“O comprador pediu certidões que eu nem sabia que existiam.”
Distribuidores cíveis, trabalhistas, federais, protestos, débitos de IPTU e condomínio. O vendedor que chega com tudo pronto fecha mais rápido e sem abatimento no preço.
Análise de Risco e Documentação Imobiliária
Advogado para venda de imóvel em São Paulo
Vender imóvel é receber o dinheiro inteiro, no prazo, e sair da matrícula sem deixar rastro. O advogado para venda de imóvel organiza a documentação antes do anúncio, redige o contrato que protege quem vende e acompanha a escritura e o registro para que o negócio não volte na forma de cobrança, ação ou imposto inesperado.
- Documentação pronta antes de anunciar
- Contrato escrito para o vendedor
- Saída da matrícula conferida
Resposta direta
O que faz o advogado na venda de um imóvel
O advogado para venda de imóvel prepara o vendedor para o negócio: levanta as certidões que o comprador e o banco vão exigir, resolve pendências da matrícula antes que travem a venda, redige o compromisso de compra e venda e acompanha a escritura pública até o registro no nome do comprador. O objetivo é receber o preço combinado e encerrar a sua responsabilidade pelo imóvel.
O momento certo é antes de anunciar. Quem descobre a averbação de construção faltando ou o inventário aberto só depois de aceitar a proposta perde o comprador ou aceita abatimento no preço. A conferência prévia é a mesma due diligence imobiliária que o comprador faria, feita do seu lado e com antecedência. Depois da escritura, o acompanhamento do registro confirma que o imóvel saiu do seu nome.
- Base legal
- Código Civil, arts. 481 a 504 e 1.245; Lei 7.433/1985 (certidões na escritura)
- Quando contratar
- Antes de anunciar ou assim que receber a proposta
- Prazo comum da venda
- De 30 a 120 dias entre a proposta e o registro, conforme o pagamento
- Quem é atendido
- Proprietário, herdeiros, investidor e empresa que vende imóvel
A sua situação
Quando o vendedor precisa de advogado
Se a venda cabe em uma destas frases, há um ponto jurídico a resolver antes que ele custe o negócio.
“A casa ainda está no nome dos meus pais, que já faleceram.”
Sem inventário encerrado e partilha registrada, ninguém pode vender. O advogado aponta o caminho mais curto e organiza a assinatura de todos os herdeiros.
“O banco do comprador recusou meu imóvel por causa da área construída.”
Construção sem averbação, área diferente da matrícula ou falta de Habite-se travam o financiamento. Tudo isso se resolve antes de anunciar, não depois.
“Me separei e meu ex não quer assinar a venda.”
Imóvel comum do casal exige assinatura dos dois, mesmo depois da separação de fato. Há solução jurídica, mas ela precisa ser montada antes de receber proposta.
“Tenho uma dívida em processo e quero vender antes que piore.”
Vender imóvel com ação em curso pode ser considerado fraude contra credores ou à execução, e a venda é desfeita depois. O advogado diz o que pode e o que não pode ser feito.
“Vendi, assinei a escritura e continuo recebendo IPTU e condomínio.”
O comprador não registrou. Enquanto a matrícula estiver no seu nome, as cobranças chegam para você.
O acompanhamento do registro existe para fechar essa porta.
O que está em jogo
O que o vendedor perde sem preparo e o que ganha com a venda organizada
Pendência descoberta pelo comprador vira abatimento no preço ou desistência. Pendência resolvida antes do anúncio vira preço cheio e prazo curto.
Vendendo sem assessoria jurídica
- O comprador descobre a pendência da matrícula e pede abatimento no preço ou desiste
- O contrato da imobiliária deixa o vendedor preso ao negócio e livre o comprador
- O saldo do preço fica condicionado a prazos que só o comprador controla
- Ganho de capital e ITBI aparecem como surpresa na hora da escritura
- Escritura assinada, registro esquecido e cobranças de IPTU e condomínio no seu nome
Vendendo com o advogado do seu lado
- Certidões e matrícula em ordem antes de anunciar, sem argumento para abatimento no preço
- Contrato com sinal, multa por desistência do comprador e prazo certo para a escritura
- Pagamento conferido antes da assinatura: TED, carta do banco ou depósito identificado
- Imposto sobre o ganho calculado antes, com as isenções da lei aproveitadas quando cabem
- Registro acompanhado e matrícula conferida: responsabilidade pelo imóvel encerrada
Como funciona
Como funciona a assessoria na venda de imóvel, etapa por etapa
O roteiro começa antes do anúncio e termina com a matrícula no nome do comprador. Cada etapa evita uma forma de o negócio voltar para você.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas para imóvel com matrícula regular. Inventário, averbação de construção pendente ou financiamento do comprador alongam o calendário.
Raio-X do imóvel e do vendedor
O advogado lê a matrícula e levanta as certidões que o comprador e o banco vão pedir. Pendência encontrada aqui é resolvida antes de aparecer na negociação.
