“O apartamento está bem abaixo do valor do prédio.”
Preço muito abaixo do mercado costuma ter motivo: vendedor pressionado por dívida, penhora a caminho ou disputa entre herdeiros.
Análise de Risco e Documentação Imobiliária
Due diligence imobiliária em São Paulo
O preço está bom, o corretor tem pressa e o vendedor quer o sinal até sexta. A due diligence imobiliária é a auditoria que mostra, antes de você pagar, se o imóvel e o vendedor escondem penhora, dívida ou processo capaz de desfazer a compra.
- Imóvel e vendedor auditados
- Relatório de riscos por escrito
- Antes do sinal e da escritura
Resposta direta
O que é due diligence imobiliária
Due diligence imobiliária é a investigação jurídica do imóvel, do vendedor e dos donos anteriores, feita antes da compra. Ela termina em um relatório que classifica cada risco encontrado e diz se o negócio pode ser fechado, em que condições e com quais cláusulas de proteção.
A base é o artigo 54 da Lei 13.097/2015, que protege o comprador de boa-fé contra o que não está na matrícula, e o artigo 792 do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), que trata da fraude à execução. A auditoria reúne em um só trabalho a leitura técnica da matrícula e a pesquisa das certidões do vendedor, e acrescenta Prefeitura, condomínio e ocupação do imóvel.
- Base legal
- Lei 13.097/2015, art. 54, e Código de Processo Civil, art. 792
- O que é auditado
- Imóvel, vendedor, donos anteriores, Prefeitura e condomínio
- Prazo comum
- De 5 a 15 dias úteis, conforme as certidões
- O que você recebe
- Relatório de riscos com recomendação de fechar, ajustar ou desistir
A sua situação
Quando a due diligence de imóvel evita um prejuízo
A auditoria faz sentido sempre que o valor em jogo é alto e a informação vem só de quem quer vender.
“O vendedor é uma empresa e eu não conheço os sócios.”
Pessoa jurídica pode ter execução fiscal, dívida trabalhista e pedido de falência. Cada um desses pontos muda o risco da compra.
“Quem assina é um procurador, o dono mora fora.”
Procuração antiga, revogada ou sem poderes para vender é uma das portas mais comuns de fraude na venda de imóvel.
“O imóvel mudou de dono três vezes em pouco tempo.”
Vendas em sequência podem servir para afastar o bem de um credor. A pesquisa precisa alcançar os donos anteriores.
“Vou comprar para alugar e não posso errar na conta.”
Dívida de condomínio, IPTU atrasado e construção sem averbação reduzem o retorno e acompanham o imóvel depois da compra.
“O corretor disse que a documentação está toda certa.”
O corretor responde pela intermediação. A auditoria jurídica olha o que ele não tem obrigação de pesquisar: processos, protestos e dívida ativa.
O que está em jogo
Comprar no escuro ou comprar com o relatório na mão
O risco não desaparece com a due diligence. Ele passa a ter nome, tamanho e solução antes de o dinheiro sair da sua conta.
Sem a auditoria imobiliária
- Você paga o sinal sem saber se existe penhora, indisponibilidade ou ação contra o vendedor
- Dívida de condomínio e de IPTU passa para o seu nome junto com o imóvel
- Credor do vendedor pode pedir à Justiça que a venda não valha contra ele
- O banco recusa o financiamento depois que o sinal já foi pago
- A negociação de preço é feita sem nenhum argumento técnico
Com a due diligence concluída
- Cada apontamento vem classificado: impede, exige correção ou é aceitável
- Débitos do imóvel entram na conta e são abatidos do preço ou quitados pelo vendedor
- As certidões guardadas provam a sua boa-fé se alguém questionar a compra
- Pendência que trava o banco aparece antes da proposta de financiamento
- Você negocia preço, prazo e cláusulas com base em fatos documentados
Como funciona
Como funciona a due diligence imobiliária, etapa por etapa
A auditoria segue uma ordem que vai do registro do imóvel até as pessoas que já foram donas dele. O resultado é um relatório, não uma opinião verbal.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas. Dependem do tempo de emissão das certidões, do número de vendedores e de quantas cidades precisam ser pesquisadas.
Mapa do negócio
O advogado levanta quem vende, quem compra, o preço, a forma de pagamento e se haverá financiamento. Esses dados definem quais pesquisas são necessárias e em quais cidades.
Primeiro diaAuditoria do imóvel
Leitura da certidão de matrícula atualizada, com toda a cadeia de donos, ônus e averbações. Conferência de IPTU, cadastro na Prefeitura, área construída averbada e débitos de condomínio.
De 2 a 5 dias úteisAuditoria do vendedor
Certidões da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho, de protesto e de débitos fiscais, em nome do vendedor e do cônjuge. Para empresa, entram a ficha na Junta Comercial e a situação dos sócios.
