“O cartório devolveu a escritura com uma lista de exigências.”
A nota devolutiva tem de ser cumprida dentro da prenotação. Passado o prazo, o título perde a prioridade e volta ao fim da fila, inclusive atrás de uma penhora que entre no meio tempo.
Análise de Risco e Documentação Imobiliária
Acompanhamento de registro de imóvel em São Paulo
A escritura foi assinada, mas o imóvel ainda não é seu. O acompanhamento de registro de imóvel cuida do que vem depois do cartório de notas: protocolo no Registro de Imóveis, prazo de prenotação, resposta à nota devolutiva e conferência da matrícula final. Só o registro transfere a propriedade, e ele tem prazo e exigências que não esperam.
- Prenotação com prazo de 20 dias
- Nota devolutiva respondida no prazo
- Matrícula conferida no fim
Resposta direta
O que é o acompanhamento de registro de imóvel
Acompanhamento de registro de imóvel é a condução do título (escritura, contrato de financiamento, formal de partilha ou carta de arrematação) dentro do Registro de Imóveis, do protocolo até a averbação na matrícula. O advogado protocola, acompanha o prazo, responde às exigências do oficial e confere se o registro saiu correto.
O serviço existe porque o registro não é automático: o oficial examina o título e, se encontrar problema, devolve com uma nota de exigência, e o prazo da prenotação corre contra o interessado. Quem compra deveria chegar aqui com a matrícula já analisada e a escritura conferida; mesmo assim, exigências aparecem, e é nesse momento que o acompanhamento evita que o título perca a vez na fila.
- Base legal
- Lei 6.015/1973, arts. 182 a 216, e Código Civil, arts. 1.245 a 1.247
- Onde corre
- Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, na capital ou na Grande SP
- Prazo legal do oficial
- 10 dias para registrar ou emitir nota devolutiva (art. 188); 5 dias para escritura simples
- Validade da prenotação
- 20 dias, contados do protocolo (art. 205)
A sua situação
Quando o acompanhamento do registro é necessário
Estas são as situações que chegam ao escritório com o título parado ou devolvido. Todas têm prazo correndo.
“Assinei a escritura há meses e a matrícula continua no nome do vendedor.”
Escritura na gaveta não transfere nada. Enquanto o registro não sai, o imóvel responde pelas dívidas de quem vendeu.
“O banco disse que o contrato foi para registro e não dá mais notícia.”
No financiamento, o registro é condição para liberar o dinheiro ao vendedor. Atraso no cartório trava a entrega das chaves e gera multa entre as partes.
“Não concordo com a exigência do oficial.”
Quando a exigência é indevida ou impossível de cumprir, cabe pedir a suscitação de dúvida, e o juiz corregedor decide. É procedimento com regra própria e prazo.
“Preciso registrar a partilha do inventário para vender.”
Formal de partilha e escritura de inventário também passam pelo exame do oficial. Erro de qualificação de herdeiro ou de descrição do imóvel devolve o título.
“Arrematei em leilão e a carta ainda não foi registrada.”
A carta de arrematação só vira propriedade com o registro. Débitos anteriores, cancelamento de penhoras e averbações precisam ser tratados no mesmo protocolo.
O que está em jogo
O que está em risco com o título parado e o que muda com o registro feito
O registro é o ato que separa quem pagou de quem é dono. Cada dia sem registro é um dia em que o imóvel ainda responde por dívidas de outra pessoa.
Com o título sem registro ou devolvido
- O vendedor continua dono perante a lei e o imóvel pode ser penhorado por dívida dele
- A prenotação vence em 20 dias e o título perde a prioridade para quem protocolar depois
- Exigência mal respondida gera nova devolução e novo prazo
- No financiamento, o banco não libera o valor e as chaves não são entregues
- A matrícula sai com erro de nome, área ou valor e exige retificação
Com o registro acompanhado e concluído
- Propriedade registrada no seu nome, oponível a qualquer pessoa
- Prazo da prenotação controlado, com todas as exigências respondidas de uma vez
- Exigência indevida contestada por suscitação de dúvida, quando cabe
- Liberação do financiamento e entrega das chaves sem atraso atribuído a você
- Matrícula final conferida linha a linha antes de encerrar o caso
Como funciona
Como funciona o acompanhamento de registro, etapa por etapa
O registro tem fluxo definido na Lei de Registros Públicos. Conhecer o fluxo é o que permite agir antes de o prazo acabar.
Sobre os prazosOs prazos do oficial estão na Lei 6.015/1973, com a redação da Lei 14.382/2022. Os cartórios de São Paulo costumam cumpri-los, mas o prazo recomeça a cada reingresso do título, por isso a resposta à exigência precisa ser completa na primeira vez.
Conferência prévia do título
Antes do protocolo, o advogado compara o título com a matrícula: nomes, estado civil, CPF, descrição do imóvel, valor, ITBI e certidões. O que o oficial exigiria é corrigido aqui.
De 1 a 3 dias úteisProtocolo e prenotação
O título entra no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, presencialmente ou pela central eletrônica dos registradores, e recebe número de protocolo. Daí nasce a prioridade: quem prenotou primeiro registra primeiro.