De 5 a 15 dias úteisRegularização do que trava a venda
Averbação de construção, baixa de hipoteca quitada, registro de partilha, retificação de nome ou estado civil na matrícula. O escritório conduz cada ato no cartório.
De 15 a 90 dias, conforme a pendênciaProposta e compromisso de compra e venda
Com a proposta aceita, o advogado redige o contrato: preço, sinal, forma e prazo de pagamento, multa por desistência, prazo para a escritura e condições do financiamento.
De 3 a 7 dias úteisConferência do pagamento e escritura
Antes de assinar no Tabelionato de Notas, o escritório confere a minuta, a comprovação do pagamento à vista ou a carta do banco e a quitação do ITBI pelo comprador.
De 15 a 45 dias após o contratoRegistro e encerramento
Acompanhamento da prenotação até a matrícula sair no nome do comprador, comunicação da venda à Prefeitura e ao condomínio e orientação sobre a declaração do ganho de capital.
De 10 a 30 dias após a escritura
Compare antes de decidir
Venda à vista, financiada ou com herdeiros: o que muda para o vendedor
O caminho da venda depende de como o comprador paga e de quem precisa assinar. A tabela mostra os pontos que o vendedor precisa controlar em cada cenário.
| Critério | Venda à vista | Venda com financiamento do comprador |
|---|---|---|
| Quem confere o imóvel | Só o comprador e o advogado dele | O banco, com exigências próprias de averbação e certidões |
| Pagamento do saldo | Na escritura, por TED ou cheque administrativo conferido | Pelo banco, dias após o registro do contrato, não na assinatura |
| Instrumento | Escritura pública no Tabelionato de Notas | Contrato particular com força de escritura, feito pelo banco |
| Risco típico do vendedor | Pagamento não confirmado antes da assinatura | Entregar as chaves antes de o banco liberar o valor |
| Prazo comum até receber | De 30 a 60 dias | De 60 a 120 dias |
| Cláusula que protege | Sinal com multa e prazo de escritura | Prazo para aprovação do crédito e multa se o comprador não obtiver o financiamento |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Imóvel de herançaentra em qualquer dos dois cenários, mas só depois do inventário. Enquanto a partilha não está registrada, o que existe é cessão de direitos hereditários, não venda do imóvel.
O que diz a lei
O artigo de lei que mantém o vendedor como dono até o registro
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.245, caput e § 1º
Em português claro
A escritura não transfere o imóvel. Quem transfere é o registro na matrícula. Até lá, a lei trata o vendedor como dono: é o nome dele que aparece para a Prefeitura, para o condomínio e para quem quiser penhorar o bem por dívida do antigo proprietário.
Por isso a assessoria na venda não termina na assinatura. O escritório acompanha a prenotação e só considera a venda encerrada quando a matrícula mostra o comprador como proprietário.
Documentos
Documentos que o vendedor precisa reunir
A lista é a que o comprador, o tabelião e o banco vão exigir. Reunir antes do anúncio é o que torna a venda rápida.
- Matrícula atualizada do imóvel, com certidão negativa de ônus e ações
- Documentos pessoais do vendedor e do cônjuge, com certidão de casamento e pacto antenupcial, se houver
- Certidões dos distribuidores cíveis, de família e de execuções fiscais, estadual e federal, e da Justiça do Trabalho
- Certidão negativa de débitos de IPTU emitida pela Prefeitura de São Paulo
- Declaração de quitação condominial assinada pelo síndico ou pela administradora
- Habite-se e averbação da construção na matrícula, no caso de casa ou de reforma com aumento de área
- Contrato de compromisso de compra e venda ou proposta recebida, se já houver
- Formal de partilha ou escritura de inventário registrados, no caso de imóvel herdado
Certidão positiva não é fim de vendaAção em andamento que não ameaça o imóvel pode ser declarada na escritura. O que não pode é ser escondida. A lista de certidões do vendedor mostra o que cada uma revela.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o vendedor dispensar o advogado, e a resposta para cada dúvida
“Quem tem que se proteger é o comprador, não eu.”
O vendedor responde pela evicção, por vício oculto e por toda cobrança que chegar enquanto a matrícula estiver no nome dele. Além disso, é o vendedor quem perde o negócio quando a documentação não está pronta.
A proteção é dos dois lados, por razões diferentes.
“A imobiliária já cuida de tudo.”
A imobiliária cuida da venda e recebe pela venda. O contrato que ela apresenta foi escrito para fechar o negócio, não para proteger o vendedor se o comprador atrasar, desistir ou não conseguir o financiamento.
Ler esse contrato do seu lado é trabalho de advogado.
“Vou gastar com advogado e o comprador pode desistir.”
A documentação organizada serve para qualquer comprador, não para um só. Se o primeiro desistir, o próximo encontra o imóvel pronto.
Os honorários são estimados por escrito na análise inicial, com o escopo definido: só o contrato, a regularização ou o acompanhamento completo.
“Não sei se posso vender com a pendência que o imóvel tem.”
Depende da pendência. Hipoteca quitada se baixa, construção se averba, inventário se encerra, ação que não ameaça o imóvel se declara.
