Análise de Risco e Documentação Imobiliária
O que o advogado verifica antes de comprar imóvel: due diligence e prazos
O que o advogado verifica antes de comprar imóvel cabe em sete frentes: a matrícula, o vendedor e o cônjuge, os donos anteriores, a Prefeitura, o condomínio, quem ocupa o imóvel e o contrato. Esse trabalho se chama due diligence imobiliária, costuma levar de 5 a 15 dias úteis em São Paulo e termina em um relatório que diz se a compra pode seguir, com quais ajustes ou se é melhor desistir.
- A verificação acontece antes do sinal. Depois do pagamento, o que era risco vira prejuízo.
- O advogado olha o imóvel, o vendedor, quem vendeu antes, a Prefeitura, o condomínio e a ocupação.
- O prazo comum fica entre 5 e 15 dias úteis, puxado pelo tempo das certidões.
- O resultado é um relatório com cada risco classificado e a medida para cada um.
Por que a verificação vem antes do sinal
A verificação vem antes do sinal porque é a única fase em que o comprador ainda pode desistir sem perder nada ou exigir ajustes com força. Depois do pagamento, cada problema descoberto vira negociação desigual ou processo.
A lei ajuda quem compra confiando na matrícula. O artigo 54 da Lei 13.097/2015 diz que a compra é eficaz em relação a fatos anteriores que não estavam registrados ou averbados. Mas a proteção tem limites, e o advogado verifica justamente o que fica fora dela.
Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
Lei 13.097/2015, art. 54, caput e inciso I
O artigo lista o que precisa estar na matrícula para valer contra o comprador: citação de ações sobre o imóvel, penhoras e execuções, indisponibilidades e restrições, e ações capazes de levar o dono à insolvência. O que não estiver lá, em regra, não atinge quem comprou de boa-fé.
Ficam de fora dessa proteção a falência do vendedor, a usucapião e outras aquisições que não dependem de registro, a dívida de condomínio e as situações em que o comprador sabia ou deveria saber do problema. A due diligence existe para enxergar exatamente essas lacunas.
As sete frentes que o advogado verifica
Cada frente responde a uma pergunta. Juntas, mostram se o imóvel pode ser comprado com segurança.
| Frente | O que é conferido | Pergunta que responde |
|---|---|---|
| Matrícula | Dono atual, cadeia de vendas, ônus, averbações e cancelamentos | Quem vende é dono e o imóvel está livre? |
| Vendedor e cônjuge | Processos na Justiça Estadual, Federal e do Trabalho, protestos e dívidas fiscais | Há dívida capaz de desfazer a venda? |
| Donos anteriores | Certidões de quem vendeu antes, quando houve vendas em sequência | A venda anterior pode ser anulada? |
| Prefeitura | IPTU, cadastro, área construída e regularidade da obra | Há débito ou construção irregular? |
| Condomínio | Declaração de quitação, ações de cobrança e obras aprovadas | Vou herdar dívida ou rateio? |
| Ocupação | Quem mora, com que contrato e desde quando | Vou conseguir entrar no imóvel? |
| Contrato | Cláusulas de pagamento, condição, multa, prazo e responsabilidade | Estou protegido se algo der errado? |
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O que o advogado verifica antes de comprar imóvel em São Paulo, frente por frente
Matrícula e cadeia de donos
O advogado pede a certidão atualizada e lê do primeiro ao último ato, conferindo se cada ônus registrado tem o cancelamento correspondente. A leitura que o comprador pode fazer sozinho está no guia de como ler a matrícula linha por linha.
O trabalho do advogado vai além: interpretar o efeito jurídico de cada ato e o que falta para resolvê-lo.
Vendedor, cônjuge e donos anteriores
A pesquisa alcança todos os vendedores, os cônjuges e, quando há vendas recentes em sequência, quem vendeu antes. O ponto central é a fraude à execução: venda feita por quem já respondia a ação capaz de levá-lo à insolvência, prevista no artigo 792, IV, do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015).
O advogado compara o valor dos processos com o patrimônio que restará ao vendedor.
Prefeitura e construção
IPTU em aberto, área construída diferente da averbada e construção sem habite-se aparecem aqui. Na capital, o cadastro da Prefeitura de São Paulo é comparado com a matrícula e com o que existe no local.
Construção irregular pode impedir o financiamento.