De 3 a 10 dias úteisDonos anteriores e ocupação
Quando a matrícula mostra vendas em sequência, a pesquisa alcança quem vendeu antes. Também se verifica quem ocupa o imóvel: locatário com contrato averbado, parente ou terceiro.
Em paralelo às certidõesRelatório de riscos
Cada apontamento é explicado em linguagem simples, com o grau de risco e a medida indicada: exigir a baixa, reter parte do preço, mudar o contrato ou desistir.
De 1 a 3 dias úteis após as certidõesAjuste do contrato
As conclusões viram cláusulas: condição para pagamento do sinal, prazo para o vendedor regularizar, retenção de valores e declarações do vendedor com responsabilidade expressa.
Antes da assinatura
Compare antes de decidir
O que cada frente da auditoria imobiliária revela
Como saber se o imóvel é seguro para comprar: olhando quatro frentes ao mesmo tempo. Cada uma mostra um tipo diferente de problema.
| Frente da auditoria | Onde se pesquisa | Risco que aparece |
|---|---|---|
| Registro do imóvel | Certidão de matrícula no Registro de Imóveis da circunscrição | Penhora, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, indisponibilidade e ação averbada |
| Processos do vendedor | Distribuidores do Tribunal de Justiça de São Paulo, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho | Ação capaz de levar o vendedor à insolvência e abrir discussão de fraude à execução |
| Dívidas fiscais e protestos | Receita Federal, Procuradoria da Fazenda, Estado, Prefeitura e tabelionatos de protesto | Dívida ativa inscrita, que a lei tributária trata com mais rigor contra quem compra |
| Situação na Prefeitura | Cadastro do IPTU, certidão de tributos imobiliários e regularidade da construção | Área construída sem averbação, débito de IPTU e uso em desacordo com o zoneamento |
| Condomínio e ocupação | Administradora, síndico e vistoria do imóvel | Cotas em atraso, que passam ao comprador, e ocupante com direito de permanecer |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Quer ver a lista completa do que é conferido?O artigo o que o advogado verifica antes da compra de um imóvel detalha cada item e o tempo de cada pesquisa.
O que diz a lei
A lei que protege quem compra confiando na matrícula
Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel.
Lei 13.097/2015, art. 54, § 1º
Em português claro
Em português simples: o que não está escrito na matrícula, em regra, não pode ser usado contra quem comprou de boa-fé. É a chamada concentração dos atos na matrícula. Evicção é a perda do imóvel por decisão que reconhece o direito de outra pessoa sobre ele.
O próprio texto traz exceções: a falência do vendedor e as aquisições que não dependem de registro, como a usucapião. Além disso, a dívida tributária inscrita em dívida ativa segue regra própria do Código Tributário Nacional, e a discussão sobre boa-fé depende do que o comprador podia saber. Por isso a due diligence continua sendo o padrão de quem compra imóvel de valor alto.
Documentos
Documentos para começar a due diligence imobiliária
Para iniciar bastam os dados do imóvel e do vendedor. As certidões são levantadas pelo escritório durante o trabalho.
- Número da matrícula e cartório de registro, ou o endereço completo do imóvel
- Nome completo, CPF e estado civil de cada vendedor e do cônjuge
- CNPJ e contrato social, se o vendedor for empresa
- Proposta de compra, minuta do contrato ou anúncio com as condições do negócio
- Carnê ou número de contribuinte do IPTU
- Contato da administradora ou do síndico, se for apartamento ou casa em condomínio
- Procuração, se alguém assina em nome do vendedor
- Cidades onde o vendedor morou ou teve empresa nos últimos dez anos
Já recebeu uma pasta de certidões do vendedor?Envie mesmo assim. Certidão vencida, emitida na comarca errada ou com nome incompleto não protege ninguém, e isso só aparece na conferência.
Dúvidas que travam a decisão
Por que tanta gente compra sem auditoria, e o que responder a cada dúvida
“É mais um gasto em uma compra que já está cara.”
O custo da auditoria tem partes conhecidas: emolumentos das certidões e honorários, informados por escrito antes de começar. Ele é uma fração do que está em jogo.
Uma penhora ou uma dívida de condomínio descoberta depois da escritura custa o preço inteiro do problema, sem negociação.
“O vendedor tem outro interessado, não dá tempo.”
O prazo comum da due diligence vai de 5 a 15 dias úteis. Se a pressa for real, o contrato pode prever o sinal condicionado ao resultado da auditoria.
Vendedor que recusa qualquer prazo para conferência de documentos está dando uma informação importante sobre o negócio.
“O cartório e o banco já conferem tudo.”