Mesmo diaExame pelo oficial
O registrador tem 10 dias para registrar ou emitir nota devolutiva; escritura de compra e venda sem cláusula especial, sem exigência, é registrada em 5 dias. O escritório acompanha o andamento.
De 5 a 10 diasResposta à nota devolutiva
Se houver exigência, ela vem por escrito, de uma só vez. O advogado reúne os documentos, providencia retificações e reapresenta o título dentro da prenotação.
Exigência indevida é levada à suscitação de dúvida.
Dentro dos 20 dias da prenotaçãoRegistro e conferência da matrícula
Com o título registrado, o escritório pede a matrícula atualizada e confere o registro: número, partes, valor, descrição e eventuais averbações pendentes, como cancelamento de hipoteca.
De 1 a 5 dias após o registro
Compare antes de decidir
Nota devolutiva, suscitação de dúvida ou nova escritura: o que fazer com a exigência
Nem toda exigência se resolve do mesmo modo. A tabela mostra a resposta certa para cada tipo de problema apontado pelo oficial.
| Tipo de exigência | Como se resolve | Prazo e risco |
|---|---|---|
| Documento faltando (certidão, guia de ITBI, procuração) | Juntar o documento e reapresentar o título | Dentro dos 20 dias; a prioridade se mantém se for cumprida |
| Erro de nome, estado civil ou CPF na escritura | Escritura de retificação ou rerratificação no tabelionato | Costuma estourar a prenotação; novo protocolo depois da correção |
| Área ou descrição diferente da matrícula | Retificação de registro ou averbação da construção antes do registro do título | Semanas a meses; a compra fica em aberto até lá |
| Ônus não baixado (hipoteca quitada, penhora levantada) | Averbar o cancelamento com o documento do credor ou do juízo | Depende de terceiro; pedir junto com o protocolo |
| Exigência que o interessado considera indevida | Suscitação de dúvida: o oficial remete ao juiz corregedor, que decide | Prenotação fica prorrogada até a decisão; sem recurso ao mérito do negócio |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
A exigência vem de uma só vezpela lei. Se o oficial apontar novo item depois do cumprimento, o advogado pode questionar com base no art. 198 da Lei 6.015/1973.
O que diz a lei
O artigo de lei que marca o prazo do oficial
Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro ou à emissão de nota devolutiva, no prazo de 10 (dez) dias, contado da data do protocolo, salvo nos casos previstos no § 1º deste artigo e nos arts. 189, 190, 191 e 192 desta Lei.
Lei 6.015/1973, art. 188, caput, com a redação da Lei 14.382/2022
Em português claro
Depois do protocolo, o oficial tem 10 dias para fazer uma de duas coisas: registrar ou devolver o título com a lista de exigências. O § 1º do mesmo artigo reduz o prazo para 5 dias quando a escritura de compra e venda não tem cláusula especial e não há exigência nem custas pendentes.
Do lado do interessado, o prazo é o da prenotação: 20 dias, pelo art. 205. Se as exigências não forem atendidas nesse período, a prenotação perde o efeito e o título precisa ser protocolado de novo, atrás de qualquer outro que tenha entrado antes.
Documentos
Documentos para protocolar e acompanhar o registro
O que entra no protocolo depende do título. A lista cobre os casos mais comuns no Registro de Imóveis.
- Traslado da escritura pública ou via original do contrato de financiamento assinada pelas partes e pelo banco
- Guia do ITBI quitada e, quando houver, declaração de isenção ou não incidência
- Matrícula atualizada do imóvel
- Documentos pessoais e certidão de estado civil das partes, com pacto antenupcial se houver
- Certidões exigidas na escritura, para conferência com o que o oficial pedir
- Formal de partilha, escritura de inventário ou carta de arrematação, nos casos de herança e leilão
- Documento do credor para baixa de hipoteca ou alienação fiduciária quitada
- Nota devolutiva recebida, se o título já foi protocolado e devolvido
Título devolvido mais de uma vez?Vale voltar um passo. A due diligence do imóvel encontra a origem das exigências repetidas, quase sempre na cadeia de titulares ou na descrição do imóvel.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o comprador deixar o registro para depois, e a resposta para cada dúvida
“Já gastei com escritura e ITBI, o registro pode esperar.”
Pode esperar até a primeira penhora contra o vendedor. Enquanto o registro não sai, o imóvel é dele perante a lei e responde pelas dívidas dele.
Os emolumentos do registro são tabelados pelo Estado e os honorários do acompanhamento são estimados por escrito, por tipo de título.
“O despachante do cartório resolve isso.”
Despachante protocola e retira. Quem lê a nota devolutiva, decide se cabe cumprir ou contestar, redige a retificação e, se preciso, suscita a dúvida perante o juiz é o advogado.
Exigência mal respondida custa nova prenotação.
“O cartório demora meses, não adianta correr.”
O prazo do oficial é de 10 dias para registrar ou devolver, e de 5 dias para escritura simples, por lei. O que demora é o vai e volta de exigência mal cumprida.
Resposta completa na primeira reapresentação encurta o tempo total.
“Não sei se a exigência do oficial está certa.”
