“O banco recusou o imóvel porque a casa não está averbada.”
Na matrícula consta só o terreno. Para o banco, a construção não existe, e a garantia vale menos do que o valor financiado.
Análise de Risco e Documentação Imobiliária
Documentação do imóvel para financiamento em São Paulo
O crédito foi aprovado, o vendedor está esperando e o banco devolveu o processo com uma pendência. Colocar em ordem a documentação do imóvel para financiamento é o que separa o contrato assinado do negócio perdido.
- Pendência do banco identificada
- Matrícula e construção conferidas
- Plano para destravar o crédito
Resposta direta
O que o banco exige da documentação do imóvel para financiar
Para financiar, o banco exige um imóvel que possa servir de garantia: matrícula no nome do vendedor, sem ônus, com a construção averbada e a descrição igual à realidade. Se um desses pontos falha, a análise jurídica do financiamento imobiliário é suspensa até a correção.
A razão está na alienação fiduciária da Lei 9.514/1997: o imóvel fica em nome do banco até a quitação, e essa garantia só existe depois do registro. O escritório identifica a pendência, corrige o que for jurídico e acompanha o processo até a liberação. Quando o problema é anterior à venda, o caminho passa pelos serviços de regularização de imóveis.
Na Caixa Econômica Federal, principal banco do crédito imobiliário no país, a análise jurídica pede matrícula atualizada, certidões do vendedor e do imóvel e a construção averbada. Pendência em qualquer um desses itens trava a liberação do crédito.
- Base legal
- Lei 9.514/1997, alienação fiduciária de imóvel
- Quem analisa
- Engenharia e jurídico do banco, depois o Registro de Imóveis
- Prazo comum do processo
- De 30 a 90 dias, do crédito ao registro
- Quando o vendedor recebe
- Em regra, depois do registro do contrato na matrícula
A sua situação
Financiamento reprovado por documentação: os casos mais comuns
Quase toda recusa do banco cai em um destes pontos. Todos têm solução conhecida, com prazos diferentes.
“O engenheiro mediu e a área não bate com a matrícula.”
Ampliação, edícula ou cobertura sem averbação gera divergência no laudo de avaliação e suspende o processo.
“O jurídico do banco apontou processo no nome do vendedor.”
Ação ou protesto contra quem vende pode levar o banco a recusar a operação, mesmo com o imóvel em ordem.
“O imóvel ainda está no nome do pai falecido do vendedor.”
Sem inventário e sem registro da partilha, os herdeiros não constam como donos. O banco não financia compra de quem não está na matrícula.
“Meu comprador depende de financiamento e eu não sei se o imóvel passa.”
O vendedor que confere a documentação antes de anunciar evita perder o comprador no meio do processo.
“Tem uma hipoteca antiga na matrícula que já foi paga.”
Dívida quitada sem baixa averbada continua valendo no registro. O banco exige o cancelamento antes de assinar.
O que está em jogo
O que está em jogo quando o banco trava o financiamento
A carta de crédito tem validade e o vendedor tem outros interessados. Cada semana parada custa.
Com a pendência sem solução
- A aprovação de crédito vence e a análise recomeça com outra taxa
- O vendedor cansa de esperar e vende para quem paga à vista
- O sinal pago fica em disputa por causa do prazo do contrato
- Você vai e volta entre banco, cartório e Prefeitura sem saber quem resolve
- O imóvel só encontra comprador à vista e por valor menor
Com a documentação em ordem
- Pendência corrigida dentro da validade da aprovação do banco
- Vendedor informado, por escrito, do prazo e do que falta
- Contrato ajustado para proteger o sinal enquanto a correção acontece
- Um único responsável conduzindo banco, tabelionato e registro
- Imóvel apto a ser financiado por qualquer comprador
Como funciona
Como destravar a documentação do imóvel para financiamento
O trabalho começa pela exigência do banco e termina com o contrato registrado. A ordem evita corrigir uma coisa e ser barrado por outra.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas. Correções que dependem da Prefeitura, de inventário ou de retificação de área levam mais tempo e têm prazo próprio.
Leitura da exigência do banco
O advogado analisa o apontamento do banco, o laudo de avaliação e a matrícula atualizada, e identifica a causa real da recusa. Muitas vezes o texto da exigência não diz claramente o que precisa ser feito.
De 1 a 3 dias úteisConferência completa
Antes de corrigir um ponto, o escritório confere os demais: ônus na matrícula, estado civil dos donos, IPTU, condomínio e certidões do vendedor. Assim o processo não volta com uma segunda exigência.