O tabelião confere o que a Lei 7.433/1985 manda para lavrar a escritura. O banco analisa o que protege o crédito dele.
Nenhum dos dois entrega a você um parecer sobre o risco da compra nem responde pelas dívidas que acompanham o imóvel.
“A lei já diz que vale o que está na matrícula.”
Em regra, sim, e a Lei 13.097/2015 reforçou isso. Mas há exceções na própria lei, a dívida ativa segue o Código Tributário Nacional e dívidas de condomínio e IPTU acompanham o imóvel sem estar na matrícula.
A auditoria cobre justamente o que a matrícula não mostra.
Erros que custam caro
Erros que tiram o valor de uma análise de risco para compra de imóvel
Pesquisa mal feita dá falsa segurança. Estes são os pontos em que a auditoria caseira costuma falhar.
- Pesquisar só na cidade do imóvelOs processos correm onde o vendedor mora ou tem empresa. Certidão tirada apenas na comarca do imóvel deixa de fora justamente as ações que importam.
- Esquecer o cônjuge e os donos anterioresDívida do marido ou da esposa pode alcançar o imóvel do casal. Venda recente de um dono anterior endividado também pode ser questionada.
- Pagar o sinal antes do relatórioDepois do sinal, desistir custa caro. O caminho seguro é condicionar o pagamento ao resultado da auditoria, por escrito.
- Usar matrícula antigaA matrícula muda a qualquer dia. Certidão com mais de 30 dias não serve para a escritura e pode esconder uma penhora averbada na semana passada.
- Ignorar o condomínio e a PrefeituraCotas em atraso passam ao comprador, conforme o artigo 1.345 do Código Civil. Construção sem averbação pode travar o financiamento de quem comprar de você no futuro.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Due diligence é leitura de registro e conta de risco. A pós-graduação em Direito Notarial e Registral e a formação em economia do advogado Euvaldo Atalla entram exatamente aí: interpretar a matrícula e as certidões e medir o peso de cada apontamento no preço do negócio.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a due diligence do imóvel que você quer comprar
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado define quais pesquisas o seu caso exige e o prazo estimado do relatório.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre due diligence imobiliária
O que é due diligence imobiliária?
É a auditoria jurídica feita antes da compra de um imóvel. O advogado analisa a matrícula, as certidões do vendedor e dos donos anteriores, a situação na Prefeitura e no condomínio, e entrega um relatório com os riscos encontrados e a recomendação para o negócio.
Quanto tempo leva uma due diligence de imóvel em São Paulo?
O prazo comum fica entre 5 e 15 dias úteis. Varia com o número de vendedores, as cidades pesquisadas e o tempo de emissão das certidões.
Vendedor empresa ou com muitos processos exige mais tempo de leitura.
Quanto custa a due diligence imobiliária?
O custo soma os emolumentos das certidões pagas, como a de matrícula e as de protesto, e os honorários do advogado, que variam com a complexidade do caso. A estimativa é apresentada por escrito antes do início do trabalho.
Quais certidões entram na due diligence imobiliária?
Certidão de matrícula atualizada, certidões de distribuição cível, fiscal e criminal da Justiça Estadual, certidões da Justiça Federal, certidões forenses da Justiça do Trabalho e a CNDT, certidões de protesto, certidão de débitos federais, certidão de tributos imobiliários e declaração de quitação do condomínio.
Como saber se o imóvel é seguro para comprar?
Um imóvel é seguro para comprar quando a matrícula está livre de ônus, o vendedor não tem processo ou dívida capaz de atingir o bem, a construção está regular e não há débito de condomínio ou IPTU. Só a conferência dos documentos responde isso com segurança.
Se aparecer um processo contra o vendedor, o negócio acaba?
Nem sempre. O relatório avalia o valor da ação, a fase em que está e o patrimônio que resta ao vendedor.
Muitas compras seguem com ajustes: quitação da dívida com parte do preço, retenção de valores ou baixa do ônus antes da escritura.
Imóvel comprado com financiamento precisa de due diligence?
Precisa. A análise do banco protege o crédito do banco e não cobre dívida de condomínio, IPTU nem a situação dos donos anteriores.
Quem responde por esses pontos depois da compra é você.
Posso pedir a auditoria depois de pagar o sinal?
Pode, e deve fazer antes da escritura. Se o relatório apontar problema grave, o contrato e as regras de arras do Código Civil definem o que acontece com o sinal.
Por isso o ideal é auditar antes de pagar qualquer valor.
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Antes de pagar o sinal, saiba o que está comprando
Envie os dados do imóvel e do vendedor. O advogado Euvaldo Atalla conduz a due diligence imobiliária e entrega o relatório de riscos com a recomendação para o seu negócio.