Contratos Imobiliários
A incorporadora entrega um contrato de dezenas de páginas, escrito por ela, e pede a assinatura no mesmo dia. Você está comprando um apartamento que ainda não existe, ou entregando o seu terreno em troca de unidades do prédio. O contrato com incorporadora define quando você recebe, quanto paga, como o saldo é corrigido e quanto perde se algo der errado. Conferir antes de assinar custa menos do que discutir depois.
Resposta direta
Contrato com incorporadora é o documento que liga você à empresa que constrói e vende um prédio ainda em obra ou em projeto. Para o comprador, em regra é uma promessa de compra e venda de unidade na planta; para o dono do terreno, costuma ser uma permuta do terreno por apartamentos ou por parte das vendas.
As regras vêm da Lei 4.591/1964, a Lei de Incorporações, com as mudanças da Lei 13.786/2018: registro da incorporação na matrícula, quadro-resumo no início do contrato, tolerância de entrega e limites de multa no desfazimento. A lógica do compromisso de compra e venda de imóvel vale aqui, mas com obrigações próprias da incorporadora que o modelo dela nem sempre cumpre.
A sua situação
Em todas elas, o contrato foi escrito pela incorporadora. A pergunta é o que ficou de fora a seu favor.
Pressa é a regra do lançamento. Na compra feita em estande ou fora da sede da incorporadora, a lei dá 7 dias para desistir com devolução de tudo, mas o melhor momento de conferir é antes da assinatura.
O advogado traduz cláusula por cláusula: prazo, tolerância, índice de correção, multa, juros e o que acontece se você desistir ou se a obra atrasar.
Sem o memorial de incorporação registrado na matrícula do terreno, a incorporadora não pode vender unidades. É a primeira coisa a conferir, e leva poucos dias.
Você entrega o terreno no começo e só recebe as unidades no fim da obra. Sem garantia escrita, prazo e regra para o caso de a obra parar, o risco fica todo com você.
Contrato assinado ainda pode ser lido com a lei ao lado. Cláusula que contraria a Lei 4.591/1964 ou o Código de Defesa do Consumidor pode ser discutida, e o advogado diz qual é o caminho.
Índice de correção muda o valor final do imóvel. O contrato precisa dizer qual índice, até quando e o que acontece com ele se a entrega atrasar.
O que está em jogo
O contrato da incorporadora é padrão para ela, não para você. A diferença aparece anos depois, na entrega ou na saída.
Como funciona
A ordem começa pela matrícula, não pelo contrato. Se a incorporação não está registrada, o resto do texto perde valor.
Você envia o contrato, a proposta, os anúncios e o que o corretor prometeu por escrito. O advogado entende se você é comprador ou dono do terreno e em que fase está.
De 1 a 3 dias úteisNa matrícula do terreno aparecem o registro da incorporação, o patrimônio de afetação, se houver, e eventuais penhoras ou hipotecas contra a incorporadora.
De 3 a 10 diasQuadro-resumo, preço, forma de pagamento, índice de correção, prazo de entrega, tolerância, multas, desfazimento e garantias são comparados com a Lei 4.591/1964.
De 3 a 7 dias úteisVocê recebe a lista do que está fora da lei, do que é desfavorável e do que deve ser pedido à incorporadora antes de assinar, em linguagem simples.
Junto com a análiseO advogado apresenta os ajustes à incorporadora. No caso do dono do terreno, a minuta da permuta costuma ser escrita do zero, com unidades, prazo e garantias.
De 1 a 4 semanas, conforme a respostaCom o texto ajustado, o contrato é assinado e levado ao Registro de Imóveis quando couber. O registro protege você contra terceiros, como credores da incorporadora.
Conforme o cartórioCompare antes de decidir
Os dois negociam com a mesma incorporadora, mas correm riscos diferentes. A análise muda conforme o seu lado.
| Critério | Comprador de unidade na planta | Dono de terreno em permuta |
|---|---|---|
| Tipo de contrato | Promessa de compra e venda de unidade autônoma | Permuta do terreno por unidades ou por parte das vendas |
| O que você entrega | Sinal e parcelas ao longo da obra | O terreno, em geral logo no início |
| Maior risco | Atraso na entrega e multa alta no desfazimento | Entregar o terreno e a obra parar |
| Ponto-chave do contrato | Quadro-resumo, tolerância de até 180 dias e índice de correção | Unidades identificadas, prazo, garantia real e cláusula de retomada |
| Proteção na matrícula | Registro da incorporação e patrimônio de afetação averbado | Garantia registrada e unidades vinculadas no memorial de incorporação |
| Regra legal principal | Lei 4.591/1964, arts. 35-A, 43-A e 67-A | Lei 4.591/1964 e Código Civil, art. 533 |
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O que diz a lei
A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
Lei 4.591/1964, art. 43-A, caput
A incorporadora pode ter uma folga de até 180 dias corridos depois da data prevista, mas só se essa tolerância estiver escrita no contrato de forma clara e destacada. Cláusula escondida no meio do texto pode ser contestada, e sem ela a data prevista vale sem folga.
