Brasil, independentemente de onde fica o imóvel.
O registro, por outro lado, só pode ser feito no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.
Quem paga a escritura, o comprador ou o vendedor?
Pela regra do Código Civil, as despesas da escritura e do registro ficam com o comprador, salvo cláusula diferente no contrato. O ITBI também é do comprador na prática de São Paulo.
O vendedor arca com as certidões em seu nome e com a regularização de pendências do imóvel.
O que acontece se eu não registrar a escritura?
O imóvel continua no nome do vendedor. Você não é dono perante terceiros, não consegue vender nem financiar e o bem pode ser penhorado por dívidas do antigo proprietário.
Além disso, a prenotação de um título tem validade de 20 dias no Registro de Imóveis, e o protocolo precisa ser acompanhado.
A Prefeitura pode cobrar ITBI sobre valor maior do que o preço?
O Superior Tribunal de Justiça decidiu no Tema 1113 que a base do ITBI é o valor do imóvel na transação, declarado pelo contribuinte, e que o Município só pode arbitrar outro valor por processo administrativo próprio. Guia emitida sobre valor venal de referência acima do preço pode ser contestada.
Dá para assinar a escritura sem ir ao cartório?
Sim, pelo e-Notariado, plataforma dos tabelionatos para atos por videoconferência com certificado digital, ou por procuração pública dada a alguém de confiança. O advogado confere a minuta do mesmo modo e orienta sobre o certificado necessário.
Comprei por contrato de gaveta. Consigo fazer a escritura agora?
Se o vendedor está localizável e concorda, sim: basta lavrar a escritura com as certidões atuais e pagar o ITBI. Se ele faleceu, sumiu ou se recusa, a solução é a adjudicação compulsória ou a usucapião, conforme o caso.
A análise da matrícula e do contrato mostra qual caminho cabe.
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- Falar com compra e venda de imóveis em São Paulo
- Ver o serviço de análise de matrícula de imóvel
Atalla Advocacia
Leia a escritura com quem lê escrituras há 28 anos
Mande a minuta, a matrícula e a guia do ITBI. O advogado Euvaldo Atalla confere cada cláusula e cada valor antes da assinatura e acompanha o traslado até o registro no seu nome.