De 3 a 7 dias úteisPlano de correção
Você recebe a lista do que precisa ser feito, por quem e em quanto tempo: averbação de construção, baixa de ônus, averbação de casamento ou divórcio, registro de partilha.
Logo após a conferênciaExecução no cartório e na Prefeitura
O escritório prepara os requerimentos, protocola no Registro de Imóveis e acompanha as respostas. Quando é preciso profissional técnico, como engenheiro para a planta, a indicação do que contratar consta do plano.
De 2 semanas a alguns meses, conforme a pendênciaRetorno ao banco e contrato
Com a matrícula corrigida, o processo volta ao banco. O contrato de financiamento, que tem efeito de escritura pública, é conferido antes da assinatura.
De 1 a 3 semanasITBI e registro
Pago o ITBI, o contrato é registrado na matrícula com a compra e a alienação fiduciária. Só então o banco libera o valor ao vendedor.
De 2 a 4 semanas
Compare antes de decidir
Banco recusou o imóvel: motivo, solução e tempo estimado
A recusa tem graus. Algumas pendências se resolvem em dias, outras pedem um procedimento próprio antes de voltar ao banco.
| Motivo da recusa | Como se resolve | Prazo estimado |
|---|---|---|
| Construção não averbada | Averbação da construção na matrícula, com habite-se ou certificado de conclusão da Prefeitura | De 1 a 6 meses, conforme a situação na Prefeitura |
| Hipoteca ou penhora antiga sem baixa | Termo de quitação ou ordem judicial e averbação do cancelamento | De 2 a 6 semanas |
| Estado civil desatualizado na matrícula | Averbação de casamento, divórcio ou óbito com a certidão atualizada | De 1 a 3 semanas |
| Imóvel em nome de pessoa falecida | Inventário e registro da partilha antes da venda | De alguns meses a mais de um ano |
| Área ou descrição divergente | Retificação de área no Registro de Imóveis | De 2 a 8 meses |
| Apontamento contra o vendedor | Quitação ou acordo no processo, ou nova análise com esclarecimentos | Varia conforme o processo |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Vai comprar e ainda não escolheu o imóvel?A conferência antes da proposta poupa tempo. Veja a lista de certidões do vendedor e do imóvel pedidas na compra em SP.
O que diz a lei
Por que o banco só libera o dinheiro depois do registro
Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Lei 9.514/1997, art. 23, caput
Em português claro
No financiamento com alienação fiduciária, o comprador transfere ao banco a propriedade do imóvel como garantia e a recebe de volta quando quita a dívida. Pelo artigo 23, essa garantia só nasce com o registro do contrato na matrícula.
Daí vêm duas consequências práticas. Primeira: tudo o que impede o registro impede o financiamento, e por isso o banco examina a matrícula com rigor. Segunda: o vendedor, em regra, só recebe depois que o cartório registra o contrato. Quem vende precisa saber disso antes de entregar as chaves.
Documentos
Documentos do imóvel e do vendedor pedidos no financiamento
Cada banco tem a sua lista, mas o núcleo é o mesmo. Envie o que tiver, junto com a exigência recebida.
- Carta ou mensagem do banco com a exigência ou o motivo da recusa
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel
- Carnê do IPTU e certidão de tributos imobiliários
- Habite-se, certificado de conclusão ou planta aprovada, se houver
- Laudo de avaliação do banco, quando já foi feito
- Declaração de quitação do condomínio, para apartamento ou casa em condomínio
- RG, CPF e certidão de estado civil atualizada dos vendedores
- Contrato ou proposta de compra e venda, com os prazos combinados
- Certidões do vendedor que o banco tenha solicitado
Vai usar o FGTS?O uso do fundo tem regras próprias para o comprador e para o imóvel, que o banco confere na mesma análise. Informe no formulário para que esse ponto entre na conferência.
Dúvidas que travam a decisão
Dúvidas de quem recebeu a exigência do banco
“Já estou gastando com ITBI e cartório, não cabe mais um custo.”
Os custos da correção têm componentes conhecidos: emolumentos de cartório, taxas da Prefeitura quando há obra a regularizar e honorários, informados por escrito antes do início. A alternativa é perder a aprovação de crédito e, muitas vezes, o imóvel.
“Regularizar demora e a carta de crédito vai vencer.”
Depende da pendência. Baixa de ônus e averbação de estado civil levam semanas.
Averbação de construção pode levar meses. O plano de correção mostra o prazo estimado logo no início, para você decidir se pede prorrogação ao banco ou renegocia com o vendedor.