Penhora ou indisponibilidade precisam ser resolvidas antes. O escritório diz na análise inicial o que trava a venda e o que apenas precisa ser informado.
Erros que custam caro
Erros do vendedor que custam o negócio ou voltam depois
Os cinco mais comuns em vendas de imóvel na capital e na Grande São Paulo. Todos evitáveis com preparo.
- Anunciar antes de ler a matrículaAverbação faltando, nome de solteiro na matrícula de quem é casado ou hipoteca antiga não baixada travam a venda no pior momento. Regularizar antes do anúncio evita abatimento no preço e desistência.
- Aceitar sinal pequeno e sem multaComprador que paga pouco de sinal desiste fácil, e o imóvel fica meses fora do mercado. Sinal proporcional ao preço e multa por desistência mantêm o comprador no negócio.
- Entregar as chaves antes de receberNa venda financiada, o banco libera o valor só depois do registro. Chaves entregues na assinatura deixam o vendedor sem o imóvel e sem o dinheiro por semanas, e sem força para cobrar.
- Esquecer o imposto sobre o ganho de capitalA Receita Federal cobra imposto sobre a diferença entre o valor de compra e o de venda, com vencimento no mês seguinte à venda. Há isenções, como a compra de outro imóvel residencial em 180 dias (Lei 11.196/2005, art. 39), mas só valem se planejadas antes.
- Não acompanhar o registro depois da escrituraComprador que não registra deixa o imóvel no seu nome. IPTU, condomínio e até penhora por dívida sua continuam alcançando o bem. O acompanhamento do registro encerra a sua responsabilidade.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Vender bem é saber o que o tabelião, o oficial de registro e o banco vão exigir antes que eles exijam. A pós-graduação em Direito Notarial e Registral e a formação em Economia de Euvaldo Atalla entram aqui: documentação, contrato e imposto tratados juntos, antes do anúncio.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise antes de anunciar ou de aceitar a proposta
Conte como está o imóvel e a venda. Com estes dados o advogado diz o que precisa ser regularizado e como proteger o recebimento do preço.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre assessoria na venda de imóvel
Vendedor precisa de advogado para vender imóvel?
A lei não obriga, mas o vendedor responde pela evicção, pelos vícios do imóvel e por toda cobrança enquanto a matrícula estiver no nome dele. O advogado prepara a documentação, escreve o contrato do lado de quem vende e acompanha a venda até o registro, que é quando a sua responsabilidade termina.
Quais documentos preciso para vender meu imóvel em São Paulo?
Matrícula atualizada, certidões pessoais (cíveis, trabalhistas, federais, protestos), certidão negativa de IPTU da Prefeitura, declaração de quitação do condomínio, documentos pessoais com estado civil e, no caso de casa, o Habite-se e a averbação da construção. Imóvel herdado exige a partilha registrada.
Posso vender imóvel que ainda está em inventário?
Antes do fim do inventário é possível ceder os direitos hereditários por escritura pública, com autorização judicial em alguns casos, mas não vender o imóvel. A venda propriamente dita só acontece após o registro da partilha.
O advogado avalia qual caminho atende o prazo do comprador.
Quem paga o ITBI, a escritura e o registro na venda?
Pela regra do Código Civil e pelo costume em São Paulo, as despesas da escritura e do registro são do comprador, e o ITBI também. O contrato pode dividir de outro modo.
A corretagem, quando contratada pelo vendedor, fica com ele.
Vou pagar imposto sobre a venda do imóvel?
Se vendeu por mais do que declarou de custo, há ganho de capital tributado pela Receita Federal, com pagamento até o último dia útil do mês seguinte à venda. Existem isenções, como a aplicação do valor na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias, prevista na Lei 11.196/2005.
O cálculo deve ser feito antes de fechar o preço.
O comprador pode desistir depois de pagar o sinal?
Pode, e perde o sinal, salvo cláusula diferente. Se o contrato tiver arras penitenciais, a desistência custa só o sinal.
Sem essa cláusula, o vendedor pode pedir também indenização suplementar. A redação do contrato define quanto a desistência custa a quem desiste.
Quanto tempo leva uma venda de imóvel do início ao registro?
À vista, de 30 a 60 dias entre a proposta e o registro. Com financiamento do comprador, de 60 a 120 dias, porque o banco tem prazo próprio de análise.
Pendência de matrícula a regularizar entra antes desse calendário.
Posso fazer a assessoria online?
Sim. Leitura da matrícula, certidões e contrato são tratados por vídeo e e-mail.
O atendimento presencial é com hora marcada no escritório, na Chácara Santo Antônio, zona sul de São Paulo. A escritura pode ser assinada por procuração ou pelo e-Notariado quando as partes preferirem.
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Atalla Advocacia
Venda com a documentação pronta e o contrato do seu lado
Mande a matrícula e conte em que fase está a venda. O advogado Euvaldo Atalla aponta o que precisa ser regularizado, redige o contrato e acompanha a escritura e o registro até o imóvel sair do seu nome.