Passado o prazo com a tolerância, o comprador em dia escolhe: desfazer o contrato com devolução integral do que pagou e multa, ou manter a compra e receber 1% do valor pago por mês de atraso. Por isso a data de entrega e a cláusula de tolerância são as primeiras que o advogado procura.
Documentos
Mande o que já tiver. O que faltar, o advogado indica onde obter.
Dúvidas que travam a decisão
O contrato envolve o valor de um imóvel e anos de parcelas. Uma multa de desfazimento pode chegar a 25% ou 50% do que você pagou, conforme a Lei 4.591/1964.
Conferir antes custa uma fração do que se discute depois.
Algumas cláusulas são padrão, outras são negociáveis, e as que contrariam a lei não valem mesmo assinadas. Ainda que nada seja alterado, você assina sabendo exatamente o risco que corre e o que fazer se ele acontecer.
Tamanho não substitui garantia. O que protege você é o registro da incorporação, o patrimônio de afetação averbado, a tolerância escrita com clareza e o limite de multa.
Tudo isso se confere em documento, não na fama da marca.
Adianta. O contrato assinado ainda é lido à luz da Lei 4.591/1964 e do Código Civil, que no artigo 413 permite ao juiz reduzir multa excessiva.
Se o caso for desistir, a saída passa pelo distrato de imóvel na planta, com retenção limitada pela lei.
Erros que custam caro
Todos são evitáveis com uma leitura técnica antes da assinatura.
O advogado responsável
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Contrato com incorporadora é contrato e registro ao mesmo tempo. O advogado Euvaldo Atalla, membro da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro e pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, lê as cláusulas e a matrícula do empreendimento juntas.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
Próximo passo
Responda o básico sobre o seu caso. Com isso o advogado já sabe por onde começar a leitura e quais documentos pedir.
Perguntas frequentes
Comece pela matrícula do terreno: o registro da incorporação e, se houver, o patrimônio de afetação averbado. No contrato, leia o quadro-resumo, a data de entrega, a tolerância, o índice de correção do saldo e a multa por desistência.
São esses pontos que definem quanto você paga e quanto perde se algo der errado.
É a página inicial que a Lei 13.786/2018 incluiu na Lei 4.591/1964, no artigo 35-A. Ela reúne o preço, as condições de pagamento, o valor da corretagem e quem a recebe, além das consequências do desfazimento.
As cláusulas de desfazimento precisam ter a sua assinatura junto para valer.
Só até 180 dias corridos depois da data prevista, e só se essa tolerância estiver escrita de forma clara e destacada (art. 43-A da Lei 4.591/1964). Passado esse prazo, o comprador em dia pode desfazer o contrato com devolução integral e multa ou manter a compra e receber 1% do valor pago por mês.
Pela Lei 4.591/1964, artigo 67-A, a multa é de até 25% do valor pago, ou de até 50% se o empreendimento tiver patrimônio de afetação averbado, além da corretagem. A base é a quantia paga, nunca o preço total do imóvel.
Sim, em até 7 dias, quando o contrato foi assinado em estande ou fora da sede da incorporadora, com devolução de tudo, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10). A desistência deve ser enviada por carta registrada com aviso de recebimento.
É a separação do terreno e da obra do restante do patrimônio da incorporadora, prevista no artigo 31-A da Lei 4.591/1964. As dívidas de outros empreendimentos não atingem aquele prédio.
Ela é opcional para a incorporadora, por isso precisa ser conferida na matrícula.
É a parte que mais arrisca, porque entrega o terreno no início e recebe as unidades só no fim da obra. O contrato precisa identificar as unidades, fixar prazo, prever garantia real e a retomada do terreno se a obra parar.
Esses pontos raramente vêm na minuta da incorporadora.
A lei não obriga, mas o contrato padrão foi escrito para proteger quem o redigiu. O advogado mostra o que está fora da lei, o que pode ser negociado e o que fazer se a obra atrasar ou se você precisar sair do negócio.
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Envie o contrato, o quadro-resumo e a matrícula do empreendimento. O advogado Euvaldo Atalla aponta os riscos e os ajustes para você assinar sabendo o que está assinando, seja comprador na planta ou dono do terreno.