“O correspondente bancário disse que resolve.”
O correspondente encaminha papéis ao banco. Ele não pode assinar requerimento jurídico, discutir exigência do cartório nem ajustar o contrato com o vendedor.
Quando a pendência está na matrícula, quem resolve é o trabalho no Registro de Imóveis.
“Se um banco recusou, nenhum outro vai aceitar.”
As exigências variam um pouco entre bancos, mas a matrícula irregular barra todos. O contrário também vale: corrigida a matrícula, o imóvel passa a ser aceito como garantia por qualquer instituição.
Erros que custam caro
Erros que fazem o financiamento voltar com nova exigência
Cada devolução do banco ou do cartório consome semanas. Estes erros são os que mais repetem.
- Pagar sinal alto sem conferir a matrículaSe o banco recusar o imóvel, o sinal vira discussão. O contrato deve condicionar o negócio à aprovação do financiamento e prever a devolução dos valores.
- Corrigir só o que o banco apontouO banco para na primeira pendência. Resolvida aquela, aparece a seguinte. A conferência completa no início evita a sequência de devoluções.
- Entregar as chaves antes do registroO vendedor só recebe depois do registro do contrato. Entregar o imóvel antes, sem cláusula que regule a ocupação, cria um problema se o registro travar.
- Ignorar o prazo da prenotaçãoO contrato protocolado no Registro de Imóveis com exigência tem prazo para ser corrigido. Perdido o prazo, o protocolo cai e o processo recomeça.
- Confiar no IPTU como prova da construçãoA Prefeitura cobra imposto sobre a área construída mesmo sem aprovação da obra. Para o banco, vale o que está averbado na matrícula.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Financiamento imobiliário junta crédito e registro. O advogado Euvaldo Atalla é economista e pós-graduado em Direito Notarial e Registral, formação que cobre os dois lados: a lógica do banco e a exigência do cartório.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie a exigência do banco para análise
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado identifica a pendência e estima o tempo para destravar o financiamento.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre análise documental para financiamento
Quais documentos do imóvel o banco pede para financiar?
Os principais documentos para financiar imóvel são a matrícula atualizada, o IPTU, a certidão de tributos imobiliários e, para condomínio, a declaração de quitação. O banco também faz o laudo de avaliação e confere se a construção averbada corresponde ao que existe no local.
Imóvel sem averbação da construção pode ser financiado?
Em regra, não. Se a matrícula descreve só o terreno ou uma área menor, o banco costuma recusar ou reduzir a avaliação.
A solução é a averbação de construção, que depende do habite-se ou de documento equivalente da Prefeitura.
Por que o banco recusou o imóvel se o meu crédito foi aprovado?
Porque são duas análises. A primeira avalia a sua renda.
A segunda avalia o imóvel e o vendedor, já que o imóvel será a garantia da dívida. Pendência na matrícula, na construção ou nas certidões do vendedor reprova a operação mesmo com crédito aprovado.
Como funciona a análise jurídica do financiamento imobiliário?
Depois da avaliação de engenharia, o banco examina a matrícula, as certidões do imóvel e os documentos do vendedor. Estando tudo em ordem, emite o contrato com efeito de escritura pública, que é assinado, levado a registro e só então gera a liberação do valor.
Quanto tempo leva o financiamento depois que a documentação está certa?
O prazo comum vai de 30 a 90 dias entre a aprovação do crédito e o registro, somando avaliação, análise jurídica, assinatura, ITBI e cartório. Com a documentação pronta desde o início, o processo tende a ficar na parte menor dessa faixa.
O que é o laudo de avaliação do banco?
É o relatório do engenheiro credenciado que visita o imóvel, mede, fotografa e atribui o valor que servirá de base para o financiamento. Ele também aponta divergências entre o imóvel real e a descrição da matrícula.
Sou vendedor. Posso conferir a documentação antes de anunciar?
Pode, e é o mais indicado. A conferência prévia mostra se o imóvel passa na análise de qualquer banco e dá tempo de corrigir a matrícula antes de aparecer o comprador com financiamento.
Financiamento precisa de escritura no tabelionato?
Não. Pelo artigo 38 da Lei 9.514/1997, o contrato de financiamento com alienação fiduciária pode ser feito por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
Ele é assinado no banco e levado direto ao Registro de Imóveis.
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Atalla Advocacia
O banco apontou a pendência. Falta alguém resolver
Envie a exigência e a matrícula. O advogado Euvaldo Atalla identifica o que trava a documentação do imóvel para financiamento e apresenta o plano de correção, com etapas e prazos estimados.