Nem sempre está. O oficial qualifica o título conforme as normas da Corregedoria de São Paulo, e há exigências que extrapolam a lei.
O escritório analisa a nota devolutiva e diz se é caso de cumprir, de pedir reconsideração ou de suscitar dúvida.
Erros que custam caro
Erros que fazem o título voltar do Registro de Imóveis
A maioria das devoluções nasce de descuido no protocolo ou de resposta parcial à exigência.
- Deixar a prenotação vencerCom 20 dias sem cumprimento, o protocolo perde efeito. Um título protocolado no meio tempo, como uma penhora, passa na frente. Controlar o prazo é a primeira tarefa do acompanhamento.
- Cumprir a exigência pela metadeCada reingresso recomeça o exame. Juntar só parte dos documentos gera nova nota e novo prazo. A resposta precisa cobrir todos os itens de uma vez.
- Protocolar sem conferir o título com a matrículaNome de solteira, área arredondada ou CPF errado na escritura são as exigências mais comuns. Um dia de conferência antes do protocolo evita semanas de retificação.
- Ignorar ônus que precisam ser cancelados no mesmo atoHipoteca quitada ou penhora levantada que não foram averbadas travam o registro da compra. O documento do credor ou do juízo precisa entrar junto com o título.
- Não conferir a matrícula depois do registroRegistro com valor errado ou qualificação incompleta vira problema na próxima venda. O caso só encerra quando a matrícula atualizada é lida e aprovada.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Registro de imóveis é o centro da pós-graduação em Direito Notarial e Registral de Euvaldo Atalla. Em 28 anos de prática em São Paulo, ler uma nota devolutiva e saber o que o oficial aceita, o que cabe contestar e em que prazo passou a ser rotina do escritório.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o título ou a nota devolutiva para análise
Diga em que ponto está o registro. Se já há exigência, o prazo da prenotação está correndo: quanto antes a análise, mais chance de responder a tempo.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre acompanhamento de registro
Quanto tempo o cartório tem para registrar a escritura?
Pela Lei 6.015/1973, art. 188, o oficial tem 10 dias, contados do protocolo, para registrar ou emitir nota devolutiva. Escritura de compra e venda sem cláusula especial, sem exigência e com custas pagas deve ser registrada em 5 dias.
Os prazos valem para cada ingresso do título.
O que é prenotação e por que o prazo de 20 dias importa?
Prenotação é o lançamento do título no protocolo do Registro de Imóveis. Ela garante prioridade sobre qualquer título protocolado depois.
Pelo art. 205 da Lei 6.015/1973, seus efeitos cessam em 20 dias se as exigências não forem cumpridas, e o título volta ao fim da fila.
O que fazer quando o cartório devolve a escritura com exigências?
Ler a nota devolutiva com atenção, reunir todos os documentos ou providenciar a retificação e reapresentar o título dentro da prenotação. Se a exigência for indevida, pedir ao oficial a suscitação de dúvida, para que o juiz decida.
Resposta parcial gera nova devolução.
O que é suscitação de dúvida no registro de imóveis?
É o procedimento em que o interessado, discordando da exigência, pede que o oficial encaminhe o título e a razão da recusa ao juiz corregedor, que decide se o registro deve ser feito. Está no art. 198 da Lei 6.015/1973.
A prenotação fica prorrogada até a decisão.
Quanto custa registrar um imóvel em São Paulo?
Os emolumentos do Registro de Imóveis são tabelados pelo Estado de São Paulo e crescem conforme o valor do imóvel. Somam-se as certidões, eventuais retificações no tabelionato e os honorários do acompanhamento, estimados por escrito conforme o tipo de título e a existência de exigência.
Posso registrar o imóvel em qualquer cartório?
Não. O registro só pode ser feito no Registro de Imóveis da circunscrição em que o imóvel está.
A capital tem várias circunscrições, e cada cidade da Grande São Paulo tem a sua. Protocolar no cartório errado faz perder tempo e emolumentos.
Comprei com financiamento. Quem cuida do registro, o banco ou eu?
O contrato costuma atribuir ao comprador o registro, e o banco só libera o valor ao vendedor depois dele. Atraso ou devolução trava a liberação e a entrega das chaves.
O acompanhamento serve para que a exigência seja respondida sem depender da fila do banco.
O acompanhamento pode ser feito online?
Sim. O protocolo pode ser eletrônico pela central dos registradores de São Paulo, e a nota devolutiva é analisada à distância.
O atendimento presencial é com hora marcada no escritório, na Chácara Santo Antônio, zona sul da capital.
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- Conferir a escritura antes de protocolar
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- Ver as certidões do vendedor que o oficial pode pedir
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- Agendar a avaliação do caso de acompanhamento de registro
- Falar com todos os serviços de compra e venda de imóveis
- Ver o serviço de due diligence imobiliária em São Paulo
Atalla Advocacia
A prenotação tem 20 dias. A nota devolutiva não espera
Mande o título ou a exigência do cartório. O advogado Euvaldo Atalla lê a nota devolutiva, diz o que cumprir e o que contestar e acompanha o registro até a matrícula sair no seu nome.