Análise de Risco e Documentação Imobiliária
Custos para comprar imóvel em São Paulo além do preço: ITBI, escritura e registro
Os custos para comprar imóvel em São Paulo, além do preço, são quatro principais: o ITBI de 3% cobrado pela Prefeitura da capital, os emolumentos da escritura no Tabelionato de Notas, os emolumentos do registro no Registro de Imóveis e as certidões. Com financiamento, entram as tarifas e os seguros do banco. Pela regra do Código Civil, escritura e registro ficam com o comprador, salvo acordo diferente.
- ITBI na capital paulista: 3% sobre o valor da transação, com alíquota menor na parte financiada pelo SFH.
- Escritura e registro têm emolumentos tabelados pelo Estado de São Paulo, que crescem com o valor do imóvel.
- Pelo artigo 490 do Código Civil, escritura e registro são do comprador, salvo cláusula em contrário.
- Separe a reserva antes do sinal: sem ITBI pago, não há escritura.
Quem paga os custos da compra
Quem paga, como regra, é o comprador. O Código Civil coloca a escritura e o registro na conta de quem compra e deixa para o vendedor as despesas da entrega do imóvel.
O contrato pode mudar essa divisão, e é aí que a negociação acontece.
Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 490
Tradição é a entrega da coisa. Em imóvel, isso significa que o vendedor arca com o que for preciso para entregar o bem em ordem: certidões em seu nome, baixa de hipoteca ou penhora, regularização de pendências e quitação de IPTU e condomínio até a entrega.
O comprador paga a escritura, o registro e, na prática de São Paulo, o ITBI. Se as partes combinarem outra divisão, ela precisa estar escrita no compromisso de compra e venda.
ITBI, escritura e registro: os três custos principais
Os três custos principais seguem uma ordem: o ITBI é pago antes da escritura, a escritura é assinada no tabelionato e o registro é feito depois, no cartório da região do imóvel.
| Custo | Quem cobra | Como é calculado | Quando paga |
|---|---|---|---|
| ITBI | Prefeitura de São Paulo | 3% sobre o valor da transação, com alíquota de 0,5% na parte financiada pelo SFH, até o limite da lei municipal | Antes da escritura |
| Escritura | Tabelionato de Notas | Emolumentos tabelados pelo Estado, por faixa de valor do imóvel | Na lavratura |
| Registro | Registro de Imóveis da região | Emolumentos tabelados pelo Estado, por faixa de valor | No protocolo do título |
| Certidões | Cartórios, tribunais, Prefeitura e Receita | Valor fixo por certidão, quando cobrada | Antes do sinal e renovadas antes da escritura |
| Financiamento | Banco | Tarifa de avaliação, seguros obrigatórios e juros | Na contratação e nas parcelas |
| Honorários | Advogado escolhido | Conforme a complexidade, com estimativa por escrito | Conforme o contrato de serviços |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
ITBI em São Paulo: base de cálculo e o Tema 1113 do STJ
A base do ITBI é o valor do negócio declarado pelo comprador, e não um valor de referência fixado pela Prefeitura. Foi o que decidiu o Superior Tribunal de Justiça no Tema 1113, em julgamento de recursos repetitivos.
O STJ fixou três pontos: a base do ITBI não está vinculada à base do IPTU; o valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o mercado e só pode ser afastado pelo Município em processo administrativo próprio; e o Município não pode arbitrar antes, por conta própria, um valor de referência. Quando a guia vem calculada sobre valor maior que o preço real, há caminho para contestar.
Exemplo ilustrativo: a conta de uma compra
O exemplo abaixo mostra como somar os custos. Os emolumentos são consultados na tabela vigente do tabelionato e do registro no momento da compra.
Reserva antes do sinal
Calcule ITBI, escritura, registro e certidões e separe o valor antes de assinar o compromisso. Faltar dinheiro aqui atrasa a escritura e pode gerar multa contratual.
Antes do compromissoCertidões
Do imóvel e do vendedor. As dos tribunais e da Receita costumam ser emitidas pela internet.
As de cartório têm emolumento.
De 1 a 10 dias úteisGuia do ITBI
Emitida no site da Prefeitura com os dados do imóvel e da transação. Confira a base de cálculo antes de pagar.
Dias antes da escrituraEscritura ou contrato do banco
Emolumentos pagos ao tabelionato na lavratura. No financiamento, o contrato bancário faz o papel de escritura.
Na assinaturaRegistro
Emolumentos pagos no protocolo do Registro de Imóveis. Só com o registro você vira dono.
Em geral de 10 a 30 dias após a assinatura
Custos para comprar imóvel em São Paulo que pegam o comprador de surpresa
Os custos que mais surpreendem não estão na tabela do cartório. Eles vêm do imóvel ou do vendedor e aparecem perto da escritura.
- Dívida de condomínio do vendedor, que passa para o comprador (Código Civil, art. 1.345)
- IPTU do ano dividido proporcionalmente até a data da entrega, se o contrato prever
- Construção não averbada, que exige regularização antes do financiamento
- Certidão positiva do vendedor, que pode pedir retenção de parte do preço
- Atualização das certidões vencidas antes da assinatura
- Diferença entre a guia do ITBI e o valor real do negócio
Boa parte dessas surpresas aparece nas certidões para comprar imóvel em SP, tiradas antes do sinal.
O preço do imóvel é o que você negocia. Os custos da compra são o que a lei e os cartórios cobram, e eles precisam estar no planejamento antes do sinal.
Erros que encarecem a compra
O que encarece
- Pagar a guia do ITBI sem conferir a base de cálculo
- Deixar a escritura sem registro por meses
- Assinar sem saber quem paga cada despesa
- Descobrir a dívida do condomínio depois da entrega
O que mantém o custo previsto
- Conferir a guia com o valor real da transação
- Protocolar o registro logo após a assinatura
- Definir a divisão de despesas no compromisso
- Exigir a declaração de quitação antes da escritura
O que o advogado confere no imóvel e no vendedor antes de você assumir esses custos está em o que o advogado verifica antes de comprar imóvel.
Perguntas frequentes
Quanto é o ITBI em São Paulo?
Na capital, a alíquota geral é de 3% sobre o valor da transação. Na parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, até o limite fixado pela lei municipal, a alíquota é de 0,5%.
A guia é emitida no site da Prefeitura e paga antes da escritura.
Quem paga a escritura e o registro, comprador ou vendedor?
O comprador, salvo cláusula diferente no contrato, como diz o artigo 490 do Código Civil. O vendedor arca com o que for preciso para entregar o imóvel em ordem, como certidões em seu nome e a baixa de ônus.
Quanto custa a escritura de imóvel em São Paulo?
Os emolumentos da escritura são tabelados pelo Estado de São Paulo e variam por faixa de valor do imóvel. A tabela é a mesma em todos os tabelionatos do Estado e pode ser consultada no próprio cartório antes da assinatura.
Quem financia o imóvel precisa pagar escritura?
Em regra, não paga escritura no tabelionato, porque o contrato do banco com alienação fiduciária tem força de escritura pública. Continua pagando o ITBI, o registro na matrícula, a tarifa de avaliação e os seguros exigidos pelo banco.
A Prefeitura pode cobrar ITBI sobre valor maior que o preço?
Pelo Tema 1113 do STJ, a base é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que só pode ser afastado por processo administrativo próprio. A Prefeitura não pode impor antes um valor de referência fixado por ela.
Guia calculada acima do valor real pode ser contestada.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