Condomínio e ocupação
A dívida de condomínio passa para o comprador, por isso a declaração de quitação é exigida. Também se verifica quem ocupa o imóvel: inquilino com contrato averbado pode ter direito de preferência ou de permanecer até o fim do prazo.
Quanto tempo leva e o que atrasa
O prazo comum fica entre 5 e 15 dias úteis. O que mais pesa é o tempo de emissão das certidões e o número de pessoas e cidades pesquisadas.
Entrega dos dados
Você envia endereço, matrícula ou número do contribuinte, dados dos vendedores e a proposta de pagamento.
Dia 1Pedido das certidões
Matrícula, certidões do vendedor e do cônjuge, Prefeitura e condomínio são pedidos em paralelo.
Do dia 1 ao dia 10 útilLeitura e cruzamento
Cada certidão positiva é aberta: processo, valor, fase, penhora. A matrícula é comparada com a Prefeitura e com a visita.
Conforme as certidões chegamRelatório de riscos
Cada ponto recebe uma classificação e uma medida: exigir baixa, reter parte do preço, mudar cláusula ou desistir.
De 1 a 3 dias úteis após as certidõesAjuste do contrato
As conclusões viram cláusulas no compromisso: condição para o pagamento, prazo para regularizar, retenção e responsabilidade do vendedor.
Antes da assinatura
O que você recebe no final
Você recebe um relatório em linguagem simples, com cada risco encontrado, o grau dele e a medida indicada. A decisão continua sendo sua, mas tomada com informação completa.
Comprando sem verificação
- Sinal pago antes de saber quem é o dono
- Contrato padrão sem condição de pagamento
- Dívida do vendedor descoberta depois da escritura
- Imóvel ocupado por quem não sai
Comprando com o relatório
- Sinal pago depois da confirmação da titularidade
- Pagamento condicionado à entrega dos documentos
- Dívida quitada com parte do preço, antes da escritura
- Ocupação resolvida e prevista no contrato
A due diligence não serve para achar motivo para desistir. Serve para saber o que precisa estar no contrato para comprar com segurança.
Quando contratar e o que preparar
O momento certo é logo depois da proposta aceita e antes de qualquer pagamento. Para imóvel de leilão, a lógica é a mesma, com atenção ao edital e à ocupação.
Os cuidados ao comprar imóvel que você mesmo pode tomar ajudam a filtrar, mas não substituem a pesquisa completa.
- Endereço completo e número do contribuinte do IPTU
- Número da matrícula e o cartório, se o vendedor informar
- Nome, documento e estado civil de todos os vendedores
- Proposta com preço, sinal, financiamento e prazos
- Informação sobre quem mora no imóvel hoje
Além da verificação, a compra tem ITBI, escritura e registro. Planeje esses valores com o guia de custos para comprar imóvel em São Paulo.
Perguntas frequentes
O que o advogado analisa na compra de um imóvel?
A matrícula, as certidões do vendedor e do cônjuge, os donos anteriores quando houve vendas recentes, o IPTU e o cadastro na Prefeitura, a situação no condomínio, quem ocupa o imóvel e o contrato. O resultado é um relatório com os riscos e as medidas para cada um.
Quanto tempo leva a análise do advogado antes da compra?
O prazo comum fica entre 5 e 15 dias úteis em São Paulo. Depende do tempo de emissão das certidões, do número de vendedores e de cidades pesquisadas e de quantos processos precisam ser lidos.
Vale a pena contratar advogado se o imóvel é financiado?
Vale. A análise do banco protege o crédito do banco e não cobre dívida de condomínio, situação dos donos anteriores nem cláusulas do compromisso.
Quem responde por esses pontos depois da compra é você.
Quando devo contratar o advogado na compra do imóvel?
Depois da proposta aceita e antes de pagar qualquer sinal. Nessa fase, o resultado da verificação ainda pode mudar o contrato ou encerrar a negociação sem perda.
O advogado pode garantir que o imóvel não tem problema?
Nenhum profissional pode prometer isso. O advogado reduz o risco ao máximo com a pesquisa nas fontes oficiais e transforma o que encontrou em cláusulas de proteção no contrato.
A decisão final de comprar é do comprador, tomada com informação completa.
Quais certidões forenses o advogado pede do vendedor?
As certidões forenses dos distribuidores cível e criminal da Justiça Estadual, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho, em nome do vendedor e, se for empresa, também dos sócios. Elas mostram ações que podem comprometer o imóvel.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
